SAMENVATTING SCHATTINGEN 3
Inhoudsopgave
SCHATTINGEN DEEL HENDERICKX........................................................................................................................... 5
Hoofdstuk 1: Begrippen........................................................................................................................................... 5
1 Algemeen............................................................................................................................................................. 5
2 Profiel van een schatter........................................................................................................................................ 5
3 Opdrachtgevers voor schattingen......................................................................................................................... 5
3.1 Particulieren.................................................................................................................................................. 5
3.1.1 Verkoop.................................................................................................................................................. 5
3.1.2 Aankoop................................................................................................................................................. 5
3.1.3 Verdeling................................................................................................................................................ 5
3.1.4 (Handels)huur......................................................................................................................................... 5
3.2 Financiële instellingen................................................................................................................................... 5
3.3 Advocaten..................................................................................................................................................... 6
3.4 Bedrijfsrevisoren........................................................................................................................................... 6
3.5 Openbare sector............................................................................................................................................ 6
3.6 Verzekeringen................................................................................................................................................ 6
4 Soorten waarden.................................................................................................................................................. 6
4.1 Innerlijke (intrinsieke) waarde....................................................................................................................... 6
4.2 Uiterlijke (extrinsieke) waarde....................................................................................................................... 6
4.3 Werkelijke waarde......................................................................................................................................... 7
4.4 Gelegenheidswaarde..................................................................................................................................... 7
4.5 Gemoedswaarde of gevoelswaarde............................................................................................................... 7
4.6 Verbruikswaarde........................................................................................................................................... 7
4.7 Voortbrengstwaarde (opbrengstwaarde)...................................................................................................... 8
4.8 Nieuwbouwwaarde....................................................................................................................................... 8
4.9 Toekomstwaarde........................................................................................................................................... 8
4.10 Verkoopwaarde (veilbare of venale waarde)............................................................................................... 8
4.11 Residuwaarde.............................................................................................................................................. 9
4.12 Boekhoudkundige waarde........................................................................................................................... 9
4.13 Andere waarden.......................................................................................................................................... 9
Hoofdstuk 2: Vastgoedmarkt................................................................................................................................. 10
1 Marktvorm......................................................................................................................................................... 10
2 Kenmerken van de vastgoedmarkt..................................................................................................................... 10
3 Principes............................................................................................................................................................. 11
4 Invloedfactoren.................................................................................................................................................. 12
4.1 Externe en algemene invloedfactoren......................................................................................................... 12
4.2 Interne invloedfactoren............................................................................................................................... 13
Hoofdstuk 3: Residentiële gebouwen.................................................................................................................... 14
1
,1 Inleiding.............................................................................................................................................................. 14
2 Bouwgronden voor residentiële bebouwing....................................................................................................... 14
2.1 Factoren die de waarde van de bouwgrond bepalen................................................................................... 14
2.2 Bepalen van de waarde............................................................................................................................... 14
2.2.1 Vergelijkingspunten.............................................................................................................................. 14
2.2.2 Methode van Beckers........................................................................................................................... 14
2.2.3 Methode Bourdillat-Drouet-Michel-O’Brien-Nicolas.............................................................................14
2.2.4 Methode Danger................................................................................................................................... 15
2.2.5 Methode gezond verstand.................................................................................................................... 15
3 Factoren die de waarde van gebouwen bepalen................................................................................................ 15
4 De venale waarde............................................................................................................................................... 15
4.1 Schatting o.b.v. de intrinsieke waarde (analytische methode).....................................................................15
4.1.1 Nieuwbouwwaarde (eerste instellingswaarde)..................................................................................... 15
4.1.2 Vetusteit............................................................................................................................................... 17
4.1.3 Venaliteitspercentage........................................................................................................................... 19
4.2 Schatting o.b.v. de huuropbrengst............................................................................................................... 19
4.3 Schatting o.b.v. het KI.................................................................................................................................. 19
4.4 Schatting a.d.h.v. vergelijkingspunten......................................................................................................... 19
4.4.1 Principes............................................................................................................................................... 20
4.4.2 Berekeningsmethode............................................................................................................................ 20
4.4.3 Bronnen................................................................................................................................................ 20
5 Het opmaken van een schattingsverslag (P108 – 112)........................................................................................ 20
6 Model schattingsverslag (P113 – 131)................................................................................................................ 20
7 Kwaliteitscharter voor schattingsverslagen (P132 – 137).................................................................................... 21
8 Schatten van eigendommen waaraan werken worden uitgevoerd.....................................................................21
9 Onteigeningsvergoeding..................................................................................................................................... 21
9.1 Eisen van de schadevergoeding................................................................................................................... 21
9.2 Tijdstip voor het bepalen van de waarde..................................................................................................... 22
9.3 Elementen van een volledige vergoeding.................................................................................................... 22
9.3.1 Venale waarde van het OG................................................................................................................... 22
9.3.2 Geschiktheids- en affectiewaarde......................................................................................................... 22
9.3.3 Wederbeleggingsvergoeding................................................................................................................ 22
9.3.4 Wachtintresten..................................................................................................................................... 23
9.3.5 Kosten en erelonen van technische en juridische raadgevers...............................................................23
9.3.6 Allerlei vormen van genotstoornis........................................................................................................ 24
9.3.7 Vergoeding voor het overblijvende niet-onteigende gedeelte..............................................................25
9.3.8 Waardevermeerderingen en -verminderingen die niet voor vergoeding in aanmerking komen...........26
9.4 Vergoeding voor derden.............................................................................................................................. 26
9.5 Voorbeeld onteigening + oefeningen (P149 – 153)...................................................................................... 26
Hoofdstuk 4: Andere gronden............................................................................................................................... 27
2
,1 Inleiding.............................................................................................................................................................. 27
2 Landbouwgrond................................................................................................................................................. 27
2.1 Factoren die de prijs bepalen....................................................................................................................... 27
2.2 Berekening van uittredingsvergoeding bij pacht.......................................................................................... 28
2.2.1 Gewone vergoeding of prijzij................................................................................................................ 28
2.2.2 Buitengewone vergoeding.................................................................................................................... 29
3 Boomgaarden..................................................................................................................................................... 29
4 Bossen................................................................................................................................................................ 30
4.1 Bepaling van de handelswaarde.................................................................................................................. 30
4.1.1 Houtmeetkunde – gevelde bomen....................................................................................................... 30
4.1.2 Houtmeetkunde – bomen op stam....................................................................................................... 31
4.1.3 Houtmeetkunde – het verval................................................................................................................ 31
4.1.4 Houtmeetkunde – de verloopcoëfficiënt.............................................................................................. 31
4.2 Bepaling toekomstwaarde........................................................................................................................... 31
5 Straat-, laan- en parkbomen............................................................................................................................... 31
5.1 Waardebepalingen van straat-, laan- en parkbomen behorend tot openbaar domein................................31
5.2 Wanneer wordt er een schadevergoeding bepaald?...................................................................................34
5.3 Hoe wordt de schadevergoeding berekend?............................................................................................... 34
5.4 Modelformulier (P172 – 173)....................................................................................................................... 35
6 Industriegronden................................................................................................................................................ 36
7 Allerlei gronden.................................................................................................................................................. 36
8 Bijlagen (P176 – 184).......................................................................................................................................... 36
SCHATTINGEN DEEL STOUFFS................................................................................................................................ 37
Architectuurstijlen................................................................................................................................................. 37
1 Kort algemeen overzicht (P3 – 11)...................................................................................................................... 37
2 Bouwkundig erfgoed.......................................................................................................................................... 37
2.1 Romaans...................................................................................................................................................... 37
2.2 Gotiek.......................................................................................................................................................... 37
2.3 Renaissance................................................................................................................................................. 37
2.4 Barok........................................................................................................................................................... 37
2.5 Classicerende barok..................................................................................................................................... 38
2.6 Rococo......................................................................................................................................................... 38
2.7 Classicisme.................................................................................................................................................. 38
2.8 Empire......................................................................................................................................................... 38
2.9 Traditioneel................................................................................................................................................. 38
2.10 Neostijl...................................................................................................................................................... 38
2.11 Art nouveau (jugendstil)............................................................................................................................ 39
2.12 Cottagestijl................................................................................................................................................. 39
2.13 Regionalisme............................................................................................................................................. 39
2.14 Neotraditioneel......................................................................................................................................... 39
3
, 2.15 Art deco..................................................................................................................................................... 39
2.16 Modernisme (expo-stijl/Bauhaus).............................................................................................................. 39
2.17 Brutalisme................................................................................................................................................. 40
2.18 High tech................................................................................................................................................... 40
2.19 Postmodernisme........................................................................................................................................ 40
2.20 Organische architectuur............................................................................................................................ 40
2.21 Wat nu?..................................................................................................................................................... 40
3 In de buurlanden................................................................................................................................................ 40
3.1 Nederland:................................................................................................................................................... 40
3.2 Niet in Nederland of België.......................................................................................................................... 40
4 Historiserende bouwstijlen (retroarchitectuur).................................................................................................. 41
5 Nieuwbouw eengezinswoning............................................................................................................................ 41
6 Villa.................................................................................................................................................................... 42
6.1 Romeinse villa.............................................................................................................................................. 42
6.1.1 Villa rustica (tijdens Renaissance)......................................................................................................... 42
6.1.2 Villa suburbana (tijdens Renaissance)................................................................................................... 42
6.2 Moderne stadsvilla tadsvilla........................................................................................................................ 42
7 Andere types en kenmerken............................................................................................................................... 43
4
,SCHATTINGEN DEEL HENDERICKX
Hoofdstuk 1: Begrippen
1 Algemeen
Schatten = waarde bepalen, gebaseerd op kennis (knowhow) en schattingstechnieken.
- Zowel verkoop- (venale waarde) als huurwaarde
- Schatten gebeurt via een minnelijke of gerechtelijke expertise
2 Profiel van een schatter
- Geen gereglementeerd beroep – iedereen mag en kan goederen waarderen
- Iemand die een eigendom schat, kan (deontologisch gezien) later niet de koper zijn van het goed
Eigenschappen van de schatter
Economisch, juridisch, bouwtechnisch, meetkundig, wiskundig & statistisch, psychologisch, diplomatisch,
menselijk, deontologisch, inventief, eerlijk en beroepsbekwaam.
3 Opdrachtgevers voor schattingen
3.1 Particulieren
3.1.1 Verkoop
Vastgoedmakelaar die de opdracht krijgt om het pand te schatten speelt een grote rol.
Bij een correcte schatting wordt immers het juiste bedrag verkregen op het juiste moment.
3.1.2 Aankoop
Technisch gedeelte dient door de schatter zeer goed beschreven te worden. Er moet namelijk rekening
gehouden worden met de kosten voor renovatie en dergelijke.
3.1.3 Verdeling
1 verdelingen t.g.v. successie
- Bv. nalatenschap
- Belangrijk: geen van de partijen mag benadeeld worden bij de schatting
2 verdelingen t.g.v. een (echt)scheiding waarbij 1 van de partijen de eigendom inkoopt
- Waardebepaling moet gedetailleerd gebeuren
- Waardebepaling moet onderbouwd zijn, zodat beide partijen zelfde voor- en nadelen ondervinden
- Technische beschrijving van het goed is vereist
3.1.4 (Handels)huur
Zowel huurder als verhuurder kunnen elke 3 jaar een huurprijsherziening aanvragen bij de vrederechter.
- Moeten bewijzen dat de huurwaarde t.g.v. omstandigheden 15% hoger of lager ligt
- Voorwaarden voor een herziening
T.g.v. omstandigheden onafhankelijk van de wil van de huurder of verhuurder
T.g.v. permanente omstandigheden die een invloed hebben gedurende de 3 jaar
Verschil van 15% van de geïndexeerde huurprijs
Herziening moet 3 maanden voor einde van 3 jaar aangevraagd worden, via deurwaardersexploot
(binnen 30D van PV van niet-verzoening)
Contractueel kan het recht op herziening niet uitgesloten worden
Als er betwisting is, kan een schatter uitspraak doen over de normale huurwaarde.
Schattingen van vruchtgebruik, naakte eigendom, erfpacht, opstal, erfdienstbaarheden, meerwaarde… kunnen
ook.
3.2 Financiële instellingen
Komt vooral voor onder vorm van een bankschatting (= schatting bij aanvraag van hypotheeklening)
- Ontlener kan waarde zelf schatten of laten schatten door een professional
- Ontlener kan eigendom laten verkopen bij wanbetaling (gerechtelijke of gedwongen openbare VK)
5
, 3.3 Advocaten
Doen in de meeste gevallen beroep op een schatter die hen bijstaat bij bepaalde kwesties (bv. schatten van een
goed t.g.v. een echtscheiding, faillissement…)
- RB van Koophandel aanvaardt een gemotiveerd verslag, waardoor een openbare verkoop vermeden kan
worden
3.4 Bedrijfsrevisoren
Beslissen over de waarde van de OG bij het oprichten van een vennootschap.
- Gaat meestal over patrimoniumvennootschappen
Brengen eigendommen onder in vennootschap
Beogen een fiscaal voordeel -> op vlak van dagelijks beheer en bij eigendomsoverdracht
3.5 Openbare sector
Rechtszekerheid voert schatting uit bij aankopen van gemeente, provincies, gewesten, huisvestings-
maatschappijen en intercommunales.
Ook rechtbanken kunnen een schatting aanvragen.
3.6 Verzekeringen
Verzekeringsmpij of particulier stelt deskundige aan om nieuwbouwwaarde van pand te bepalen.
- Waarde bepaalt de te verzekeren waarde in de brandpolis
4 Soorten waarden
Waarde = eigenschap van een verhandelbaar voorwerp om te beantwoorden aan een menselijke
noodwendigheid of verlangen.
Gebruikswaarde Hoge waarde, maar niet verhandelbaar (bv. lucht, gezondheid, zeewater…)
Ruilwaarde Uitgedrukt in munteenheid
4 voorwaarden zijn nodig:
1) Voorwerp moet verhandelbaar zijn (kunnen overgaan van 1 persoon
naar andere)
2) Voorwerp moet voldoen aan een verlangen
3) Voorwerp moet moeilijk zijn om aan te schaffen
4) Voorwerp mag niet strijdig zijn met openbare orde
Art. 517 BW.
4.1 Innerlijke (intrinsieke) waarde
- Objectief
- Bepaald door innerlijke eigenschappen van de zaak (bv. door volume, vorm, afmetingen)
4.2 Uiterlijke (extrinsieke) waarde
- Subjectief
- Hangt af van de persoon die de zaak aanschouwt
Voorbeeld kerselaar (boom):
- Houthandelaar: waarde van boom i.f.v. aantal planken die hij uit de stam kan halen
- Fruithandelaar: hoeveelheid kersen aan de boom
- Tuin: boom biedt schaduw (emotionele waarde voor eigenaar)
6
Inhoudsopgave
SCHATTINGEN DEEL HENDERICKX........................................................................................................................... 5
Hoofdstuk 1: Begrippen........................................................................................................................................... 5
1 Algemeen............................................................................................................................................................. 5
2 Profiel van een schatter........................................................................................................................................ 5
3 Opdrachtgevers voor schattingen......................................................................................................................... 5
3.1 Particulieren.................................................................................................................................................. 5
3.1.1 Verkoop.................................................................................................................................................. 5
3.1.2 Aankoop................................................................................................................................................. 5
3.1.3 Verdeling................................................................................................................................................ 5
3.1.4 (Handels)huur......................................................................................................................................... 5
3.2 Financiële instellingen................................................................................................................................... 5
3.3 Advocaten..................................................................................................................................................... 6
3.4 Bedrijfsrevisoren........................................................................................................................................... 6
3.5 Openbare sector............................................................................................................................................ 6
3.6 Verzekeringen................................................................................................................................................ 6
4 Soorten waarden.................................................................................................................................................. 6
4.1 Innerlijke (intrinsieke) waarde....................................................................................................................... 6
4.2 Uiterlijke (extrinsieke) waarde....................................................................................................................... 6
4.3 Werkelijke waarde......................................................................................................................................... 7
4.4 Gelegenheidswaarde..................................................................................................................................... 7
4.5 Gemoedswaarde of gevoelswaarde............................................................................................................... 7
4.6 Verbruikswaarde........................................................................................................................................... 7
4.7 Voortbrengstwaarde (opbrengstwaarde)...................................................................................................... 8
4.8 Nieuwbouwwaarde....................................................................................................................................... 8
4.9 Toekomstwaarde........................................................................................................................................... 8
4.10 Verkoopwaarde (veilbare of venale waarde)............................................................................................... 8
4.11 Residuwaarde.............................................................................................................................................. 9
4.12 Boekhoudkundige waarde........................................................................................................................... 9
4.13 Andere waarden.......................................................................................................................................... 9
Hoofdstuk 2: Vastgoedmarkt................................................................................................................................. 10
1 Marktvorm......................................................................................................................................................... 10
2 Kenmerken van de vastgoedmarkt..................................................................................................................... 10
3 Principes............................................................................................................................................................. 11
4 Invloedfactoren.................................................................................................................................................. 12
4.1 Externe en algemene invloedfactoren......................................................................................................... 12
4.2 Interne invloedfactoren............................................................................................................................... 13
Hoofdstuk 3: Residentiële gebouwen.................................................................................................................... 14
1
,1 Inleiding.............................................................................................................................................................. 14
2 Bouwgronden voor residentiële bebouwing....................................................................................................... 14
2.1 Factoren die de waarde van de bouwgrond bepalen................................................................................... 14
2.2 Bepalen van de waarde............................................................................................................................... 14
2.2.1 Vergelijkingspunten.............................................................................................................................. 14
2.2.2 Methode van Beckers........................................................................................................................... 14
2.2.3 Methode Bourdillat-Drouet-Michel-O’Brien-Nicolas.............................................................................14
2.2.4 Methode Danger................................................................................................................................... 15
2.2.5 Methode gezond verstand.................................................................................................................... 15
3 Factoren die de waarde van gebouwen bepalen................................................................................................ 15
4 De venale waarde............................................................................................................................................... 15
4.1 Schatting o.b.v. de intrinsieke waarde (analytische methode).....................................................................15
4.1.1 Nieuwbouwwaarde (eerste instellingswaarde)..................................................................................... 15
4.1.2 Vetusteit............................................................................................................................................... 17
4.1.3 Venaliteitspercentage........................................................................................................................... 19
4.2 Schatting o.b.v. de huuropbrengst............................................................................................................... 19
4.3 Schatting o.b.v. het KI.................................................................................................................................. 19
4.4 Schatting a.d.h.v. vergelijkingspunten......................................................................................................... 19
4.4.1 Principes............................................................................................................................................... 20
4.4.2 Berekeningsmethode............................................................................................................................ 20
4.4.3 Bronnen................................................................................................................................................ 20
5 Het opmaken van een schattingsverslag (P108 – 112)........................................................................................ 20
6 Model schattingsverslag (P113 – 131)................................................................................................................ 20
7 Kwaliteitscharter voor schattingsverslagen (P132 – 137).................................................................................... 21
8 Schatten van eigendommen waaraan werken worden uitgevoerd.....................................................................21
9 Onteigeningsvergoeding..................................................................................................................................... 21
9.1 Eisen van de schadevergoeding................................................................................................................... 21
9.2 Tijdstip voor het bepalen van de waarde..................................................................................................... 22
9.3 Elementen van een volledige vergoeding.................................................................................................... 22
9.3.1 Venale waarde van het OG................................................................................................................... 22
9.3.2 Geschiktheids- en affectiewaarde......................................................................................................... 22
9.3.3 Wederbeleggingsvergoeding................................................................................................................ 22
9.3.4 Wachtintresten..................................................................................................................................... 23
9.3.5 Kosten en erelonen van technische en juridische raadgevers...............................................................23
9.3.6 Allerlei vormen van genotstoornis........................................................................................................ 24
9.3.7 Vergoeding voor het overblijvende niet-onteigende gedeelte..............................................................25
9.3.8 Waardevermeerderingen en -verminderingen die niet voor vergoeding in aanmerking komen...........26
9.4 Vergoeding voor derden.............................................................................................................................. 26
9.5 Voorbeeld onteigening + oefeningen (P149 – 153)...................................................................................... 26
Hoofdstuk 4: Andere gronden............................................................................................................................... 27
2
,1 Inleiding.............................................................................................................................................................. 27
2 Landbouwgrond................................................................................................................................................. 27
2.1 Factoren die de prijs bepalen....................................................................................................................... 27
2.2 Berekening van uittredingsvergoeding bij pacht.......................................................................................... 28
2.2.1 Gewone vergoeding of prijzij................................................................................................................ 28
2.2.2 Buitengewone vergoeding.................................................................................................................... 29
3 Boomgaarden..................................................................................................................................................... 29
4 Bossen................................................................................................................................................................ 30
4.1 Bepaling van de handelswaarde.................................................................................................................. 30
4.1.1 Houtmeetkunde – gevelde bomen....................................................................................................... 30
4.1.2 Houtmeetkunde – bomen op stam....................................................................................................... 31
4.1.3 Houtmeetkunde – het verval................................................................................................................ 31
4.1.4 Houtmeetkunde – de verloopcoëfficiënt.............................................................................................. 31
4.2 Bepaling toekomstwaarde........................................................................................................................... 31
5 Straat-, laan- en parkbomen............................................................................................................................... 31
5.1 Waardebepalingen van straat-, laan- en parkbomen behorend tot openbaar domein................................31
5.2 Wanneer wordt er een schadevergoeding bepaald?...................................................................................34
5.3 Hoe wordt de schadevergoeding berekend?............................................................................................... 34
5.4 Modelformulier (P172 – 173)....................................................................................................................... 35
6 Industriegronden................................................................................................................................................ 36
7 Allerlei gronden.................................................................................................................................................. 36
8 Bijlagen (P176 – 184).......................................................................................................................................... 36
SCHATTINGEN DEEL STOUFFS................................................................................................................................ 37
Architectuurstijlen................................................................................................................................................. 37
1 Kort algemeen overzicht (P3 – 11)...................................................................................................................... 37
2 Bouwkundig erfgoed.......................................................................................................................................... 37
2.1 Romaans...................................................................................................................................................... 37
2.2 Gotiek.......................................................................................................................................................... 37
2.3 Renaissance................................................................................................................................................. 37
2.4 Barok........................................................................................................................................................... 37
2.5 Classicerende barok..................................................................................................................................... 38
2.6 Rococo......................................................................................................................................................... 38
2.7 Classicisme.................................................................................................................................................. 38
2.8 Empire......................................................................................................................................................... 38
2.9 Traditioneel................................................................................................................................................. 38
2.10 Neostijl...................................................................................................................................................... 38
2.11 Art nouveau (jugendstil)............................................................................................................................ 39
2.12 Cottagestijl................................................................................................................................................. 39
2.13 Regionalisme............................................................................................................................................. 39
2.14 Neotraditioneel......................................................................................................................................... 39
3
, 2.15 Art deco..................................................................................................................................................... 39
2.16 Modernisme (expo-stijl/Bauhaus).............................................................................................................. 39
2.17 Brutalisme................................................................................................................................................. 40
2.18 High tech................................................................................................................................................... 40
2.19 Postmodernisme........................................................................................................................................ 40
2.20 Organische architectuur............................................................................................................................ 40
2.21 Wat nu?..................................................................................................................................................... 40
3 In de buurlanden................................................................................................................................................ 40
3.1 Nederland:................................................................................................................................................... 40
3.2 Niet in Nederland of België.......................................................................................................................... 40
4 Historiserende bouwstijlen (retroarchitectuur).................................................................................................. 41
5 Nieuwbouw eengezinswoning............................................................................................................................ 41
6 Villa.................................................................................................................................................................... 42
6.1 Romeinse villa.............................................................................................................................................. 42
6.1.1 Villa rustica (tijdens Renaissance)......................................................................................................... 42
6.1.2 Villa suburbana (tijdens Renaissance)................................................................................................... 42
6.2 Moderne stadsvilla tadsvilla........................................................................................................................ 42
7 Andere types en kenmerken............................................................................................................................... 43
4
,SCHATTINGEN DEEL HENDERICKX
Hoofdstuk 1: Begrippen
1 Algemeen
Schatten = waarde bepalen, gebaseerd op kennis (knowhow) en schattingstechnieken.
- Zowel verkoop- (venale waarde) als huurwaarde
- Schatten gebeurt via een minnelijke of gerechtelijke expertise
2 Profiel van een schatter
- Geen gereglementeerd beroep – iedereen mag en kan goederen waarderen
- Iemand die een eigendom schat, kan (deontologisch gezien) later niet de koper zijn van het goed
Eigenschappen van de schatter
Economisch, juridisch, bouwtechnisch, meetkundig, wiskundig & statistisch, psychologisch, diplomatisch,
menselijk, deontologisch, inventief, eerlijk en beroepsbekwaam.
3 Opdrachtgevers voor schattingen
3.1 Particulieren
3.1.1 Verkoop
Vastgoedmakelaar die de opdracht krijgt om het pand te schatten speelt een grote rol.
Bij een correcte schatting wordt immers het juiste bedrag verkregen op het juiste moment.
3.1.2 Aankoop
Technisch gedeelte dient door de schatter zeer goed beschreven te worden. Er moet namelijk rekening
gehouden worden met de kosten voor renovatie en dergelijke.
3.1.3 Verdeling
1 verdelingen t.g.v. successie
- Bv. nalatenschap
- Belangrijk: geen van de partijen mag benadeeld worden bij de schatting
2 verdelingen t.g.v. een (echt)scheiding waarbij 1 van de partijen de eigendom inkoopt
- Waardebepaling moet gedetailleerd gebeuren
- Waardebepaling moet onderbouwd zijn, zodat beide partijen zelfde voor- en nadelen ondervinden
- Technische beschrijving van het goed is vereist
3.1.4 (Handels)huur
Zowel huurder als verhuurder kunnen elke 3 jaar een huurprijsherziening aanvragen bij de vrederechter.
- Moeten bewijzen dat de huurwaarde t.g.v. omstandigheden 15% hoger of lager ligt
- Voorwaarden voor een herziening
T.g.v. omstandigheden onafhankelijk van de wil van de huurder of verhuurder
T.g.v. permanente omstandigheden die een invloed hebben gedurende de 3 jaar
Verschil van 15% van de geïndexeerde huurprijs
Herziening moet 3 maanden voor einde van 3 jaar aangevraagd worden, via deurwaardersexploot
(binnen 30D van PV van niet-verzoening)
Contractueel kan het recht op herziening niet uitgesloten worden
Als er betwisting is, kan een schatter uitspraak doen over de normale huurwaarde.
Schattingen van vruchtgebruik, naakte eigendom, erfpacht, opstal, erfdienstbaarheden, meerwaarde… kunnen
ook.
3.2 Financiële instellingen
Komt vooral voor onder vorm van een bankschatting (= schatting bij aanvraag van hypotheeklening)
- Ontlener kan waarde zelf schatten of laten schatten door een professional
- Ontlener kan eigendom laten verkopen bij wanbetaling (gerechtelijke of gedwongen openbare VK)
5
, 3.3 Advocaten
Doen in de meeste gevallen beroep op een schatter die hen bijstaat bij bepaalde kwesties (bv. schatten van een
goed t.g.v. een echtscheiding, faillissement…)
- RB van Koophandel aanvaardt een gemotiveerd verslag, waardoor een openbare verkoop vermeden kan
worden
3.4 Bedrijfsrevisoren
Beslissen over de waarde van de OG bij het oprichten van een vennootschap.
- Gaat meestal over patrimoniumvennootschappen
Brengen eigendommen onder in vennootschap
Beogen een fiscaal voordeel -> op vlak van dagelijks beheer en bij eigendomsoverdracht
3.5 Openbare sector
Rechtszekerheid voert schatting uit bij aankopen van gemeente, provincies, gewesten, huisvestings-
maatschappijen en intercommunales.
Ook rechtbanken kunnen een schatting aanvragen.
3.6 Verzekeringen
Verzekeringsmpij of particulier stelt deskundige aan om nieuwbouwwaarde van pand te bepalen.
- Waarde bepaalt de te verzekeren waarde in de brandpolis
4 Soorten waarden
Waarde = eigenschap van een verhandelbaar voorwerp om te beantwoorden aan een menselijke
noodwendigheid of verlangen.
Gebruikswaarde Hoge waarde, maar niet verhandelbaar (bv. lucht, gezondheid, zeewater…)
Ruilwaarde Uitgedrukt in munteenheid
4 voorwaarden zijn nodig:
1) Voorwerp moet verhandelbaar zijn (kunnen overgaan van 1 persoon
naar andere)
2) Voorwerp moet voldoen aan een verlangen
3) Voorwerp moet moeilijk zijn om aan te schaffen
4) Voorwerp mag niet strijdig zijn met openbare orde
Art. 517 BW.
4.1 Innerlijke (intrinsieke) waarde
- Objectief
- Bepaald door innerlijke eigenschappen van de zaak (bv. door volume, vorm, afmetingen)
4.2 Uiterlijke (extrinsieke) waarde
- Subjectief
- Hangt af van de persoon die de zaak aanschouwt
Voorbeeld kerselaar (boom):
- Houthandelaar: waarde van boom i.f.v. aantal planken die hij uit de stam kan halen
- Fruithandelaar: hoeveelheid kersen aan de boom
- Tuin: boom biedt schaduw (emotionele waarde voor eigenaar)
6
