samenvatting Syndicus 4

SYNDICUS 4 – JUNI 21 (Van Campenhout)
INLEIDING

WETTELIJK KADER

Mede-eigendom = de eigendom van een zaak die ondeelbaar aan verscheidene personen toekomst
waardoor er meerdere titularissen van een eigendomsrecht zijn.

De zaak waarop het gedeelde eigendomsrecht betrekking heeft, blijft materieel en juridisch één
zolang er geen verdeling is gebeurd. Tot op het moment van verdeling heeft elke mede-eigenaar op
een onbepaalde wijze recht op zijn aandeel in de zaak.

SOORTEN MEDE-EIGENDOM

 Toevallige of gewone mede-eigendom
 Ontstaat toevallig
 Vb. erfrechtelijke onverdeeldheid naar aanleiding van een overlijden en het openvallen
van de nalatenschap
 Art. 815 BW: niemand kan gedwongen worden om in deze vorm van onverdeeldheid te
blijven.  de verdeling kan door iedere mede-eigenaar worden gevorderd.
 Gedwongen of verplichte mede-eigendom ten titel van bijzaak
 Zaken die accessoir noodzakelijk of nuttig zijn voor het gebruik of de exploitatie van
onroerende goederen die aan verschillende eigenaars toebehoren.
 Vb. mede-eigendom in appartementsgebouwen
 Art. 815 BW is niet van toepassing!  mede-eigenaar kan niet eisen om een einde te
maken aan de onverdeeldheid.
 Vrijwillige of conventionele mede-eigendom
 Ontstaat doordat twee of meer personen vrijwillig, bij onderlinge overeenkomst, een
onverdeeldheid tot stand brengen. = gewild en georganiseerd!
 Art. 815 is niet van toepassing, maar verdeeldheid kan wel gevorderd worden op het
einde van de termijn van de ovk en wanneer de afgesproken bestemming van de
gemeenschappelijk aangekochte zaak niet meer voorhanden is.

MEDE-EIGENDOM IN APPARTEMENTSGEBOUWEN

Korte historiek

 8 juli 1924
 Om tegemoet te komen aan de oprukkende etagebouw na de eerste W.O.
 1 artikel toegevoegd in het wetboek (met 10§) in verband met de algemene regeling van
mede-eigendom
 Gebrek aan rechtspersoonlijkheid van de VME  kunnen niet opkomen om hun
belangen te verdedigen maar kunnen ook niet gezamenlijk aansprakelijk worden gesteld.
 Het artikel was van aanvullend recht
 30 juni 1994
 Art. 577bis  Art. 577-2 BW tot en met 577-14 BW: naast de wetgeving voor de
algemene regeling van mede-eigendom kwam er nu ook een specifieke regeling voor
gedwongen mede-eigendom van gemeenschappelijke delen van gebouwen en groepen
van gebouwen.  geboorte Appartementsrecht
 VME krijgt rechtspersoonlijkheid
 Dwingend karakter van de nieuwe regeling

,  Uitgebreid systeem van publiciteit
 2 juni 2010
 Corrigeert de wet van 1994
 Driedubbel doel:
o Meer transparantie: Informatie-uitwisseling tussen de verschillende actoren
beter en strikter geregeld  Beter verloop van de algemene vergadering.
Boekhoudkundige regels + Verplichte invoering commissaris van de rekeningen
o Modernisering van de verschillende organen binnen de mede-eigendom
o Verheldering: welke meerderheidsvereisten gelden voor elk type beslissingen
van de algemene vergadering
o  meer rechtszekerheid voor de mede-eigenaars, professioneler
 18 juni 2018 (ingegaan op 1 januari 2019)
 Bedoeling om de mede-eigendom flexibeler te maken
 Algemene vergadering: 2/3 meerderheid volstaat voor het nemen van een beslissing tot
uitvoering van werken
 ‘de betaler beslist’
 Verplicht reservekapitaal voor gebouwen vanaf 5 jaar oud
 VME krijgt voorrecht op de invordering van achterstallige bijdragen
 Verplicht regelement van interne orde voor iedere VME
 Verduidelijking van de bevoegdheden en verplichtingen van alle partijen.

Toepassingsgebied appartementsrecht

Art 577-3 BW omschrijft het toepassingsgebied van het appartementsrecht. De beginstelen met
betrekking tot de gedwongen mede-eigendom zijn van toepassing op:
ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen is
verdeeld met de omstandigheid dat aan iedere eigenaar van een gebouwd privatief gedeelte ook het
medegebruik van gemeenschappelijke delen wordt verschaft.

Het appartementsrecht is van toepassing op een appartement dat louter ‘op plan’ bestaat doch voor
zover er reeds sprake is van een splitsing.

Belgisch appartementsrecht = dualistisch systeem
 het is vereist dat het gebouw of groep van gebouwen ingericht is met privé- en
gemeenschappelijke gedeelten waarbij aan iedere appartementseigenaar twee afzonderlijke, maar
toch onderling verbonden, rechten worden toebedeeld.

Uitzondering: De dwingendrechtelijke bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de
goederen dit rechtvaardigt en mits alle mede-eigenaar instemmen met die afwijking.



STRUCTUUR VAN DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS

 Gemeenschappelijke delen: Behoren in onverdeeldheid toe aan de mede-eigenaars en worden
beheerd door de VME  Vb. grond, funderingen, gevels, daken, liften, inkomhal, mazouttank,…

 Private delen: worden beheerd door de eigenaars van de respectievelijke appartementen
 vb. keuken, binnendeuren, radiatoren, ramen, niet-dragende muren, vloerbekleding,…

 Taken Vereniging van mede-eigenaars (VME)

,  Technisch beheer
o herstellingen & renovaties
 Administratief beheer
o organisatie e.d. rond de algemene vergadering
o vertegenwoordiging van de mede-eigendom in alle aangelegenheden
 Financieel beheer
o inboeken/betalen van facturen van leveranciers
o verdeling van de kosten over de mede-eigenaars
o invordering van de vorderingen t.o.v. de mede-eigenaars
 Juridisch beheer
o Voeren, begeleiden van juridische procedures tegenover (achterstallige) mede-
eigenaars, in gebreke gebleven leveranciers, buren,…
o Nakijken op juiste toepassing van de wetten
 Communicatie met de individuele mede-eigenaars

 Structuur VME
 Algemene vergadering (AV)
o Samengesteld uit de mede-eigenaars
o Neemt de beslissingen (=’wetgevende macht’)
 Syndicus
o (meestal) Aangesteld door de AV
o Voert de genomen beslissingen uit
o Kijkt toe op een juridisch correcte besluitvorming
o Neemt dringende en bewarende maatregelen
o Voert de boekhouding en administratie van de VME
 Raad van mede-eigendom
o Aangesteld door de AV
o Voert controle uit op de syndicus
 Commissaris
o Aangesteld door de AV
o Voert toezicht uit op de boekhouding van de VME
 Voorzitter
o Aangesteld door de AV
o Zit de AV voor
 Secretaris
o Aangesteld door de AV
o Treedt op als secretaris van de AV (meestal de syndicus)

WET OP DE MEDE-EIGENDOM 18 JUNI 2018

Gewone mede-eigendom en gedwongen mede-eigendom in het algemeen: Art 577-2 BW

Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen:

 art 577-3
 De basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen samen de statuten van de
VME
 Indien het gebouw (of de groep van gebouwen) bestaat uit 20 kavels of meer, is het
mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er een of meer deelverdelingen worden opgericht