2023 -
2024
VASTGOEDRECHT:
KOOP
2DE BACHELOR VASTGOED
CHARLOTTE VAN PAEMEL
, DEEL 1: DE VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED
TWEE WETTELIJKE REGIMES
2 wettelijke regimes:
1. Het gemeen recht inzake koop:
• Bevindt zich in het oud BW.
• Groot verschil met huurrecht: hier gedeeltelijk van dwingend recht en gedeeltelijk van
aanvullend recht (50/50).
o Aanvullend recht mag je dus eigen regeling voorzien als je de regels niet goed vindt.
o De regels van dwingend recht, kan je niet van afwijken.
• Bij huurrecht is 90% van de regels van dwingend recht. Wetgeving op koop is veel
evenwichtiger en bij huur is veel eenzijdiger geschreven in voordeel van de huurder.
• 1 voorwaarde: de overeenkomst is een koopovereenkomst (zorgvuldig opgesteld).
2. De woningbouwwet (Wet Breyne):
• Wet van 1971 die in 1991 grondig gewijzigd is.
• Dit is voor verkoop van woningen in aanbouw of te bouwen woningen, met eigen
specifieke regeling.
• Er moet aan 5 voorwaarden voldaan zijn. Deze is volledig van dwingend recht.
• Woningbouwwet regelt niet alle aspecten van een verkoop, enkel de belangrijkste. Voor
degene die hier niet onder geregeld worden, dan moet je terugvallen op bepalingen van
het gemeen recht inzake koop – verkoop (BW).
,BEGRIP EN SITUERING
DEFINITIE
Koop-verkoopovereenkomst
= een contract waarbij de ene partij (verkoper) zich ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te
dragen aan een andere partij (koper), die zich jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te
betalen.
à 2 basiselementen zodat een overeenkomst een koopovereenkomst zou zijn:
1. Er moet eigendomsrecht worden overgedragen
• Het kan gaan om volle eigendom of blote eigendom (eigendomsrecht waarvan VG is
afgesplitst).
2. Er moet een geldprijs voor betaald worden
• Er moet een tegenprestatie zijn. Die tegenprestatie moet een prijs is geld zijn, anders is
het geen koopovereenkomst.
• Bij huur mag de tegenprestatie in geld zijn of in natura (bv. bij pacht: landbouw).
• Ook buitenlandse valuta mag gebruikt worden.
3 contracten mogelijk naar gelang eigendom uitkeert naar eigenaar:
1. Contract in geld.
2. Contract inbreng in vennootschap: er wordt eigendomsoverdracht gedaan en in ruil daarvoor
krijg je aandelen / effecten die het EV van de vennootschap vertegenwoordigen.
3. Ruilovereenkomst: obligaties of effecten vertegenwoordigt het VV van de vennootschap.
à Maar voor al wat niet specifiek geregeld wordt bij inbreng in vennootschap of ruil, moet je
terugvallen op het gemeen recht inzake koop – verkoop.
Gemeen recht inzake koop – verkoop geldt niet alleen voor zuivere koopovereenkomsten
(overeenkomst waar tegenprestatie een prijs in geld is), maar ook voor de met koop gelijkgestelde
overeenkomsten als er geen eigen specifieke regeling is. Dit betekent dat dit gemeen recht ook
toepassing vindt op bepaalde juridische problemen, schenking…
Er zijn maar 4 voorschriften die gelden voor zuivere koopovereenkomsten en dus niet met die met
koop gelijkgestelde overeenkomsten:
1. De vernietiging van een koop wegens benadeling: als de koopprijs te laag is, kan de koop
ongedaan gemaakt worden, kan enkel als prijs in geld is. Als in natura is, kan je niet
ongedaan laten maken omdat tegenprestatie te klein is.
2. Het voorrecht van de niet-betaalde verkoper: als de koper de koopprijs niet betaald, beschikt
de verkoper over een voorrecht (bevoorrechte SE).
3. Het voorkooprecht: zowel het wettelijk als conventionele. Bepaalde huurders beschikken
over een voorkooprecht, dan kunnen ze dat goed met voorrang aankopen. Kan ook
conventioneel, dan is dit in het contract bedongen. Voorkooprecht speelt dus enkel bij
zuivere koopovereenkomsten.
, 4. Het bedongen recht van wederinkomen: men kan in een koopovereenkosmt bedingen dat
een verkoper de verkoop kan ongedaan maken en terug eigenaar te worden van het ORG.
DE KENMERKEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
1. Overeenkomst onder bezwarende titel: tegenprestatie in geld.
2. Wederkerige overeenkomst: beide partijen nemen rechten en plichten op zich. Ze hebben
beiden verbintenissen tegenover elkaar.
3. Consensuele overeenkomst: overeenkomst die tot stand komt door loutere
wilsovereenstemming tss partijen.
4. Vergeldend contract: partijen weten van begin af aan wat zij aan elkaar verschuldigd zijn,
maar uitzondering:
• Verkoop tegen lijfrente = kanscontract: iemand draagt eigendom over en die moet
periodiek een bedrag betalen zolang de verkoper leeft. Dit moet zolang de verkoper
leeft.
5. Een hoofdcontract: niet van een ander contract afhankelijk
6. Geen contract intuïtu personae.
7. Een ogenblikkelijke overeenkomst: de uitvoering van de overeenkomst gebeurt ineens.
« huur is een voortdurende overeenkomst, prestaties verstrekken zich uit in de tijd.
• 2 belangrijke verschilpunten tussen de 2 soorten overeenkomsten:
o Ontbinding wegens wanprestatie:
§ Bij koop: de koopovereenkomst wordt ontbonden met terugwerkende kracht bij
wanprestatie en partijen worden teruggeplaatst in de toestand waarin zij zich
bevonden voor de verkoop. De overeenkomst wordt ontbonden ex tunc (vanaf
toen, met tergwerkende kracht). Hier een uitdrukkelijk beding toegelaten.
§ Bij huur: die ontbinding geldt voor de toekomst (ex nunc, vanaf nu voor de
toekomst). Hier is een uitdrukkelijk ontbindend beding niet toegelaten. Hier
moet rechter altijd kunnen oordelen om de sanctie van de ontbinding te
rechtvaardigen.
o De vrijwaring voor verborgen gebreken: zowel verkoper als verhuurder moeten
vrijwaren voor verborgen gebreken.
§ Bij koop: de verkoper moet enkel instaan voor de gebreken die bestonden op het
moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Een verkoper moet niet
instaan voor verborgen gebreken die pas later ontstaan zijn
(anterioriteitsvereist).
§ Bij huur: de verhuurder moet instaan voor gebreken voor de huurovereenkomst
en ook voor die erna.
In ons recht zijn alle contracten in beginsel consensuele contracten, maar 3 uitzonderingen:
1. Plechtige overeenkomsten: heeft een notariële akte nodig voor de geldigheid van de partijen
bv. schenking ORG, vestiging hypotheek ORG. Sanctie als je dit mondeling doet of via OA à
absolute nietigheid en dit kan door iedereen worden ingeroepen.
2. Vormelijke overeenkomsten: voor geldigheid van contract tussen partijen is een
onderhandse akte vereist. Deze kan je niet mondeling sluiten bv. verkoop ORG onder de
woningbouw, overeenkomst van consumentenkrediet. Sanctie als je mondeling doet à
2024
VASTGOEDRECHT:
KOOP
2DE BACHELOR VASTGOED
CHARLOTTE VAN PAEMEL
, DEEL 1: DE VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED
TWEE WETTELIJKE REGIMES
2 wettelijke regimes:
1. Het gemeen recht inzake koop:
• Bevindt zich in het oud BW.
• Groot verschil met huurrecht: hier gedeeltelijk van dwingend recht en gedeeltelijk van
aanvullend recht (50/50).
o Aanvullend recht mag je dus eigen regeling voorzien als je de regels niet goed vindt.
o De regels van dwingend recht, kan je niet van afwijken.
• Bij huurrecht is 90% van de regels van dwingend recht. Wetgeving op koop is veel
evenwichtiger en bij huur is veel eenzijdiger geschreven in voordeel van de huurder.
• 1 voorwaarde: de overeenkomst is een koopovereenkomst (zorgvuldig opgesteld).
2. De woningbouwwet (Wet Breyne):
• Wet van 1971 die in 1991 grondig gewijzigd is.
• Dit is voor verkoop van woningen in aanbouw of te bouwen woningen, met eigen
specifieke regeling.
• Er moet aan 5 voorwaarden voldaan zijn. Deze is volledig van dwingend recht.
• Woningbouwwet regelt niet alle aspecten van een verkoop, enkel de belangrijkste. Voor
degene die hier niet onder geregeld worden, dan moet je terugvallen op bepalingen van
het gemeen recht inzake koop – verkoop (BW).
,BEGRIP EN SITUERING
DEFINITIE
Koop-verkoopovereenkomst
= een contract waarbij de ene partij (verkoper) zich ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te
dragen aan een andere partij (koper), die zich jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te
betalen.
à 2 basiselementen zodat een overeenkomst een koopovereenkomst zou zijn:
1. Er moet eigendomsrecht worden overgedragen
• Het kan gaan om volle eigendom of blote eigendom (eigendomsrecht waarvan VG is
afgesplitst).
2. Er moet een geldprijs voor betaald worden
• Er moet een tegenprestatie zijn. Die tegenprestatie moet een prijs is geld zijn, anders is
het geen koopovereenkomst.
• Bij huur mag de tegenprestatie in geld zijn of in natura (bv. bij pacht: landbouw).
• Ook buitenlandse valuta mag gebruikt worden.
3 contracten mogelijk naar gelang eigendom uitkeert naar eigenaar:
1. Contract in geld.
2. Contract inbreng in vennootschap: er wordt eigendomsoverdracht gedaan en in ruil daarvoor
krijg je aandelen / effecten die het EV van de vennootschap vertegenwoordigen.
3. Ruilovereenkomst: obligaties of effecten vertegenwoordigt het VV van de vennootschap.
à Maar voor al wat niet specifiek geregeld wordt bij inbreng in vennootschap of ruil, moet je
terugvallen op het gemeen recht inzake koop – verkoop.
Gemeen recht inzake koop – verkoop geldt niet alleen voor zuivere koopovereenkomsten
(overeenkomst waar tegenprestatie een prijs in geld is), maar ook voor de met koop gelijkgestelde
overeenkomsten als er geen eigen specifieke regeling is. Dit betekent dat dit gemeen recht ook
toepassing vindt op bepaalde juridische problemen, schenking…
Er zijn maar 4 voorschriften die gelden voor zuivere koopovereenkomsten en dus niet met die met
koop gelijkgestelde overeenkomsten:
1. De vernietiging van een koop wegens benadeling: als de koopprijs te laag is, kan de koop
ongedaan gemaakt worden, kan enkel als prijs in geld is. Als in natura is, kan je niet
ongedaan laten maken omdat tegenprestatie te klein is.
2. Het voorrecht van de niet-betaalde verkoper: als de koper de koopprijs niet betaald, beschikt
de verkoper over een voorrecht (bevoorrechte SE).
3. Het voorkooprecht: zowel het wettelijk als conventionele. Bepaalde huurders beschikken
over een voorkooprecht, dan kunnen ze dat goed met voorrang aankopen. Kan ook
conventioneel, dan is dit in het contract bedongen. Voorkooprecht speelt dus enkel bij
zuivere koopovereenkomsten.
, 4. Het bedongen recht van wederinkomen: men kan in een koopovereenkosmt bedingen dat
een verkoper de verkoop kan ongedaan maken en terug eigenaar te worden van het ORG.
DE KENMERKEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
1. Overeenkomst onder bezwarende titel: tegenprestatie in geld.
2. Wederkerige overeenkomst: beide partijen nemen rechten en plichten op zich. Ze hebben
beiden verbintenissen tegenover elkaar.
3. Consensuele overeenkomst: overeenkomst die tot stand komt door loutere
wilsovereenstemming tss partijen.
4. Vergeldend contract: partijen weten van begin af aan wat zij aan elkaar verschuldigd zijn,
maar uitzondering:
• Verkoop tegen lijfrente = kanscontract: iemand draagt eigendom over en die moet
periodiek een bedrag betalen zolang de verkoper leeft. Dit moet zolang de verkoper
leeft.
5. Een hoofdcontract: niet van een ander contract afhankelijk
6. Geen contract intuïtu personae.
7. Een ogenblikkelijke overeenkomst: de uitvoering van de overeenkomst gebeurt ineens.
« huur is een voortdurende overeenkomst, prestaties verstrekken zich uit in de tijd.
• 2 belangrijke verschilpunten tussen de 2 soorten overeenkomsten:
o Ontbinding wegens wanprestatie:
§ Bij koop: de koopovereenkomst wordt ontbonden met terugwerkende kracht bij
wanprestatie en partijen worden teruggeplaatst in de toestand waarin zij zich
bevonden voor de verkoop. De overeenkomst wordt ontbonden ex tunc (vanaf
toen, met tergwerkende kracht). Hier een uitdrukkelijk beding toegelaten.
§ Bij huur: die ontbinding geldt voor de toekomst (ex nunc, vanaf nu voor de
toekomst). Hier is een uitdrukkelijk ontbindend beding niet toegelaten. Hier
moet rechter altijd kunnen oordelen om de sanctie van de ontbinding te
rechtvaardigen.
o De vrijwaring voor verborgen gebreken: zowel verkoper als verhuurder moeten
vrijwaren voor verborgen gebreken.
§ Bij koop: de verkoper moet enkel instaan voor de gebreken die bestonden op het
moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Een verkoper moet niet
instaan voor verborgen gebreken die pas later ontstaan zijn
(anterioriteitsvereist).
§ Bij huur: de verhuurder moet instaan voor gebreken voor de huurovereenkomst
en ook voor die erna.
In ons recht zijn alle contracten in beginsel consensuele contracten, maar 3 uitzonderingen:
1. Plechtige overeenkomsten: heeft een notariële akte nodig voor de geldigheid van de partijen
bv. schenking ORG, vestiging hypotheek ORG. Sanctie als je dit mondeling doet of via OA à
absolute nietigheid en dit kan door iedereen worden ingeroepen.
2. Vormelijke overeenkomsten: voor geldigheid van contract tussen partijen is een
onderhandse akte vereist. Deze kan je niet mondeling sluiten bv. verkoop ORG onder de
woningbouw, overeenkomst van consumentenkrediet. Sanctie als je mondeling doet à
