Samenvatting waarderen: direct vergelijkende methode

DIRECT VERGELIJKENDE METHODE (1)

1. Uitgangspunt
Vergelijking
 Onderdeel van de marktvergelijking
 De waarde van een vastgoedobject wordt bepaald door vergelijking met recent gerealiseerde
verkoop- of verhuurprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten
 Hetgeen dat je dan waardeert moet een volwaardig alternatief zijn
 Moet hetzelfde wooncomfort hebben

Probleemstelling
 Het is een hetrogene markt = geen 2 vastgoedobjecten zijn volledig gelijk
 Bv. verschillen in ligging, oppervlakte, kwaliteit, marktomstandigheden, …
 Verschilpunten worden geobjectiveerd

2. Werkwijze
Toepassing van de direct vergelijkende methode
 Opstellen van een matrix
 Panden selecteren met vergelijkbare kenmerken
 Recente transactie, grootte, ligging, leeftijd, staat, kwaliteit, duurzaamheid, …

Praktijk
 Verschillende matrices
 Garbage in = garbage out  keuze (en aantal) referentie-object(en)




1

, DIRECT VERGELIJKENDE METHODE (1)

3. Stappen
Stap 1: Opzoeken van vergelijkingspunten
Opzoeken van vergelijkingspunten
 Vastgoedmakelaars/landmeter-experten  eigen databank met gerealiseerde transacties
 Uitslagen van openbare verkopen: Biddit, FedNet
 FedNet:
 Handelt onder de controle van het Ministerie van Economische Zaken en
Financiën
 Is een VZW die de objectieve verkoop organiseert
 Voor alle Overheden & burgers in nood (voor private goederen die verplicht
verkocht moeten worden)
 Beroepsorganisaties  jaarcatalogus openbare verkopen
 Kantoor van rechtszekerheid (registratiekantoor) – gevolmachtigd
 Inzage notariële akte op het hypotheekkantoor
 Jaarverslag gereglementeerde vastgoedvennootschap
 Portaalsites (Immoweb, Zimmo, …) (= vraagprijzen!)
 Immoparse (= vraagprijzen!)

VLABEL:
 De Vlaamse Belastingdienst zorgt voor de inning van de Vlaamse belastingen en de fiscale
controle erop
 Afdeling Schatting en Waardering
 Schattingen ihkv aankoop/verkoop
 Schattingen ihkv onteigeningen
 Schattingen ihkv voorkooprechten
 Fiscale schattingen (erfbelasting)
 Controle schatters-experten
 Wanneer kunnen we beroep doen op deze databank?
 Indien je optreedt als gerechtsdeskundige in een specifiek dossier mits voorleggen
aanstelling Rechtbank
 Indien je optreedt als schatter-expert conform het kwaliteitscharter Vlabel
 Externen hebben geen toegang tot de databank

Let op:
 Vraagprijzen = portaalsites & Immoparse
 Verkoopprijzen = eigen databases, Biddit en Fednet
 We moeten werken met verkoopprijzen




2