Financieel /Fiscaal vastgoed UCLL samenvatting

VASTGOEDFISCALITEIT
Inhoud

 Registratiebelasting
 BTW
 Personenbelasting
 Vennootschapsbelasting
 Erfbelasting

 Drie fases: aankoop / bezit / verkoop

Examen

 Schriftelijk
 Meerkeuzevragen
 Open vragen
 Oefeningen

LES 1: FISCALITEIT BIJ AANKOOP


REGISTRATIEBELASTING
Sedert 1 januari 2015 is de Vlaamse Belastingdienst bevoegd voor de inning van
sommige registratiebelastingen:

 Recht op hypotheekvestiging
 Verkooprecht
 Verdeelrecht
 Schenkbelasting

Algemeen

Door de wijziging in de wetgeving, is ook de naam gewijzigd van “registratierechten”
naar “registratiebelasting”.

De wetgeving werd overgebracht van het “Wetboek Registratierechten” naar de
“Vlaamse Codex Fiscaliteit”.

 Kenmerken registratiebelasting:
o Belasting op overdracht van goederen
o Juridische omloop van goederen onder levenden
o Vooral onroerende goederen
 Kenmerken BTW:
o Vooral roerende goederen
o Uitzondering 1: “nieuwe” gebouwen
o Uitzondering 2: afbraak en wederopbouw

Bij registratiebelasting moet er een onderscheid worden gemaakt tussen het geschrift en
de inhoud ervan!

BV Grootvader verkoopt een onroerend goed aan zijn kleindochter voor een bedrag van
1.000 euro. Welke registratiebelasting is van toepassing?  Antwoord: Geschrift betreft

,verkoop onroerend goed, maar inhoud betreft eigenlijk schenking onroerend goed.
Gevolg, geen verkooprecht maar schenkbelasting.

RECHT OP HYPOTHEEKVESTIGING
Gaat u een lening of kredietopening aan bij een financiële instelling voor de aankoop of
renovatie van een woning, voor de aankoop van een bouwgrond en de bouw van een
woning, dan zal deze instelling wellicht vragen uw onroerend goed in hypotheek te geven
tot zekerheid van terugbetaling van de geleende sommen en de betaling van de
intresten.

Hierop moet u registratiebelastingen betalen, meer bepaald het recht op
hypotheekvestiging.

Het recht op hypotheekvestiging is gelokaliseerd in het Gewest waar het onroerend goed
gelegen is!

Bv Een koppel wil een derde investeringsvastgoed aankopen en gaat hiervoor een krediet
aan. De bank wil een hypotheek vestigen ter waarborg van het krediet op zowel het
nieuwe investeringsvastgoed als op het daarvoor reeds aangekochte
investeringsvastgoed. Het ene pand bevindt zich in het Vlaams Gewest, het andere in het
Waals Gewest. Welk Gewest is bevoegd?  Antwoord: Indien meerdere gewesten
bevoegd zijn dan is het Gewest waar het onroerend goed met het hoogste kadastraal
inkomen gelegen is, bevoegd.

Tarief:

 1%
 Op het bedrag van de lening waarvoor een hypothecaire inschrijving werd genomen

! Lening opsplitsen in gedeelte hypothecair en gedeelte hypothecair mandaat!

Vrijstelling:

Indien u voor dezelfde schuldvordering en voor hetzelfde gewaarborgde bedrag
een tweede of volgende hypotheek wenst te vestigen, en het recht op
hypotheekvestiging werd reeds geheven op de vestiging van de eerste hypotheek, dan
geniet u voor deze tweede of volgende hypotheekvestiging van een vrijstelling.

SCHENKBELASTING
De schenkbelasting is de belasting die u moet betalen als u:

 Een onroerend goed aan iemand schenkt
 De schenking van een roerend goed laat registreren

Tarief onroerende goederen (rechte lijn en partners):

,Wie wordt beschouwd als partner?

 De echtgenoot van de schenker
 De wettelijk samenwonende partner van de schenker
 De feitelijk samenwonende partner van de schenker, op voorwaarde dat deze
samenwoning, op de dag van de schenking, reeds minstens één jaar onafgebroken
bestaat (domicilie)

Wat is verwantschap in rechte lijn?

Verwantschap is de band tussen personen waarbij de één van de ander afstamt of waarbij
men een gemeenschappelijke voorouder heeft.

 Verwantschap in rechte lijn: de ene persoon stamt af van de andere, bijvoorbeeld
ouder en dochter
 Verwantschap in zijlijn: beide personen stammen af van dezelfde voorouder,
bijvoorbeeld broer en zus

Gelijkschakeling rechte lijn:

 De volle adoptie
 De gewone adoptie
 Stiefouders en stiefkinderen
 Zorgouders en zorgkinderen

Tarief onroerende goederen (overige):




Tarief roerende goederen (ter info):

, Tip: vastgoed in vennootschap = schenking/verkoop van aandelen = roerend

Opgelet: Het Federaal Regeerakkoord maakt melding van het voornemen van de regering
om Gemeenschapen en Gewesten te helpen in de strijd tegen zogenaamde share deals
(aandelentransacties) met betrekking tot vastgoedvennootschappen.

Progressievoorbehoud

 Reden: vermijden dat schenker zijn schenking zou opsplitsen in verschillende
opeenvolgende schenkingen om lager tarief te bekomen
 Indien schenking binnen drie jaar gevolgd wordt door nieuwe schenking, tussen
dezelfde schenker en dezelfde begiftigde, zal de waarde van de eerste schenking
toegevoegd worden aan de waarde van de tweede schenking om het tarief te bepalen

Geen progressievoorbehoud bij:

 Schenking van een roerend goed gevolgd door schenking van een ander roerend goed
 Schenking van een roerend goed gevolgd door schenking van een onroerend goed
 Schenking van een onroerend goed gevolgd door schenking van een roerend goed

Berekening schenkbelasting

 Per schenker
 Per begiftigde

Vb Oma en opa schenken onroerend goed twv 600.000 euro aan 2 kleinkinderen. Bereken
de schenkbelasting  Oplossing:

 Oma schenkt 150.000 EUR aan kleinkind 1
 Oma schenkt 150.000 EUR aan kleinkind 2
 Opa schenkt 150.000 EUR aan kleinkind 1
 Opa schenkt 150.000 EUR aan kleinkind 2

Gevolg: alle schenkingen vallen net in de schijf van 3% schenkbelasting (schenking in
rechte lijn)

De schenking wordt berekend op de verkoopwaarde (= venale waarde) van de goederen
op datum van de schenking.

Als u in de akte een te lage schatting maakt van de verkoopwaarde, is er sprake van een
tekortschatting met eventuele belastingverhogingen tot gevolg.

Tekortschatting