Samenvatting Taxatieleer Wessel Rensen
Week 1
TAXEREN
Wat is taxeren?
• Afgeleid van het Latijnse woord “ taxare ”.
• Van Dale: “De waarde van iets begroten, ramen of schatten".
Dit betekent dus dat het bij een taxatie gaat om de waarde van iets zo dicht mogelijk te benaderen.
M.a.w.: een waardebepaling
Taxeren: de “waarde” van iets begroten of schatten. Dat heeft plaats op basis van een analyse en
interpretatie van kwalitatieve en kwantitatieve informatie. De basisvoorwaarden voor deze analyse
zijn objectiviteit en vakkennis.
Schatting: het geven van een waardeoordeel o.g.v. subjectieve indrukken en metingen (en is
daardoor oncontroleerbaar).
Taxateur
Van Dale: “schatter, prijs-, waardebepaler”
M.a.w.: iemand die de waarde bepaalt. (> en dat doet vrijwel iedereen die deelneemt aan het
economische proces).
De taxateur is:
• Deskundig
• Betrouwbaar
• Onafhankelijk
3 typen taxateurs:
1. niet-professionele taxateur;
2. afhankelijke professionele taxateur (bv. taxateurs in loondienst t.b.v. de eigen organisatie,
bijv. overheid, bank);
3. onafhankelijke professionele taxateur d.w.z. onafhankelijk van de opdrachtgever een
waardeoordeel uitbrengen.
Eigenschappen van een taxateur
• Discretie;
• Naar beste kennis en wetenschap;
• Te goeder trouw → onafhankelijkheid van de taxateur;
• Onderbouwing van de taxatie → verantwoording af kunnen leggen.
Met ander woorden: ethisch handelen.
Doel van taxaties • Bedrijfseconomische aangelegenheden
• Aan- en verkoop (jaarverslagen, jaarrekening)
• Aan- en verhuur • Belastingaangifte of bezwaarschrift
• Financiering (hypotheek) • Successie
• (Minnelijke) onteigening • Boedelverdeling
• Verzekeringen (bv. Herbouwwaarde) • Overdrachtsbelasting
• Fiscale aangelegenheden (Wet WOZ) • Fusies/overnames
• (Vestiging) beperkte rechten • Liquidatie
• Projectontwikkelingen (alternatieve
aanwending)
• Ruilverkaveling
,Verplichte taxatie
• Een taxatierapport is (volgens de wet) verplicht bij:
– Splitsing in appartementsrechten
– Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
– Onteigening
– OZB
– Successie (minderjarigen)
– Bijstandswet (“opeten” eigen woning)
De taxateur en de markt
De taxateur maakt “ de markt” door zijn deskundigheid hanteerbaar.
Hij zorgt ervoor dat er binnen de markt rationele beslissingen genomen kunnen worden door de door
hem gehanteerde overwegingen die hebben geleid tot zijn waardebepaling.
Kenmerken van de vastgoedmarkt
1. Vastgoed is een heterogeen goed, d.w.z. dat de objecten van elkaar verschillen (verschillen
van fysieke aard, maar ook in de beleving van de consument).
2. Soms een vragersmarkt , soms een aanbiedersmarkt .
3. De markt is ondoorzichtig , d.w.z. dat de informatie niet of niet geheel bij alle partijen
bekend is.
4. Emotionele binding.
5. Vertraging in de prijsreactie (wijzigen van de markt, renteschommelingen,
consumentenvertrouwen)
6. Ontbreken van consumentensoevereiniteit (soevereiniteit = hoogste macht). Denk aan:
> varkenscyclus
> vastgoedcyclus
7. Immobiliteit: een onroerende zaak is niet verplaatsbaar en moeilijk overdraagbaar. Relevant
zijn o.a. de omgevingsfactoren
Verstorende invloeden op de markt
• Geen/onvoldoende kennis van de markt;
• Irrationeel of onvoorzichtig gedrag;
• Financieringswijze en de financierbaarheid bepalen de bestedingsruimte (beschikbaarheid
van middelen);
• Invloed van de overheid (subsidies, belastingen en heffingen, wettelijke voorschriften als
bedenktijd, maximale prijs);
• Hoe lang staat het te koop.
Imperfecte markt
• De individuele omstandigheden en omgevingsfactoren bepalen de prijsvorming van de
onroerende zaak.
• De marktprijs wordt vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid, egoïsme, druk,
sentiment, sociale ambitie en veel andere factoren van koper en verkoper
Invloed imperfecte markt op de prijs
• De perfecte markt veronderstelt homogeniteit van de objecten, maar…
(LOCATIE – LOCATIE – LOCATIE)(TRIASLOCI)
• Er zijn relatief weinig kopers en verkopers gelijktijdig in de markt actief en beide beschikken
over een beperkte marktkennis. • Diverse deelmarkten (segmentatie naar type vastgoed)
• Vraag naar vastgoed is relatief gefixeerd terwijl het aanbod sterk kan toe- en afnemen.
,Prijs: De som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een onroerende zaak, welke
som tot stand is gekomen onder de principes van onvolkomen marktverhoudingen en concurrentie.
Marktprijs
• De marktprijs is een evenwichtsprijs.
• De transactie is een juridisch moment. Een stolling van de markt. De koopprijs is dan een
gegeven, maar….
>> de markt blijft in beweging
Worth: De waardering die de (aspirant) eigenaar zelf toekent aan het vastgoedobject op basis van
door hem zelf gekozen uitgangspunten.
Invloedsferen op worthconcept >>>
• Beleid
• Markt
• Scenario’s
• Extern
• Ervaring
• Economie
Waarde
De gewaardeerde verkoopprijs welke tot stand is gekomen in de fictie waarbij verkoper en koper, als
gelijkwaardige en rationele partijen, volledig in de gelegenheid zijn gesteld om op basis van alle
relevante gegevens en omstandigheden, een zorgvuldige afweging te maken in een transparante
markt onder volledige substitueerbaarheid.
> basisuitgangspunten
Wie bepaalt nu de waarde?
1. De koper en verkoper?
2. De (beëdigd) taxateur?
Het antwoord op deze vraag lijkt op een vicieuze cirkel.
De taxateur leidt zijn taxatiewaarde af van de gegevens die door de markt worden bepaald.
Wie bepaalt nu de waarde (2)?
De kopers en verkopers gaan af op de bevindingen die door een deskundige, makelaar of taxateur
worden opgemerkt.
In principe zal de taxateur de markt volgen, maar dan wel met als uitgangspunten de beginselen van
de taxatieleer en de invloedsfactoren. (zie hieronder)
Invloed op de waarde
• Locatie (ligging) • Markt • Grootte • Functionaliteit • Fysieke kwaliteit • Juridische kwaliteit
• Economische kwaliteit • Lasten • Sociale omgeving • Courantheid
• Schaarste • Economische situatie • Politieke omstandigheden • Rentestand • Beperkingen
• Bouwaard, -constructie, indeelbaarheid • Gebruik (vrij van huur, verhuurd, enz.) • Enzovoort
, Deskundigheid/kennis van de taxateur:
• Op- en neergaande markt;
• Bekendheid met de plaatselijke en regionale omstandigheden;
• Bouwkundige toestand van een gebouw;
• Politieke en economische toestand op het moment en in de toekomst;
• Juridische gevolgen van afgesloten overeenkomsten;
• Enzovoort.
Principes in de taxatieleer
• Naast de kenmerken van de vastgoedmarkt worden er principiële afspraken gemaakt als
fundament voor het taxatieproces.
• Hierbij hangt elke afspraak (= principe) samen met een ander en de principes gezamenlijk
vormen als het ware een organisch geheel en zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.
• Denk aan principes van de rekenkunde
Principes in de taxatieleer: (worden uitgelegd in onderstaande tekst)
– Optimale aanwending; (hoogst mogelijk gebruik, wat het meeste oplevert)
– Onverbrekelijkheid van grond en opstallen;
– Substitutiemogelijkheid (denk aan keuzematrix);
– Marginaal grensnut;
– Anticipatie;
– Vraag en aanbod;
– Balans in de voorraad;
– Identificatie (psychologisch effect);
– Negatieve waarden.
Optimale aanwending
De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak die
binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en
juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde
van de onroerende zaak.
Optimale aanwending
• Fysieke kwaliteit:
– Bouwaard
– Grondsoort
• Economische kwaliteit:
– Vraag- en aanbod
• Juridische kwaliteit:
– Bv. bestemmingsplan, monument
• Sociale kwaliteit:
– Bv aanleg snelweg
Onverbrekelijkheid grond en opstal
Het principe van de onverbrekelijkheid van grond en opstallen is gevolg van de optimale aanwending
en het gaat uit van gemeenschappelijk gebruik van grond en opstallen. Grond en opstallen moeten
beoordeeld worden volgens overeenstemmend gebruik. De waarde van grond en opstallen
ondervinden collectief de marktinvloeden als gevolg van het gebouw, de verhuring, wijzigingen in de
buurt, etc
Week 1
TAXEREN
Wat is taxeren?
• Afgeleid van het Latijnse woord “ taxare ”.
• Van Dale: “De waarde van iets begroten, ramen of schatten".
Dit betekent dus dat het bij een taxatie gaat om de waarde van iets zo dicht mogelijk te benaderen.
M.a.w.: een waardebepaling
Taxeren: de “waarde” van iets begroten of schatten. Dat heeft plaats op basis van een analyse en
interpretatie van kwalitatieve en kwantitatieve informatie. De basisvoorwaarden voor deze analyse
zijn objectiviteit en vakkennis.
Schatting: het geven van een waardeoordeel o.g.v. subjectieve indrukken en metingen (en is
daardoor oncontroleerbaar).
Taxateur
Van Dale: “schatter, prijs-, waardebepaler”
M.a.w.: iemand die de waarde bepaalt. (> en dat doet vrijwel iedereen die deelneemt aan het
economische proces).
De taxateur is:
• Deskundig
• Betrouwbaar
• Onafhankelijk
3 typen taxateurs:
1. niet-professionele taxateur;
2. afhankelijke professionele taxateur (bv. taxateurs in loondienst t.b.v. de eigen organisatie,
bijv. overheid, bank);
3. onafhankelijke professionele taxateur d.w.z. onafhankelijk van de opdrachtgever een
waardeoordeel uitbrengen.
Eigenschappen van een taxateur
• Discretie;
• Naar beste kennis en wetenschap;
• Te goeder trouw → onafhankelijkheid van de taxateur;
• Onderbouwing van de taxatie → verantwoording af kunnen leggen.
Met ander woorden: ethisch handelen.
Doel van taxaties • Bedrijfseconomische aangelegenheden
• Aan- en verkoop (jaarverslagen, jaarrekening)
• Aan- en verhuur • Belastingaangifte of bezwaarschrift
• Financiering (hypotheek) • Successie
• (Minnelijke) onteigening • Boedelverdeling
• Verzekeringen (bv. Herbouwwaarde) • Overdrachtsbelasting
• Fiscale aangelegenheden (Wet WOZ) • Fusies/overnames
• (Vestiging) beperkte rechten • Liquidatie
• Projectontwikkelingen (alternatieve
aanwending)
• Ruilverkaveling
,Verplichte taxatie
• Een taxatierapport is (volgens de wet) verplicht bij:
– Splitsing in appartementsrechten
– Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
– Onteigening
– OZB
– Successie (minderjarigen)
– Bijstandswet (“opeten” eigen woning)
De taxateur en de markt
De taxateur maakt “ de markt” door zijn deskundigheid hanteerbaar.
Hij zorgt ervoor dat er binnen de markt rationele beslissingen genomen kunnen worden door de door
hem gehanteerde overwegingen die hebben geleid tot zijn waardebepaling.
Kenmerken van de vastgoedmarkt
1. Vastgoed is een heterogeen goed, d.w.z. dat de objecten van elkaar verschillen (verschillen
van fysieke aard, maar ook in de beleving van de consument).
2. Soms een vragersmarkt , soms een aanbiedersmarkt .
3. De markt is ondoorzichtig , d.w.z. dat de informatie niet of niet geheel bij alle partijen
bekend is.
4. Emotionele binding.
5. Vertraging in de prijsreactie (wijzigen van de markt, renteschommelingen,
consumentenvertrouwen)
6. Ontbreken van consumentensoevereiniteit (soevereiniteit = hoogste macht). Denk aan:
> varkenscyclus
> vastgoedcyclus
7. Immobiliteit: een onroerende zaak is niet verplaatsbaar en moeilijk overdraagbaar. Relevant
zijn o.a. de omgevingsfactoren
Verstorende invloeden op de markt
• Geen/onvoldoende kennis van de markt;
• Irrationeel of onvoorzichtig gedrag;
• Financieringswijze en de financierbaarheid bepalen de bestedingsruimte (beschikbaarheid
van middelen);
• Invloed van de overheid (subsidies, belastingen en heffingen, wettelijke voorschriften als
bedenktijd, maximale prijs);
• Hoe lang staat het te koop.
Imperfecte markt
• De individuele omstandigheden en omgevingsfactoren bepalen de prijsvorming van de
onroerende zaak.
• De marktprijs wordt vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid, egoïsme, druk,
sentiment, sociale ambitie en veel andere factoren van koper en verkoper
Invloed imperfecte markt op de prijs
• De perfecte markt veronderstelt homogeniteit van de objecten, maar…
(LOCATIE – LOCATIE – LOCATIE)(TRIASLOCI)
• Er zijn relatief weinig kopers en verkopers gelijktijdig in de markt actief en beide beschikken
over een beperkte marktkennis. • Diverse deelmarkten (segmentatie naar type vastgoed)
• Vraag naar vastgoed is relatief gefixeerd terwijl het aanbod sterk kan toe- en afnemen.
,Prijs: De som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een onroerende zaak, welke
som tot stand is gekomen onder de principes van onvolkomen marktverhoudingen en concurrentie.
Marktprijs
• De marktprijs is een evenwichtsprijs.
• De transactie is een juridisch moment. Een stolling van de markt. De koopprijs is dan een
gegeven, maar….
>> de markt blijft in beweging
Worth: De waardering die de (aspirant) eigenaar zelf toekent aan het vastgoedobject op basis van
door hem zelf gekozen uitgangspunten.
Invloedsferen op worthconcept >>>
• Beleid
• Markt
• Scenario’s
• Extern
• Ervaring
• Economie
Waarde
De gewaardeerde verkoopprijs welke tot stand is gekomen in de fictie waarbij verkoper en koper, als
gelijkwaardige en rationele partijen, volledig in de gelegenheid zijn gesteld om op basis van alle
relevante gegevens en omstandigheden, een zorgvuldige afweging te maken in een transparante
markt onder volledige substitueerbaarheid.
> basisuitgangspunten
Wie bepaalt nu de waarde?
1. De koper en verkoper?
2. De (beëdigd) taxateur?
Het antwoord op deze vraag lijkt op een vicieuze cirkel.
De taxateur leidt zijn taxatiewaarde af van de gegevens die door de markt worden bepaald.
Wie bepaalt nu de waarde (2)?
De kopers en verkopers gaan af op de bevindingen die door een deskundige, makelaar of taxateur
worden opgemerkt.
In principe zal de taxateur de markt volgen, maar dan wel met als uitgangspunten de beginselen van
de taxatieleer en de invloedsfactoren. (zie hieronder)
Invloed op de waarde
• Locatie (ligging) • Markt • Grootte • Functionaliteit • Fysieke kwaliteit • Juridische kwaliteit
• Economische kwaliteit • Lasten • Sociale omgeving • Courantheid
• Schaarste • Economische situatie • Politieke omstandigheden • Rentestand • Beperkingen
• Bouwaard, -constructie, indeelbaarheid • Gebruik (vrij van huur, verhuurd, enz.) • Enzovoort
, Deskundigheid/kennis van de taxateur:
• Op- en neergaande markt;
• Bekendheid met de plaatselijke en regionale omstandigheden;
• Bouwkundige toestand van een gebouw;
• Politieke en economische toestand op het moment en in de toekomst;
• Juridische gevolgen van afgesloten overeenkomsten;
• Enzovoort.
Principes in de taxatieleer
• Naast de kenmerken van de vastgoedmarkt worden er principiële afspraken gemaakt als
fundament voor het taxatieproces.
• Hierbij hangt elke afspraak (= principe) samen met een ander en de principes gezamenlijk
vormen als het ware een organisch geheel en zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.
• Denk aan principes van de rekenkunde
Principes in de taxatieleer: (worden uitgelegd in onderstaande tekst)
– Optimale aanwending; (hoogst mogelijk gebruik, wat het meeste oplevert)
– Onverbrekelijkheid van grond en opstallen;
– Substitutiemogelijkheid (denk aan keuzematrix);
– Marginaal grensnut;
– Anticipatie;
– Vraag en aanbod;
– Balans in de voorraad;
– Identificatie (psychologisch effect);
– Negatieve waarden.
Optimale aanwending
De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak die
binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en
juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde
van de onroerende zaak.
Optimale aanwending
• Fysieke kwaliteit:
– Bouwaard
– Grondsoort
• Economische kwaliteit:
– Vraag- en aanbod
• Juridische kwaliteit:
– Bv. bestemmingsplan, monument
• Sociale kwaliteit:
– Bv aanleg snelweg
Onverbrekelijkheid grond en opstal
Het principe van de onverbrekelijkheid van grond en opstallen is gevolg van de optimale aanwending
en het gaat uit van gemeenschappelijk gebruik van grond en opstallen. Grond en opstallen moeten
beoordeeld worden volgens overeenstemmend gebruik. De waarde van grond en opstallen
ondervinden collectief de marktinvloeden als gevolg van het gebouw, de verhuring, wijzigingen in de
buurt, etc
