Samenvatting handboek projectontwikkeling
H6,7,8,14,22,23
Inhoud
H6 Het bedrijf............................................................................................................................... 4
6.1 Interne besluitvorming......................................................................................................... 4
6.1.1 het investeringsvoorstel................................................................................................. 4
6.1.2 Besliscriteria.................................................................................................................. 5
6.2 Ontwikkelstrategieën........................................................................................................... 6
6.2.1 Strategische grondaankoop ............................................................................................ 6
6.2.2 Productontwikkeling...................................................................................................... 7
6.2.3 Ontwikkelcompetitie ..................................................................................................... 7
6.2.4 Gebruikergedreven ontwikkeling .................................................................................... 8
6.2.5 Investeringsgedreven ontwikkeling................................................................................. 9
6.3 De kernactiviteiten van projectontwikkeling .......................................................................... 9
6.3.1 Omgaan met onzekerheid .............................................................................................10
6.3.2 Tekenen, Rekenen en ondertekenen..............................................................................10
6.3.3 Sturen op robuustheid en flexibiliteit .............................................................................11
H7 Interne organisatie .................................................................................................................12
7.1 Samenstelling projectteam..................................................................................................12
7.1.1 Rollen binnen projectteam ............................................................................................12
7.1.2 Competenties teamleden ..............................................................................................13
7.1.3 Invulling rollen: intern of extern ....................................................................................14
7.1.4 Selectie teamleden .......................................................................................................14
7.2 Projectbeheersing...............................................................................................................15
7.2.1 Projectmanagement .....................................................................................................15
7.2.2 Risicomanagement .......................................................................................................15
7.2.3 Communicatie en informatievoorziening........................................................................16
7.3 Besluitvorming over een project ..........................................................................................16
7.3.1 Inhoud besluitvorming..................................................................................................16
7.3.2 Organisatie besluitvorming ...........................................................................................16
H8 Professionele partners............................................................................................................17
8.1 belangrijkste partners .........................................................................................................17
8.1.1 Medeopdrachtgever .....................................................................................................17
8.1.2 Overheden...................................................................................................................17
, 8.1.3 Belegger.......................................................................................................................18
8.1.4 Financier ......................................................................................................................18
8.1.5 Bouwer ........................................................................................................................19
8.2 Selectie: hoe komen partijen bij elkaar? ...............................................................................19
8.2.1 Ontwikkelcompetitie (tender) .......................................................................................19
8.2.2 Een-op-een opdracht ....................................................................................................19
8.2.3 Aankoop grond en opstallen..........................................................................................19
8.3 Samenwerkingsvormen: wie doet wat? ................................................................................20
8.3.1 Turnkeylevering............................................................................................................20
8.3.2 Ontwikkel- of bouwteam...............................................................................................20
8.3.3 Geïntegreerde contracten: DB(F)MO .............................................................................20
8.3.4 Gezamenlijke onderneming...........................................................................................20
8.4 Relatiebeheer: zachte kant van samenwerken ......................................................................21
8.4.1 Inlevingsvermogen .......................................................................................................21
8.4.2 Wederzijds respect en vertrouwen ................................................................................21
8.4.3 Van relatiebeheer naar samenwerking op papier............................................................21
H14 Duurzaamheid ......................................................................................................................21
14.1 Energieprestatie van gebouwen .........................................................................................22
14.1.1 Isolatie .......................................................................................................................22
14.1.2 Bouwbesluit en EPC ....................................................................................................22
14.1.3 Verwarmingsinstallaties ..............................................................................................22
14.1.4 Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG) ....................................................................22
14.1.5 Verschillen BENG en EPC .............................................................................................23
14.1.6 Notaloze en nul-op-de-meterwoningen........................................................................23
14.2 Grondstoffengebruik in de bouw .......................................................................................23
14.2.1 Lineaire economie ......................................................................................................23
14.2.2 Circulaire economie ....................................................................................................24
14.2.3 Transitie .....................................................................................................................24
14.3 Milieuprestaties van gebouwen .........................................................................................24
14.3.1MPG naast EPG ...........................................................................................................24
14.3.2 Levenscyclusanalyse ...................................................................................................25
14.3.3 Schaduwkosten ..........................................................................................................25
14.4 Duurzaamheidsprestaties voor gebouwen en gebieden.......................................................25
14.4.1 GPR............................................................................................................................25
14.4.2 BREEAM .....................................................................................................................26
14.5 Sociale duurzaamheid .......................................................................................................26
2
,H22 Ontwikkelexploitatie ............................................................................................................27
22.1 Opbouw ontwikkelexploitatie ............................................................................................27
22.1.1 Indexering en rentekosten ..........................................................................................28
22.1.2 Belastingen ................................................................................................................28
22.2 Grondwaardebepaling.......................................................................................................28
22.2.1 Residuele grondwaarde...............................................................................................28
22.2.2 Grondquote versus residueel rekenen .........................................................................29
22.3 Sturen op stichtingskosten ................................................................................................29
22.3.1 Bepalen van de bouwkosten........................................................................................29
22.3.2 Optimaliseren van bouwkosten (en opbrengsten).........................................................30
H23 Grondexploitatie ..................................................................................................................31
23.1 Functie en opbouw grondexploitatie ..................................................................................31
23.2 Opbrengsten grondexploitatie ...........................................................................................32
23.2.1 Residuele grondwaarde...............................................................................................32
23.2.2 Grondquote................................................................................................................34
23.3 Kosten grondexploitatie ....................................................................................................34
23.3.1 Verwervingskosten .....................................................................................................34
23.3.2 Bouwrijp maken .........................................................................................................34
23.3.3 Woonrijp maken.........................................................................................................34
23.3.4 Overige kosten ...........................................................................................................35
23.4 Sturen op de grondexploitatie ...........................................................................................35
23.4.1 Stappenplan voor het opstellen ...................................................................................35
23.4.2 Optimalisatiemogelijkheden ........................................................................................36
3
, H6 Het bedrijf
6.1 Interne besluitvorming
Projecten gaan samen met grote investeringen en daarmee grote risico’s. Er moeten
weloverwogen besluiten genomen worden met het juiste mandaat en op verantwoorde
wijze genomen worden.
De projectontwikkelaar levert de beslisinformatie in de vorm van het investeringsvoorstel.
De ontwikkelexploitatie als onderdeel van het investeringsvoorstel is een belangrijk
instrument voor het bepalen van de winstverwachting en het verloop van kosten en
opbrengsten in de tijd.
In dit hoofdstuk wordt ervan uitgegaan dat een projectmanager verantwoordelijk is voor de
aansturing van een project en de directie van de projectontwikkelingsorganisatie een besluit
neemt.
6.1.1 het investeringsvoorstel
Gelijktijdig met het opstellen van een concept voor een project stelt de projectmanager een
businesscase op. Dit is een document over een voorgenomen investeringsbeslissing. Het
bevat een feitelijke beredenering of een project voldoende waarde toevoegt. Met andere
woorden, is een project financieel haalbaar en past het binnen de bedrijfsstrategie. In de
businesscase wordt het concept vertaald naar financiële parameters, in dit geval de
geschatte kosten en opbrengsten. In het investeringsvoorstel wordt de businesscase
vergezeld van kwalitatieve documenten als het concept en een marktonderzoek.
Aan het einde van de initiatieffase van een project moet er een businesscase liggen die in
het verdere verloop van het proces intern de basis vormt voor de sturing op en
besluitvorming over een project.
Aan de hand van de ontwikkelexploitatie en het concept wordt besloten om wel of niet te
starten met een project.
Het investeringsvoorstel bestaat uit de volgende onderdelen:
- Algemeen: De algemene gegevens (Projectnaam, locatie, en juridische structuur en
tijdsplanning)
- Projectomschrijving
- Businesscase: de financiële info bestaat uit de ontwikkelexploitatie met een
overzicht van de kosten en opbrengsten en het verwachte rendement van het
project.
- Goedkeuringsformulier
- Bijlagen
4
H6,7,8,14,22,23
Inhoud
H6 Het bedrijf............................................................................................................................... 4
6.1 Interne besluitvorming......................................................................................................... 4
6.1.1 het investeringsvoorstel................................................................................................. 4
6.1.2 Besliscriteria.................................................................................................................. 5
6.2 Ontwikkelstrategieën........................................................................................................... 6
6.2.1 Strategische grondaankoop ............................................................................................ 6
6.2.2 Productontwikkeling...................................................................................................... 7
6.2.3 Ontwikkelcompetitie ..................................................................................................... 7
6.2.4 Gebruikergedreven ontwikkeling .................................................................................... 8
6.2.5 Investeringsgedreven ontwikkeling................................................................................. 9
6.3 De kernactiviteiten van projectontwikkeling .......................................................................... 9
6.3.1 Omgaan met onzekerheid .............................................................................................10
6.3.2 Tekenen, Rekenen en ondertekenen..............................................................................10
6.3.3 Sturen op robuustheid en flexibiliteit .............................................................................11
H7 Interne organisatie .................................................................................................................12
7.1 Samenstelling projectteam..................................................................................................12
7.1.1 Rollen binnen projectteam ............................................................................................12
7.1.2 Competenties teamleden ..............................................................................................13
7.1.3 Invulling rollen: intern of extern ....................................................................................14
7.1.4 Selectie teamleden .......................................................................................................14
7.2 Projectbeheersing...............................................................................................................15
7.2.1 Projectmanagement .....................................................................................................15
7.2.2 Risicomanagement .......................................................................................................15
7.2.3 Communicatie en informatievoorziening........................................................................16
7.3 Besluitvorming over een project ..........................................................................................16
7.3.1 Inhoud besluitvorming..................................................................................................16
7.3.2 Organisatie besluitvorming ...........................................................................................16
H8 Professionele partners............................................................................................................17
8.1 belangrijkste partners .........................................................................................................17
8.1.1 Medeopdrachtgever .....................................................................................................17
8.1.2 Overheden...................................................................................................................17
, 8.1.3 Belegger.......................................................................................................................18
8.1.4 Financier ......................................................................................................................18
8.1.5 Bouwer ........................................................................................................................19
8.2 Selectie: hoe komen partijen bij elkaar? ...............................................................................19
8.2.1 Ontwikkelcompetitie (tender) .......................................................................................19
8.2.2 Een-op-een opdracht ....................................................................................................19
8.2.3 Aankoop grond en opstallen..........................................................................................19
8.3 Samenwerkingsvormen: wie doet wat? ................................................................................20
8.3.1 Turnkeylevering............................................................................................................20
8.3.2 Ontwikkel- of bouwteam...............................................................................................20
8.3.3 Geïntegreerde contracten: DB(F)MO .............................................................................20
8.3.4 Gezamenlijke onderneming...........................................................................................20
8.4 Relatiebeheer: zachte kant van samenwerken ......................................................................21
8.4.1 Inlevingsvermogen .......................................................................................................21
8.4.2 Wederzijds respect en vertrouwen ................................................................................21
8.4.3 Van relatiebeheer naar samenwerking op papier............................................................21
H14 Duurzaamheid ......................................................................................................................21
14.1 Energieprestatie van gebouwen .........................................................................................22
14.1.1 Isolatie .......................................................................................................................22
14.1.2 Bouwbesluit en EPC ....................................................................................................22
14.1.3 Verwarmingsinstallaties ..............................................................................................22
14.1.4 Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG) ....................................................................22
14.1.5 Verschillen BENG en EPC .............................................................................................23
14.1.6 Notaloze en nul-op-de-meterwoningen........................................................................23
14.2 Grondstoffengebruik in de bouw .......................................................................................23
14.2.1 Lineaire economie ......................................................................................................23
14.2.2 Circulaire economie ....................................................................................................24
14.2.3 Transitie .....................................................................................................................24
14.3 Milieuprestaties van gebouwen .........................................................................................24
14.3.1MPG naast EPG ...........................................................................................................24
14.3.2 Levenscyclusanalyse ...................................................................................................25
14.3.3 Schaduwkosten ..........................................................................................................25
14.4 Duurzaamheidsprestaties voor gebouwen en gebieden.......................................................25
14.4.1 GPR............................................................................................................................25
14.4.2 BREEAM .....................................................................................................................26
14.5 Sociale duurzaamheid .......................................................................................................26
2
,H22 Ontwikkelexploitatie ............................................................................................................27
22.1 Opbouw ontwikkelexploitatie ............................................................................................27
22.1.1 Indexering en rentekosten ..........................................................................................28
22.1.2 Belastingen ................................................................................................................28
22.2 Grondwaardebepaling.......................................................................................................28
22.2.1 Residuele grondwaarde...............................................................................................28
22.2.2 Grondquote versus residueel rekenen .........................................................................29
22.3 Sturen op stichtingskosten ................................................................................................29
22.3.1 Bepalen van de bouwkosten........................................................................................29
22.3.2 Optimaliseren van bouwkosten (en opbrengsten).........................................................30
H23 Grondexploitatie ..................................................................................................................31
23.1 Functie en opbouw grondexploitatie ..................................................................................31
23.2 Opbrengsten grondexploitatie ...........................................................................................32
23.2.1 Residuele grondwaarde...............................................................................................32
23.2.2 Grondquote................................................................................................................34
23.3 Kosten grondexploitatie ....................................................................................................34
23.3.1 Verwervingskosten .....................................................................................................34
23.3.2 Bouwrijp maken .........................................................................................................34
23.3.3 Woonrijp maken.........................................................................................................34
23.3.4 Overige kosten ...........................................................................................................35
23.4 Sturen op de grondexploitatie ...........................................................................................35
23.4.1 Stappenplan voor het opstellen ...................................................................................35
23.4.2 Optimalisatiemogelijkheden ........................................................................................36
3
, H6 Het bedrijf
6.1 Interne besluitvorming
Projecten gaan samen met grote investeringen en daarmee grote risico’s. Er moeten
weloverwogen besluiten genomen worden met het juiste mandaat en op verantwoorde
wijze genomen worden.
De projectontwikkelaar levert de beslisinformatie in de vorm van het investeringsvoorstel.
De ontwikkelexploitatie als onderdeel van het investeringsvoorstel is een belangrijk
instrument voor het bepalen van de winstverwachting en het verloop van kosten en
opbrengsten in de tijd.
In dit hoofdstuk wordt ervan uitgegaan dat een projectmanager verantwoordelijk is voor de
aansturing van een project en de directie van de projectontwikkelingsorganisatie een besluit
neemt.
6.1.1 het investeringsvoorstel
Gelijktijdig met het opstellen van een concept voor een project stelt de projectmanager een
businesscase op. Dit is een document over een voorgenomen investeringsbeslissing. Het
bevat een feitelijke beredenering of een project voldoende waarde toevoegt. Met andere
woorden, is een project financieel haalbaar en past het binnen de bedrijfsstrategie. In de
businesscase wordt het concept vertaald naar financiële parameters, in dit geval de
geschatte kosten en opbrengsten. In het investeringsvoorstel wordt de businesscase
vergezeld van kwalitatieve documenten als het concept en een marktonderzoek.
Aan het einde van de initiatieffase van een project moet er een businesscase liggen die in
het verdere verloop van het proces intern de basis vormt voor de sturing op en
besluitvorming over een project.
Aan de hand van de ontwikkelexploitatie en het concept wordt besloten om wel of niet te
starten met een project.
Het investeringsvoorstel bestaat uit de volgende onderdelen:
- Algemeen: De algemene gegevens (Projectnaam, locatie, en juridische structuur en
tijdsplanning)
- Projectomschrijving
- Businesscase: de financiële info bestaat uit de ontwikkelexploitatie met een
overzicht van de kosten en opbrengsten en het verwachte rendement van het
project.
- Goedkeuringsformulier
- Bijlagen
4
