JURIDISCHE DUE DILIGENCE
1. WAT IS JURIDISCHE DUE DILIGENCE?
Bij de aankoop van een onroerend goed wil de koper zeker zijn dat:
1. de verkoper werkelijk eigenaar is;
2. de verkoper het goed mag verkopen;
3. de eigendomstitel solide is;
4. er geen rechten van derden zijn die de koper later kunnen benadelen;
5. de koper het goed vrij en onbelast verkrijgt.
Bij eigendomsproblemen zijn er twee grote mogelijkheden:
• er is iets mis met het eigendomsrecht;
• er is iets mis met de eigendomstitel.
ZAKENRECHT VS. CONTRACTENRECHT
Zakenrecht
→ gaat over het zakelijke recht zelf, bijvoorbeeld de overdracht van eigendom.
Contractenrecht
→ gaat over de overeenkomst die aan de eigendomsoverdracht ten grondslag ligt.
BELANGRIJK
Een probleem uit het verleden kan doorwerken naar de huidige koper.
Daarom moet je niet alleen de huidige verkoop onderzoeken, maar ook de voorgeschiedenis van de
eigendom.
2. EIGENDOMSRECHT
DEFINITIE
Het eigendomsrecht is het meest volledige en alomvattende zakelijke recht op een goed.
De eigenaar heeft drie belangrijke bevoegdheden:
UTI = GEBRUIK
De eigenaar mag het goed gebruiken.
Bijvoorbeeld:
, • zelf in een woning wonen;
• een woning verhuren;
• het goed normaal gebruiken.
FRUI = GENOT
De eigenaar heeft recht op de vruchten en opbrengsten.
Natuurlijke vruchten
→ bijvoorbeeld wat op een stuk grond groeit.
Burgerlijke vruchten
→ bijvoorbeeld:
• huurinkomsten;
• dividenden;
• interesten.
ABUTI = BESCHIKKING
Dit onderscheidt eigendom van andere zakelijke rechten.
De eigenaar kan:
Feitelijk beschikken
• goed vernietigen;
• wijzigen;
• waarde verminderen.
Juridisch beschikken
• verkopen;
• ruilen;
• inbrengen in een vennootschap;
• schenken.
EZELSBRUG
EIGENDOM = UTI + FRUI + ABUTI
Gebruik + Genot + Beschikking
3. KENMERKEN VAN HET EIGENDOMSRECHT
VOLLEDIG
De eigenaar heeft in principe:
gebruik + genot + beschikking
2
,VOORTDUREND/ EEUWIGDUREND
Het eigendomsrecht is in principe niet tijdelijk.
Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld:
• vruchtgebruik;
• erfpacht;
• opstal.
Deze beperkte zakelijke rechten zijn tijdelijk.
OVERDRAAGBAAR
Eigendom kan worden overgedragen door bijvoorbeeld:
• verkoop;
• schenking;
• ruil;
• inbreng.
NIET VATBAAR VOOR BEVRIJDENDE VERJARING
Het eigendomsrecht verdwijnt niet automatisch omdat de eigenaar het lange tijd niet heeft
uitgeoefend.
EXCLUSIEF
De eigenaar kan anderen uitsluiten van de bevoegdheden die bij zijn eigendom horen.
Bij meerdere eigenaars:
→ mede-eigendom.
4. EIGENDOMSRECHT VS. BEPERKTE ZAKELIJKE RECHTEN
Beperkte zakelijke rechten zijn onder andere:
• vruchtgebruik
• erfpacht
• opstal
De titularis hiervan heeft niet dezelfde volledige beschikkingsbevoegdheid over het goed als een
eigenaar.
3
, 5. BEPERKINGEN OP DE BESCHIKKINGSBEVOEGDHEID
Eigendom is zeer ruim, maar niet onbeperkt.
Beperkingen kunnen voortkomen uit:
1. de wet;
2. rechten van derden;
3. contractuele afspraken.
1 CONTRACTUEEL VERVREEMDINGSVERBOD
Een contractueel vervreemdingsverbod is slechts geldig wanneer beide voorwaarden vervuld zijn:
1. de beperking is beperkt in de tijd;
2. de beperking beantwoordt aan een rechtmatig belang.
VOORBEELD
Bij een schenking kan worden bepaald dat de begiftigde pas vanaf 25 jaar over een
effectenportefeuille mag beschikken.
2 WETTELIJK VERVREEMDINGSVERBOD
De wet kan zelf een vervreemdingsverbod opleggen.
VOORBEELD: PACHTER
Een pachter die via zijn wettelijk voorkooprecht eigenaar wordt van een landbouwgoed kan een:
• exploitatieplicht;
• vervreemdingsverbod
hebben.
Volgens de DD-samenvatting geldt hierbij een vervreemdingsverbod van 5 jaar.
ERFRECHTELIJKE OVERNAME
Bij bepaalde erfrechtelijke regelingen kan een erfgenaam een goed tegen schattingswaarde
overnemen.
Daarbij kan eveneens een wettelijk vervreemdingsverbod gelden.
4
1. WAT IS JURIDISCHE DUE DILIGENCE?
Bij de aankoop van een onroerend goed wil de koper zeker zijn dat:
1. de verkoper werkelijk eigenaar is;
2. de verkoper het goed mag verkopen;
3. de eigendomstitel solide is;
4. er geen rechten van derden zijn die de koper later kunnen benadelen;
5. de koper het goed vrij en onbelast verkrijgt.
Bij eigendomsproblemen zijn er twee grote mogelijkheden:
• er is iets mis met het eigendomsrecht;
• er is iets mis met de eigendomstitel.
ZAKENRECHT VS. CONTRACTENRECHT
Zakenrecht
→ gaat over het zakelijke recht zelf, bijvoorbeeld de overdracht van eigendom.
Contractenrecht
→ gaat over de overeenkomst die aan de eigendomsoverdracht ten grondslag ligt.
BELANGRIJK
Een probleem uit het verleden kan doorwerken naar de huidige koper.
Daarom moet je niet alleen de huidige verkoop onderzoeken, maar ook de voorgeschiedenis van de
eigendom.
2. EIGENDOMSRECHT
DEFINITIE
Het eigendomsrecht is het meest volledige en alomvattende zakelijke recht op een goed.
De eigenaar heeft drie belangrijke bevoegdheden:
UTI = GEBRUIK
De eigenaar mag het goed gebruiken.
Bijvoorbeeld:
, • zelf in een woning wonen;
• een woning verhuren;
• het goed normaal gebruiken.
FRUI = GENOT
De eigenaar heeft recht op de vruchten en opbrengsten.
Natuurlijke vruchten
→ bijvoorbeeld wat op een stuk grond groeit.
Burgerlijke vruchten
→ bijvoorbeeld:
• huurinkomsten;
• dividenden;
• interesten.
ABUTI = BESCHIKKING
Dit onderscheidt eigendom van andere zakelijke rechten.
De eigenaar kan:
Feitelijk beschikken
• goed vernietigen;
• wijzigen;
• waarde verminderen.
Juridisch beschikken
• verkopen;
• ruilen;
• inbrengen in een vennootschap;
• schenken.
EZELSBRUG
EIGENDOM = UTI + FRUI + ABUTI
Gebruik + Genot + Beschikking
3. KENMERKEN VAN HET EIGENDOMSRECHT
VOLLEDIG
De eigenaar heeft in principe:
gebruik + genot + beschikking
2
,VOORTDUREND/ EEUWIGDUREND
Het eigendomsrecht is in principe niet tijdelijk.
Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld:
• vruchtgebruik;
• erfpacht;
• opstal.
Deze beperkte zakelijke rechten zijn tijdelijk.
OVERDRAAGBAAR
Eigendom kan worden overgedragen door bijvoorbeeld:
• verkoop;
• schenking;
• ruil;
• inbreng.
NIET VATBAAR VOOR BEVRIJDENDE VERJARING
Het eigendomsrecht verdwijnt niet automatisch omdat de eigenaar het lange tijd niet heeft
uitgeoefend.
EXCLUSIEF
De eigenaar kan anderen uitsluiten van de bevoegdheden die bij zijn eigendom horen.
Bij meerdere eigenaars:
→ mede-eigendom.
4. EIGENDOMSRECHT VS. BEPERKTE ZAKELIJKE RECHTEN
Beperkte zakelijke rechten zijn onder andere:
• vruchtgebruik
• erfpacht
• opstal
De titularis hiervan heeft niet dezelfde volledige beschikkingsbevoegdheid over het goed als een
eigenaar.
3
, 5. BEPERKINGEN OP DE BESCHIKKINGSBEVOEGDHEID
Eigendom is zeer ruim, maar niet onbeperkt.
Beperkingen kunnen voortkomen uit:
1. de wet;
2. rechten van derden;
3. contractuele afspraken.
1 CONTRACTUEEL VERVREEMDINGSVERBOD
Een contractueel vervreemdingsverbod is slechts geldig wanneer beide voorwaarden vervuld zijn:
1. de beperking is beperkt in de tijd;
2. de beperking beantwoordt aan een rechtmatig belang.
VOORBEELD
Bij een schenking kan worden bepaald dat de begiftigde pas vanaf 25 jaar over een
effectenportefeuille mag beschikken.
2 WETTELIJK VERVREEMDINGSVERBOD
De wet kan zelf een vervreemdingsverbod opleggen.
VOORBEELD: PACHTER
Een pachter die via zijn wettelijk voorkooprecht eigenaar wordt van een landbouwgoed kan een:
• exploitatieplicht;
• vervreemdingsverbod
hebben.
Volgens de DD-samenvatting geldt hierbij een vervreemdingsverbod van 5 jaar.
ERFRECHTELIJKE OVERNAME
Bij bepaalde erfrechtelijke regelingen kan een erfgenaam een goed tegen schattingswaarde
overnemen.
Daarbij kan eveneens een wettelijk vervreemdingsverbod gelden.
4
