SAMENVATTING TAXATIELEER HOORCOLLEGE 1
TAXEREN is afgeleid van het Latijnse woord “taxare”. Van Dale: “De waarde van iets begroten, ramen of
schatten". Dit betekent dus dat het bij een taxatie gaat om de waarde van iets zo dicht mogelijk te benaderen.
Maar een waardebepaling is wat anders een makelaar doet een waardebepaling om een opdracht binnen te
hengelen. Een taxatie is een schatting van de waarde van een object door een taxateur.
Taxeren: de “waarde” van iets begroten of schatten. Dat vindt plaats op basis van een analyse en interpretatie
van kwalitatieve en kwantitatieve informatie. De basisvoorwaarden voor deze analyse zijn objectiviteit en
vakkennis. Dit is het verschil met een waardebepaling.
Van vrijwel alles kan de waarde bepaald worden, denk aan kunst, juwelen of onroerend goed. Alleen
onroerend goed kan getaxeerd worden. Dit moet gebeuren doormiddel van een taxatierapport, anders is het
geen taxatie.
TAXATEUR is volgens Van Dale: “een schatter, prijs-, waardebepaler”. Met andere woorden iemand die de
waarde bepaalt ( en dat doet vrijwel iedereen die deelneemt aan het economische proces). Taxateur is een
beschermd beroep.
Drie typen taxateurs:
1) Niet-professionele taxateur
2) Afhankelijke professionele taxateur
d.w.z. afhankelijk van de opdrachtgever een waardeoordeel uitbrengen
bijv. taxateurs in loondienst t.b.v. de eigen organisatie, bijv. overheid, bank
3) Onafhankelijke professionele taxateur
d.w.z. onafhankelijk van de opdrachtgever een waardeoordeel uitbrengen
deskundig, betrouwbaar en onafhankelijk
Er wordt geacht dat er ethisch gehandeld wordt bij een taxatie.
o Discretie;
o Naar beste kennis en wetenschap;
o Te goeder trouw onafhankelijkheid van de taxateur;
o Onderbouwing van de taxatie verantwoording af
kunnen leggen.
Zo objectief mogelijk de taxatie uitvoeren ondanks dat de
opdrachtgever een wens heeft. Zie DTZ verhaal.
,DOEL VAN TAXATIES
o Aan- en verkoop
o Aan- en verhuur
o Financiering (hypotheek)
o (Minnelijke) onteigening
o Verzekeringen
(bv. Herbouwwaarde volgens. art. 275 WvK)
o Fiscale aangelegenheden (Wet WOZ)
o (Vestiging) beperkte rechten (privaatrecht 2)
o Bedrijfseconomische aangelegenheden (jaarverslagen, jaarrekening)
o Belastingaangifte of bezwaarschrift
o Successie
o Boedelverdeling
o Overdrachtsbelasting
o Fusies/overnames
o Liquidatie
o Projectontwikkelingen (alternatieve aanwending)
o Ruilverkaveling
Etc.
Een taxatierapport is (volgens de wet) onder andere wel verplicht bij:
o Splitsing in appartementsrechte
o Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
o Onteigening
o OZB
o Successie (minderjarigen)
o Bijstandswet (“opeten” eigen woning)
Etc.
Bepaalt de taxateur de waarde in de markt of bepaalt de markt de waarde die de taxateur geeft? Deels. Een
taxateur kijkt zowel vooruit als achteruit. De taxateur maakt “de markt” door zijn deskundigheid hanteerbaar.
Hij zorgt ervoor dat er binnen de markt rationele beslissingen genomen kunnen worden door de door hem
gehanteerde overwegingen die hebben geleid tot zijn waardebepaling.
KENMERKEN VAN DE VASTGOEDMARKT
o Vastgoed is een heterogeen goed, d.w.z. dat de objecten van elkaar verschillen (verschillen van fysieke
aard, maar ook in de beleving van de consument).
o Soms een vragersmarkt, soms een aanbiedersmarkt. Wie heeft de macht? In de Nederlandse
woningmarkt zijn dit eigenlijk altijd de aanbieders want er zijn meer vragers dan aanbieders. Bij bijv.
de kantorenmarkt is dit precies het tegenovergestelde.
o De markt is ondoorzichtig, d.w.z. dat de informatie niet of niet geheel bij alle partijen bekend is.
o Emotionele binding. Dit verstoort de waardebepaling in de woningmarkt. Taxateur kijkt objectief.
, o Vertraging in de prijsreactie (wijzigen van de markt, renteschommelingen, consumentenvertrouwen).
o Ontbreken van consumentensoevereiniteit (soevereiniteit = hoogste macht). Denk aan:
varkenscyclus/vastgoedcyclus. De consument bepaald bij onroerende zaken niet wat het aanbod en de
prijs doen door onder andere wet- en regelgeving. Bij roerende zaken is er wel sprake van
consumentensoevereiniteit, denk aan de crompouce.
o Immobiliteit: een onroerende zaak is niet verplaatsbaar en moeilijk overdraagbaar. Relevant zijn o.a.
de omgevingsfactoren.
Dit maakt onroerende zaken waarderen lastig. De markt van onroerend goed is imperfect.
VERSTORENDE INVLOEDEN OP DE MARKT
o Geen/onvoldoende kennis van de markt;
o Irrationeel of onvoorzichtig gedrag;
Bijv. door overbod op een woning stijgt de waarde van taxaties in de buurt omdat deze woning als
referentieobject gebruikt wordt.
o Financieringswijze en de financierbaarheid bepalen de bestedingsruimte (beschikbaarheid van
middelen);
Bijv. rente.
o Invloed van de overheid (subsidies, belastingen en heffingen, wettelijke voorschriften als bedenktijd,
maximale prijs);
o Hoe lang staat het te koop.
Als iets langer dan twee maanden te koop staat is het onwaarschijnlijk dat het nog verkocht zal
worden.
IMPERFECTE MARKT EN PRIJS
De individuele omstandigheden en omgevingsfactoren bepalen de prijsvorming van de onroerende zaak. De
marktprijs wordt vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid, egoïsme, druk, sentiment, sociale
ambitie en veel andere factoren van koper en verkoper. De perfecte markt veronderstelt homogeniteit van de
objecten, maar… Er zijn relatief weinig kopers en verkopers gelijktijdig in de markt actief en beide beschikken
over een beperkte marktkennis. Diverse deelmarkten (segmentatie naar type vastgoed). Vraag naar vastgoed is
relatief gefixeerd terwijl het aanbod sterk kan toe- en afnemen.
PRIJS is de som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een onroerende zaak, welke tot stand
is gekomen onder de principes van onvolkomen marktverhoudingen en concurrentie. Prijs is het meest
subjectief. Erg afhankelijk van de situatie. Spijkerbroek €90,- maar door faillissement maar €40,-
De MARKTPRIJS is een evenwichtsprijs. De transactie is een juridisch moment. Een stolling van de markt. De
koopprijs is dan een gegeven, maar de markt blijft in beweging.
WAARDE is de gewaardeerde verkoopprijs welke tot stand is gekomen in de fictie waarbij verkoper en koper,
als gelijkwaardige en rationele partijen, volledig in de gelegenheid zijn gesteld om op basis van alle relevante
gegevens en omstandigheden, een zorgvuldige afweging te maken in een transparante markt onder volledige
substitueerbaarheid. Waarde is het meest objectief. Wat de gemiddelde mens er voor over zal hebben in een
situatie waarbij iedereen gelijk is. Basisuitgangspunten
TAXEREN is afgeleid van het Latijnse woord “taxare”. Van Dale: “De waarde van iets begroten, ramen of
schatten". Dit betekent dus dat het bij een taxatie gaat om de waarde van iets zo dicht mogelijk te benaderen.
Maar een waardebepaling is wat anders een makelaar doet een waardebepaling om een opdracht binnen te
hengelen. Een taxatie is een schatting van de waarde van een object door een taxateur.
Taxeren: de “waarde” van iets begroten of schatten. Dat vindt plaats op basis van een analyse en interpretatie
van kwalitatieve en kwantitatieve informatie. De basisvoorwaarden voor deze analyse zijn objectiviteit en
vakkennis. Dit is het verschil met een waardebepaling.
Van vrijwel alles kan de waarde bepaald worden, denk aan kunst, juwelen of onroerend goed. Alleen
onroerend goed kan getaxeerd worden. Dit moet gebeuren doormiddel van een taxatierapport, anders is het
geen taxatie.
TAXATEUR is volgens Van Dale: “een schatter, prijs-, waardebepaler”. Met andere woorden iemand die de
waarde bepaalt ( en dat doet vrijwel iedereen die deelneemt aan het economische proces). Taxateur is een
beschermd beroep.
Drie typen taxateurs:
1) Niet-professionele taxateur
2) Afhankelijke professionele taxateur
d.w.z. afhankelijk van de opdrachtgever een waardeoordeel uitbrengen
bijv. taxateurs in loondienst t.b.v. de eigen organisatie, bijv. overheid, bank
3) Onafhankelijke professionele taxateur
d.w.z. onafhankelijk van de opdrachtgever een waardeoordeel uitbrengen
deskundig, betrouwbaar en onafhankelijk
Er wordt geacht dat er ethisch gehandeld wordt bij een taxatie.
o Discretie;
o Naar beste kennis en wetenschap;
o Te goeder trouw onafhankelijkheid van de taxateur;
o Onderbouwing van de taxatie verantwoording af
kunnen leggen.
Zo objectief mogelijk de taxatie uitvoeren ondanks dat de
opdrachtgever een wens heeft. Zie DTZ verhaal.
,DOEL VAN TAXATIES
o Aan- en verkoop
o Aan- en verhuur
o Financiering (hypotheek)
o (Minnelijke) onteigening
o Verzekeringen
(bv. Herbouwwaarde volgens. art. 275 WvK)
o Fiscale aangelegenheden (Wet WOZ)
o (Vestiging) beperkte rechten (privaatrecht 2)
o Bedrijfseconomische aangelegenheden (jaarverslagen, jaarrekening)
o Belastingaangifte of bezwaarschrift
o Successie
o Boedelverdeling
o Overdrachtsbelasting
o Fusies/overnames
o Liquidatie
o Projectontwikkelingen (alternatieve aanwending)
o Ruilverkaveling
Etc.
Een taxatierapport is (volgens de wet) onder andere wel verplicht bij:
o Splitsing in appartementsrechte
o Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
o Onteigening
o OZB
o Successie (minderjarigen)
o Bijstandswet (“opeten” eigen woning)
Etc.
Bepaalt de taxateur de waarde in de markt of bepaalt de markt de waarde die de taxateur geeft? Deels. Een
taxateur kijkt zowel vooruit als achteruit. De taxateur maakt “de markt” door zijn deskundigheid hanteerbaar.
Hij zorgt ervoor dat er binnen de markt rationele beslissingen genomen kunnen worden door de door hem
gehanteerde overwegingen die hebben geleid tot zijn waardebepaling.
KENMERKEN VAN DE VASTGOEDMARKT
o Vastgoed is een heterogeen goed, d.w.z. dat de objecten van elkaar verschillen (verschillen van fysieke
aard, maar ook in de beleving van de consument).
o Soms een vragersmarkt, soms een aanbiedersmarkt. Wie heeft de macht? In de Nederlandse
woningmarkt zijn dit eigenlijk altijd de aanbieders want er zijn meer vragers dan aanbieders. Bij bijv.
de kantorenmarkt is dit precies het tegenovergestelde.
o De markt is ondoorzichtig, d.w.z. dat de informatie niet of niet geheel bij alle partijen bekend is.
o Emotionele binding. Dit verstoort de waardebepaling in de woningmarkt. Taxateur kijkt objectief.
, o Vertraging in de prijsreactie (wijzigen van de markt, renteschommelingen, consumentenvertrouwen).
o Ontbreken van consumentensoevereiniteit (soevereiniteit = hoogste macht). Denk aan:
varkenscyclus/vastgoedcyclus. De consument bepaald bij onroerende zaken niet wat het aanbod en de
prijs doen door onder andere wet- en regelgeving. Bij roerende zaken is er wel sprake van
consumentensoevereiniteit, denk aan de crompouce.
o Immobiliteit: een onroerende zaak is niet verplaatsbaar en moeilijk overdraagbaar. Relevant zijn o.a.
de omgevingsfactoren.
Dit maakt onroerende zaken waarderen lastig. De markt van onroerend goed is imperfect.
VERSTORENDE INVLOEDEN OP DE MARKT
o Geen/onvoldoende kennis van de markt;
o Irrationeel of onvoorzichtig gedrag;
Bijv. door overbod op een woning stijgt de waarde van taxaties in de buurt omdat deze woning als
referentieobject gebruikt wordt.
o Financieringswijze en de financierbaarheid bepalen de bestedingsruimte (beschikbaarheid van
middelen);
Bijv. rente.
o Invloed van de overheid (subsidies, belastingen en heffingen, wettelijke voorschriften als bedenktijd,
maximale prijs);
o Hoe lang staat het te koop.
Als iets langer dan twee maanden te koop staat is het onwaarschijnlijk dat het nog verkocht zal
worden.
IMPERFECTE MARKT EN PRIJS
De individuele omstandigheden en omgevingsfactoren bepalen de prijsvorming van de onroerende zaak. De
marktprijs wordt vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid, egoïsme, druk, sentiment, sociale
ambitie en veel andere factoren van koper en verkoper. De perfecte markt veronderstelt homogeniteit van de
objecten, maar… Er zijn relatief weinig kopers en verkopers gelijktijdig in de markt actief en beide beschikken
over een beperkte marktkennis. Diverse deelmarkten (segmentatie naar type vastgoed). Vraag naar vastgoed is
relatief gefixeerd terwijl het aanbod sterk kan toe- en afnemen.
PRIJS is de som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een onroerende zaak, welke tot stand
is gekomen onder de principes van onvolkomen marktverhoudingen en concurrentie. Prijs is het meest
subjectief. Erg afhankelijk van de situatie. Spijkerbroek €90,- maar door faillissement maar €40,-
De MARKTPRIJS is een evenwichtsprijs. De transactie is een juridisch moment. Een stolling van de markt. De
koopprijs is dan een gegeven, maar de markt blijft in beweging.
WAARDE is de gewaardeerde verkoopprijs welke tot stand is gekomen in de fictie waarbij verkoper en koper,
als gelijkwaardige en rationele partijen, volledig in de gelegenheid zijn gesteld om op basis van alle relevante
gegevens en omstandigheden, een zorgvuldige afweging te maken in een transparante markt onder volledige
substitueerbaarheid. Waarde is het meest objectief. Wat de gemiddelde mens er voor over zal hebben in een
situatie waarbij iedereen gelijk is. Basisuitgangspunten
