DEEL 7: VLAAMS VERKOOPRECHT
Hoofdstuk I: Wat is het Vlaams verkooprecht?
Art 2.9.1.0.1 VCF: Het Vlaams verkooprecht is de belasting die wordt geheven op overdrachten ten
bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen die in het Vlaams gewest
zijn gelegen
=> Niet alleen zuivere verkopen maar ook ruil, verlenging van vruchtgebruik, overdracht van naakte
eigendom, overdracht ander zakelijk (eigendoms)recht e.d.m.
Hoofdstuk II: De registratie
= een formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte of van een
geschrift, door de ontvanger van de registratie, een ambtenaar van de federale administratie, in een
hiertoe bestemd register
-> Verplichte registratie voor bepaalde akten of geschriften wegens hun aard, hun voorwerp of een
later feit
=> Geldt voor elke akte of overeenkomst waarbij eigendom of VG van een in België gelegen
onroerend goed wordt overgedragen (Art 19, 2° W. Reg)
-> Art 33 W. Reg.: Maximale termijn van 4 maanden, vanaf datum ondertekening onderhandse
overeenkomst.
-> Indien te laat met registratie: Belastingverhoging
* Registratie binnen de 30 kalenderdagen na 4 maanden na de ondertekening van de
ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst: boete van 1% van de
verschuldigde belasting, met een minimum van €100
* Registratie daarna: boete van 20% van de verschuldigde belasting (Art 3.18.0.0.11, eerste
lid, 1° VCF)
-> Art 35 W. Reg: Verplichting registratie berust bij beide contracterende partijen. Koper en verkoper
zijn ondeelbaar gehouden tot registratieformaliteit.
=> In meeste gevallen gebeurt de registratie in geval van verkoop in de vorm van authentieke
akte. Hierbij komt een notaris aan de pas, die de akte binnen een termijn van 15 dagen moet
registreren (Art 32 W. Reg)
=> Notaris zal authentieke akte zo inplannen zodat tegelijkertijd aan de termijnen van 4
maanden (voor koper en verkoper) en van 15 dagen (voor notaris) wordt voldaan
-> Soms kan de authentieke akte niet binnen de 4 maanden verleden worden
* Registratie onderhandse verkoopovereenkomst door koper
-> Als de registratiebelasting betaald is, vervalt de vereiste om authentieke akte
binnen de 4 maanden na het compromis te verlijden
* Opschortende voorwaarde inlassen
-> Verkoop is al geldig tot stand gekomen, maar uitvoering wordt opgeschort totdat
de voorwaarde is vervuld.
-> Termijn voor registratie loopt pas vanaf ogenblik dat voorwaarde vervuld is.
* Wederzijdse aan- en verkoopbelofte
-> Verkoop-OK komt pas tot stand bij verlijden van de notariële akte
-> Termijn voor registratie begint ook pas te lopen vanaf dan
, Hoofdstuk III: Wie moet Vlaams verkooprecht betalen?
* Art 2.9.2.0.1 VCF: In principe wordt dit betaald door de koper
MAAR: Partijen kunnen onderling bepalen dat verkoper belasting betaalt, maar dit is niet
tegenstelbaar aan belastingadministratie
* Art 3.10.3.1.1 §2, Lid 3 VCF: In geval van meerdere kopers, moet ieders het deel betalen dat
verband houdt met hun aandeel in het gekochte goed
* Art 2.9.7.0.2, Lid 1 VCF: In geval van ruil moet de verkrijger van het onroerend goed met de
hoogste waarde de belastingplichtige. Het is ook op deze waarde dat de registratiebelasting zal
worden berekend.
* Bij minnelijke ontbinding: persoon die als eerste met naam wordt vermeld
Hoofdstuk IV: Waarop wordt men belast?
* Art 2.9.3.0.1 VCF: Het verkooprecht wordt vastgesteld op basis van het bedrag van de
overeengekomen prijs en lasten of het bedrag van de tegenprestatie ten laste van de verkrijger
-> Overeengekomen prijs tussen K en VK
-> Lasten (moeten in monetaire waarde worden omgezet): afspraken die de verkoper
rechtstreeks of onrechtstreeks tot voordeel strekken, vb:
* Genot langer dan 1 maand na verlijden akte
* Op zich nemen van ereloon makelaar door koper
* Art 2.9.3.0.1 §2 VCF: Belastbare grondslag mag in geen geval lager zijn dan de verkoopwaarde van
het verkochte vastgoed
* Verbod van prijsbewimpeling (Art 3.18.0.0.14 VCF) = deel van de prijs wordt ‘in het zwart’ betaald.
Elke partij, K en VK, zijn hierbij een boete verschuldigd gelijk aan ontdoken recht
* Opsplitsing verkoopprijs -> deel voor mee verkochte roerend goederen apart van onroerend goed,
wan daarop is geen verkooprecht verschuldigd. Wel opletten met overdrijving, want naheffing en
belastingverhoging zijn mogelijk!
* Pro fisco-verklaring (Art 2.9.3.0.1, §2 VCF) = Als prijs duidelijk lager ligt dan wat vastgoed
normaliter waard is, moet men voor de berekening van het verkooprecht gebruik maken van de
verkoopwaarde i.p.v. de prijs + lasten. De verkoopwaarde zal dan de belastbare basis vormen. De
partijen ramen dit en dienen deze in de OK/akte te vermelden (= pro fisco-verklaring)
* Tekortschatting (Art 3.18.0.0.13 VCF) = fiscus maakt zelf schatting. Als deze te laag is zal er een
procedure gestart worden voor aanvullende belastingen + belastingverhoging.
Hoofdstuk V: Tarieven
Art 2.9.4.1.1 VCF: Basistarief = 10%
Afdeling 1: 7%-tarief voor de aankoop van de gezinswoning
Art 2.8.4.2.11 VCF: Voorwaarden om 7%-tarief te krijgen
* Alleen aankopen door natuurlijke personen
* Zuivere aankoop
-> Koop in enge zin: je verkrijgt een goed in ruil voor een geldsom
* Volle eigendom van de gehele gezinswoning moet verwerft worden
-> Dus niet bij enkel VG of BE
-> Wat bij gesplitste aankoop (ene koper VG, andere BE)? -> 7% als alle voorwaarden vervuld
Hoofdstuk I: Wat is het Vlaams verkooprecht?
Art 2.9.1.0.1 VCF: Het Vlaams verkooprecht is de belasting die wordt geheven op overdrachten ten
bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen die in het Vlaams gewest
zijn gelegen
=> Niet alleen zuivere verkopen maar ook ruil, verlenging van vruchtgebruik, overdracht van naakte
eigendom, overdracht ander zakelijk (eigendoms)recht e.d.m.
Hoofdstuk II: De registratie
= een formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte of van een
geschrift, door de ontvanger van de registratie, een ambtenaar van de federale administratie, in een
hiertoe bestemd register
-> Verplichte registratie voor bepaalde akten of geschriften wegens hun aard, hun voorwerp of een
later feit
=> Geldt voor elke akte of overeenkomst waarbij eigendom of VG van een in België gelegen
onroerend goed wordt overgedragen (Art 19, 2° W. Reg)
-> Art 33 W. Reg.: Maximale termijn van 4 maanden, vanaf datum ondertekening onderhandse
overeenkomst.
-> Indien te laat met registratie: Belastingverhoging
* Registratie binnen de 30 kalenderdagen na 4 maanden na de ondertekening van de
ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst: boete van 1% van de
verschuldigde belasting, met een minimum van €100
* Registratie daarna: boete van 20% van de verschuldigde belasting (Art 3.18.0.0.11, eerste
lid, 1° VCF)
-> Art 35 W. Reg: Verplichting registratie berust bij beide contracterende partijen. Koper en verkoper
zijn ondeelbaar gehouden tot registratieformaliteit.
=> In meeste gevallen gebeurt de registratie in geval van verkoop in de vorm van authentieke
akte. Hierbij komt een notaris aan de pas, die de akte binnen een termijn van 15 dagen moet
registreren (Art 32 W. Reg)
=> Notaris zal authentieke akte zo inplannen zodat tegelijkertijd aan de termijnen van 4
maanden (voor koper en verkoper) en van 15 dagen (voor notaris) wordt voldaan
-> Soms kan de authentieke akte niet binnen de 4 maanden verleden worden
* Registratie onderhandse verkoopovereenkomst door koper
-> Als de registratiebelasting betaald is, vervalt de vereiste om authentieke akte
binnen de 4 maanden na het compromis te verlijden
* Opschortende voorwaarde inlassen
-> Verkoop is al geldig tot stand gekomen, maar uitvoering wordt opgeschort totdat
de voorwaarde is vervuld.
-> Termijn voor registratie loopt pas vanaf ogenblik dat voorwaarde vervuld is.
* Wederzijdse aan- en verkoopbelofte
-> Verkoop-OK komt pas tot stand bij verlijden van de notariële akte
-> Termijn voor registratie begint ook pas te lopen vanaf dan
, Hoofdstuk III: Wie moet Vlaams verkooprecht betalen?
* Art 2.9.2.0.1 VCF: In principe wordt dit betaald door de koper
MAAR: Partijen kunnen onderling bepalen dat verkoper belasting betaalt, maar dit is niet
tegenstelbaar aan belastingadministratie
* Art 3.10.3.1.1 §2, Lid 3 VCF: In geval van meerdere kopers, moet ieders het deel betalen dat
verband houdt met hun aandeel in het gekochte goed
* Art 2.9.7.0.2, Lid 1 VCF: In geval van ruil moet de verkrijger van het onroerend goed met de
hoogste waarde de belastingplichtige. Het is ook op deze waarde dat de registratiebelasting zal
worden berekend.
* Bij minnelijke ontbinding: persoon die als eerste met naam wordt vermeld
Hoofdstuk IV: Waarop wordt men belast?
* Art 2.9.3.0.1 VCF: Het verkooprecht wordt vastgesteld op basis van het bedrag van de
overeengekomen prijs en lasten of het bedrag van de tegenprestatie ten laste van de verkrijger
-> Overeengekomen prijs tussen K en VK
-> Lasten (moeten in monetaire waarde worden omgezet): afspraken die de verkoper
rechtstreeks of onrechtstreeks tot voordeel strekken, vb:
* Genot langer dan 1 maand na verlijden akte
* Op zich nemen van ereloon makelaar door koper
* Art 2.9.3.0.1 §2 VCF: Belastbare grondslag mag in geen geval lager zijn dan de verkoopwaarde van
het verkochte vastgoed
* Verbod van prijsbewimpeling (Art 3.18.0.0.14 VCF) = deel van de prijs wordt ‘in het zwart’ betaald.
Elke partij, K en VK, zijn hierbij een boete verschuldigd gelijk aan ontdoken recht
* Opsplitsing verkoopprijs -> deel voor mee verkochte roerend goederen apart van onroerend goed,
wan daarop is geen verkooprecht verschuldigd. Wel opletten met overdrijving, want naheffing en
belastingverhoging zijn mogelijk!
* Pro fisco-verklaring (Art 2.9.3.0.1, §2 VCF) = Als prijs duidelijk lager ligt dan wat vastgoed
normaliter waard is, moet men voor de berekening van het verkooprecht gebruik maken van de
verkoopwaarde i.p.v. de prijs + lasten. De verkoopwaarde zal dan de belastbare basis vormen. De
partijen ramen dit en dienen deze in de OK/akte te vermelden (= pro fisco-verklaring)
* Tekortschatting (Art 3.18.0.0.13 VCF) = fiscus maakt zelf schatting. Als deze te laag is zal er een
procedure gestart worden voor aanvullende belastingen + belastingverhoging.
Hoofdstuk V: Tarieven
Art 2.9.4.1.1 VCF: Basistarief = 10%
Afdeling 1: 7%-tarief voor de aankoop van de gezinswoning
Art 2.8.4.2.11 VCF: Voorwaarden om 7%-tarief te krijgen
* Alleen aankopen door natuurlijke personen
* Zuivere aankoop
-> Koop in enge zin: je verkrijgt een goed in ruil voor een geldsom
* Volle eigendom van de gehele gezinswoning moet verwerft worden
-> Dus niet bij enkel VG of BE
-> Wat bij gesplitste aankoop (ene koper VG, andere BE)? -> 7% als alle voorwaarden vervuld
