Werkgroep 11; Huur bedrijfsruimte II
Art. 7:230a BW: overige bedrijfsruimte
Wat is overige bedrijfsruimte?
• Gebouwde onroerende zaak > een enkele verharding of bewerking van de grond is
niet toereikend.
• Geen “bedrijfsruimte” i.d.z.v. afdeling 7.4.6
• Geen woonruimte i.d.z.v. afdeling 7.4.5
• Geen pacht o.g.v titel 7.5 (art 7:311 e.v. BW)
• Voorbeelden:
Kantoor
Beroepsuitoefening (advocaat, arts, etc.)
Loods / opslagruimte
Sportaccomodaties
Bescherming bij 290-bedrijfsruimte
• Termijnbescherming 7:292.
• Huurovereenkomst eindigt niet automatisch > het effect van de opzegging is er pas
als de rechter onherroepelijk heeft beslist.
• Opzegtermijn van tenminste 1 jaar.
• Opzegging bij exploot of bij aangetekende brief.
• Wettelijke opzeggingsgronden voor verhuurder.
• Beëindiging van huurovereenkomst tegen de wil van de huurder vereist tussenkomst
van de rechter en onherroepelijk vonnis.
• Verhuurder kan niet buitengerechtelijk ontbinden.
• Semi-dwingend recht > je mag niet ten nadele van de huurder afwijken
Bescherming bij art. 7:230a BW
• Huurder kan na het einde van de huur verzoeken om verlenging van de
ontruimingstermijn (geldt niet als huurder heeft opgezegd, in de beëindiging heeft
toegestemd of tot ontruiming is veroordeeld).
• Huurder moet dit verzoek doen binnen twee maanden na schriftelijke aanzegging tot
ontruiming.
Verzoek schorst de ontruimingsverplichting.
• Beoordeling aan de hand van belangenafweging (afwijzingsgronden) door de rechter.
• Maximale verlenging van de ontruiming tot 1 jaar. Bij tijdig herhaalde
verlengingsverzoeken twee maal met een jaar uit te breiden.
, • Art. 226 lid 3: “koop breekt geen huur” = dwingend recht (HR 2007, Vendex/CAS).
• Art. 231: ontbinding i.g.v. wanprestatie van de huurder.
Art. 7:230a BW (diverse aspecten)
Nadelen 230a:
• Bescherming heeft weinig om het lijf (bijv. geen huurprijsbescherming)
• Vraagt alerte reactie van de huurder (hij moet actie ondernemen voor verlenging van
de ontruiming).
• Huur kan ongemerkt eindigen (art. 228).
• Verlengingstermijnen van de ontruiming lopen vanaf datum huurbeëindiging, niet
vanaf datum aanzegging ontruiming (art. 7:230a lid 5).
Processuele eigenaardigheden:
• Hoofdregel: geen hoger beroep of cassatie. Uitzondering: als rechter ten onrechte
230a heeft toegepast of buiten toepassing heeft gelaten. N.b.: voorvragen (HR 14 juli
2000 NJ 2000/715, Oomen/Hellevoetsluis).
• Zie arresten Buller/Staat (staatsloterijloket, NJ 1985/31), Vlooienmarkt (NJ
1995/550), Snooker Centrum, NJ 2006/294.
In het arrest Theole/ABN AMRO heeft de HR uitgemaakt dat indien je een gemengde
bestemming hebt (bijv. 290 en 230a > zoals bijv. een grote kantine in een
sportaccommodatie) je moet kijken of er een feitelijke splitsing mogelijk is. Is dat niet
mogelijk, dan moet je gaan kijken welk regime de overhand heeft. In ieder geval moet je
weer naar andere punten kijken (bijv. vierkante meters, winst, omzet)
Varia
• Huurprijsaanpassing (alleen bij 290).
• Onderhuur art. 306 (alleen bij 290).
• Indeplaatsstelling art. 307 (alleen bij 290).
• Aanspraak op vergoeding van goodwill, art. 308 (alleen bij 290).
• Ontbinding door opvolgend eigenaar die bestemmingsplan wil verwezenlijken art.
310, vergoeding bij afbraak art 309 (bij 290 en 230a).
Herziening huurprijs
Huurbescherming = huurprijsbescherming (alleen bij 290!)
• Beide partijen hebben de mogelijkheid tot huurprijsherziening na afloop bepaalde
periode (de eerste overeengekomen duur, meestal is dat vijf jaar, maar dit kan ook
een ander tijd zijn > als je wil dat de huurprijs voor een langere termijn vastligt, moet
Art. 7:230a BW: overige bedrijfsruimte
Wat is overige bedrijfsruimte?
• Gebouwde onroerende zaak > een enkele verharding of bewerking van de grond is
niet toereikend.
• Geen “bedrijfsruimte” i.d.z.v. afdeling 7.4.6
• Geen woonruimte i.d.z.v. afdeling 7.4.5
• Geen pacht o.g.v titel 7.5 (art 7:311 e.v. BW)
• Voorbeelden:
Kantoor
Beroepsuitoefening (advocaat, arts, etc.)
Loods / opslagruimte
Sportaccomodaties
Bescherming bij 290-bedrijfsruimte
• Termijnbescherming 7:292.
• Huurovereenkomst eindigt niet automatisch > het effect van de opzegging is er pas
als de rechter onherroepelijk heeft beslist.
• Opzegtermijn van tenminste 1 jaar.
• Opzegging bij exploot of bij aangetekende brief.
• Wettelijke opzeggingsgronden voor verhuurder.
• Beëindiging van huurovereenkomst tegen de wil van de huurder vereist tussenkomst
van de rechter en onherroepelijk vonnis.
• Verhuurder kan niet buitengerechtelijk ontbinden.
• Semi-dwingend recht > je mag niet ten nadele van de huurder afwijken
Bescherming bij art. 7:230a BW
• Huurder kan na het einde van de huur verzoeken om verlenging van de
ontruimingstermijn (geldt niet als huurder heeft opgezegd, in de beëindiging heeft
toegestemd of tot ontruiming is veroordeeld).
• Huurder moet dit verzoek doen binnen twee maanden na schriftelijke aanzegging tot
ontruiming.
Verzoek schorst de ontruimingsverplichting.
• Beoordeling aan de hand van belangenafweging (afwijzingsgronden) door de rechter.
• Maximale verlenging van de ontruiming tot 1 jaar. Bij tijdig herhaalde
verlengingsverzoeken twee maal met een jaar uit te breiden.
, • Art. 226 lid 3: “koop breekt geen huur” = dwingend recht (HR 2007, Vendex/CAS).
• Art. 231: ontbinding i.g.v. wanprestatie van de huurder.
Art. 7:230a BW (diverse aspecten)
Nadelen 230a:
• Bescherming heeft weinig om het lijf (bijv. geen huurprijsbescherming)
• Vraagt alerte reactie van de huurder (hij moet actie ondernemen voor verlenging van
de ontruiming).
• Huur kan ongemerkt eindigen (art. 228).
• Verlengingstermijnen van de ontruiming lopen vanaf datum huurbeëindiging, niet
vanaf datum aanzegging ontruiming (art. 7:230a lid 5).
Processuele eigenaardigheden:
• Hoofdregel: geen hoger beroep of cassatie. Uitzondering: als rechter ten onrechte
230a heeft toegepast of buiten toepassing heeft gelaten. N.b.: voorvragen (HR 14 juli
2000 NJ 2000/715, Oomen/Hellevoetsluis).
• Zie arresten Buller/Staat (staatsloterijloket, NJ 1985/31), Vlooienmarkt (NJ
1995/550), Snooker Centrum, NJ 2006/294.
In het arrest Theole/ABN AMRO heeft de HR uitgemaakt dat indien je een gemengde
bestemming hebt (bijv. 290 en 230a > zoals bijv. een grote kantine in een
sportaccommodatie) je moet kijken of er een feitelijke splitsing mogelijk is. Is dat niet
mogelijk, dan moet je gaan kijken welk regime de overhand heeft. In ieder geval moet je
weer naar andere punten kijken (bijv. vierkante meters, winst, omzet)
Varia
• Huurprijsaanpassing (alleen bij 290).
• Onderhuur art. 306 (alleen bij 290).
• Indeplaatsstelling art. 307 (alleen bij 290).
• Aanspraak op vergoeding van goodwill, art. 308 (alleen bij 290).
• Ontbinding door opvolgend eigenaar die bestemmingsplan wil verwezenlijken art.
310, vergoeding bij afbraak art 309 (bij 290 en 230a).
Herziening huurprijs
Huurbescherming = huurprijsbescherming (alleen bij 290!)
• Beide partijen hebben de mogelijkheid tot huurprijsherziening na afloop bepaalde
periode (de eerste overeengekomen duur, meestal is dat vijf jaar, maar dit kan ook
een ander tijd zijn > als je wil dat de huurprijs voor een langere termijn vastligt, moet
