Samenvatting Grond en Opstal

Grond en opstal
Les 1: Grondmarkt en grondbeleid
De grondmarkt in Nederland is bijzonder:
o Door de bijzondere kenmerken: locatie gebonden, beperkt aanbod, heterogeen,
productiefactor, nauwelijks reproduceerbeer en ondoorzichtige markt.
o De overheid speelt een grote rol.
Door het beperkte aanbod is het inelastisch. Er zijn beperkte mogelijkheden om het totale
aanbod uit te breiden: inpolderen, meervoudig ruimtegebruik (stapelen) en
bestemmingswijziging.

Gebruiksmogelijkheden liggen aan de eigenschappen, de ligging en de infrastructurele
voorzieningen van de grond. Door segmentatie is de grondprijs in de verschillende
deelmarkten niet gelijk. Het opstal bepaalt hoe duur de grond is.

De overheid bemoeit zich met de woningmarkt:
o De hypotheekrenteaftrek;
o De ruimtelijke beperkingen voor grondgebruik: de overheid beperkt het aantal
plekken waar gebouwd mag worden, bv. het Groene hart;
o De regulering van de huurprijs, voor de sociale huur;
o De huurtoeslag.
Bij een vrije markt zijn er GEEN overheidsingrijpen.

“Corn is not high because a rent is paid, but a rent is paid because corn is high.” Enkel het
gebruik van de grond bepaalt de waarde.

Grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. Hierdoor kan de
gemeente haar doelstellingen makkelijker bereiken. Het belangrijkste kader stellende
instrument van de gemeenteraad is de Nota grondbeleid. Hierin geeft de gemeenteraad de
kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisatie het grondbeleid kunnen
uitvoeren. Dat betekent als eerste dat de gemeenteraad de doelen vaststelt die met het
grondbeleid bereikt moeten worden. De eerste keuze is welke vorm van grondbeleid ze gaan
voeren. De Nota grondbeleid is een beleidsstuk waarin de uitgangspunten worden
vastgelegd.

Vormen van grondbeleid:
o Actief grondbeleid, dan is de overheid eigenaar van de grond. Zij maken het bouwrijp
en verkopen het dan door.
+ regie over gebruik en bebouwing;
+ naar marktverhoudingen kunnen de uitgifteprijzen in positieve zin afwijken van de
kostprijs.
- het heeft grote financiële risico’s;
- gronden kunnen te duur worden en dan is kostendekkende uitgifte niet langer
mogelijk.
o Passief grondbeleid, dan zijn overige bedrijven / particulieren eigenaar van de grond.
De overheid heeft dan alleen regulerende kaders (randvoorwaarden) opgesteld.
o Faciliterend grondbeleid, dan werkt de overheid samen met andere bedrijven /
particulieren en maken ze afspraken over de resultaten en risico’s.
De gemeente maakt per (deel)locatie een keuze over het soort grondbeleid.
Instrumenten van de gemeente om grondbeleid te voeren:
1. Instrumenten voor grondverwerving, actief grondbeleid:
o Strategisch verwervingsbeleid: vooruitlopend op verwachte planvorming gronden
aankopen om de positie te versterken.
o Anticiperend verwervingsbeleid: grond wordt pas gekocht als er in de
structuurvisie ontwikkelingen voor zijn voorzien.

, o Minnelijke verwerving: gronden worden op vrijwillige basis aangekocht.
o Onteigening (Onteigeningswet): alleen tegen volledige schadeloosstelling en er
moet geen sprake zijn van zelfrealisatie. Het kan dus niet tegen een
projectontwikkelaar.
o Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg): voorrangspositie bij verwerving van
gronden. Het is voor twee jaar geldig.
De wet heeft drie doelen:
 Versterken van de regiorol van de gemeente;
 Meer inzicht in de grondmarkt;
 Prijsbeheersing.
2. Het voeren van een gemeentelijke grondexploitatie, actief grondbeleid.
Een grondexploitatie is een begroting waarin de beleidsuitgangspunten voor een
bepaald grondbeleidsproject zijn opgenomen. Deze uitgangspunten zijn bv.
woningbouwprogramma, verwachte aankoopprijs, gronduitgifteprijs en de planning
van de werkzaamheden.
3. Instrumenten voor gronduitgifte en grondprijsbeleid, actief grondbeleid.
Het eenvoudigste is de gronduitgifte overeenkomst. Hierin staan alle overeenkomsten
richting de afnemende partij. De uitgifteprijzen worden hierin vastgelegd. In deze prijs
zitten alle gemaakte kosten. De private partij mag kiezen of zij akkoord gaat met de
voorwaarden uit de overeenkomst of niet.
Grondprijsbeleid gaat over de wijze waarop de gemeenteraad de waarde van de
grond bepaald en waarop zij de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden
vaststelt.
4. Instrumenten voor kostenverhaal, passief grondbeleid.
Door de grondexploitatiewet (01-07-2008) vindt het kostenverhaal nu plaats via het
exploitatieplan. Deze is onderdeel van de Wro. De gemeente mag eerst via
privaatrechtelijke contracten het kostenverhaal regelen. Als dat niet lukt kunnen de
publiekrechtelijke instrumenten ingezet worden.
In het exploitatieplan staat een raming van de kosten en opbrengsten, deze worden
verdeeld over de partijen. Dit wordt vastgesteld bij de vaststelling van het
bestemmingsplan.

Les 2: Grondprijzen
Er zijn verschillende methoden voor het bepalen van grondprijzen: (grondkosten zijn excl.
btw)
o Kostprijsbenadering, de prijs van het product (uitgeefbare grond) is gebaseerd op
gemaakte kosten.
Kostprijs per m2 uitgeefbaar = (1 / % uitgeefbaar) x kosten per m2 plangebied
Het wordt toegepast bij maatschappelijke voorzieningen. Alles is excl. BTW.
o Beleidsmatige overwegingen (niet-commercieel), voor sociale woningbouw,
maatschappelijke functies en instellingen met ideële doelstellingen (Ronald
McDonald).
o Marktwaardebenadering:
o Vergelijkingsmethode: wat wordt er in de omliggende plaatsen voor hetzelfde
soort grond gevraagd? Op basis van prijs / quote stelt men de prijs / quote voor
de grond vast.
o Vaste grondprijs:
 Kavelprijs (losse kavels relatief klein aanbod);
 Prijs per woning;
 Prijs per m2 grond;
 Prijs op basis van BVO-gebouw.
o Residuele grondprijs: maximale prijs die je voor de grond kan betalen.
Beleggingswaarde (-exploitatiekosten) – bouwkosten – bijkomende kosten =
residuele grondwaarde