Samenvatting - 24'25' - Meulemans - Rentmeesterschap - geslaagd met 44/60

Rentmeestersch
ap
(D. MEULEMANS)

,1. ALGEMENE INLEIDING

BASISVERSCHIL TUSSEN SYNDICUS EN RENTMEESTER

Beide zijn vastgoedbeheerders, beide beheren onroerende goederen

- Syndicus  ORG in mede-eigendom
o Appartementsgebouw of om groep van gebouwen  bebouwde ORG
o + gemeenschappelijke delen in dat gebouw
o + pluraliteitsvereiste
 Vereiste dat er ten minste 2 verschillende eigenaars moeten zijn in
het gebouw
 1 persoon eigenaar is van alle appartementen in het gebouw  niet
voldaan aan pluraliteitsvereiste
 Als die persoon beheerder aanstelt, dan rentmeester
o Beheert gemeenschappelijke delen, NIET de privatieve delen
 Eigenaar kan beslissen aan wie hij het beheer van zijn privatief deel
toevertrouwt
- Rentmeester  ORG in exclusieve eigendom
o Alle ORG komen in aanmerking, ongeacht bestemming van die goederen
 Voor bewoning bestemde gebouwen, voor landbouwdoeleinden,
voor kleinhandel bestemde gebouwen, …  alle mogelijke
bestemmingen in aanmerking
 Ook dus appartementsgebouw met verschillende persoon  als 1
persoon eigenaar is van al die appartementen
 Beheerder is een rentmeester want geen pluraliteitsvereiste
voldaan
 Gronden  pachter, beheer kan aan rentmeester worden
toevertrouwd
 Ook RG die bij ORG horen kunnen beheert worden door rentmeester
 Bemeubelde villa, bemeubelde appartementen, verhuring
handelszaak samen met verhuring winkelhuis, …
o NIET IN BELGIE
 Effecten in zake vastgoed  als iemand belegt in
vastgoedcertificaten, …
 Taak in België van de vermogensbeheerder
 In papieren bakstenen beleggen  aan vermogensbeheerder
- Vermogensbeheerder  RG ( effecten en andere financiële instrumenten )
o Aandelen, obligaties, …
o Met inbegrip van de vastgoedeffecten
 Effecten die dus belegging in vastgoed vertegenwoordigen
o In sommige landen mag rentmeester ook vastgoedeffecten beheren, in
België niet


PRAKTISCH ONDERSCHEID SYNDICUS – RENTMEESTER
Voorbeeld 1: Stel een appartementsgebouw met 6 dezelfde appartementen. Vader is
eigenaar van die 6 appartementen. Als vader een beheerder aanstelt om die 6
appartementen te beheren.

 Syndicus of rentmeester? Rentmeester



1

,  Niet voldaan aan pluraliteitsvereiste, 1 persoon is eigenaar van alle
appartementen

Voorbeeld 2: Vader komt te overlijden, vader heeft 3 kinderen. Die 3 kinderen beslissen
om die beheerder te houden. Wat voor mede-eigendom bij erfenis?

3 soorten mede-eigendom:

- Gewone of toevallige
o Erfenis onder nalatenschap waarbij meerdere erfgenamen zijn
o Tussen die 3 kinderen ontstaat een gewone of toevallige mede-eigendom
- Gedwongen ( appartementseigendom )
- Vrijwillige of toevallige

Dat hele appartementsgebouw komt dus toe aan die 3 kinderen onder mede-eigendom.
Geen appartementseigendom want die 3 kinderen tellen voor 1 persoon. Zolang die
kinderen in onverdeeldheid zijn, tellen die voor 1 persoon. Willen de beheerder van vader
aanhouden.

 Beheerder zal een rentmeester zijn
 Tussen die 3 kinderen wel een mede-eigendom maar geen gedwongen mede-
eigendom ( appartementseigendom )
 Die 3 kinderen gelden als 1 persoon, zijn dus elk mede-eigenaar in al die 6
appartementen  kinderen tellen als 1 persoon

Voorbeeld 3: bij gewone of toevallige mede-eigendom heb je een belangrijke regel. Art
815 Oud BW  niemand kan gedwongen worden om in onverdeeldheid te blijven. Elk van
mede-eigenaars kan vragen om uit onverdeeldheid te treden.

2 manieren om uit onverdeeldheid te treden:

- Verdeling in natura
o Goederen van de nalatenschap verdelen / toewijzen aan de verschillende
erfgenamen en elk eigenaar wordt van bepaalde goederen uit de
nalatenschap
o Enkel mogelijk als er voldoende gelijkaardige en gelijkwaardige goederen
in de nalatenschap zijn
o Bijvoorbeeld: 6 gelijke appartementen en 3 kinderen. 6 is deelbaar door 3,
verdeling in natura is mogelijk. Elk van de 3 kinderen krijgt 2
appartementen in kader van verdeling in natura.
 Notariële akte van verdeling verleden wordt dan in een situatie van
3 mede-eigenaars van een gebouw
 Voldaan aan pluraliteitsvereiste dus wet van
appartementseigendom wordt toegepast op gebouw
 Vanaf akte van verdeling in natura zal beheerder geen rentmeester
meer zijn maar een syndicus
 Eindigt gewone of toevallige mede-eigendom en wordt gedwongen
mede-eigendom
- Veiling, openbare verkoop
o In plaats van 6 appartementen komt er geld, en dat is gemakkelijker in 3
gelijke delen te verdelen
o Kinderen wensen uit onverdeeldheid te treden maar willen verkoop van die
6 appartementen verspreiden in de tijd



2

, o Worden dus 1 voor 1 openbaar verkocht  als ze dit willen en
overeenkomen zal dit gebeuren
o Wanneer voldaan aan pluraliteitsvereiste?
 Bij verkoop van het eerste appartement
 Vanaf eerste verkoop krijg je 2 eigenaars in het gebouw 
eerste persoon ( koper van dat ene appartement ) en tweede
persoon ( 3 erfgenamen die in onverdeeldheid zijn voor de 5
andere appartementen )
 En dus van rentmeester naar syndicus
 Dus op moment van definitieve toewijzing bij openbaar verkoop,
dan voldaan aan pluraliteitsvereiste, is de wet van
appartementsgebouw van toepassing en zal de beheerder een
syndicus worden
 Voldaan aan de 3 voorwaarden:
o Gebouw of groep van gebouwen
o Pluraliteitsvereiste
o Gemeenschappelijke delen in gebouw


3 GEMEENSCHAPPELIJKE BEHEERSTAKEN SYNDICUS EN RENTMEESTER
Deze gelden zowel voor syndicus als rentmeester

- Administratief beheer
- Financieel en boekhoudkundig beheer
- Bouwkundig en technisch beheer


TAKEN RENTMEESTER
Deze taak is NIET aanwezig bij de syndicus, vierde, vijfde taak voor de rentmeester
( bijkomend op de 3 gemeenschappelijke taken van de syndicus )

Rentmeester moet waken over het rendement van de investering in vastgoed in hoofde
van zijn opdrachtgever

- Waken dat de eigenaar die het beheer van zijn OR patrimonium aan een
rentmeester toevertrouwt dat die een behoorlijk rendement krijgt op zijn OR
patrimonium
- Dat zijn OR patrimonium voldoende opbrengt

Rentmeester moet grondige kennis hebben van huurwetgeving

- Moet geld laten opbrengen voor de eigenaar dus moet OR patrimonium verhuren
- Houdt zich bezig met het verhuren + opvolgen van die huur  hiervoor grondige
kennis nodig van huurwetgeving
 Syndicus komt ook in contact met huurders maar moet niet de huurcontracten
zelf opvolgen / opstellen

VERGELIJKING SYNDICUS MET EEN VERMOGENSBEHEERDER




3