Werkgroep 3: Verplichten van de verhuurder
VERPLICHTINGEN VERHUURDER
• Afd. 7.4.2 BW > van toepassing op iedere huurovereenkomst (maar de specifieke
afdelingen kunnen nog wel aanvullende regels hebben):
* Zaak ter beschikking stellen (7:203 BW) > de verhuurder hoeft niet zelf
eigenaar te zijn (de beschikkingsbevoegdheid speelt dus geen rol) > denk
bijvoorbeeld aan een onderverhuurder.
* Onderhoudsplicht (gebrekenregeling) zodat de huurder het huurgenot blijft
behouden (7:204 e.v. BW)
* Vrijwaring (7:211 BW) > verhuurder moet de huurder vrijwaren tegen een
juridische aanspraak die op het gehuurde gemaakt wordt.
GEBREKENREGELING
• ‘Gebrek’: Huurder heeft door ‘gebrek’ niet het huurgenot dat hij op grond van de
huurovereenkomst mag verwachten (wat hij mag verwachten is een goed
onderhouden zaak). Als vastgesteld wordt dat er sprake is van een gebrek, dan is er
sprake van een tekortkoming van de verhuurder. De bepalingen uit Boek 6 gelden.
(Art. 7:204 lid 2 BW > begrip gebrek)
(Vgl. art. 7:17 BW > hier lijkt de gebrekenregeling op)
• Iedere omstandigheid die de huurder redelijkerwijs niet hoefde te verwachten, en
zijn genot derft, levert een gebrek op. Het moet wel gaan om een derving die niet
aan de huurder valt toe te rekenen.
• Art. 7:217: kleine gebreken komen voor rekening van de huurder.
‘Gebrek’ (art. 7:204 lid 2 BW)
• ‘Niet aan huurder toe te rekenen genotsderving’: art. 7:217 BW
NJ (Amicitia > ging om een tegenvallende klandizie > dit valt in de
risicosfeer van de huurder)
• De huurder mag uitgaan van het huurgenot van een ‘Goed onderhouden zaak’. Maar
contractueel kan anders worden afgesproken (bijv. bij een oude auto). Dit kan echter
niet bij de huur van woonruimte. Een huurder van woonruimte kan dus altijd
aanspraak maken op een goed onderhouden woonruimte (dwingende bepaling) > zo
kun je dus eigenlijk geen heel slechte woning verhuren.
• Art. 7:242 BW (woonruimte).
, Ruim begrip ‘gebrek’ > iedere omstandigheid die afbreuk doet aan het huurgenot en die de
huurder niet kon verwachten. Zie je terug in HR Den Haag/Jacobs
• NJ (Den Haag / Jacobs):
- Huur strandpaviljoen met horecafunctie (bereikbaar via vier duinpaden).
- 2007 – 2009: afsluiting twee duinpaden (waardoor paviljoen minder
bereikbaar is).
Vraag: ‘gebrek’ ex art. 7:204 lid 2 BW?
• Gemeente Den Haag (in cassatie): Neen, voldoende is dat verhuurde stuk strand
geschikt is voor het overeengekomen gebruik.
Hoge Raad (3.4.4 & 3.4.5): ‘Gebrek’ (en dus tekortkoming), want huurder krijgt hierdoor niet
het genot dat hij mocht verwachten.
NJ (Inbev / V.d. Valk)
• Huurcontract: ‘horecabedrijfsruimte’.
• Bestemming blijkt te zijn ‘speelcasino’. Inbev wist dit niet, beide partijen hebben
gedwaald.
Vraag: levert onjuiste bestemming ‘gebrek’ op? Het feit dat hier verhuurd wordt als
horecabedrijfsruimte, betekent ook dat de verhuurder de verplichting heeft om als
horecabedrijfsruimte in gebruik te geven. Als dit belemmerd wordt omdat er een verkeerde
bestemming op de ruimte rust, dan levert dit een gebrek/tekortkoming op. Van der Valk zou
op grond van dwaling kunnen vernietigen. Waarom moet je zeggen dat hier toch geen
sprake is van een gebrek? Art. 7:204 lid 2 is van regelend recht, partijen mogen anders
afspreken en daar was hier sprake van. Partijen hadden een ROZ-model gebruikt. Van der
Valk is in het ongelijk gesteld.
Vorderingen huurder
• Vorderingen huurder bij ‘gebrek’ (= tekortkoming):
1) Nakoming (7:206 BW)
2) Huurvermindering (7:207 BW)
3) Schadevergoeding (7:208 BW)
Ad 1) Nakoming (7:206 BW)
Verhuurder moet gebrek verhelpen (lid 1) > huurder kan dit vorderen
Uitzondering: kleine herstellingen (7:217), of schade aan het gehuurde wat door de huurder
zelf is toegebracht.
Art. 7:206 lid 2 juncto 7:217 BW
VERPLICHTINGEN VERHUURDER
• Afd. 7.4.2 BW > van toepassing op iedere huurovereenkomst (maar de specifieke
afdelingen kunnen nog wel aanvullende regels hebben):
* Zaak ter beschikking stellen (7:203 BW) > de verhuurder hoeft niet zelf
eigenaar te zijn (de beschikkingsbevoegdheid speelt dus geen rol) > denk
bijvoorbeeld aan een onderverhuurder.
* Onderhoudsplicht (gebrekenregeling) zodat de huurder het huurgenot blijft
behouden (7:204 e.v. BW)
* Vrijwaring (7:211 BW) > verhuurder moet de huurder vrijwaren tegen een
juridische aanspraak die op het gehuurde gemaakt wordt.
GEBREKENREGELING
• ‘Gebrek’: Huurder heeft door ‘gebrek’ niet het huurgenot dat hij op grond van de
huurovereenkomst mag verwachten (wat hij mag verwachten is een goed
onderhouden zaak). Als vastgesteld wordt dat er sprake is van een gebrek, dan is er
sprake van een tekortkoming van de verhuurder. De bepalingen uit Boek 6 gelden.
(Art. 7:204 lid 2 BW > begrip gebrek)
(Vgl. art. 7:17 BW > hier lijkt de gebrekenregeling op)
• Iedere omstandigheid die de huurder redelijkerwijs niet hoefde te verwachten, en
zijn genot derft, levert een gebrek op. Het moet wel gaan om een derving die niet
aan de huurder valt toe te rekenen.
• Art. 7:217: kleine gebreken komen voor rekening van de huurder.
‘Gebrek’ (art. 7:204 lid 2 BW)
• ‘Niet aan huurder toe te rekenen genotsderving’: art. 7:217 BW
NJ (Amicitia > ging om een tegenvallende klandizie > dit valt in de
risicosfeer van de huurder)
• De huurder mag uitgaan van het huurgenot van een ‘Goed onderhouden zaak’. Maar
contractueel kan anders worden afgesproken (bijv. bij een oude auto). Dit kan echter
niet bij de huur van woonruimte. Een huurder van woonruimte kan dus altijd
aanspraak maken op een goed onderhouden woonruimte (dwingende bepaling) > zo
kun je dus eigenlijk geen heel slechte woning verhuren.
• Art. 7:242 BW (woonruimte).
, Ruim begrip ‘gebrek’ > iedere omstandigheid die afbreuk doet aan het huurgenot en die de
huurder niet kon verwachten. Zie je terug in HR Den Haag/Jacobs
• NJ (Den Haag / Jacobs):
- Huur strandpaviljoen met horecafunctie (bereikbaar via vier duinpaden).
- 2007 – 2009: afsluiting twee duinpaden (waardoor paviljoen minder
bereikbaar is).
Vraag: ‘gebrek’ ex art. 7:204 lid 2 BW?
• Gemeente Den Haag (in cassatie): Neen, voldoende is dat verhuurde stuk strand
geschikt is voor het overeengekomen gebruik.
Hoge Raad (3.4.4 & 3.4.5): ‘Gebrek’ (en dus tekortkoming), want huurder krijgt hierdoor niet
het genot dat hij mocht verwachten.
NJ (Inbev / V.d. Valk)
• Huurcontract: ‘horecabedrijfsruimte’.
• Bestemming blijkt te zijn ‘speelcasino’. Inbev wist dit niet, beide partijen hebben
gedwaald.
Vraag: levert onjuiste bestemming ‘gebrek’ op? Het feit dat hier verhuurd wordt als
horecabedrijfsruimte, betekent ook dat de verhuurder de verplichting heeft om als
horecabedrijfsruimte in gebruik te geven. Als dit belemmerd wordt omdat er een verkeerde
bestemming op de ruimte rust, dan levert dit een gebrek/tekortkoming op. Van der Valk zou
op grond van dwaling kunnen vernietigen. Waarom moet je zeggen dat hier toch geen
sprake is van een gebrek? Art. 7:204 lid 2 is van regelend recht, partijen mogen anders
afspreken en daar was hier sprake van. Partijen hadden een ROZ-model gebruikt. Van der
Valk is in het ongelijk gesteld.
Vorderingen huurder
• Vorderingen huurder bij ‘gebrek’ (= tekortkoming):
1) Nakoming (7:206 BW)
2) Huurvermindering (7:207 BW)
3) Schadevergoeding (7:208 BW)
Ad 1) Nakoming (7:206 BW)
Verhuurder moet gebrek verhelpen (lid 1) > huurder kan dit vorderen
Uitzondering: kleine herstellingen (7:217), of schade aan het gehuurde wat door de huurder
zelf is toegebracht.
Art. 7:206 lid 2 juncto 7:217 BW
