Conflictbeslechting
samenvatting
Literatuur
Mr. P. Samim, Huurder, verhuurder & recht in de praktijk
Hoofdstuk 1. Huurovereenkomst
Het huurrecht biedt, in de meeste gevallen, de huurder bescherming. Zo
biedt het huurrecht de huurder van een woonruimte huur- en
huurprijsbescherming.
Op de vraag wanneer een (contractuele) relatie tussen partijen als
huurovereenkomst kan worden gekwalificeerd is artikel 7:201 BW van
belang. In dit artikel vinden we de definitie van huur.
Het uitgangspunt is als volgt:
Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een
huurovereenkomst dient men:
1. in beginsel na te gaan of een zaak of een gedeelte daarvan in
gebruik wordt verstrekt door een (rechts)persoon aan een andere
(rechts)persoon.
2. Zo ja, dan dient men na te gaan of de andere (rechts)persoon een
voldoende vastomlijnde (bepaalbare) tegenprestatie levert in ruil
voor het gebruik van de zaak.
Ontbreekt een van deze 2 kenmerken? Dan is er geen sprake van een
huurovereenkomst. Geen huurovereenkomst betekent dat er geen sprake
van huur- en huurprijsbescherming voor de huurder is.
LET OP: de tegenprestatie hoeft niet te bestaan uit geld. De door de
huurder te leveren
tegenprestatie kan ook betaling in natura of verrichten van
werkzaamheden
zijn.
Wanneer er een roerende zaak in gebruik wordt verstrekt, maar de
tegenpartij is niet verplicht tot het verrichten van een tegenprestatie, Kan
je spreken van een bruikleenovereenkomst (art. 7A:1777 BW). Een
bruikleenovereenkomst is dus geen huurovereenkomst. Bij een
bruikleenovereenkomst gaat het om het gratis in gebruik geven van een
zaak.
Het verschil tussen huurovereenkomst en bruikleenovereenkomst is
relevant, omdat in geval van bruikleen in beginsel geen sprake is van
opzeggingsbescherming.
,Het komt in de praktijk wel eens voor dat partijen hun overeenkomst een
andere naam (bijv. bruikleenovereenkomst) geven, terwijl in werkelijkheid
beide kenmerken van een huurovereenkomst aanwezig zijn. Men kan hier
verschillende reden voor hebben:
- Het huurrecht geeft de huurder van woonruimte huur- en
huurprijsbescherming. Om die reden is het mogelijk dat sommige
verhuurders de wettelijke huurbescherming- en huurprijsbepalingen
willen ontwijken door de overeenkomst een andere naam te geven.
Er zijn ook andere vormen van ingebruikneming waarbij geen sprake is
van huur. Zie bijvoorbeeld art. 7:201 lid 3 BW.
‘de pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.’
Pachtovereenkomsten zijn van belang voor mensen die bedrijfsmatig in de
agrarische sector werken. Zie art. 7:311 BW.
Een pachtovereenkomst lijkt op een huurovereenkomst. In geval van pacht
geeft echter de ene partij een onroerende zaak aan de andere partij in
gebruik voor het uitoefenen van de landbouw.
Huurovereenkomst: totstandkoming
Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding
daarvan (art. 6:217 BW). Het vereiste van aanbod en aanvaarding geldt
ook voor de totstandkoming van een huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst is een vormvrije overeenkomst. Dat betekent dat
de overeenkomst niet noodzakelijkerwijs schriftelijk aangegaan hoeft te
worden.
Partijen kunnen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of onbepaalde
tijd aangaan.
Een huurder van een woonruimte heeft veel bescherming, onder meer
omdat de bepalingen die betrekking hebben op de huur van een
woonruimte grotendeels (semi)dwingend recht zijn. Van deze regels mag
niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Wordt er door de
verhuurder wel afgeweken van het dwingend recht? Dan kan de huurder
de afspraak vernietigen op basis van art. 3:40 lid 2 BW.
Dwingend recht:
betekent dat de huurder en verhuurder geen van deze bepalingen
,afwijkende afspraken mogen maken. Hebben ze toch afspraken gemaakt
die afwijken van de wettelijke bepaling, dan kan zowel de huurder als de
verhuurder de afspraak vernietigen.
Semi dwingend recht:
Huurder en verhuurder mogen met elkaar – van deze bepaling afwijkende
– afspraken maken, ZOLANG deze afspraken niet ten nadele van de
huurder zijn. Zijn er toch afspraken gemaakt die ten nadele van de
huurder zijn, dan is de huurder bevoegd deze afspraken te vernietigen.
Regelend recht:
Dan kunnen huurder en verhuurder afspraken met elkaar maken die van
deze bepaling afwijken.
Huurregimes:
Algemene bepalingen: art. 7:201 - 7:231 BW
Het maakt hierbij niet uit of het huurobject een woonruimte, bedrijfsruimte
of een roerende zaak (bijv. een fiets) is.
De
A gaat een huurovereenkomst
huurovereenkomst wordt mondeling of
aan met B schriftelijk
aangegaan
Art. 7:201 – 7:231 De
BW zijn van huurovereenkomst
toepassing op de heeft betrekking op
huurovereenkoms een roerende zaak of
t een onroerende zaak
Woonruimtebepalingen: Art. 7:232 – 7:282 BW
Zijn uitsluitend van toepassing op de huur van woonruimte
290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte): Art. 7:290 – 7:310 BW
Uitsluitend van toepassing op de huur van 290-bedrijfsruimte
230a-ruimte (overige bedrijfsruimte): Art. 7:230a BW
Hoofdstuk 2. Verplichtingen van de verhuurder
2.1 verplichting verhuurder: ter beschikking stellen van de zaak
Een essentieel kenmerk van de huur is het ter beschikking stellen van het
, gehuurde door de verhuurder aan de huurder. Een verhuurder dient op
basis van een huurovereenkomst de woning aan huurder ter beschikking
te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik
noodzakelijk is (art. 7:203 BW).
Wat is het gevolg van het niet tijdig ter beschikking stellen van de zaak
door de verhuurder aan de huurder?
Verhuurder raakt automatisch in verzuim (art. 6:83 sub a BW). De
verhuurder is dan wegens toerekenbare tekortkoming schadeplichtig (art.
6:74 BW).
Wat als de zaak tegelijk aan twee personen wordt verhuurd, wie van de
twee personen aan wie de zaak is verhuurd heeft het recht om de zaak te
gebruiken?
artikel 3:298 BW
2.2 verplichting verhuurder: gebrek en huurgenot
Het begrip gebrek:
art. 7:204 lid 2 BW
‘een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder
toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan
verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van
een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’
Alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te
rekenen vallen onder het begrip gebrek. (denk aan lekkage,
geluidsoverlast, etc.)
Het is juridisch zo geregeld dat de verhuurder verplicht is om – vanaf het
moment dat de zaak aan de huurder ter beschikking wordt gesteld –
ervoor te (blijven) zorgen dat de huurder niet gestoord wordt in het
huurgenot.
Wat kan een huurder doen als hij met gebreken te maken heeft?:
1. Art. 7:206 BW
De huurder kan het verhelpen van gebreken vorderen
2. Art. 7:207 BW
De huurder kan de huurprijs verlagen
3. Art. 7:208 BW
De huurder kan schadevergoeding vorderen
4. Art. 7:210 BW
De huurder kan de huurovereenkomst ontbinden
samenvatting
Literatuur
Mr. P. Samim, Huurder, verhuurder & recht in de praktijk
Hoofdstuk 1. Huurovereenkomst
Het huurrecht biedt, in de meeste gevallen, de huurder bescherming. Zo
biedt het huurrecht de huurder van een woonruimte huur- en
huurprijsbescherming.
Op de vraag wanneer een (contractuele) relatie tussen partijen als
huurovereenkomst kan worden gekwalificeerd is artikel 7:201 BW van
belang. In dit artikel vinden we de definitie van huur.
Het uitgangspunt is als volgt:
Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een
huurovereenkomst dient men:
1. in beginsel na te gaan of een zaak of een gedeelte daarvan in
gebruik wordt verstrekt door een (rechts)persoon aan een andere
(rechts)persoon.
2. Zo ja, dan dient men na te gaan of de andere (rechts)persoon een
voldoende vastomlijnde (bepaalbare) tegenprestatie levert in ruil
voor het gebruik van de zaak.
Ontbreekt een van deze 2 kenmerken? Dan is er geen sprake van een
huurovereenkomst. Geen huurovereenkomst betekent dat er geen sprake
van huur- en huurprijsbescherming voor de huurder is.
LET OP: de tegenprestatie hoeft niet te bestaan uit geld. De door de
huurder te leveren
tegenprestatie kan ook betaling in natura of verrichten van
werkzaamheden
zijn.
Wanneer er een roerende zaak in gebruik wordt verstrekt, maar de
tegenpartij is niet verplicht tot het verrichten van een tegenprestatie, Kan
je spreken van een bruikleenovereenkomst (art. 7A:1777 BW). Een
bruikleenovereenkomst is dus geen huurovereenkomst. Bij een
bruikleenovereenkomst gaat het om het gratis in gebruik geven van een
zaak.
Het verschil tussen huurovereenkomst en bruikleenovereenkomst is
relevant, omdat in geval van bruikleen in beginsel geen sprake is van
opzeggingsbescherming.
,Het komt in de praktijk wel eens voor dat partijen hun overeenkomst een
andere naam (bijv. bruikleenovereenkomst) geven, terwijl in werkelijkheid
beide kenmerken van een huurovereenkomst aanwezig zijn. Men kan hier
verschillende reden voor hebben:
- Het huurrecht geeft de huurder van woonruimte huur- en
huurprijsbescherming. Om die reden is het mogelijk dat sommige
verhuurders de wettelijke huurbescherming- en huurprijsbepalingen
willen ontwijken door de overeenkomst een andere naam te geven.
Er zijn ook andere vormen van ingebruikneming waarbij geen sprake is
van huur. Zie bijvoorbeeld art. 7:201 lid 3 BW.
‘de pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.’
Pachtovereenkomsten zijn van belang voor mensen die bedrijfsmatig in de
agrarische sector werken. Zie art. 7:311 BW.
Een pachtovereenkomst lijkt op een huurovereenkomst. In geval van pacht
geeft echter de ene partij een onroerende zaak aan de andere partij in
gebruik voor het uitoefenen van de landbouw.
Huurovereenkomst: totstandkoming
Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding
daarvan (art. 6:217 BW). Het vereiste van aanbod en aanvaarding geldt
ook voor de totstandkoming van een huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst is een vormvrije overeenkomst. Dat betekent dat
de overeenkomst niet noodzakelijkerwijs schriftelijk aangegaan hoeft te
worden.
Partijen kunnen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of onbepaalde
tijd aangaan.
Een huurder van een woonruimte heeft veel bescherming, onder meer
omdat de bepalingen die betrekking hebben op de huur van een
woonruimte grotendeels (semi)dwingend recht zijn. Van deze regels mag
niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Wordt er door de
verhuurder wel afgeweken van het dwingend recht? Dan kan de huurder
de afspraak vernietigen op basis van art. 3:40 lid 2 BW.
Dwingend recht:
betekent dat de huurder en verhuurder geen van deze bepalingen
,afwijkende afspraken mogen maken. Hebben ze toch afspraken gemaakt
die afwijken van de wettelijke bepaling, dan kan zowel de huurder als de
verhuurder de afspraak vernietigen.
Semi dwingend recht:
Huurder en verhuurder mogen met elkaar – van deze bepaling afwijkende
– afspraken maken, ZOLANG deze afspraken niet ten nadele van de
huurder zijn. Zijn er toch afspraken gemaakt die ten nadele van de
huurder zijn, dan is de huurder bevoegd deze afspraken te vernietigen.
Regelend recht:
Dan kunnen huurder en verhuurder afspraken met elkaar maken die van
deze bepaling afwijken.
Huurregimes:
Algemene bepalingen: art. 7:201 - 7:231 BW
Het maakt hierbij niet uit of het huurobject een woonruimte, bedrijfsruimte
of een roerende zaak (bijv. een fiets) is.
De
A gaat een huurovereenkomst
huurovereenkomst wordt mondeling of
aan met B schriftelijk
aangegaan
Art. 7:201 – 7:231 De
BW zijn van huurovereenkomst
toepassing op de heeft betrekking op
huurovereenkoms een roerende zaak of
t een onroerende zaak
Woonruimtebepalingen: Art. 7:232 – 7:282 BW
Zijn uitsluitend van toepassing op de huur van woonruimte
290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte): Art. 7:290 – 7:310 BW
Uitsluitend van toepassing op de huur van 290-bedrijfsruimte
230a-ruimte (overige bedrijfsruimte): Art. 7:230a BW
Hoofdstuk 2. Verplichtingen van de verhuurder
2.1 verplichting verhuurder: ter beschikking stellen van de zaak
Een essentieel kenmerk van de huur is het ter beschikking stellen van het
, gehuurde door de verhuurder aan de huurder. Een verhuurder dient op
basis van een huurovereenkomst de woning aan huurder ter beschikking
te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik
noodzakelijk is (art. 7:203 BW).
Wat is het gevolg van het niet tijdig ter beschikking stellen van de zaak
door de verhuurder aan de huurder?
Verhuurder raakt automatisch in verzuim (art. 6:83 sub a BW). De
verhuurder is dan wegens toerekenbare tekortkoming schadeplichtig (art.
6:74 BW).
Wat als de zaak tegelijk aan twee personen wordt verhuurd, wie van de
twee personen aan wie de zaak is verhuurd heeft het recht om de zaak te
gebruiken?
artikel 3:298 BW
2.2 verplichting verhuurder: gebrek en huurgenot
Het begrip gebrek:
art. 7:204 lid 2 BW
‘een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder
toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan
verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van
een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’
Alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te
rekenen vallen onder het begrip gebrek. (denk aan lekkage,
geluidsoverlast, etc.)
Het is juridisch zo geregeld dat de verhuurder verplicht is om – vanaf het
moment dat de zaak aan de huurder ter beschikking wordt gesteld –
ervoor te (blijven) zorgen dat de huurder niet gestoord wordt in het
huurgenot.
Wat kan een huurder doen als hij met gebreken te maken heeft?:
1. Art. 7:206 BW
De huurder kan het verhelpen van gebreken vorderen
2. Art. 7:207 BW
De huurder kan de huurprijs verlagen
3. Art. 7:208 BW
De huurder kan schadevergoeding vorderen
4. Art. 7:210 BW
De huurder kan de huurovereenkomst ontbinden
