Samenvatting Asset-en onderhoudsmanagement Vastgoed Jellema
2.2. Kader voor toekomstgericht asset-en onderhoudsmanagement
Vroeger verkoos men vervangende nieuwbouw boven een goed beheer van gebouw. Nu is
beheer uitgegroeid tot een volwassen vakgebied met uiteenlopende disciplines.
Volgende ontwikkelingen zijn momenteel gaande:
Sprake van een opvallende verschuiving in de bouw- en vastgoedmarkt. Bouwproductie is in
evenwicht gegroeid tussen nieuwbouw en bestaande bouw.
Naoorlogse jaren pieken opgeleverd in de bouwproductie van vastgoedobjecten die nu
grootschalige verbetering toe zijn. Gebouwen waren maar gebouwd voor één specifieke functie
waardoor verbouwing duur is
Neemt de gebruikersperiode aan vastgoedobjecten af. Steeds sneller behoefte aan verandering
van een object. gebouwen moeten flexibel in gebruik zijn.
Vastgoedbeheer: omvat alle maatregelen die nodig zijn om, tijdens de gebruiksperiode, de
prestaties van een bestaand object te waarborgen en het te gebruiken voor het doel waarvoor
het is gerealiseerd.
Vastgoedobject als functioneel systeem:
Workstation→ werkplek→ individu
Workplace→ vertrek→ groep
Floor area→ verdieping→ afdeling
Building→ gebouw→ organisatie
Build environment→ bebouwde omgeving→ gemeenschap
,Vastgoedobject als technisch systeem:
- Draagconstructie (fundering, wanden, kolommen, liggers, vloer, trappen, schachten)→
100 jaar
- Schil (gevel, dak)→ 50 jaar
- Installatie (leidingen, apparaten; werktuigbouwkundig, elektrisch)→ 25 jaar
- Scheidingswanden (verkaveling, verdieping, ruimtescheiding)→ 7 jaar
- Inrichting (afwerking, meubilair, bewegwijzering etc) →3 jaar
Mogelijke oorzaken voor degradatie van een vastgoedobject
1. Bron: gebruik, milieu, materiaaleigenschappen, calamiteiten
2. Aard: mechanisch, fysisch, chemisch, biologisch
3. Type: vocht, beweging, chemische aantasting, biologische aantasting, erosie
De factoren die de restlevensduur van een bouw- of installatiedeel bepalen zijn zeer divers:
- Trends in de ontwikkeling van behoeften in maatschappij (vergrijzing,
individualisering)
- Verandering in behoeften gebruikers (wijziging gezinssamenstelling, reorganisatie,
modeverschijnselen)
- Degradatie bouwdelen (veroudering, gebruik)
Hoe de levensduur van een vastgoedobject of bouwdeel met betrekking tot een specifieke
prestatie kan worden bepaald:
1. De prestatie van het bouwdeel is geformuleerd
2. De ontwikkeling van de prestatie kan worden voorspeld en in een grafiek in de tijd
worden uitgezet
3. Het moment waarop de geleverde prestatie onder het niveau van de gevraagde
prestatie daalt, markeert het einde van de levensduur.
Hierbij zijn de nodige kanttekeningen te plaatsen:
- De uiteindelijke levensduur is de werkelijke levensduur van dat bouwdeel in relatie tot
het nog voldoen aan de verwachtingen en prestatie-eisen.
- Om de werkelijke levensduur te kunnen inschatten en/of te bepalen is er veel
informatie nodig.
- De werkelijke levensduur is van diverse maatschappelijke, economische, functionele en
technische aspecten en toekomstige ontwikkelingen afhankelijk, mede in relatie tot de
korte- en langetermijnvisie en- strategie en het beleid voor het object .
,2.3 waardekaders van vastgoedobjecten
Van waardekaders naar ontwerpaspecten
Waardekaders Prestatiecategorieën Ontwerpaspecten
Basale waarde Veiligheid Sterkte, vluchten bij branden
Gezondheid Luchtkwaliteit
Behaaglijkheid Thermisch comfort,
luchtkwaliteit
Gebruikswaarde Ondersteuning primaire Functionele indeling
processen
Beheersbaarheid Onderhoud vastgoedobject,
bereikbaarheid onderdelen
Ecologische waarde Materiaalbesparing Materiaalzuinig ontwerpen,
reductie bouw- en sloopafval
Energiebesparing Energieverbruik
terugbrengen
Kwaliteitsverhoging Levensduur verlengen,
herbruiken bouwdelen
bevorderen
Strategische waarde Veranderbaarheid Flexibiliteit, aanpasbaarheid
Economische waarde Marktconforme Hergebruik bouwdelen
bruikbaarheid
De ‘waarde’ van het vastgoed laat zich echter niet alleen maar uitdrukken in geld, maar ook in
andere toetsingskaders:
- Basale waarde in harde euro’s in relatie tot een organisatie of een individu
- Gebruikerswaarde in relatie tot de eigenaar, gebruiker en/of huurder
- Ecologische waarde in relatie tot milieu en welzijn
- Maatschappelijke waarde in relatie tot de gemeenschap
- Strategische waarde voor de eigenaar
- Economische waarde op korte en/of lange termijn.
, NEN 8021: ontwikkeld om waardering gebruiksprestatie van utiliteitsgebouwen. Voorbeelden
van dit soort vastgoedobjecten zijn:
- Productie
- Verkeer
- Opslag
- Administratie
- Tentoonstelling
- Bijeenkomst
- Sport
- Logies
- Gezondheidszorg
- Onderwijs
- Winkel
Aspecten Specificatie
Bereikbaarheid Toegankelijkheid
Ontsluiting
Stalling
Comfort Licht
Lucht
Temperatuur
Geluid
Bediening
Uitzicht
Duurzaamheid Energie
Flexibiliteit Indeling/ omvang
Ruimtegebruik Ruimtebenutting/ werkplekconcept
Representativiteit Architectuur/ monument/ verschijning
Veiligheid Sociaal/ beveiliging
Voorzieningen Voorzieningen in het gebouw/ sport/ ict/
overige voorzieningen/ sanitair
3.2 maatschappelijke ontwikkelingen
- aanscherping van wet- en regelgeving en noodzaak tot naleving
- aandacht voor duurzaamheid en energieverbruik
- duurzaamheid van een bestaand vastgoedobject
o twee typen D-MJOP (duurzaam meerjarenonderhoudsplan)
▪ alle duurzaamheidsmaatregelen worden in een relatief korte periode
(een tot 5 jaar) ingepland en uitgevoerd
2.2. Kader voor toekomstgericht asset-en onderhoudsmanagement
Vroeger verkoos men vervangende nieuwbouw boven een goed beheer van gebouw. Nu is
beheer uitgegroeid tot een volwassen vakgebied met uiteenlopende disciplines.
Volgende ontwikkelingen zijn momenteel gaande:
Sprake van een opvallende verschuiving in de bouw- en vastgoedmarkt. Bouwproductie is in
evenwicht gegroeid tussen nieuwbouw en bestaande bouw.
Naoorlogse jaren pieken opgeleverd in de bouwproductie van vastgoedobjecten die nu
grootschalige verbetering toe zijn. Gebouwen waren maar gebouwd voor één specifieke functie
waardoor verbouwing duur is
Neemt de gebruikersperiode aan vastgoedobjecten af. Steeds sneller behoefte aan verandering
van een object. gebouwen moeten flexibel in gebruik zijn.
Vastgoedbeheer: omvat alle maatregelen die nodig zijn om, tijdens de gebruiksperiode, de
prestaties van een bestaand object te waarborgen en het te gebruiken voor het doel waarvoor
het is gerealiseerd.
Vastgoedobject als functioneel systeem:
Workstation→ werkplek→ individu
Workplace→ vertrek→ groep
Floor area→ verdieping→ afdeling
Building→ gebouw→ organisatie
Build environment→ bebouwde omgeving→ gemeenschap
,Vastgoedobject als technisch systeem:
- Draagconstructie (fundering, wanden, kolommen, liggers, vloer, trappen, schachten)→
100 jaar
- Schil (gevel, dak)→ 50 jaar
- Installatie (leidingen, apparaten; werktuigbouwkundig, elektrisch)→ 25 jaar
- Scheidingswanden (verkaveling, verdieping, ruimtescheiding)→ 7 jaar
- Inrichting (afwerking, meubilair, bewegwijzering etc) →3 jaar
Mogelijke oorzaken voor degradatie van een vastgoedobject
1. Bron: gebruik, milieu, materiaaleigenschappen, calamiteiten
2. Aard: mechanisch, fysisch, chemisch, biologisch
3. Type: vocht, beweging, chemische aantasting, biologische aantasting, erosie
De factoren die de restlevensduur van een bouw- of installatiedeel bepalen zijn zeer divers:
- Trends in de ontwikkeling van behoeften in maatschappij (vergrijzing,
individualisering)
- Verandering in behoeften gebruikers (wijziging gezinssamenstelling, reorganisatie,
modeverschijnselen)
- Degradatie bouwdelen (veroudering, gebruik)
Hoe de levensduur van een vastgoedobject of bouwdeel met betrekking tot een specifieke
prestatie kan worden bepaald:
1. De prestatie van het bouwdeel is geformuleerd
2. De ontwikkeling van de prestatie kan worden voorspeld en in een grafiek in de tijd
worden uitgezet
3. Het moment waarop de geleverde prestatie onder het niveau van de gevraagde
prestatie daalt, markeert het einde van de levensduur.
Hierbij zijn de nodige kanttekeningen te plaatsen:
- De uiteindelijke levensduur is de werkelijke levensduur van dat bouwdeel in relatie tot
het nog voldoen aan de verwachtingen en prestatie-eisen.
- Om de werkelijke levensduur te kunnen inschatten en/of te bepalen is er veel
informatie nodig.
- De werkelijke levensduur is van diverse maatschappelijke, economische, functionele en
technische aspecten en toekomstige ontwikkelingen afhankelijk, mede in relatie tot de
korte- en langetermijnvisie en- strategie en het beleid voor het object .
,2.3 waardekaders van vastgoedobjecten
Van waardekaders naar ontwerpaspecten
Waardekaders Prestatiecategorieën Ontwerpaspecten
Basale waarde Veiligheid Sterkte, vluchten bij branden
Gezondheid Luchtkwaliteit
Behaaglijkheid Thermisch comfort,
luchtkwaliteit
Gebruikswaarde Ondersteuning primaire Functionele indeling
processen
Beheersbaarheid Onderhoud vastgoedobject,
bereikbaarheid onderdelen
Ecologische waarde Materiaalbesparing Materiaalzuinig ontwerpen,
reductie bouw- en sloopafval
Energiebesparing Energieverbruik
terugbrengen
Kwaliteitsverhoging Levensduur verlengen,
herbruiken bouwdelen
bevorderen
Strategische waarde Veranderbaarheid Flexibiliteit, aanpasbaarheid
Economische waarde Marktconforme Hergebruik bouwdelen
bruikbaarheid
De ‘waarde’ van het vastgoed laat zich echter niet alleen maar uitdrukken in geld, maar ook in
andere toetsingskaders:
- Basale waarde in harde euro’s in relatie tot een organisatie of een individu
- Gebruikerswaarde in relatie tot de eigenaar, gebruiker en/of huurder
- Ecologische waarde in relatie tot milieu en welzijn
- Maatschappelijke waarde in relatie tot de gemeenschap
- Strategische waarde voor de eigenaar
- Economische waarde op korte en/of lange termijn.
, NEN 8021: ontwikkeld om waardering gebruiksprestatie van utiliteitsgebouwen. Voorbeelden
van dit soort vastgoedobjecten zijn:
- Productie
- Verkeer
- Opslag
- Administratie
- Tentoonstelling
- Bijeenkomst
- Sport
- Logies
- Gezondheidszorg
- Onderwijs
- Winkel
Aspecten Specificatie
Bereikbaarheid Toegankelijkheid
Ontsluiting
Stalling
Comfort Licht
Lucht
Temperatuur
Geluid
Bediening
Uitzicht
Duurzaamheid Energie
Flexibiliteit Indeling/ omvang
Ruimtegebruik Ruimtebenutting/ werkplekconcept
Representativiteit Architectuur/ monument/ verschijning
Veiligheid Sociaal/ beveiliging
Voorzieningen Voorzieningen in het gebouw/ sport/ ict/
overige voorzieningen/ sanitair
3.2 maatschappelijke ontwikkelingen
- aanscherping van wet- en regelgeving en noodzaak tot naleving
- aandacht voor duurzaamheid en energieverbruik
- duurzaamheid van een bestaand vastgoedobject
o twee typen D-MJOP (duurzaam meerjarenonderhoudsplan)
▪ alle duurzaamheidsmaatregelen worden in een relatief korte periode
(een tot 5 jaar) ingepland en uitgevoerd
