Atypisch vastgoed en
deontologie 5
Deel Gina Muylaert
Inleiding
Waarover gaat dit deel van het vak? De
plichtenleer, een gastencollege over BIV-stagiaire,
alles te maken mat wit-waswetgeving en
discriminatie.
Historiek plichtenleer BIV
2007: stage als toegang naar het beroep. Eenmaal
men erkend is, dan is het de plichtenleer zelf.
Degene die vanaf het begin bij het BIV zijn
aangesloten zien de evolutie van regels doorheen de
jaren.
Het ganse procedé heeft een kleine 20 jaar geduurd
om in gang te zetten. De plichtenleer zal nog
bijgestuurd worden omdat de manier van werken verandert. Er komt nieuwe
wetgeving en nieuwe zaken die zich voordoen.
Deontologische regels: de plichtenleer
Net zoals advocaten, artsen of bv. architecten moeten de vastgoedmakelaars een
aantal deontologische regels naleven. Deze regels staan in het reglement van
Plichtenleer, ook wel kortweg de Plichtenleer genoemd, en in de aangehechte
deontologische richtlijnen (de Plichtenleer en de richtlijnen werden goedgekeurd
bij koninklijk besluit van 29 juni 2018 en in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd
op 31 oktober 2018, en zijn in werking getreden op 30 december 2018.)
De regels staan opgenomen in de plichtenleer die je vindt op de website
van de BIV. Bij de basisregels zijn er ook aangehecht deontologische
richtlijnen. Dit zijn toevoegingen bij het reglement en verduidelijkingen.
- Er zijn een aantal principes die voor iedereen gelden.
- Beroep van beheerders en bemiddelaars is fundamenteel anders zoals
vb. gelden beheren van gemeenschap vs. gelden beheren van één
persoon.
Wat staat er in?
- Titel I - Gemeenschappelijke bepalingen
- Titel II - Bijzondere verplichtingen voor de vastgoedmakelaar-bemiddelaar
- Titel III - Bijzondere verplichtingen voor de vastgoedmakelaar-beheerder
- Titel IV – Slotbepalingen
- Deontologische richtlijn – Derdenrekening
1
, - Deontologische richtlijn – Beroepsaansprakelijkheidsverzekering en
borgstelling
Bovenop de terminologie zijn er een aantal principes die voor iedereen gelden,
deze worden beschreven in de gemeenschappelijke bepaling. Er worden ook een
titel 2 en 3 gemaakt, specifiek voor de bemiddelaar en beheerder. Daarna volgt
er een slotbepaling.
Er zijn wel wat regels rond de derdenrekening waarbij je je eigen facturen
niet mee mag begeren als vastgoedmakelaar. Vroeger kwam fraude vaak
voor wanneer vb. syndici gelden nam van VME’s en hiermee wegliep.
Een makelaar moet beroepsaansprakelijkheid verzekeren en dit is via BIV
en moet zich ook borgstellen.
Algemene bepalingen
Definities
De vastgoedmakelaar en zijn aansprakelijkheid: principes
De vastgoedmakelaar en het respect voor het privéleven
De vastgoedmakelaar in zijn relatie tot de opdrachtgever
Hoe verhoudt ik mij tegenover mijn opdrachtgever?
De vastgoedmakelaar – informatieverstrekking over zijn
vastgoedkantoor en de verhandelde of beheerde goederen, in het kader
van de promotie of de uitoefening van zijn diensten
Hoe moet de makelaar zich kenbaar maken en welke informatie moet hij
verstrekken?
De vastgoedmakelaar in relatie tot zijn collega’s
Vastgoedmakelaars kunnen collega’s of concurrenten zijn. De meeste makelaars
zijn concullega’s en er kunnen bepaalde rare zaken voorkomen zoals vb.
concullega’s die het grof maken. Dit kan je aangeven bij de BIV.
De vastgoedmakelaar, zijn honoraria en vergoedingen
Lang geleden ging BIV baremaboekje uitbrengen en somde alle prijzen op. De
architecten hadden dit ook met de aanbevolen tarieven. Hier zijn ze voor
veroordeeld en naar aanleiding hiervan heeft het BIV ook het baremaboekje
afgeschaft. Elke makelaar mag eigen tarief bepalen, maar zegt wel iets over
berekening en mededelingen.
De vastgoedmakelaar en de financiële bewegingen
Dit kan zijn wanneer een waarborg wordt gezet op de derdenrekening van de
makelaar, maar de makelaar mag het geld niet zomaar houden.
De vastgoedmakelaar en de discretieplicht
Als je morgen naar de dokter gaat en heeft bepaalde dingen te vertellen. De
mama die hiernaar vraagt, mag het niet zeggen want heeft
geheimhoudingsplicht. De makelaar heeft dit niet, maar heeft een discretieplicht
en mag niet zomaar alles op tafel gooien.
2
, - Als vb. de makelaar zegt dat hij snel geld nodig heeft dan mag je dit
niet zomaar vertellen tegen de kandidaat-kopers wat de situatie is.
- Discriminatie betekent dat mensen anders beoordeeld worden op
wettelijk bepaalde criteria. Het is niet aan de makelaar om te zeggen
dat er 5 kandidaten zijn met een gezin met vb. 3 kinderen, maar mag
niet zeggen dat ze van vb. protestante overtuiging zijn.
De vastgoedmakelaar en zijn beroepsvervolmaking
Het beroep verandert en makelaar moet niet bepaalde dingen kennen, maar BIV
vindt het belangrijk dat de makelaar blijft leren. Elke makelaar moet bijscholing
doen en vroeger was dit minder streng en dit hebben ze gestopt omdat er anders
mensen deadlines gingen doen.
- Je kan vb. nu opleiding volgen over boekhouding of EPC. Het moet
vakgerelateerde onderwerpen zijn en vb. cursus hondentrimmer kan je
niets doen. BIV biedt ook opleidingen aan en er zijn ook andere
opleidingen via VIVO en ze zijn erkend door BIV. Je kan ook opleidingen
volgen via Sociaal Fonds als je bediende dit ook volgt. Je kan ook extern
gaan en zeggen dat je vb. iets hebt gezien in Brugge en navragen of
het telt als erkende uren.
- Je kan ook vb. vastgoedcongres bijwonen.
Belangenconflicten – onverenigbaarheden – welvoeglijkheid
Op het BIV kan je verkiezingen doen om deel uitmaken aan de uitvoerende kamer
en iemand op jouw kantoor begaat een flater waardoor je zowel in het bestuur als
uitvoerende kant zit dan heb je belangenconflicten en zijn er afspraken over.
De vastgoedmakelaar en het instituut
Hoe je je moet verantwoorden volgens het instituut en je kan deze vragen niet
zomaar naast je leggen.
- Belangrijk is dat de BIV altijd verwijst naar artikel 1. De reden voor zal
altijd zijn dat je een inbreuk hebt gedaan op artikel 1. .
Sancties
Het BIV is enkel bevoegd om op te treden tegen deontologische
overtredingen
3
, Het BIV maakt regels. Mensen denken soms omdat het BIV een breed publiek
heeft (richt zich tot makelaars én het brede publiek) dat ze kunnen optreden
tegen dit breed publiek. Dit is echter niet waar, want ze kunnen enkel optreden
tegen erkend makelaars.
- Voorbeeld 1: een makelaar heeft je schade berokkent, dan kan je hiervoor
naar een gewone rechtbank gaan. Het BIV zal beoordelen over de
uitoefening van het beroep.
- Voorbeeld 2: Soms zijn er nepmakelaars (makelaars die zich voordoen als
erkend) – maar zijn niet erkend. Als je er als klant achter komt dat een
makelaar niet erkend is, dan kan je dit bij het BIV gaan aangeven. Het BIV
gaat detectives inzetten om na te gaan of deze personen al dan niet
effectief erkend zijn. Deze zal binnengaan en een gesprek aanknopen. Ze
gaan doen alsof ze een woning willen verkopen en op basis van de
ontvangen documenten met daarop ‘erkend makelaar’ kunnen ze de
leugen nagaan. Het BIV treedt enkel op tegen erkend makelaars, dus deze
zaak wordt uitgesproken door de gewone rechtbanken.
- Voorbeeld 3: Iemand gaat bij het BIV klagen over het bedrog van een
syndicus voor €5.000. Dan gaat het BIV eerst kijken of de syndicus
effectief erkend is en deze 10u les gevolgd heeft (permanente vorming).
Als dit niet zo is dan zullen ze de syndicus hier eerst over aanspreken, ook
al heeft dit niet te maken met de €5.000 bedrog.
Mogelijke uitkomsten van een tuchtprocedure zijn: vrijspraak,
waarschuwing, berisping, schorsing of schrapping (een
permanente schorsing)
Wat spreken zo uit?
Vrijspraak: er is niets aan de hand, de makelaar heeft alles correct
gedaan.
Waarschuwing: de makelaar heeft de bijscholingen en permanente
vorming in orde, maar wat hij gedaan heeft is niet perfect. De makelaar
krijgt een waarschuwing en moet ervoor zorgen dat dit niet meer gebeurt.
Dit kan gaan over kleine en grote zaken, bv. vermeldingen op website of
etalage. Deze waarschuwing blijft voor een tijdje geldig en als je goed
gedraagt zal deze na een tijd verdwijnen.
Berisping: zorgen dat het niet meer voorvalt
Schorsing: tijdelijk beroep niet meer uitvoeren
Schrapping: een permanente schorsing, je mag geen makelaar meer zijn
Het BIV is dus niet bevoegd om bijvoorbeeld een
schadevergoeding toe te kennen of om een boete op te leggen.
Het BIV kent geen schadevergoedingen toe of ze leggen geen boete op. Ze
kunnen wel een SV krijgen als het BIV zich als burgerlijke partij stelt tov
bijvoorbeeld nepmakelaars in een gewone rechtbank. De dwangsom van het
vonnis kan uiteindelijk aan het BIV toekomen.
4
deontologie 5
Deel Gina Muylaert
Inleiding
Waarover gaat dit deel van het vak? De
plichtenleer, een gastencollege over BIV-stagiaire,
alles te maken mat wit-waswetgeving en
discriminatie.
Historiek plichtenleer BIV
2007: stage als toegang naar het beroep. Eenmaal
men erkend is, dan is het de plichtenleer zelf.
Degene die vanaf het begin bij het BIV zijn
aangesloten zien de evolutie van regels doorheen de
jaren.
Het ganse procedé heeft een kleine 20 jaar geduurd
om in gang te zetten. De plichtenleer zal nog
bijgestuurd worden omdat de manier van werken verandert. Er komt nieuwe
wetgeving en nieuwe zaken die zich voordoen.
Deontologische regels: de plichtenleer
Net zoals advocaten, artsen of bv. architecten moeten de vastgoedmakelaars een
aantal deontologische regels naleven. Deze regels staan in het reglement van
Plichtenleer, ook wel kortweg de Plichtenleer genoemd, en in de aangehechte
deontologische richtlijnen (de Plichtenleer en de richtlijnen werden goedgekeurd
bij koninklijk besluit van 29 juni 2018 en in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd
op 31 oktober 2018, en zijn in werking getreden op 30 december 2018.)
De regels staan opgenomen in de plichtenleer die je vindt op de website
van de BIV. Bij de basisregels zijn er ook aangehecht deontologische
richtlijnen. Dit zijn toevoegingen bij het reglement en verduidelijkingen.
- Er zijn een aantal principes die voor iedereen gelden.
- Beroep van beheerders en bemiddelaars is fundamenteel anders zoals
vb. gelden beheren van gemeenschap vs. gelden beheren van één
persoon.
Wat staat er in?
- Titel I - Gemeenschappelijke bepalingen
- Titel II - Bijzondere verplichtingen voor de vastgoedmakelaar-bemiddelaar
- Titel III - Bijzondere verplichtingen voor de vastgoedmakelaar-beheerder
- Titel IV – Slotbepalingen
- Deontologische richtlijn – Derdenrekening
1
, - Deontologische richtlijn – Beroepsaansprakelijkheidsverzekering en
borgstelling
Bovenop de terminologie zijn er een aantal principes die voor iedereen gelden,
deze worden beschreven in de gemeenschappelijke bepaling. Er worden ook een
titel 2 en 3 gemaakt, specifiek voor de bemiddelaar en beheerder. Daarna volgt
er een slotbepaling.
Er zijn wel wat regels rond de derdenrekening waarbij je je eigen facturen
niet mee mag begeren als vastgoedmakelaar. Vroeger kwam fraude vaak
voor wanneer vb. syndici gelden nam van VME’s en hiermee wegliep.
Een makelaar moet beroepsaansprakelijkheid verzekeren en dit is via BIV
en moet zich ook borgstellen.
Algemene bepalingen
Definities
De vastgoedmakelaar en zijn aansprakelijkheid: principes
De vastgoedmakelaar en het respect voor het privéleven
De vastgoedmakelaar in zijn relatie tot de opdrachtgever
Hoe verhoudt ik mij tegenover mijn opdrachtgever?
De vastgoedmakelaar – informatieverstrekking over zijn
vastgoedkantoor en de verhandelde of beheerde goederen, in het kader
van de promotie of de uitoefening van zijn diensten
Hoe moet de makelaar zich kenbaar maken en welke informatie moet hij
verstrekken?
De vastgoedmakelaar in relatie tot zijn collega’s
Vastgoedmakelaars kunnen collega’s of concurrenten zijn. De meeste makelaars
zijn concullega’s en er kunnen bepaalde rare zaken voorkomen zoals vb.
concullega’s die het grof maken. Dit kan je aangeven bij de BIV.
De vastgoedmakelaar, zijn honoraria en vergoedingen
Lang geleden ging BIV baremaboekje uitbrengen en somde alle prijzen op. De
architecten hadden dit ook met de aanbevolen tarieven. Hier zijn ze voor
veroordeeld en naar aanleiding hiervan heeft het BIV ook het baremaboekje
afgeschaft. Elke makelaar mag eigen tarief bepalen, maar zegt wel iets over
berekening en mededelingen.
De vastgoedmakelaar en de financiële bewegingen
Dit kan zijn wanneer een waarborg wordt gezet op de derdenrekening van de
makelaar, maar de makelaar mag het geld niet zomaar houden.
De vastgoedmakelaar en de discretieplicht
Als je morgen naar de dokter gaat en heeft bepaalde dingen te vertellen. De
mama die hiernaar vraagt, mag het niet zeggen want heeft
geheimhoudingsplicht. De makelaar heeft dit niet, maar heeft een discretieplicht
en mag niet zomaar alles op tafel gooien.
2
, - Als vb. de makelaar zegt dat hij snel geld nodig heeft dan mag je dit
niet zomaar vertellen tegen de kandidaat-kopers wat de situatie is.
- Discriminatie betekent dat mensen anders beoordeeld worden op
wettelijk bepaalde criteria. Het is niet aan de makelaar om te zeggen
dat er 5 kandidaten zijn met een gezin met vb. 3 kinderen, maar mag
niet zeggen dat ze van vb. protestante overtuiging zijn.
De vastgoedmakelaar en zijn beroepsvervolmaking
Het beroep verandert en makelaar moet niet bepaalde dingen kennen, maar BIV
vindt het belangrijk dat de makelaar blijft leren. Elke makelaar moet bijscholing
doen en vroeger was dit minder streng en dit hebben ze gestopt omdat er anders
mensen deadlines gingen doen.
- Je kan vb. nu opleiding volgen over boekhouding of EPC. Het moet
vakgerelateerde onderwerpen zijn en vb. cursus hondentrimmer kan je
niets doen. BIV biedt ook opleidingen aan en er zijn ook andere
opleidingen via VIVO en ze zijn erkend door BIV. Je kan ook opleidingen
volgen via Sociaal Fonds als je bediende dit ook volgt. Je kan ook extern
gaan en zeggen dat je vb. iets hebt gezien in Brugge en navragen of
het telt als erkende uren.
- Je kan ook vb. vastgoedcongres bijwonen.
Belangenconflicten – onverenigbaarheden – welvoeglijkheid
Op het BIV kan je verkiezingen doen om deel uitmaken aan de uitvoerende kamer
en iemand op jouw kantoor begaat een flater waardoor je zowel in het bestuur als
uitvoerende kant zit dan heb je belangenconflicten en zijn er afspraken over.
De vastgoedmakelaar en het instituut
Hoe je je moet verantwoorden volgens het instituut en je kan deze vragen niet
zomaar naast je leggen.
- Belangrijk is dat de BIV altijd verwijst naar artikel 1. De reden voor zal
altijd zijn dat je een inbreuk hebt gedaan op artikel 1. .
Sancties
Het BIV is enkel bevoegd om op te treden tegen deontologische
overtredingen
3
, Het BIV maakt regels. Mensen denken soms omdat het BIV een breed publiek
heeft (richt zich tot makelaars én het brede publiek) dat ze kunnen optreden
tegen dit breed publiek. Dit is echter niet waar, want ze kunnen enkel optreden
tegen erkend makelaars.
- Voorbeeld 1: een makelaar heeft je schade berokkent, dan kan je hiervoor
naar een gewone rechtbank gaan. Het BIV zal beoordelen over de
uitoefening van het beroep.
- Voorbeeld 2: Soms zijn er nepmakelaars (makelaars die zich voordoen als
erkend) – maar zijn niet erkend. Als je er als klant achter komt dat een
makelaar niet erkend is, dan kan je dit bij het BIV gaan aangeven. Het BIV
gaat detectives inzetten om na te gaan of deze personen al dan niet
effectief erkend zijn. Deze zal binnengaan en een gesprek aanknopen. Ze
gaan doen alsof ze een woning willen verkopen en op basis van de
ontvangen documenten met daarop ‘erkend makelaar’ kunnen ze de
leugen nagaan. Het BIV treedt enkel op tegen erkend makelaars, dus deze
zaak wordt uitgesproken door de gewone rechtbanken.
- Voorbeeld 3: Iemand gaat bij het BIV klagen over het bedrog van een
syndicus voor €5.000. Dan gaat het BIV eerst kijken of de syndicus
effectief erkend is en deze 10u les gevolgd heeft (permanente vorming).
Als dit niet zo is dan zullen ze de syndicus hier eerst over aanspreken, ook
al heeft dit niet te maken met de €5.000 bedrog.
Mogelijke uitkomsten van een tuchtprocedure zijn: vrijspraak,
waarschuwing, berisping, schorsing of schrapping (een
permanente schorsing)
Wat spreken zo uit?
Vrijspraak: er is niets aan de hand, de makelaar heeft alles correct
gedaan.
Waarschuwing: de makelaar heeft de bijscholingen en permanente
vorming in orde, maar wat hij gedaan heeft is niet perfect. De makelaar
krijgt een waarschuwing en moet ervoor zorgen dat dit niet meer gebeurt.
Dit kan gaan over kleine en grote zaken, bv. vermeldingen op website of
etalage. Deze waarschuwing blijft voor een tijdje geldig en als je goed
gedraagt zal deze na een tijd verdwijnen.
Berisping: zorgen dat het niet meer voorvalt
Schorsing: tijdelijk beroep niet meer uitvoeren
Schrapping: een permanente schorsing, je mag geen makelaar meer zijn
Het BIV is dus niet bevoegd om bijvoorbeeld een
schadevergoeding toe te kennen of om een boete op te leggen.
Het BIV kent geen schadevergoedingen toe of ze leggen geen boete op. Ze
kunnen wel een SV krijgen als het BIV zich als burgerlijke partij stelt tov
bijvoorbeeld nepmakelaars in een gewone rechtbank. De dwangsom van het
vonnis kan uiteindelijk aan het BIV toekomen.
4
