Samenvatting

Samenvatting
Huurwetgeving
1. Algemene huurwetgeving
1.1 Algemene bepalingen
Art. 1709 BW

1.2 Kenmerken
1) Consensueel
2) Wederkerig
3) Tijdelijk
4) Niet intuïti personae

Consensueel

Solo consensu
= geen geschrift vereist, tenzij om bewijsredenen

Huur
 Geen vormelijk contract
 Uitzonderingen:
§ Art. 1714: contracten voor studentenkoten schriftelijk
§ Ook voor hoofdverblijfplaatsen

Schriftelijke overeenkomst:
• Namen en (twee) voornamen
• Volledig adres
• Geboortedatum
• V huurder & verhuurder
• Voor rechtspersonen: KBO vermelden

Wederkerig

Een huurcontract schept verbintenissen voor beide partijen:
> De verhuurder moet het gebruik en genot vd zaak verschaffen
> De huurder moet de prijs betalen

,Ten bezwarende titel
Tijdelijk
Niet intuïtu personae


1.3 Verbintenissen van de verhuurder
Verbintenissen:
1) Leveringsplicht
2) Het gebouw in goede staat brengen
3) Onderhoud
4) Vrijwaringsplicht

Leveringsplicht

 Materiële daad: terbeschikkingstelling vh goed vd huurder
 Nuttig: juiste beschrijving vh goed (vermijden betwistingen)
 In goede staat v onderhoud (art 1720)

Plaatsbeschrijving
 belangrijk & verplicht
 mee worden geregistreerd
 kan in principe door iedereen gebeuren
 meer en meer belang v milieutechnische aspecten (liften, elektrische installaties,
stookolietanks, …)

Sanctie
 Ontbinding met schadevergoeding

Het gebouw in goede staat brengen

Als eigenaar het niet doet
 huurder toelating vragen aan rechter om zelf uit te voeren op kosten van verhuurder

Onderhoud

Huurder moet verhuurder op hoogte brengen
 bij gebreken, schaden
 bewaarder vd zaak
 plicht, op straffe v schadevergoeding

Niet alle herstellingen ten laste van eigenaar=> huurherstellingen door huurder

Verhuurder:
• Herstellingen aan dak, goot, muren en schoorstenen
• Herstellen v vloeren en trappen

, • Ruimen v putten
• Verzorgen v omheiningen en afsluitingen
• Herstellingen wegens ouderdom
• Herstellen v centrale verwarming
• Installatie verwarmingsketel met gas ter vervanging ve 15 jaar oude
verwarmingsketel met kolen


Huurder: art 1754
• Onderhoud en vervanging vd door hem gebruikte accesoria ve verwarmingsinstallatie
die door de verhuurder tot zijn beschikking werd gesteld
• Alle kleine herstellingen die door het dagelijks gebruik zijn veroorzaakt
• Alle herstelling te wijten aan de schuld vd huurder

MAAR huurder moet verhuurder in kennis stellen vd gebreken anders zelf kosten betalen
EN zie art 1724

Sanctie
 Exceptio non adimpleti contractus = betaling vd huurprijs schorsen
 Ontbinding met schadevergoeding
 Machtiging aan rechter voor zelf herstellingen uit te voeren op kosten v eigenaar

Vrijwaringsplicht

Verhuurder is vrijwaring verplicht voor:
 Eigen daad
 Daden v derden
 Gebreken aan de zaak

Eigen daad
 De verhuurder heeft de plicht het rustig genot over de zaak te verschaffen:
• Inbreuken op het privé leven
• Art 1723
• Art 1724
• Eigenaar mag niet elk moment het pand betreden:
> Wel om dringende herstellingen
> Nagaan of huurder niet tekort schiet aan zijn stofferingsplicht
> Pand bezoeken aan eind huurcontract met kandidaat-huurders

Vrijwaring voor daden v derden
 De verhuurder is enkel vrijwaring verschuldigd voor rechtsstoornis, niet voor feitelijke
• Rechtsstoornis = wanneer het recht om in huur te geven wordt betwist
• Feitelijke stoornis = wanneer een derde het rustig genot vd zaak komt storen, zonder
rechten op de zaak zelf te laten gelden. (huurder moet dan derde zelf rechtstreeks
aanvallen)
• Vergaan vd zaak: bijzonder geval v stoornis

, Gebreken aan de zaak
 De verhuurder is vrijwaring verschuldigd voor alle gebreken aan het verhuurde pand,
ookal kende hij deze niet
• Gebrek = elk feit dat de zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe ze normaal
is bestemd of het gebruik zodanig belemmert dat men niet of tegen een mindere
prijs zou hebben gehuurd.
• Vrijwaring verschuldigd enkel voor verborgen gebreken

Opmerking ivm met mede-eigendom
 Nieuwe wet op mede-eigendom:
 Voorziet in de tegenwerpelijkheid vd statuten (basisakte en reglement v ME)
 Maar ook in regelement van orde
 Kennis geven aan koper/ verhuurder:
• Statuten: overschrijving hypotheekkantoor
• Reglement van orde: kennis geven
 anders aansprakelijk voor alle schade die is ontstaan door niet kennisgeving

Afstand van verhaal
 In huurcontract gedeeltelijk of volledig


1.4 Verplichtingen van de huurder
Huurder moet:
• Huurprijs betalen
• Het goed voldoende met huisraad stofferen
• De zaak als een goed huisvader gebruiken
• De zaak aan het einde vh contract teruggeven
• Instaan voor brand

Huurprijs betalen

Huurder moet p betalen op de bepaalde termijnen
 niet betalen, na aanmaningen => ontbinding

Bepaling prijs:
• Vrije bepaling
• Koppeling aan de index mag worden voorzien
• De wet geeft zelf de formule:
= Basishuurprijs x nieuw indexcijfer/ aanvangsindexcijfer

Aanpassing: slechts 1x per jaar
 ten vroegste op vervaldag vh contract