RENDEMENTSANALYSE
HOOFDSTUK 1: BASISPRINCIPES VAN WAARDEBEPALING
DE VASTGOEDMARKT EN VASTGOED DEELMARKTEN
Binnen de vastgoedsector wordt onderscheid gemaakt op basis van de bestemming van het onroerend
goed. De belangrijkste deelmarkten zijn:
- Residentiële markt: woningen en appartementen
- Kantorenmarkt: kantoorruimtes
- Winkelvastgoed: handels- en winkelpanden
- (Semi-)industrieel en logistiek vastgoed: productiehallen, magazijnen, logistieke centra
- Exploitatiegebonden vastgoed: vastgoed gekoppeld aan een specifieke uitbating (bv. hotels,
horeca)
→ Sommige panden combineren meerdere bestemmingen (bv. winkels op het gelijkvloers met
appartementen erboven). Andere types passen niet eenduidig in één deelmarkt.
Relatie tussen de deelmarkten
- De deelmarkten hebben een gemeenschappelijke basis → functioneren
grotendeels onafhankelijk van elkaar
- Trends en evoluties in één deelmarkt hebben meestal beperkte invloed op andere
deelmarkten
- Marktspelers (ontwikkelaars, investeerders, eindgebruikers) worden vooral beïnvloed door de
dynamiek van hun eigen deelmarkt
Bij de waardebepaling van vastgoed is het essentieel om:
1. Te bepalen tot welke deelmarkt het pand behoort
2. Rekening te houden met de marktomstandigheden binnen die specifieke deelmarkt
Daarnaast is ook het gebruik v/h pand belangrijk.
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen:
- Eigen gebruik: het pand wordt gebruikt door de eigenaar zelf
- Income Producing Real Estate (IPRE): vastgoed dat wordt aangekocht als investering
Kenmerken van IPRE:
- De waarde is gebaseerd op het verwachte rendement
- De waardering gebeurt als investeringswaarde (waarde vrij op naam)
- Fiscale voordelen worden mee in rekening genomen indien van toepassing
HET BEGRIP “WAARDE”
WAARDEBEGRIPPEN
WAARDE IS SUBJECTIEF
- Waarde is geen eigenschap van een object zelf
- Mensen kennen waarde toe aan een object
- Hetzelfde object kan voor verschillende personen een andere waarde hebben
Bijvoorbeeld:
- Een koper bepaalt zelf welk bedrag hij bereid én in staat is te betalen
- Als de verkoper bereid is aan dat bedrag te verkopen, ontstaat er een prijs
Prijs = het bedrag waarover koper en verkoper overeenstemming bereiken
- Dit is een historische transactie
- De prijs kan beïnvloed zijn door emotionele of subjectieve factoren
- Daarom is prijs niet automatisch gelijk aan objectieve waard
,ROL VAN DE TAXATEUR
Wanneer een taxateur een waarde moet bepalen:
- Hij zoekt naar kenmerken die door een brede groep mensen gewaardeerd worden.
- Subjectieve elementen (die slechts voor enkele personen belangrijk zijn) worden niet
meegenomen.
- Zo komt men tot een objectieve waardedefinitie
MARKTWAARDE VS INVESTERINGSWAARDE
Marktwaarde
Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden verkocht tussen een
bereidwillige koper en verkoper, in normale marktomstandigheden, na behoorlijke marketing, waarbij
beide partijen goed geïnformeerd en zonder dwang handelen.
Investeringswaarde (Investment value / worth)
De waarde v/e object voor een specifieke eigenaar of belegger, rekening houdend met diens
persoonlijke investeringsdoelstellingen.
SYNERGIE TUSSEN PRODUCTFACTOREN, UTILITEIT EN MARKTFACTOREN
De waarde van een object wordt bepaald door drie grote invloeden:
1. Intrinsieke waarde
2. Functionaliteit (nut / utiliteit)
3. Beschikbaarheid (schaarste of overaanbod)
INTRINSIEKE WAARDE
De intrinsieke waarde = de productiekost v/h vastgoedobject:
- Grondprijs + kostprijs van oprichting (nieuwbouwwaarde) – technische vetusteit
Belangrijke elementen:
- Fysische terreinkenmerken (oppervlakte, bodem, uitrusting)
- Afmetingen v/h gebouw
- Bouwkost (afwerking, uitrustingsniveau)
- Technische vetusteit (slijtage/veroudering)
Intrinsieke waarde houdt
- geen rekening met invloeden die vreemd zijn aan het vastgoedobject → liggingsfactoren &
marktomstandigheden
- wel rekening met fiscaliteit en subsidiebeleid van de overheid
→ De intrinsieke waarde wordt berekend via de kostenbenadering
De intrinsieke waarde is niet automatisch gelijk aan de marktwaarde.
Situatie 1: Voldoende bouwgrond beschikbaar
- Zelf bouwen is mogelijk
- Marktparticipanten zullen niet meer betalen dan de kost om zelf een gelijkaardig pand te
bouwen
→ Intrinsieke waarde = maximale grens van de marktwaarde
Situatie 2: Schaarste aan bouwgrond
- Zelf bouwen is geen optie.
- Vraag > aanbod.
→ Marktwaarde kan hoger liggen dan intrinsieke waarde
- Intrinsieke waarde wordt dan de minimale grens
FUNCTIONALITEIT
De gebruikswaarde ontstaat door de intrinsieke waarde af te toetsen aan:
- De mate waarin het vastgoed geschikt is voor zijn functie.
,Utiliteit houdt rekening met:
- Praktisch gebruik
- Opbrengstwaarde
- Representatiewaarde
Bij de utiliteitsbeoordeling kijkt men naar:
- Ligging
- Juridische bestemming
- Ontsluiting en bereikbaarheid
- Milieuaspecten
- Functionele vetusteit
- Economische vetusteit
- Beperkingen van het eigendomsrecht
→ Deze factoren kunnen leiden tot een meerwaarde of minderwaarde t.o.v. de intrinsieke
waarde
Marginaal grensnut
- De som van de delen is niet noodzakelijk gelijk aan de waarde van het geheel
- Voorbeeld:
o Een tweede badkamer verhoogt niet automatisch de waarde met de volledige bouwkost
o Ontbreken van basisvoorzieningen (bv. geen stromend water) doet de totale waarde
sterk dalen
Worth vs marktwaarde
- Worth-concept (investeringswaarde)
o Beoordeling vanuit één persoon of specifieke groep
o Subjectief
o “Voldoet deze woning aan mijn behoeften?”
- Marktwaarde
o Beoordeling vanuit een brede marktgroep
o “Voldoet deze woning aan de huidige woonbehoefte?”
Inkomstenbenadering
- Bepaalt de waarde op basis van toekomstige inkomsten (huur)
- Resultaat = gebruikswaarde
- De prijs die marktgebruikers willen betalen voor gebruik = markthuur
Wanneer ook vraag en aanbod worden meegenomen, kan deze waarde beschouwd worden
als marktwaarde (reële waarde)
BESCHIKBAARHEID
Invloed op marktwaarde
- Beschikbaarheid wordt bepaald door: de verhouding tussen vraag en aanbod
- Ook betaalbaarheid speelt een rol
Overaanbod (aanbod > vraag)
- Neerwaartse prijsdruk
- Verkopen enkel tegen lagere prijs
Schaarste (vraag > aanbod)
- Opwaartse prijsdruk
- Kopers betalen meer
Beschikbaarheid wordt sterk beïnvloed door:
- Overheid
o Soepel vergunningsbeleid → overaanbod
o Streng beleid → schaarste
- Financiële instellingen
, o Hogere hypotheekrente → minder vraag
o Strengere leenvoorwaarden → minder vraag
Nieuwe ontwikkelingen beïnvloeden deelmarkten, zoals:
- Serviceflats
- Cohousing
- Factory outlets
- Duurzame kantoorgebouwen
Investeerders volgen elkaar vaak.
Speculatie door vastgoedfondsen kan zorgen voor sterke prijsstijgingen in bepaalde segmenten
DE REGELS VAN DE KUNST
BEROEPSREGLEMENTERING
“Vastgoedtaxateur” is in België geen gereglementeerd of beschermd beroep
- Iedereen mag zich in principe taxateur noemen
- Dit hangt samen met het ontbreken van een algemeen beroepsstatuut voor experten
Organisaties zoals Kamer van Vastgoedexperten (KAVEX) pleiten voor:
- Wettelijke titelbescherming
- Enkel erkende personen mogen zich “vastgoedtaxateur” noemen
Belangrijk:
- Titelbescherming verhindert niet dat anderen schattingen uitvoeren.
- Het beschermt enkel de titel.
- Er is nog geen consensus over hoe dit praktisch moet worden ingevoerd.
In België:
- Er bestaat geen algemene wettelijke norm voor schattingsopdrachten.
- Methodes en terminologie mogen vrij gekozen worden.
- Alles gebeurt binnen de contractuele afspraken met de opdrachtgever.
In enkele specifieke gevallen gelden wél regels:
- Vastgoedwaardering van beursgenoteerde bedrijven → moet voldoen aan International
Financial Reporting Standards (IAS/IFRS).
- Voorafgaande schattingen bij nalatenschap → enkel door landmeter-experten die het
kwaliteitscharter van VLABEL ondertekend hebben
TAXATIESTANDAARDEN
Omdat er geen algemene Belgische norm is, spelen beroepsverenigingen en internationale
standaarden een belangrijke rol.
KAMER VAN VASTGOEDEXPERTEN (KAVEX)
- Heeft een eigen taxatienorm
- Geldt enkel voor leden
- Is niet wettelijk bindend voor anderen
Kenmerken:
- Legt een specifieke methode op (analytische methode)
- Inhoudelijk minder uitgebreid dan internationale standaarden
- Verliest belang tegenover internationale richtlijnen
INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COUNCIL (IVSC)
- Internationaal normeringsinstituut
- Ontwikkelt een wereldwijd referentiekader voor waarderingen
- Toonaangevend op vlak van definities en begrippen
HOOFDSTUK 1: BASISPRINCIPES VAN WAARDEBEPALING
DE VASTGOEDMARKT EN VASTGOED DEELMARKTEN
Binnen de vastgoedsector wordt onderscheid gemaakt op basis van de bestemming van het onroerend
goed. De belangrijkste deelmarkten zijn:
- Residentiële markt: woningen en appartementen
- Kantorenmarkt: kantoorruimtes
- Winkelvastgoed: handels- en winkelpanden
- (Semi-)industrieel en logistiek vastgoed: productiehallen, magazijnen, logistieke centra
- Exploitatiegebonden vastgoed: vastgoed gekoppeld aan een specifieke uitbating (bv. hotels,
horeca)
→ Sommige panden combineren meerdere bestemmingen (bv. winkels op het gelijkvloers met
appartementen erboven). Andere types passen niet eenduidig in één deelmarkt.
Relatie tussen de deelmarkten
- De deelmarkten hebben een gemeenschappelijke basis → functioneren
grotendeels onafhankelijk van elkaar
- Trends en evoluties in één deelmarkt hebben meestal beperkte invloed op andere
deelmarkten
- Marktspelers (ontwikkelaars, investeerders, eindgebruikers) worden vooral beïnvloed door de
dynamiek van hun eigen deelmarkt
Bij de waardebepaling van vastgoed is het essentieel om:
1. Te bepalen tot welke deelmarkt het pand behoort
2. Rekening te houden met de marktomstandigheden binnen die specifieke deelmarkt
Daarnaast is ook het gebruik v/h pand belangrijk.
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen:
- Eigen gebruik: het pand wordt gebruikt door de eigenaar zelf
- Income Producing Real Estate (IPRE): vastgoed dat wordt aangekocht als investering
Kenmerken van IPRE:
- De waarde is gebaseerd op het verwachte rendement
- De waardering gebeurt als investeringswaarde (waarde vrij op naam)
- Fiscale voordelen worden mee in rekening genomen indien van toepassing
HET BEGRIP “WAARDE”
WAARDEBEGRIPPEN
WAARDE IS SUBJECTIEF
- Waarde is geen eigenschap van een object zelf
- Mensen kennen waarde toe aan een object
- Hetzelfde object kan voor verschillende personen een andere waarde hebben
Bijvoorbeeld:
- Een koper bepaalt zelf welk bedrag hij bereid én in staat is te betalen
- Als de verkoper bereid is aan dat bedrag te verkopen, ontstaat er een prijs
Prijs = het bedrag waarover koper en verkoper overeenstemming bereiken
- Dit is een historische transactie
- De prijs kan beïnvloed zijn door emotionele of subjectieve factoren
- Daarom is prijs niet automatisch gelijk aan objectieve waard
,ROL VAN DE TAXATEUR
Wanneer een taxateur een waarde moet bepalen:
- Hij zoekt naar kenmerken die door een brede groep mensen gewaardeerd worden.
- Subjectieve elementen (die slechts voor enkele personen belangrijk zijn) worden niet
meegenomen.
- Zo komt men tot een objectieve waardedefinitie
MARKTWAARDE VS INVESTERINGSWAARDE
Marktwaarde
Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden verkocht tussen een
bereidwillige koper en verkoper, in normale marktomstandigheden, na behoorlijke marketing, waarbij
beide partijen goed geïnformeerd en zonder dwang handelen.
Investeringswaarde (Investment value / worth)
De waarde v/e object voor een specifieke eigenaar of belegger, rekening houdend met diens
persoonlijke investeringsdoelstellingen.
SYNERGIE TUSSEN PRODUCTFACTOREN, UTILITEIT EN MARKTFACTOREN
De waarde van een object wordt bepaald door drie grote invloeden:
1. Intrinsieke waarde
2. Functionaliteit (nut / utiliteit)
3. Beschikbaarheid (schaarste of overaanbod)
INTRINSIEKE WAARDE
De intrinsieke waarde = de productiekost v/h vastgoedobject:
- Grondprijs + kostprijs van oprichting (nieuwbouwwaarde) – technische vetusteit
Belangrijke elementen:
- Fysische terreinkenmerken (oppervlakte, bodem, uitrusting)
- Afmetingen v/h gebouw
- Bouwkost (afwerking, uitrustingsniveau)
- Technische vetusteit (slijtage/veroudering)
Intrinsieke waarde houdt
- geen rekening met invloeden die vreemd zijn aan het vastgoedobject → liggingsfactoren &
marktomstandigheden
- wel rekening met fiscaliteit en subsidiebeleid van de overheid
→ De intrinsieke waarde wordt berekend via de kostenbenadering
De intrinsieke waarde is niet automatisch gelijk aan de marktwaarde.
Situatie 1: Voldoende bouwgrond beschikbaar
- Zelf bouwen is mogelijk
- Marktparticipanten zullen niet meer betalen dan de kost om zelf een gelijkaardig pand te
bouwen
→ Intrinsieke waarde = maximale grens van de marktwaarde
Situatie 2: Schaarste aan bouwgrond
- Zelf bouwen is geen optie.
- Vraag > aanbod.
→ Marktwaarde kan hoger liggen dan intrinsieke waarde
- Intrinsieke waarde wordt dan de minimale grens
FUNCTIONALITEIT
De gebruikswaarde ontstaat door de intrinsieke waarde af te toetsen aan:
- De mate waarin het vastgoed geschikt is voor zijn functie.
,Utiliteit houdt rekening met:
- Praktisch gebruik
- Opbrengstwaarde
- Representatiewaarde
Bij de utiliteitsbeoordeling kijkt men naar:
- Ligging
- Juridische bestemming
- Ontsluiting en bereikbaarheid
- Milieuaspecten
- Functionele vetusteit
- Economische vetusteit
- Beperkingen van het eigendomsrecht
→ Deze factoren kunnen leiden tot een meerwaarde of minderwaarde t.o.v. de intrinsieke
waarde
Marginaal grensnut
- De som van de delen is niet noodzakelijk gelijk aan de waarde van het geheel
- Voorbeeld:
o Een tweede badkamer verhoogt niet automatisch de waarde met de volledige bouwkost
o Ontbreken van basisvoorzieningen (bv. geen stromend water) doet de totale waarde
sterk dalen
Worth vs marktwaarde
- Worth-concept (investeringswaarde)
o Beoordeling vanuit één persoon of specifieke groep
o Subjectief
o “Voldoet deze woning aan mijn behoeften?”
- Marktwaarde
o Beoordeling vanuit een brede marktgroep
o “Voldoet deze woning aan de huidige woonbehoefte?”
Inkomstenbenadering
- Bepaalt de waarde op basis van toekomstige inkomsten (huur)
- Resultaat = gebruikswaarde
- De prijs die marktgebruikers willen betalen voor gebruik = markthuur
Wanneer ook vraag en aanbod worden meegenomen, kan deze waarde beschouwd worden
als marktwaarde (reële waarde)
BESCHIKBAARHEID
Invloed op marktwaarde
- Beschikbaarheid wordt bepaald door: de verhouding tussen vraag en aanbod
- Ook betaalbaarheid speelt een rol
Overaanbod (aanbod > vraag)
- Neerwaartse prijsdruk
- Verkopen enkel tegen lagere prijs
Schaarste (vraag > aanbod)
- Opwaartse prijsdruk
- Kopers betalen meer
Beschikbaarheid wordt sterk beïnvloed door:
- Overheid
o Soepel vergunningsbeleid → overaanbod
o Streng beleid → schaarste
- Financiële instellingen
, o Hogere hypotheekrente → minder vraag
o Strengere leenvoorwaarden → minder vraag
Nieuwe ontwikkelingen beïnvloeden deelmarkten, zoals:
- Serviceflats
- Cohousing
- Factory outlets
- Duurzame kantoorgebouwen
Investeerders volgen elkaar vaak.
Speculatie door vastgoedfondsen kan zorgen voor sterke prijsstijgingen in bepaalde segmenten
DE REGELS VAN DE KUNST
BEROEPSREGLEMENTERING
“Vastgoedtaxateur” is in België geen gereglementeerd of beschermd beroep
- Iedereen mag zich in principe taxateur noemen
- Dit hangt samen met het ontbreken van een algemeen beroepsstatuut voor experten
Organisaties zoals Kamer van Vastgoedexperten (KAVEX) pleiten voor:
- Wettelijke titelbescherming
- Enkel erkende personen mogen zich “vastgoedtaxateur” noemen
Belangrijk:
- Titelbescherming verhindert niet dat anderen schattingen uitvoeren.
- Het beschermt enkel de titel.
- Er is nog geen consensus over hoe dit praktisch moet worden ingevoerd.
In België:
- Er bestaat geen algemene wettelijke norm voor schattingsopdrachten.
- Methodes en terminologie mogen vrij gekozen worden.
- Alles gebeurt binnen de contractuele afspraken met de opdrachtgever.
In enkele specifieke gevallen gelden wél regels:
- Vastgoedwaardering van beursgenoteerde bedrijven → moet voldoen aan International
Financial Reporting Standards (IAS/IFRS).
- Voorafgaande schattingen bij nalatenschap → enkel door landmeter-experten die het
kwaliteitscharter van VLABEL ondertekend hebben
TAXATIESTANDAARDEN
Omdat er geen algemene Belgische norm is, spelen beroepsverenigingen en internationale
standaarden een belangrijke rol.
KAMER VAN VASTGOEDEXPERTEN (KAVEX)
- Heeft een eigen taxatienorm
- Geldt enkel voor leden
- Is niet wettelijk bindend voor anderen
Kenmerken:
- Legt een specifieke methode op (analytische methode)
- Inhoudelijk minder uitgebreid dan internationale standaarden
- Verliest belang tegenover internationale richtlijnen
INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COUNCIL (IVSC)
- Internationaal normeringsinstituut
- Ontwikkelt een wereldwijd referentiekader voor waarderingen
- Toonaangevend op vlak van definities en begrippen
