AANSPRAKELIJKHEIDSRECHT EN DEONTOLOGIE 2
FOUT BIJ ZEL FSTA NDIG E ONDE RZOE KS PL ICHTEN
1 ) ONDERZ OEK VA N DE EIGE NDO MSTI TEL WAT IS DIT
(1) ON DUIDELIJ KHEID BI J APPA RTEM ENTS GEB OU W (R B. GE NT 2 9 JUNI 201 0)
“Wanneer een makelaar bemiddelt bij de verkoop van een appartement en dit in zijn publiciteit voorstelt als appartement met
terras doch betwisting bestaat over het eigendomsstatuut van dat terras nu het volgens de omschrijving in de betreffende
notariële aktes noch bij het gelijkvloers noch bij de eerste verdieping hoort, moet een professionele makelaar de
eigendomstitels beter onderzoeken en schiet hij tekort aan zijn onderzoeks- en informatieverplichting. De vermelding van de
makelaar dat de verstrekte informatie geldt “onder voorbehoud van wijzigingen” en “zonder verantwoordelijkheid voor mogelijke
fouten” kan geen geldige exoneratie betekenen.”
In welk document vind je bij mede-eigendom steeds de accurate informatie over welke kelder, garage, tuin bij een
appartement hoort? Basis akte
Authentieke akte is de eigendomstitel
Bij de FOD staat dit opgeslagen welke notaris dit heeft opgemaakt enzovoort
Of bij kantoorrechtszekerheid kan je dit ook vinden
Nakijken van de akte is verplicht als makelaar
Ook al wil je door exoneratie beding jouw aansprakelijkheid uitsluiten kan dat ongeldig zijn
Indien: bedrog, strijdig tegen openbare orde, het nut word uitgehold dan is de beding ongeldig
(2) MEERD ERE EIGE NAAR S DO OR ERFE NIS (BRUS SEL 2 8 JANU ARI 19 99 )
“Een makelaar begaat een beroepsfout die hem aansprakelijk maakt ten aanzien van de derden waarmee hij onderhandelt
wanneer hij zijn lastgevers niet uitnodigt tot het hen bezorgen van (minstens) de eigendomstitels van de onroerende goederen
die zij te koop willen stellen.
Immers, zonder de verplichting te hebben om over te gaan tot nauwkeurige verificaties zoals deze worden opgelegd aan de
notaris die belast is met het verlijden van een authentieke koopakte, kan niet worden toegelaten dat een makelaar geen enkele
voorzorg neemt en zich enkel baseert op de beweringen van zijn lastgevers.
De makelaars hebben de plicht om rekening te houden met het feit dat hun lastgevers niet altijd de kennis en het
begripsvermogen hebben van de juridische situaties betreffende de onroerende eigendommen, waarover de makelaars zelf
dienen te beschikken en die zij zelf soms, al dan niet te goeder trouw, kunnen verwarren of waarbij ze zich vergissen over de
omvang van hun rechten (vooral wanneer de goederen afhangen van een nalatenschap, zoals in dit geval).
Dat de schending van deze adviesplicht, die van contractuele aard is ten aanzien van hun opdrachtgevers, in het geval van de
vastgoedbemiddelaar ten aanzien van derden die de kandidaat-kopers zijn, een fout van buitencontractuele aard vormt als
schending van een norm van zorgvuldigheid en toewijding die
kenmerkend moet zijn voor die van elke vastgoedbemiddelaar die
normaal zorgvuldig en zorgvuldig is ten aanzien van de hem
toevertrouwde zaken; dat deze fout door derden kan worden
ingeroepen als grondslag voor een aansprakelijkheidsvordering”
Huis is voor helft van vrouw en andere helft van
overleden man er gaat altijd een stuk van de helft van
de man naar het kind (deel naakte eigendom)
Dus zal het niet zomaar mogen verkocht worden zonder instemming
Overleed een van de eigenaars gaat er een stuk naar de kinderen
3 ) FOUTIE F AT TEST KA NT OOR RECHTSZE KE RHEI D (R B. TO NGERE N – 23 SE PTE MBER 20 10 )
“De burger moet in principe kunnen vertrouwen op de inhoud van de door de overheid afgeleverde attesten, zonder dat hij
bijzondere inspanningen moet doen om de correctheid van de inhoud van die attesten te controleren. Dit is evenwel niet het
geval wanneer de burger in kwestie geacht wordt op de hoogte te zijn van de inhoud van de af te leveren attesten, en hij
bovendien wettelijk gehouden is om zelf bepaalde informatie te verstrekken aan de overheid die haar invloed heeft op de inhoud
van het betreffende attest. In casu werd door de FOD Financiën in 2006 een foutief eigendomsattest afgeleverd, waaruit zou
volgen dat eiseres de enige eigenaar zou zijn van een onroerend goed, terwijl in werkelijkheid (ingevolge enerzijds de
gezamenlijke aankoop door eiseres en haar echtgenoot ervan in 1960 én anderzijds het overlijden van deze laatste in 1993) haar
acht kinderen een aandeel in de naakte eigendom hadden geërfd. Gezien de concrete omstandigheden is de rechtbank van
oordeel dat de overheid geen fout of nalatigheid heeft begaan bij de aflevering van voormeld foutief attest. Hierbij verwijst de
rechtbank o.m. naar volgende vaststellingen:
– eiseres had zelf nagelaten een aangifte van nalatenschap in te dienen naar aanleiding van het overlijden van haar
echtgenoot;
– het desbetreffende attest vermeldt dat de verstrekte informatie is gebaseerd op zicht van de «bescheiden van het
kantoor» en is aldus louter indicatief;
– aangezien eiseres het onroerende goed eertijds samen met haar (inmiddels) overleden echtgenoot had aangekocht,
kan zij niet voorhouden dat zij onmogelijk hiervan op de hoogte kon zijn.
1
, Anderzijds is de rechtbank van oordeel dat de vastgoedmakelaar, die eiseres [de verkoper] bijstond, wel een fout heeft begaan
door louter voort te gaan op het foutief eigendomsattest (uitgaande van de FOD Financiën) en aldus nagelaten heeft (desnoods
via een notaris) de nodige opzoekingen te laten doen, om zekerheid te bekomen over het (exclusieve) eigendomsrecht van
eiseres (zijn opdrachtgever), en dit alvorens hij [de verkoper] een onderhandse verkoopovereenkomst laat ondertekenen met
verstrekkende juridische gevolgen. Aangezien ook [de verkoper] een fout beging, is de rechtbank van mening dat de helft van de
geleden schade ten haren laste blijft.”
Als je geen notariële akte hebt, niet weet bij welke notaris dit ligt, kan je aan het Kantoor Rechtszekerheid een
eigendomstitel vragen
Eiseres (verkoper) werd veroordeeld tot schadevergoeding aan de kopers. Makelaar moet de helft betalen!
Vorige document was fout, de vrouw was niet alleen eigenaar van het gebouw dus die anderen moesten ook mee
toestemming geven (man en vrouw hebben 8 kinderen dus van al die kinderen moest ze een akkoord hebben)
FOD heeft foutief eigendomsattest afgegeven, FOD is niet aansprakelijk want er was geen attest van
nalatenschap ingediend dus wisten ze niet va de situatie dit nalatenschapsattest had de vrouw moeten indienen
bij FOD
Dus . Gezien de concrete omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de overheid geen fout of nalatigheid
heeft begaan bij de aflevering van voormeld foutief attest. Hierbij verwijst de rechtbank o.m. naar volgende
vaststellingen:
– eiseres had zelf nagelaten een aangifte van nalatenschap in te dienen naar aanleiding van het overlijden
van haar echtgenoot;
– het desbetreffende attest vermeldt dat de verstrekte informatie is gebaseerd op zicht van de
«bescheiden van het kantoor» en is aldus louter indicatief;
– aangezien eiseres het onroerende goed eertijds samen met haar (inmiddels) overleden echtgenoot had
aangekocht, kan zij niet voorhouden dat zij onmogelijk hiervan op de hoogte kon zijn.
Makelaar zou dit moeten controleren, hij moest een kopie krijgen van de authentieke akte om zeker te weten wie
eigenaar is van het gebouw
De vrouw moest een schadevergoeding betalen aan kandidaat kopers
VRA GEN
2) Mag iedereen een woning verkopen? Neen, minderjarigen en handelingsonbekwame hebben toestemming
van de vrederechter nodig
3) Maakt het uit of je opdrachtgever-verkoper getrouwd is en daar woont met zijn/haar gezin? ja, de
gezinswoning is beschermd dus heb je toestemming nodig van de partner voor het verkopen van het pand
anders is de verkoop ongeldig. Als makelaar dien je dit dus ook te controleren.
4 ) ONDERZ OEK NA AR DE BE ZWAR ING MET HY PO THE EK OF ONR OEREND BESLA G
4) Normale clausule in de akte:
“Vrij en onbelast. Het goed wordt verkocht onder de gewone waarborg als naar recht, voor vrij, zuiver en onbelast van
hypotheekschulden, voorrechten of andere belemmeringen, dit bij het verlijden van de akte. De verkoper verklaart dat er bij
zijn weten geen procedure hangende is die het vrijgeven van het goed zou kunnen belasten zoals een faillissement, collectieve
schuldenregeling, of bescherming in het kader van de wet betreffende de continuïteit van de ondernemingen, noch dat er enig
beslag op deze eigendom rust.”
• (1) Gent 21 oktober 1987:
“Als een beroepsmakelaar zijn tussenkomst verleent bij de verkoop van een onroerend goed en als daarbij wordt bepaald dat dit
onroerend goed vrij en onbelast is, maar als naderhand blijkt dat op dit goed een hypotheek rust, begaat die makelaar een fout
tegenover de kopers van het goed.
Hij is dan ook in solidum met de verkopers tot schadevergoeding van de kopers gehouden.”
Welke 2 types beslag kunnen er op woning worden gelegd? Uitvoerend beslag (actie ondernemen, huis verkocht
openbaar, met opbrengst schuldeisers vergoed), bewarend beslag (woning blijft van de eigenaars maar mogen deze niet
meer verkopen)
Kan je de woning nog verkopen na beslag?Als je een woning wil verkopen en er ligt een beslag op door schuldeiser dan
kan je het bniet meer verkopen ook al is het beslag een klein bedrag. Dit kan alleen door kantoneren en dan kan je het terug
verkopen
2 ) REC HT BAN K EERSTE AANLE G HA SSELT – 1 0/0 3/ 20 10:
“1.1. Bij onderhandse overeenkomst van 24 januari 2007 kochten eisers een onroerend goed aan. Verweerster is ter zake
opgetreden als vastgoedmakelaar. Naderhand zou gebleken zijn dat het goed hypothecair belast was voor een bedrag dat de
koopprijs overschreed, ten gevolge waarvan de schuldeisers in kwestie zich gedurende een zekere tijd zouden hebben verzet
tegen de verkoop. Uiteindelijk werd de authentieke akte met betrekking tot de koop/verkoop in kwestie, verleden op 5 juni 2008.
(…)
3.1. Op de professionele vastgoedmakelaar rust een informatieplicht. Een van de elementen waaromtrent de makelaar
zichzelf en de kandidaat-kopers dient te informeren, is ongetwijfeld de hypothecaire toestand van het aangeboden
onroerend goed. Het gaat hier om een inspanningsverbintenis, geen resultaatsverbintenis. De verantwoordelijkheid van de
makelaar op dit punt is minder verstrekkend dan bijvoorbeeld deze van de notaris. Hij die beweert zich te hebben gekweten
2
, van zijn informatieplicht, dient het bewijs daarvan te leveren. In casu legt verweerster geen enkel bewijs voor, waaruit zou
blijken dat zij eisers op enige – laat staan afdoende – wijze zou hebben geïnformeerd omtrent de hypothecaire toestand van
het aan te kopen onroerend goed. De argumentatie van verweerster gesteund op een beding in de onderhandse
overeenkomst dat de verkoper verplicht het goed op hypothecair vlak te zuiveren, is in deze context volkomen naast de
kwestie. Verweerster wordt een inbreuk verweten op de informatieplicht, voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst.
Een standaardbeding dat in algemene termen de verantwoordelijkheid voor het zuiveren van het goed bij de verkoper legt,
leidt er niet toe dat de kandidaat-kopers voorheen correct en in concreto waren geïnformeerd omtrent de precieze
hypothecaire toestand van het onroerend goed. Waar aldus verweerster niet aantoont dat zij zelf heeft geïnformeerd naar de
hypothecaire toestand van het goed, laat staan dat zij eisers dienaangaande ook maar de minste concrete informatie zou
hebben verschaft, staat een inbreuk op haar informatieplicht vast”
“Ook indien eisers op 24 januari 2007 volledig geïnformeerd waren geweest, valt niet in te zien hoe dit had kunnen vermijden dat
een tweetal maanden later een bijkomende inschrijving is genomen, dewelke vervolgens leidde tot de geviseerde vertraging in
het verlijden van de authentieke akte. De op zich vaststaande fout van verweerster heeft dus niet de schade veroorzaakt
waarvan eisers vergoeding vorderen, nu deze schade zich in afwezigheid van deze fout evenzeer zou hebben voorgedaan.”
Vordering afgewezen omwille van gebrek aan oorzakelijk verband tussen de fout en de beweerde schade (van 30.000 euro)
Verkoopprijs is 300K
En het pand word verkocht voor 290K
Verkoop kan in principe geen doorgang hebben want bedrag is kleiner dan hypotheek
Bedrag van verkoopprijs was groter dan de hypotheek waardoor er geen probleem was maar de verkoper verhoogt de
hypotheek waardoor de lening groter is dan de verkoopprijs
De makelaar had nog geen onderzoek gedaan naar de hypotheek dus zei hij het is in orde
Rechter zegt hier is de makelaar in fout de hypotheek niet gecontroleerd en de verkoper fout geïnformeerd maar er is
geen oorzakelijk verband tussen de fout van de makelaar en fout van de verkoper
Dus eigenlijk is het de verkoper zijn fout
5 ) ONDERZ OEK NA AR HE T O BJECT VAN DE VERKOO P
Brussel 6 mei 2014:
“De vastgoedmakelaar die met de verkoop van een onroerend goed wordt belast, moet in het kader van de onderhandelingen en
de besprekingen voorafgaand aan de verkoop heldere, loyale en nauwkeurige informatie leveren over het te verkopen onroerend
goed en over alle elementen die de toestemming van de toekomstige koper kunnen beïnvloeden. Hij mag in zijn publiciteit en
aankondigingen de aspirant-kopers niet in Dwaling. brengen over de beschikbaarheid en de essentiële kenmerken van het goed
dat hij te koop aanbiedt.
Het begrip bewoonbare oppervlakte is vatbaar voor interpretatie derwijze dat het de consument in dwaling… kan brengen.
De vastgoedmakelaar begaat derhalve een fout ten aanzien van de koper wanneer hij adverteert dat het onroerend goed een
‘bewoonbare’ oppervlakte heeft van 103 vierkante meter, terwijl het in werkelijkheid om een bruto-oppervlakte gaat
[bewoonbare oppervlakte was 98 vierkante meter]. Door het begrip bewoonbare oppervlakte in plaats van bruto-oppervlakte te
gebruiken toont de vastgoedmakelaar een gebrek aan helderheid, duidelijkheid en loyauteit, en komt hij derhalve aan zijn
informatieverplichting tekort.”
• Kunnen de kopers de koop annuleren? Rechtsgrond en wetgeving? Koper kan nietig verklaard
worden op grond van dwaling
• Van wie kunnen de kopers schadevergoeding vorderen? Makelaar en verkoper( vorige eigenaar)
• Bruto oppervlak mag je als makelaar niet zomaar kwalificeren als bewoonbare oppervlakte
6 ) ONDERZ OEK NA AR HE T KADAS TRAAL INKOM EN (KI)
• Rb. Leuven 9 maart 2006 (verkoper vs. makelaar):
Makelaar vermeldt KI van 642 euro in compromis; nadien blijkt het KI 969 euro.
“1. De makelaar is gebonden door een middelenverbintenis. Hij moet alles in het werk stellen om zijn opdracht zo goed mogelijk
uit te voeren. Hij moet nagaan of zijn medecontractant de vereiste hoedanigheid heeft en moet de eigendomstitels nagaan. Hij
heeft ten opzichte van zijn opdrachtgever de verplichting tot advies, informatie en bijstand. Ten opzichte van
derdenmedecontractanten heeft hij op grond van artikel [6.5] B.W. de plicht tot juiste voorlichting van de partijen.
2. Alvorens in de overeenkomst (met zijn opdrachtgever) het kadastraal inkomen met de vermelding “klein beschrijf” in te vullen
of door de opdrachtgever te laten invullen, diende B.V.B.A. I. na te gaan of dit met werkelijkheid overeenstemde. Zij diende
hiervoor de nodige stukken op te vragen, hetzij een recent uittreksel uit de kadastrale legger.
De makelaar die nalaat zich te informeren en de nodige stukken op te vragen en aldus onjuiste informatie geeft aan zijn
opdrachtgever en aan de kandidaat-kopers begaat een contractuele fout ten opzichte van zijn opdrachtgever en een extra-
contractuele fout ten opzichte van derdenmedecontractanten van zijn opdrachtgever”
Onroerende voorheffing is gebaseerd op je KI dat is de belasting die je als eigenaar moet betalen jaarlijks
Als makelaar moet je zelf het kadastraal inkomen opzoeken
Doe je dat niet begaat de makelaar een fout
Er kunnen belangrijke bepalingen aan huurcontract moet je controleren
3
FOUT BIJ ZEL FSTA NDIG E ONDE RZOE KS PL ICHTEN
1 ) ONDERZ OEK VA N DE EIGE NDO MSTI TEL WAT IS DIT
(1) ON DUIDELIJ KHEID BI J APPA RTEM ENTS GEB OU W (R B. GE NT 2 9 JUNI 201 0)
“Wanneer een makelaar bemiddelt bij de verkoop van een appartement en dit in zijn publiciteit voorstelt als appartement met
terras doch betwisting bestaat over het eigendomsstatuut van dat terras nu het volgens de omschrijving in de betreffende
notariële aktes noch bij het gelijkvloers noch bij de eerste verdieping hoort, moet een professionele makelaar de
eigendomstitels beter onderzoeken en schiet hij tekort aan zijn onderzoeks- en informatieverplichting. De vermelding van de
makelaar dat de verstrekte informatie geldt “onder voorbehoud van wijzigingen” en “zonder verantwoordelijkheid voor mogelijke
fouten” kan geen geldige exoneratie betekenen.”
In welk document vind je bij mede-eigendom steeds de accurate informatie over welke kelder, garage, tuin bij een
appartement hoort? Basis akte
Authentieke akte is de eigendomstitel
Bij de FOD staat dit opgeslagen welke notaris dit heeft opgemaakt enzovoort
Of bij kantoorrechtszekerheid kan je dit ook vinden
Nakijken van de akte is verplicht als makelaar
Ook al wil je door exoneratie beding jouw aansprakelijkheid uitsluiten kan dat ongeldig zijn
Indien: bedrog, strijdig tegen openbare orde, het nut word uitgehold dan is de beding ongeldig
(2) MEERD ERE EIGE NAAR S DO OR ERFE NIS (BRUS SEL 2 8 JANU ARI 19 99 )
“Een makelaar begaat een beroepsfout die hem aansprakelijk maakt ten aanzien van de derden waarmee hij onderhandelt
wanneer hij zijn lastgevers niet uitnodigt tot het hen bezorgen van (minstens) de eigendomstitels van de onroerende goederen
die zij te koop willen stellen.
Immers, zonder de verplichting te hebben om over te gaan tot nauwkeurige verificaties zoals deze worden opgelegd aan de
notaris die belast is met het verlijden van een authentieke koopakte, kan niet worden toegelaten dat een makelaar geen enkele
voorzorg neemt en zich enkel baseert op de beweringen van zijn lastgevers.
De makelaars hebben de plicht om rekening te houden met het feit dat hun lastgevers niet altijd de kennis en het
begripsvermogen hebben van de juridische situaties betreffende de onroerende eigendommen, waarover de makelaars zelf
dienen te beschikken en die zij zelf soms, al dan niet te goeder trouw, kunnen verwarren of waarbij ze zich vergissen over de
omvang van hun rechten (vooral wanneer de goederen afhangen van een nalatenschap, zoals in dit geval).
Dat de schending van deze adviesplicht, die van contractuele aard is ten aanzien van hun opdrachtgevers, in het geval van de
vastgoedbemiddelaar ten aanzien van derden die de kandidaat-kopers zijn, een fout van buitencontractuele aard vormt als
schending van een norm van zorgvuldigheid en toewijding die
kenmerkend moet zijn voor die van elke vastgoedbemiddelaar die
normaal zorgvuldig en zorgvuldig is ten aanzien van de hem
toevertrouwde zaken; dat deze fout door derden kan worden
ingeroepen als grondslag voor een aansprakelijkheidsvordering”
Huis is voor helft van vrouw en andere helft van
overleden man er gaat altijd een stuk van de helft van
de man naar het kind (deel naakte eigendom)
Dus zal het niet zomaar mogen verkocht worden zonder instemming
Overleed een van de eigenaars gaat er een stuk naar de kinderen
3 ) FOUTIE F AT TEST KA NT OOR RECHTSZE KE RHEI D (R B. TO NGERE N – 23 SE PTE MBER 20 10 )
“De burger moet in principe kunnen vertrouwen op de inhoud van de door de overheid afgeleverde attesten, zonder dat hij
bijzondere inspanningen moet doen om de correctheid van de inhoud van die attesten te controleren. Dit is evenwel niet het
geval wanneer de burger in kwestie geacht wordt op de hoogte te zijn van de inhoud van de af te leveren attesten, en hij
bovendien wettelijk gehouden is om zelf bepaalde informatie te verstrekken aan de overheid die haar invloed heeft op de inhoud
van het betreffende attest. In casu werd door de FOD Financiën in 2006 een foutief eigendomsattest afgeleverd, waaruit zou
volgen dat eiseres de enige eigenaar zou zijn van een onroerend goed, terwijl in werkelijkheid (ingevolge enerzijds de
gezamenlijke aankoop door eiseres en haar echtgenoot ervan in 1960 én anderzijds het overlijden van deze laatste in 1993) haar
acht kinderen een aandeel in de naakte eigendom hadden geërfd. Gezien de concrete omstandigheden is de rechtbank van
oordeel dat de overheid geen fout of nalatigheid heeft begaan bij de aflevering van voormeld foutief attest. Hierbij verwijst de
rechtbank o.m. naar volgende vaststellingen:
– eiseres had zelf nagelaten een aangifte van nalatenschap in te dienen naar aanleiding van het overlijden van haar
echtgenoot;
– het desbetreffende attest vermeldt dat de verstrekte informatie is gebaseerd op zicht van de «bescheiden van het
kantoor» en is aldus louter indicatief;
– aangezien eiseres het onroerende goed eertijds samen met haar (inmiddels) overleden echtgenoot had aangekocht,
kan zij niet voorhouden dat zij onmogelijk hiervan op de hoogte kon zijn.
1
, Anderzijds is de rechtbank van oordeel dat de vastgoedmakelaar, die eiseres [de verkoper] bijstond, wel een fout heeft begaan
door louter voort te gaan op het foutief eigendomsattest (uitgaande van de FOD Financiën) en aldus nagelaten heeft (desnoods
via een notaris) de nodige opzoekingen te laten doen, om zekerheid te bekomen over het (exclusieve) eigendomsrecht van
eiseres (zijn opdrachtgever), en dit alvorens hij [de verkoper] een onderhandse verkoopovereenkomst laat ondertekenen met
verstrekkende juridische gevolgen. Aangezien ook [de verkoper] een fout beging, is de rechtbank van mening dat de helft van de
geleden schade ten haren laste blijft.”
Als je geen notariële akte hebt, niet weet bij welke notaris dit ligt, kan je aan het Kantoor Rechtszekerheid een
eigendomstitel vragen
Eiseres (verkoper) werd veroordeeld tot schadevergoeding aan de kopers. Makelaar moet de helft betalen!
Vorige document was fout, de vrouw was niet alleen eigenaar van het gebouw dus die anderen moesten ook mee
toestemming geven (man en vrouw hebben 8 kinderen dus van al die kinderen moest ze een akkoord hebben)
FOD heeft foutief eigendomsattest afgegeven, FOD is niet aansprakelijk want er was geen attest van
nalatenschap ingediend dus wisten ze niet va de situatie dit nalatenschapsattest had de vrouw moeten indienen
bij FOD
Dus . Gezien de concrete omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de overheid geen fout of nalatigheid
heeft begaan bij de aflevering van voormeld foutief attest. Hierbij verwijst de rechtbank o.m. naar volgende
vaststellingen:
– eiseres had zelf nagelaten een aangifte van nalatenschap in te dienen naar aanleiding van het overlijden
van haar echtgenoot;
– het desbetreffende attest vermeldt dat de verstrekte informatie is gebaseerd op zicht van de
«bescheiden van het kantoor» en is aldus louter indicatief;
– aangezien eiseres het onroerende goed eertijds samen met haar (inmiddels) overleden echtgenoot had
aangekocht, kan zij niet voorhouden dat zij onmogelijk hiervan op de hoogte kon zijn.
Makelaar zou dit moeten controleren, hij moest een kopie krijgen van de authentieke akte om zeker te weten wie
eigenaar is van het gebouw
De vrouw moest een schadevergoeding betalen aan kandidaat kopers
VRA GEN
2) Mag iedereen een woning verkopen? Neen, minderjarigen en handelingsonbekwame hebben toestemming
van de vrederechter nodig
3) Maakt het uit of je opdrachtgever-verkoper getrouwd is en daar woont met zijn/haar gezin? ja, de
gezinswoning is beschermd dus heb je toestemming nodig van de partner voor het verkopen van het pand
anders is de verkoop ongeldig. Als makelaar dien je dit dus ook te controleren.
4 ) ONDERZ OEK NA AR DE BE ZWAR ING MET HY PO THE EK OF ONR OEREND BESLA G
4) Normale clausule in de akte:
“Vrij en onbelast. Het goed wordt verkocht onder de gewone waarborg als naar recht, voor vrij, zuiver en onbelast van
hypotheekschulden, voorrechten of andere belemmeringen, dit bij het verlijden van de akte. De verkoper verklaart dat er bij
zijn weten geen procedure hangende is die het vrijgeven van het goed zou kunnen belasten zoals een faillissement, collectieve
schuldenregeling, of bescherming in het kader van de wet betreffende de continuïteit van de ondernemingen, noch dat er enig
beslag op deze eigendom rust.”
• (1) Gent 21 oktober 1987:
“Als een beroepsmakelaar zijn tussenkomst verleent bij de verkoop van een onroerend goed en als daarbij wordt bepaald dat dit
onroerend goed vrij en onbelast is, maar als naderhand blijkt dat op dit goed een hypotheek rust, begaat die makelaar een fout
tegenover de kopers van het goed.
Hij is dan ook in solidum met de verkopers tot schadevergoeding van de kopers gehouden.”
Welke 2 types beslag kunnen er op woning worden gelegd? Uitvoerend beslag (actie ondernemen, huis verkocht
openbaar, met opbrengst schuldeisers vergoed), bewarend beslag (woning blijft van de eigenaars maar mogen deze niet
meer verkopen)
Kan je de woning nog verkopen na beslag?Als je een woning wil verkopen en er ligt een beslag op door schuldeiser dan
kan je het bniet meer verkopen ook al is het beslag een klein bedrag. Dit kan alleen door kantoneren en dan kan je het terug
verkopen
2 ) REC HT BAN K EERSTE AANLE G HA SSELT – 1 0/0 3/ 20 10:
“1.1. Bij onderhandse overeenkomst van 24 januari 2007 kochten eisers een onroerend goed aan. Verweerster is ter zake
opgetreden als vastgoedmakelaar. Naderhand zou gebleken zijn dat het goed hypothecair belast was voor een bedrag dat de
koopprijs overschreed, ten gevolge waarvan de schuldeisers in kwestie zich gedurende een zekere tijd zouden hebben verzet
tegen de verkoop. Uiteindelijk werd de authentieke akte met betrekking tot de koop/verkoop in kwestie, verleden op 5 juni 2008.
(…)
3.1. Op de professionele vastgoedmakelaar rust een informatieplicht. Een van de elementen waaromtrent de makelaar
zichzelf en de kandidaat-kopers dient te informeren, is ongetwijfeld de hypothecaire toestand van het aangeboden
onroerend goed. Het gaat hier om een inspanningsverbintenis, geen resultaatsverbintenis. De verantwoordelijkheid van de
makelaar op dit punt is minder verstrekkend dan bijvoorbeeld deze van de notaris. Hij die beweert zich te hebben gekweten
2
, van zijn informatieplicht, dient het bewijs daarvan te leveren. In casu legt verweerster geen enkel bewijs voor, waaruit zou
blijken dat zij eisers op enige – laat staan afdoende – wijze zou hebben geïnformeerd omtrent de hypothecaire toestand van
het aan te kopen onroerend goed. De argumentatie van verweerster gesteund op een beding in de onderhandse
overeenkomst dat de verkoper verplicht het goed op hypothecair vlak te zuiveren, is in deze context volkomen naast de
kwestie. Verweerster wordt een inbreuk verweten op de informatieplicht, voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst.
Een standaardbeding dat in algemene termen de verantwoordelijkheid voor het zuiveren van het goed bij de verkoper legt,
leidt er niet toe dat de kandidaat-kopers voorheen correct en in concreto waren geïnformeerd omtrent de precieze
hypothecaire toestand van het onroerend goed. Waar aldus verweerster niet aantoont dat zij zelf heeft geïnformeerd naar de
hypothecaire toestand van het goed, laat staan dat zij eisers dienaangaande ook maar de minste concrete informatie zou
hebben verschaft, staat een inbreuk op haar informatieplicht vast”
“Ook indien eisers op 24 januari 2007 volledig geïnformeerd waren geweest, valt niet in te zien hoe dit had kunnen vermijden dat
een tweetal maanden later een bijkomende inschrijving is genomen, dewelke vervolgens leidde tot de geviseerde vertraging in
het verlijden van de authentieke akte. De op zich vaststaande fout van verweerster heeft dus niet de schade veroorzaakt
waarvan eisers vergoeding vorderen, nu deze schade zich in afwezigheid van deze fout evenzeer zou hebben voorgedaan.”
Vordering afgewezen omwille van gebrek aan oorzakelijk verband tussen de fout en de beweerde schade (van 30.000 euro)
Verkoopprijs is 300K
En het pand word verkocht voor 290K
Verkoop kan in principe geen doorgang hebben want bedrag is kleiner dan hypotheek
Bedrag van verkoopprijs was groter dan de hypotheek waardoor er geen probleem was maar de verkoper verhoogt de
hypotheek waardoor de lening groter is dan de verkoopprijs
De makelaar had nog geen onderzoek gedaan naar de hypotheek dus zei hij het is in orde
Rechter zegt hier is de makelaar in fout de hypotheek niet gecontroleerd en de verkoper fout geïnformeerd maar er is
geen oorzakelijk verband tussen de fout van de makelaar en fout van de verkoper
Dus eigenlijk is het de verkoper zijn fout
5 ) ONDERZ OEK NA AR HE T O BJECT VAN DE VERKOO P
Brussel 6 mei 2014:
“De vastgoedmakelaar die met de verkoop van een onroerend goed wordt belast, moet in het kader van de onderhandelingen en
de besprekingen voorafgaand aan de verkoop heldere, loyale en nauwkeurige informatie leveren over het te verkopen onroerend
goed en over alle elementen die de toestemming van de toekomstige koper kunnen beïnvloeden. Hij mag in zijn publiciteit en
aankondigingen de aspirant-kopers niet in Dwaling. brengen over de beschikbaarheid en de essentiële kenmerken van het goed
dat hij te koop aanbiedt.
Het begrip bewoonbare oppervlakte is vatbaar voor interpretatie derwijze dat het de consument in dwaling… kan brengen.
De vastgoedmakelaar begaat derhalve een fout ten aanzien van de koper wanneer hij adverteert dat het onroerend goed een
‘bewoonbare’ oppervlakte heeft van 103 vierkante meter, terwijl het in werkelijkheid om een bruto-oppervlakte gaat
[bewoonbare oppervlakte was 98 vierkante meter]. Door het begrip bewoonbare oppervlakte in plaats van bruto-oppervlakte te
gebruiken toont de vastgoedmakelaar een gebrek aan helderheid, duidelijkheid en loyauteit, en komt hij derhalve aan zijn
informatieverplichting tekort.”
• Kunnen de kopers de koop annuleren? Rechtsgrond en wetgeving? Koper kan nietig verklaard
worden op grond van dwaling
• Van wie kunnen de kopers schadevergoeding vorderen? Makelaar en verkoper( vorige eigenaar)
• Bruto oppervlak mag je als makelaar niet zomaar kwalificeren als bewoonbare oppervlakte
6 ) ONDERZ OEK NA AR HE T KADAS TRAAL INKOM EN (KI)
• Rb. Leuven 9 maart 2006 (verkoper vs. makelaar):
Makelaar vermeldt KI van 642 euro in compromis; nadien blijkt het KI 969 euro.
“1. De makelaar is gebonden door een middelenverbintenis. Hij moet alles in het werk stellen om zijn opdracht zo goed mogelijk
uit te voeren. Hij moet nagaan of zijn medecontractant de vereiste hoedanigheid heeft en moet de eigendomstitels nagaan. Hij
heeft ten opzichte van zijn opdrachtgever de verplichting tot advies, informatie en bijstand. Ten opzichte van
derdenmedecontractanten heeft hij op grond van artikel [6.5] B.W. de plicht tot juiste voorlichting van de partijen.
2. Alvorens in de overeenkomst (met zijn opdrachtgever) het kadastraal inkomen met de vermelding “klein beschrijf” in te vullen
of door de opdrachtgever te laten invullen, diende B.V.B.A. I. na te gaan of dit met werkelijkheid overeenstemde. Zij diende
hiervoor de nodige stukken op te vragen, hetzij een recent uittreksel uit de kadastrale legger.
De makelaar die nalaat zich te informeren en de nodige stukken op te vragen en aldus onjuiste informatie geeft aan zijn
opdrachtgever en aan de kandidaat-kopers begaat een contractuele fout ten opzichte van zijn opdrachtgever en een extra-
contractuele fout ten opzichte van derdenmedecontractanten van zijn opdrachtgever”
Onroerende voorheffing is gebaseerd op je KI dat is de belasting die je als eigenaar moet betalen jaarlijks
Als makelaar moet je zelf het kadastraal inkomen opzoeken
Doe je dat niet begaat de makelaar een fout
Er kunnen belangrijke bepalingen aan huurcontract moet je controleren
3
