les 1 - inleiding - recht op wonen, wooncrisis
/ wonen in vlaanderen
huisvesting = het mogelijk maken van wonen → zorgen dat mensen een plek hebben om te
leven
= vastgoed dat als marktgoed wordt aangeboden als product om in te wonen
nochtans..
UVRM - artikel 25:
iedereen heeft recht op een levensstandaard die hoog genoeg is voor de gezondheid en het
welzijn van zichzelf en zijn gezin, waarbij inbegrepen voeding, kleding, huisvesting en
geneeskundige verzorging en de noodzakelijke sociale diensten, alsook het recht op voorziening in
geval van werkloosheid, ziekte, invaliditeit, overlijden van de echtgenoot, ouderdom of ander gemis
aan bestaansmiddelen, ontstaan ten gevolge van omstandigheden onafhankelijk van zijn wil
→ mensenrechten zijn niet altijd onmiddellijk afdwingbaar → de UVRM is niet bindend, maar geldt
als een aanbeveling voor de lidstaten van de VN
artikel 11 van het internationaal verdrag inzake economische, sociale & culturele rechten
= de staten die partij zijn bij dit verdrag erkennen het recht van eenieder op een behoorlijke
levensstandaard voor zichzelf en zijn gezin, daarbij inbegrepen toereikende voeding, kleding en
huisvesting en op steeds betere levensomstandigheden
de staten die partij zijn bij dit verdrag nemen passende maatregelen om de verwezenlijking van dit
recht te verzekeren, daarbij het essentieel belang erkennende van vrijwillige internationale
samenwerking
artikel 30 + 31 van het europees sociaal handvest
artikel 30 = recht op bescherming tegen armoede en sociale uitsluiting
artikel 31 = recht op huisvesting → teneinde de doeltreffende uitoefening van het recht op
huisvesting te waarborgen, verbinden de partijen zich maatregelen te nemen die erop gericht zijn:
1. toegang tot adequate huisvesting te bevorderen
2. dak - en thuisloosheid te voorkomen en te verminderen teneinde het geleidelijk uit te
bannen
3. de kosten voor huisvesting binnen het bereik te brengen van een ieder die niet over
voldoende middelen beschikt
/ grondrechten - sociale grondrechten
= bevoegdheidsneutraal
sinds 1994 bevat de belgische grondwet een bepaling van de sociale grondrechten van de belg
(artikel 23 en 24), sociale grondrechten onderscheiden zich van klassieke grondrechten doordat ze
NIET direct afdwingbaar zijn → de sociale grondrechten erkennen dat iedereen recht heeft op een
menswaardig leven en vereisen dat de overheid actief optreedt = deze grondrechten zijn
richtinggevend voor het beleid
1
,waar deze grondrechten halen en vinden?
● mensenrechten = middel, geen doel → ze zijn er om gelijkheid, vrijheid en rechtvaardigheid
te verbeteren
● rechten worden pas echt door 2 dingen samen:
1. sociale verandering (bv. meer bewustzijn, protest, druk van burgers)
2. regels en wetten (beleid, overheid die maatregelen neemt)
dus: rechten hangen af van keuzes → politici beslissen hoe sterk ze die rechten maken
juridische >< ethische kant
● juridisch → vastgelegd in wetten (grondwet, regels)
● ethisch → een streefdoel (hoe de samenleving zou moeten zijn)
wie verleent die rechten?
● overheden (staat) geven en beschermen die rechten via wetten
● daarom moet je ze ook bij de overheid afdwingen
afdwingbaarheid
● sociale grondrechten (zoals wonen) zijn niet direct afdwingbaar
● ze hangen af van beleid en politieke keuzes
standstill-principe (art. 23)
● de overheid mag het beschermingsniveau niet zomaar verlagen
● alleen als er een goede reden (algemeen belang) is
/ vlaanderen en wonen
● wonen wordt gezien als eigen verantwoordelijkheid
→ wie meer inkomen heeft, heeft meer kansen (marktwerking)
● historisch lag de focus op een eigen woning kopen
→ vooral buiten de stad (anti-stedelijk)
● sociale huisvesting
→ is beperkt en als “laatste optie” gezien
→ slechts ± 6% van de woningen
● private huurmarkt
→ vangt de rest op
→ vooral mensen die geen andere keuze hebben
beleid en regels
● wonen is een gewestmaterie
→ sinds 1980 beslist Vlaanderen zelf over wonen
● de Vlaamse Wooncode
→ basisregels voor wonen (soort “grondwet”)
● nu = Vlaamse Codex Wonen
→ bundelt alle regels over wonen in Vlaanderen
2
,/ artikel 3 van de vlaamse codex wonen
= maakt het recht op wonen concreet → zegt: iedereen heeft recht op menswaardig wonen
→ dat betekent een woning die:
● geschikt is
● goede kwaliteit heeft
● in een goede omgeving ligt
● betaalbaar is
● zeker is (je kan er blijven wonen)
4 doelen van het woonbeleid
1. betaalbaarheid → zijn er voldoende betaalbare woningen?
2. beschikbaarheid → zijn er voldoende woningen?
3. woonkwaliteit → zijn voldoende kwalitatieve woningen?
4. woonzekerheid → heb je zekerheid om te blijven wonen?
betaalbaarheid → zijn er voldoende betaalbare
woningen?
de woningmarkt, 2 deelmarkten
1. eigenaars - bewoners
2. huurders
- private huur = hogere huur, bepaald door markt, verhuurder is particulier, flexibel in
verhuizing
- scoiale huur = lagere huur, inkomensafhankelijk, verhuurder is
corporatie/gemeente, vaak wachtlijst
/ betaalbaarheid - eigenaars?
= woningprijzen zijn in de periode tussen 2000 - 2010 met 67% gestegen
→ ouders en familie hebben steeds vaker een betaalbaarheidskloof dichten door financieel
steuntje in de rug
in vlaanderen kijkt men vaak naar het aandeel eigenaars verdeeld over inkomenskwintielen
● kwintiel 1 (laagste inkomens): weinig eigenaars, meeste huren
● kwintiel 2-3: eigenaarsgraad stijgt, meer gezinnen kopen
● kwintiel 4-5 (hoogste inkomens): bijna iedereen is eigenaar
/ eigenwoningbezit
→ in 2023 = hoogste inkomens (kwintiel 5): 85% eigenaar, aandeel daalt naarmate het inkomen
lager is
aandeel eigenaars naar gezinssituatie
● koppels met kinderen: 83%
● koppels zonder kinderen: 80%
● alleenstaanden: 57%
● éénoudergezinnen: 60%
3
, aandeel eigenaars naar nationaliteit
● belg: 74%
● niet-belg: 32%
aandeel eigenaars naar beroepssituatie
● werkend: 73%
● (brug)pensioen: 75%
● werkloos: 25%
● arbeidsongeschikt: 42%
= eigenaars zijn vaker hoog-inkomens, koppels, belgisch en werkend of met pensioen;
alleenstaanden, niet-belgen en werklozen bezitten minder vaak een eigen woning
/ betaalbaarheid: hoe meten?
→ relatie woonuitgave - huishoudinkomen
● gaat over de relatie tussen woonuitgaven en huishoudinkomen
● definitie (Stone, 2006): de uitdaging om woningkosten en andere uitgaven in evenwicht te
houden met het inkomen
● let op: het zegt niets over de woning zelf (grootte, kwaliteit, locatie)
indicatoren om betaalbaarheid te meten
1. woonquote → aandeel van het inkomen dat naar wonen gaat
= verhouding tussen de uitgave huishouden aan wonen en totale besteedbare inkomen
2. resterend inkomen → inkomen dat overblijft na woonuitgaven
/ betaalbaarheid - private huurders?
ongeveer 20% van alle huishoudens → ± 550.000 huishoudens → huurprijzen worden vrij bepaald
huurprijzen in 2024
● gemiddelde huur: 922€ per maand
● rijwoning: 1.014€
● appartement: 893€
● vergelijkbaar met netto beroepsinkomen vl: 2.870€/maand
betaalbaarheid private huurders
● 30% norm: >50% betaalt meer dan 30% van inkomen aan huur (2013: 51,7%)
● 40% norm: bijna 50% betaalt >40% van inkomen aan huur (2013: 47,1%)
● armoederisico: ± 1/3 leeft na huur onder armoedegrens (2013: 166.904 gezinnen)
4
/ wonen in vlaanderen
huisvesting = het mogelijk maken van wonen → zorgen dat mensen een plek hebben om te
leven
= vastgoed dat als marktgoed wordt aangeboden als product om in te wonen
nochtans..
UVRM - artikel 25:
iedereen heeft recht op een levensstandaard die hoog genoeg is voor de gezondheid en het
welzijn van zichzelf en zijn gezin, waarbij inbegrepen voeding, kleding, huisvesting en
geneeskundige verzorging en de noodzakelijke sociale diensten, alsook het recht op voorziening in
geval van werkloosheid, ziekte, invaliditeit, overlijden van de echtgenoot, ouderdom of ander gemis
aan bestaansmiddelen, ontstaan ten gevolge van omstandigheden onafhankelijk van zijn wil
→ mensenrechten zijn niet altijd onmiddellijk afdwingbaar → de UVRM is niet bindend, maar geldt
als een aanbeveling voor de lidstaten van de VN
artikel 11 van het internationaal verdrag inzake economische, sociale & culturele rechten
= de staten die partij zijn bij dit verdrag erkennen het recht van eenieder op een behoorlijke
levensstandaard voor zichzelf en zijn gezin, daarbij inbegrepen toereikende voeding, kleding en
huisvesting en op steeds betere levensomstandigheden
de staten die partij zijn bij dit verdrag nemen passende maatregelen om de verwezenlijking van dit
recht te verzekeren, daarbij het essentieel belang erkennende van vrijwillige internationale
samenwerking
artikel 30 + 31 van het europees sociaal handvest
artikel 30 = recht op bescherming tegen armoede en sociale uitsluiting
artikel 31 = recht op huisvesting → teneinde de doeltreffende uitoefening van het recht op
huisvesting te waarborgen, verbinden de partijen zich maatregelen te nemen die erop gericht zijn:
1. toegang tot adequate huisvesting te bevorderen
2. dak - en thuisloosheid te voorkomen en te verminderen teneinde het geleidelijk uit te
bannen
3. de kosten voor huisvesting binnen het bereik te brengen van een ieder die niet over
voldoende middelen beschikt
/ grondrechten - sociale grondrechten
= bevoegdheidsneutraal
sinds 1994 bevat de belgische grondwet een bepaling van de sociale grondrechten van de belg
(artikel 23 en 24), sociale grondrechten onderscheiden zich van klassieke grondrechten doordat ze
NIET direct afdwingbaar zijn → de sociale grondrechten erkennen dat iedereen recht heeft op een
menswaardig leven en vereisen dat de overheid actief optreedt = deze grondrechten zijn
richtinggevend voor het beleid
1
,waar deze grondrechten halen en vinden?
● mensenrechten = middel, geen doel → ze zijn er om gelijkheid, vrijheid en rechtvaardigheid
te verbeteren
● rechten worden pas echt door 2 dingen samen:
1. sociale verandering (bv. meer bewustzijn, protest, druk van burgers)
2. regels en wetten (beleid, overheid die maatregelen neemt)
dus: rechten hangen af van keuzes → politici beslissen hoe sterk ze die rechten maken
juridische >< ethische kant
● juridisch → vastgelegd in wetten (grondwet, regels)
● ethisch → een streefdoel (hoe de samenleving zou moeten zijn)
wie verleent die rechten?
● overheden (staat) geven en beschermen die rechten via wetten
● daarom moet je ze ook bij de overheid afdwingen
afdwingbaarheid
● sociale grondrechten (zoals wonen) zijn niet direct afdwingbaar
● ze hangen af van beleid en politieke keuzes
standstill-principe (art. 23)
● de overheid mag het beschermingsniveau niet zomaar verlagen
● alleen als er een goede reden (algemeen belang) is
/ vlaanderen en wonen
● wonen wordt gezien als eigen verantwoordelijkheid
→ wie meer inkomen heeft, heeft meer kansen (marktwerking)
● historisch lag de focus op een eigen woning kopen
→ vooral buiten de stad (anti-stedelijk)
● sociale huisvesting
→ is beperkt en als “laatste optie” gezien
→ slechts ± 6% van de woningen
● private huurmarkt
→ vangt de rest op
→ vooral mensen die geen andere keuze hebben
beleid en regels
● wonen is een gewestmaterie
→ sinds 1980 beslist Vlaanderen zelf over wonen
● de Vlaamse Wooncode
→ basisregels voor wonen (soort “grondwet”)
● nu = Vlaamse Codex Wonen
→ bundelt alle regels over wonen in Vlaanderen
2
,/ artikel 3 van de vlaamse codex wonen
= maakt het recht op wonen concreet → zegt: iedereen heeft recht op menswaardig wonen
→ dat betekent een woning die:
● geschikt is
● goede kwaliteit heeft
● in een goede omgeving ligt
● betaalbaar is
● zeker is (je kan er blijven wonen)
4 doelen van het woonbeleid
1. betaalbaarheid → zijn er voldoende betaalbare woningen?
2. beschikbaarheid → zijn er voldoende woningen?
3. woonkwaliteit → zijn voldoende kwalitatieve woningen?
4. woonzekerheid → heb je zekerheid om te blijven wonen?
betaalbaarheid → zijn er voldoende betaalbare
woningen?
de woningmarkt, 2 deelmarkten
1. eigenaars - bewoners
2. huurders
- private huur = hogere huur, bepaald door markt, verhuurder is particulier, flexibel in
verhuizing
- scoiale huur = lagere huur, inkomensafhankelijk, verhuurder is
corporatie/gemeente, vaak wachtlijst
/ betaalbaarheid - eigenaars?
= woningprijzen zijn in de periode tussen 2000 - 2010 met 67% gestegen
→ ouders en familie hebben steeds vaker een betaalbaarheidskloof dichten door financieel
steuntje in de rug
in vlaanderen kijkt men vaak naar het aandeel eigenaars verdeeld over inkomenskwintielen
● kwintiel 1 (laagste inkomens): weinig eigenaars, meeste huren
● kwintiel 2-3: eigenaarsgraad stijgt, meer gezinnen kopen
● kwintiel 4-5 (hoogste inkomens): bijna iedereen is eigenaar
/ eigenwoningbezit
→ in 2023 = hoogste inkomens (kwintiel 5): 85% eigenaar, aandeel daalt naarmate het inkomen
lager is
aandeel eigenaars naar gezinssituatie
● koppels met kinderen: 83%
● koppels zonder kinderen: 80%
● alleenstaanden: 57%
● éénoudergezinnen: 60%
3
, aandeel eigenaars naar nationaliteit
● belg: 74%
● niet-belg: 32%
aandeel eigenaars naar beroepssituatie
● werkend: 73%
● (brug)pensioen: 75%
● werkloos: 25%
● arbeidsongeschikt: 42%
= eigenaars zijn vaker hoog-inkomens, koppels, belgisch en werkend of met pensioen;
alleenstaanden, niet-belgen en werklozen bezitten minder vaak een eigen woning
/ betaalbaarheid: hoe meten?
→ relatie woonuitgave - huishoudinkomen
● gaat over de relatie tussen woonuitgaven en huishoudinkomen
● definitie (Stone, 2006): de uitdaging om woningkosten en andere uitgaven in evenwicht te
houden met het inkomen
● let op: het zegt niets over de woning zelf (grootte, kwaliteit, locatie)
indicatoren om betaalbaarheid te meten
1. woonquote → aandeel van het inkomen dat naar wonen gaat
= verhouding tussen de uitgave huishouden aan wonen en totale besteedbare inkomen
2. resterend inkomen → inkomen dat overblijft na woonuitgaven
/ betaalbaarheid - private huurders?
ongeveer 20% van alle huishoudens → ± 550.000 huishoudens → huurprijzen worden vrij bepaald
huurprijzen in 2024
● gemiddelde huur: 922€ per maand
● rijwoning: 1.014€
● appartement: 893€
● vergelijkbaar met netto beroepsinkomen vl: 2.870€/maand
betaalbaarheid private huurders
● 30% norm: >50% betaalt meer dan 30% van inkomen aan huur (2013: 51,7%)
● 40% norm: bijna 50% betaalt >40% van inkomen aan huur (2013: 47,1%)
● armoederisico: ± 1/3 leeft na huur onder armoedegrens (2013: 166.904 gezinnen)
4
