Samenvatting Consumentenrecht – Week 4 - zonder hoorcollege stof
Koop onroerende zaken
Hoofdstuk 6 – Consumenten en de koop van onroerende zaken
Evaluatie
Met het arrest van de HR van 9 december 2011 is duidelijk geworden dat het schriftelijkheidsvereiste
van de koopovereenkomst betreffende de koop van een woning door een consument (art. 7:2 BW) ook
de particuliere verkoper beschermt.
Art. 7:17 BW gaat uit van het begrip ‘conformiteit’, dat neerkomt op de gedachte dat de verkoper een
zaak moet leveren die de hoedanigheid heeft welke de koper mag verwachten. De rechtspraak over
conformiteit bij woningen is casuïstisch getint de verschillende uitspraken die in dit hoofdstuk over
conformiteit aan de orde zijn gekomen, bevestigen dit beeld. Opmerkelijk is dat de ouderdom van de
woningen een belangrijke factor is voor de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper, en daarmee
zijn onderzoeksplicht. Daarnaast spelen concrete mededelingen van de verkoper over de woning en het
complex van mededelingsplicht/onderzoeksplicht een belangrijke rol. Vermeldenswaard is het
uitgangspunt dat in transacties tussen de consumenten de mededelingsplicht van de verkoper zich niet
uitstrek tot gebreken die hij behoorde te weten.
De klachtplicht is in ontwikkeling. Op 25 maart 2011 heeft de HR een interessante uitspraak gewezen
in het kader van koop van verontreinigde grond in samenhang met onder meer geruststellende
mededelingen van de verkoper en de onderzoeksplicht en de klachtplicht van de koper. Opvallend is
dat in dit arrest meer aandacht wordt gegeven aan de belangen van de koper. Dit komt mijns inziens
een evenwichtige belangenafweging van koper en verkopen ten goede. Op 9 mei 2014 heeft de HR
een belangrijke beslissing gegeven over de klachtplicht in het kader van de koop van een bedrijfspand
waarbij na de ontdekking van hechtgebonden asbest bleek dat er in veel grote vorm ook het veel
gevaarlijker niet-hechtgebonden asbest aanwezig was. Wanneer moet de koper klagen? De HR stelt
voorop dat de koper de vrijheid heeft om al dan niet te klagen, maar als hij later ontdekt dat het gebrek
groter is dan hij aanvankelijk dacht, kan hem dat onder omstandigheden worden tegengeworpen. De
koper zal dus alert moeten zijn op ernstigere gebreken.
Hoofdstuk 7 - Consumenten en de koop van nieuwbouwwoningen
Inleiding
De meeste door consumenten gekochte nieuwbouwwoningen worden in Nederland gebouwd onder
vigeur van de koop-/aannemingsovereenkomst. Deze overeenkomst heeft betrekking op de
rechtsverhouding tussen aannemer, ontwikkelaar of ondernemer en een consument-verkrijger, koper of
opdrachtgever.
Wordt in de overeenkomst, de algemene voorwaarden of de technische omschrijving die onderdeel is
van de overeenkomst verwezen naar de stukken, dan maken deze deel uit van de overeenkomt. Ook
het ondertekenen of paraferen daarvan door beide partijen zorgt ervoor dat stukken deel uitmaken van
de overeenkomst. Als ten tijde van het sluiten van de overeenkomst de verkoopbrochure het enige
materiaal is dat aan de opdrachtgever is overhandigd en de opdrachtgever kan zijn beslissing alleen
hierop baseren, geldt ook dat deze bindend is. Ook als sprake is van vergaande gedetailleerdheid,
kunnen aan de brochure, zonder vermelding of parafering, rechten worden ontleend.
Meestal wordt de overeenkomst van Garantie Instituut Woningbouw (GIW) gebruikt. Hiervan zijn
twee versies: een voor eengezinswoningen en een voor appartementen. Meestal wordt in de
overeenkomsten een garantie- en waarborgregeling opgenomen. Hiermee verkrijgt de verkrijger een
bouwkundige kwaliteitsgarantie van de ondernemer en een tweetal waarborgen: (1) een
insolventiewaarborg op grond waarvan de verkrijger ervan verzekerd is dat zijn woning bij
faillissement van de bouwer tijdens de bouw zonder meerkosten wordt afgebouwd, en (2) een
gebrekenwaarborg op grond waarvan het XX na de oplevering van de bouwkundige kwaliteitsgarantie
van de ondernemer overneemt indien de ondernemer met de nakoming van een arbitraal vonnis in
gebreke blijft. Wordt in de overeenkomst, de algemene voorwaarden of de technische omschrijving
1
Koop onroerende zaken
Hoofdstuk 6 – Consumenten en de koop van onroerende zaken
Evaluatie
Met het arrest van de HR van 9 december 2011 is duidelijk geworden dat het schriftelijkheidsvereiste
van de koopovereenkomst betreffende de koop van een woning door een consument (art. 7:2 BW) ook
de particuliere verkoper beschermt.
Art. 7:17 BW gaat uit van het begrip ‘conformiteit’, dat neerkomt op de gedachte dat de verkoper een
zaak moet leveren die de hoedanigheid heeft welke de koper mag verwachten. De rechtspraak over
conformiteit bij woningen is casuïstisch getint de verschillende uitspraken die in dit hoofdstuk over
conformiteit aan de orde zijn gekomen, bevestigen dit beeld. Opmerkelijk is dat de ouderdom van de
woningen een belangrijke factor is voor de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper, en daarmee
zijn onderzoeksplicht. Daarnaast spelen concrete mededelingen van de verkoper over de woning en het
complex van mededelingsplicht/onderzoeksplicht een belangrijke rol. Vermeldenswaard is het
uitgangspunt dat in transacties tussen de consumenten de mededelingsplicht van de verkoper zich niet
uitstrek tot gebreken die hij behoorde te weten.
De klachtplicht is in ontwikkeling. Op 25 maart 2011 heeft de HR een interessante uitspraak gewezen
in het kader van koop van verontreinigde grond in samenhang met onder meer geruststellende
mededelingen van de verkoper en de onderzoeksplicht en de klachtplicht van de koper. Opvallend is
dat in dit arrest meer aandacht wordt gegeven aan de belangen van de koper. Dit komt mijns inziens
een evenwichtige belangenafweging van koper en verkopen ten goede. Op 9 mei 2014 heeft de HR
een belangrijke beslissing gegeven over de klachtplicht in het kader van de koop van een bedrijfspand
waarbij na de ontdekking van hechtgebonden asbest bleek dat er in veel grote vorm ook het veel
gevaarlijker niet-hechtgebonden asbest aanwezig was. Wanneer moet de koper klagen? De HR stelt
voorop dat de koper de vrijheid heeft om al dan niet te klagen, maar als hij later ontdekt dat het gebrek
groter is dan hij aanvankelijk dacht, kan hem dat onder omstandigheden worden tegengeworpen. De
koper zal dus alert moeten zijn op ernstigere gebreken.
Hoofdstuk 7 - Consumenten en de koop van nieuwbouwwoningen
Inleiding
De meeste door consumenten gekochte nieuwbouwwoningen worden in Nederland gebouwd onder
vigeur van de koop-/aannemingsovereenkomst. Deze overeenkomst heeft betrekking op de
rechtsverhouding tussen aannemer, ontwikkelaar of ondernemer en een consument-verkrijger, koper of
opdrachtgever.
Wordt in de overeenkomst, de algemene voorwaarden of de technische omschrijving die onderdeel is
van de overeenkomst verwezen naar de stukken, dan maken deze deel uit van de overeenkomt. Ook
het ondertekenen of paraferen daarvan door beide partijen zorgt ervoor dat stukken deel uitmaken van
de overeenkomst. Als ten tijde van het sluiten van de overeenkomst de verkoopbrochure het enige
materiaal is dat aan de opdrachtgever is overhandigd en de opdrachtgever kan zijn beslissing alleen
hierop baseren, geldt ook dat deze bindend is. Ook als sprake is van vergaande gedetailleerdheid,
kunnen aan de brochure, zonder vermelding of parafering, rechten worden ontleend.
Meestal wordt de overeenkomst van Garantie Instituut Woningbouw (GIW) gebruikt. Hiervan zijn
twee versies: een voor eengezinswoningen en een voor appartementen. Meestal wordt in de
overeenkomsten een garantie- en waarborgregeling opgenomen. Hiermee verkrijgt de verkrijger een
bouwkundige kwaliteitsgarantie van de ondernemer en een tweetal waarborgen: (1) een
insolventiewaarborg op grond waarvan de verkrijger ervan verzekerd is dat zijn woning bij
faillissement van de bouwer tijdens de bouw zonder meerkosten wordt afgebouwd, en (2) een
gebrekenwaarborg op grond waarvan het XX na de oplevering van de bouwkundige kwaliteitsgarantie
van de ondernemer overneemt indien de ondernemer met de nakoming van een arbitraal vonnis in
gebreke blijft. Wordt in de overeenkomst, de algemene voorwaarden of de technische omschrijving
1
