Grond en opstal
Inhoudsopgave
1. Hoorcollege 1; Grondmarkt en Grondbeleid............................................................................................... 1
1.1 Grondmarkt....................................................................................................................................................2
1.1.1 Grondmarkt; bijzondere kenmerken......................................................................................................2
1.1.2 Grondmarkt; overheidsingrijpen............................................................................................................2
1.2 Grondbeleid....................................................................................................................................................3
1.2.1 Grondbeleid; actef.................................................................................................................................3
1.2.2 Grondbeleid; passief...............................................................................................................................4
1.2.3 Actef versus passief...............................................................................................................................4
1.2.4 Grondbeleid; instrumenten....................................................................................................................4
2. Hoorcollege 2; Grondprijzen....................................................................................................................... 6
2.1 Kostprijsbenadering.......................................................................................................................................6
2.2 Beleidsmatge overwegingen.........................................................................................................................7
2.3 Marktwaardebenadering...............................................................................................................................7
2.3.1 Vergelijkingsmethode.............................................................................................................................7
2.3.2 Vaste grondprijs......................................................................................................................................7
2.3.3 Residuele grondprijs...............................................................................................................................7
2.3.4 Grondquote............................................................................................................................................8
3. Hoorcollege 3; Opstalexploitate en total cost of ownership.......................................................................9
3.1 Opstalexploitate............................................................................................................................................9
4. Hoorcollege 4; Grondexploitate............................................................................................................... 11
4.1 Grondexploitate...........................................................................................................................................11
4.2 Plancapaciteit...............................................................................................................................................12
5. Hoorcollege 5; Grondexploitate............................................................................................................... 13
6. Hoorcollege 6; Grondexploitatee resultaat en gevoeligheidsanalyse.........................................................14
7. Hoorcollege 7; Risicomanagement............................................................................................................ 15
Formules..................................................................................................................................................... 18
1. Hoorcollege 1; Grondmarkt en Grondbeleid
, 1.1Grondmarkt
In vergelijking met andere markten is de markt voor grond in Nederland bijzonder:
1. Bijzondere kenmerken van de grond; (locategebondenheid, beperkt aanbod, heterogeen,
productefactor, nauwelijks reproduceerbaar, ondoorzichtge markt)
2. Overheid speelt grote rol (deelmarkten, externe efecten, collectef versus individueel goed)
Gemeentelijke gronduitgifeprijzen; snel omhoog en maar langzaam omlaag => heef te maken met
tjdsvertraging
1.1.1 Grondmarkt; bijzondere kenmerken
Beperkt aanbod inelastsch aanbod
Beperkte mogelijkheden om het totale aanbod van grond uit te breiden:
- Inpolderen
- Meervoudig ruimtegebruik
- Bestemmingswijziging
‘’Het ene stuk grond is het andere niet’’ Steeds meer landbouwgrond moet wijken voor bebouwing
Externe efecten van grondgebruik
Gebruiksmogelijkheden:
- Eigenschappen van grond
- Ligging
- Infrastructurele voorzieningen
Door de segmentate is de grondprijs in de verschillende deelmarkten niet gelijk
David Ricardo; ‘’Corn is not high because a rent is paid, but a rent is paid because corn is high’’
Het gaat om wat op de grond gebouw is en niet over de grond zelf. De waarde van de grond wordt bepaald
door het nut dat men ervan heef. De grond zelf heef in principe geen waarde.
1.1.2 Grondmarkt; overheidsingrijpen
De overheid bemoeit zich met de woningmarkt.
1. De hypotheekrenteafrek;
2. De ruimtelijke beperkingen voor grondgebruik;
3. De regulering van de huurprijs;
4. De huurtoeslag.
De ruimtelijke beperkingen bij grondgebruik de overheid beperkt het aantal plekken waar gebouwd mag
worden. Het Groene Hart blijf groen. Maar de ruimtelijke voorschrifen leiden tot hogere grondkosten op de
bouwlocates. Bijvoorbeeld in Amsterdam is de grond veel duurder.
Waarom?
- Collecteve karakter van bepaalde bestemmingen;
- Optreden externe efecten
Gevolg?
- Grote winsten bij bestemmingswijzigingen
Vrije markt = geen overheidsingrijpen
A = Agrarische bestemming
B = Woning
C = Kantoren
, C
B
A
1.2Grondbeleid
Defnite grondbeleid grondbeleid is een doelgerichte overheidsintervente in de grondmarkt
Door in de grondmarkt te interveniëren kan de overheid, in de meeste gevallen is dat de gemeente, het
bereiken van haar eigen doelstellingen veiligstellen.
Focus ligt op gemeentelijk grondbeleid.
Nota Grondbeleid het belangrijkste kader stellende instrument voor de gemeenteraad waarin de
uitgangspunten van de gemeente worden vastgelegd.
Hierin geef de gemeenteraad de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisate het
grondbeleid kunnen uitvoeren.
Dat betekent als eerste dat de gemeenteraad de doelen vaststelt die met het grondbeleid bereikt
moeten worden.
De eerste keuze is voor welke vorm van grondbeleid de gemeente bij voorkeur voert
Er is geen uniforme opzet van een dergelijke nota. Wel zijn er bepaalde aspecten of punten die in veel
nota’s terugkomen.
1.2.1 Grondbeleid; actief
Actef grondbeleid = als de overheid eigenaar is van de gronden (of deze verwerf), en deze gronden zelf
ontwikkelt en uitgeef.
Kosten van de ontwikkeling, na realisate van de ontwikkelingen, kunnen in grondprijs worden
meegenomen.
Overheid handelt in dat geval als eigenaar, als een soort projectontwikkelaar
Overheid kan ervoor zorgen dat ook maatschappelijk gewenstee maar niet rendabele ontwikkelingen
tot stand komen.
o Voorbeeld van een niet rendabele ontwikkeling = een park of waterpartj bij een niet te
bouwen woongebied. De kosten hiervan worden dan meegenomen in de grondprijs van de
kavels die worden uitgegeven ten behoeve van de woningbouw.
Voordelen actef grondbeleid:
- Via verwerving en uitgife worden de sturingsmogelijkheden van de uitvoering van het
bestemmingsplan verbeterd. De gemeente kan via haar beschikkingsrecht richtng geven aan het
gewenste gebruik en/of de gewenste bebouwing van gronden.
- In beginsel kunnen alle productekosten worden doorberekend in de uitgifeprijs. Marktverhoudingen
kunnen ertoe leiden, dat de uitgifeprijzen in positeve zin afwijken van de kostprijs, waardoor
gunstge exploitateresultaten ontstaan (ontwikkelingswinst).
Nadelen actef grondbeleid:
- Het proces van grondverwerving, bouwrijp maken en uitgife kent grote fnanciële risico’s.
- De waarde van het economisch goed ‘grond’ fuctueert sterk en is in hoge mate afankelijk van de
economische ontwikkelingen. Dit heef tot gevolg dat de uitgifemogelijkheden niet alleen worden
bepaald door de omvang van de productekosten, maar ook afankelijk zijn van de afzetmogelijkheden
binnen de lokale en regionale markt. Dit kan ertoe leiden dat gronden te duur worden en
kostendekkende uitgife niet langer mogelijk is.
Inhoudsopgave
1. Hoorcollege 1; Grondmarkt en Grondbeleid............................................................................................... 1
1.1 Grondmarkt....................................................................................................................................................2
1.1.1 Grondmarkt; bijzondere kenmerken......................................................................................................2
1.1.2 Grondmarkt; overheidsingrijpen............................................................................................................2
1.2 Grondbeleid....................................................................................................................................................3
1.2.1 Grondbeleid; actef.................................................................................................................................3
1.2.2 Grondbeleid; passief...............................................................................................................................4
1.2.3 Actef versus passief...............................................................................................................................4
1.2.4 Grondbeleid; instrumenten....................................................................................................................4
2. Hoorcollege 2; Grondprijzen....................................................................................................................... 6
2.1 Kostprijsbenadering.......................................................................................................................................6
2.2 Beleidsmatge overwegingen.........................................................................................................................7
2.3 Marktwaardebenadering...............................................................................................................................7
2.3.1 Vergelijkingsmethode.............................................................................................................................7
2.3.2 Vaste grondprijs......................................................................................................................................7
2.3.3 Residuele grondprijs...............................................................................................................................7
2.3.4 Grondquote............................................................................................................................................8
3. Hoorcollege 3; Opstalexploitate en total cost of ownership.......................................................................9
3.1 Opstalexploitate............................................................................................................................................9
4. Hoorcollege 4; Grondexploitate............................................................................................................... 11
4.1 Grondexploitate...........................................................................................................................................11
4.2 Plancapaciteit...............................................................................................................................................12
5. Hoorcollege 5; Grondexploitate............................................................................................................... 13
6. Hoorcollege 6; Grondexploitatee resultaat en gevoeligheidsanalyse.........................................................14
7. Hoorcollege 7; Risicomanagement............................................................................................................ 15
Formules..................................................................................................................................................... 18
1. Hoorcollege 1; Grondmarkt en Grondbeleid
, 1.1Grondmarkt
In vergelijking met andere markten is de markt voor grond in Nederland bijzonder:
1. Bijzondere kenmerken van de grond; (locategebondenheid, beperkt aanbod, heterogeen,
productefactor, nauwelijks reproduceerbaar, ondoorzichtge markt)
2. Overheid speelt grote rol (deelmarkten, externe efecten, collectef versus individueel goed)
Gemeentelijke gronduitgifeprijzen; snel omhoog en maar langzaam omlaag => heef te maken met
tjdsvertraging
1.1.1 Grondmarkt; bijzondere kenmerken
Beperkt aanbod inelastsch aanbod
Beperkte mogelijkheden om het totale aanbod van grond uit te breiden:
- Inpolderen
- Meervoudig ruimtegebruik
- Bestemmingswijziging
‘’Het ene stuk grond is het andere niet’’ Steeds meer landbouwgrond moet wijken voor bebouwing
Externe efecten van grondgebruik
Gebruiksmogelijkheden:
- Eigenschappen van grond
- Ligging
- Infrastructurele voorzieningen
Door de segmentate is de grondprijs in de verschillende deelmarkten niet gelijk
David Ricardo; ‘’Corn is not high because a rent is paid, but a rent is paid because corn is high’’
Het gaat om wat op de grond gebouw is en niet over de grond zelf. De waarde van de grond wordt bepaald
door het nut dat men ervan heef. De grond zelf heef in principe geen waarde.
1.1.2 Grondmarkt; overheidsingrijpen
De overheid bemoeit zich met de woningmarkt.
1. De hypotheekrenteafrek;
2. De ruimtelijke beperkingen voor grondgebruik;
3. De regulering van de huurprijs;
4. De huurtoeslag.
De ruimtelijke beperkingen bij grondgebruik de overheid beperkt het aantal plekken waar gebouwd mag
worden. Het Groene Hart blijf groen. Maar de ruimtelijke voorschrifen leiden tot hogere grondkosten op de
bouwlocates. Bijvoorbeeld in Amsterdam is de grond veel duurder.
Waarom?
- Collecteve karakter van bepaalde bestemmingen;
- Optreden externe efecten
Gevolg?
- Grote winsten bij bestemmingswijzigingen
Vrije markt = geen overheidsingrijpen
A = Agrarische bestemming
B = Woning
C = Kantoren
, C
B
A
1.2Grondbeleid
Defnite grondbeleid grondbeleid is een doelgerichte overheidsintervente in de grondmarkt
Door in de grondmarkt te interveniëren kan de overheid, in de meeste gevallen is dat de gemeente, het
bereiken van haar eigen doelstellingen veiligstellen.
Focus ligt op gemeentelijk grondbeleid.
Nota Grondbeleid het belangrijkste kader stellende instrument voor de gemeenteraad waarin de
uitgangspunten van de gemeente worden vastgelegd.
Hierin geef de gemeenteraad de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisate het
grondbeleid kunnen uitvoeren.
Dat betekent als eerste dat de gemeenteraad de doelen vaststelt die met het grondbeleid bereikt
moeten worden.
De eerste keuze is voor welke vorm van grondbeleid de gemeente bij voorkeur voert
Er is geen uniforme opzet van een dergelijke nota. Wel zijn er bepaalde aspecten of punten die in veel
nota’s terugkomen.
1.2.1 Grondbeleid; actief
Actef grondbeleid = als de overheid eigenaar is van de gronden (of deze verwerf), en deze gronden zelf
ontwikkelt en uitgeef.
Kosten van de ontwikkeling, na realisate van de ontwikkelingen, kunnen in grondprijs worden
meegenomen.
Overheid handelt in dat geval als eigenaar, als een soort projectontwikkelaar
Overheid kan ervoor zorgen dat ook maatschappelijk gewenstee maar niet rendabele ontwikkelingen
tot stand komen.
o Voorbeeld van een niet rendabele ontwikkeling = een park of waterpartj bij een niet te
bouwen woongebied. De kosten hiervan worden dan meegenomen in de grondprijs van de
kavels die worden uitgegeven ten behoeve van de woningbouw.
Voordelen actef grondbeleid:
- Via verwerving en uitgife worden de sturingsmogelijkheden van de uitvoering van het
bestemmingsplan verbeterd. De gemeente kan via haar beschikkingsrecht richtng geven aan het
gewenste gebruik en/of de gewenste bebouwing van gronden.
- In beginsel kunnen alle productekosten worden doorberekend in de uitgifeprijs. Marktverhoudingen
kunnen ertoe leiden, dat de uitgifeprijzen in positeve zin afwijken van de kostprijs, waardoor
gunstge exploitateresultaten ontstaan (ontwikkelingswinst).
Nadelen actef grondbeleid:
- Het proces van grondverwerving, bouwrijp maken en uitgife kent grote fnanciële risico’s.
- De waarde van het economisch goed ‘grond’ fuctueert sterk en is in hoge mate afankelijk van de
economische ontwikkelingen. Dit heef tot gevolg dat de uitgifemogelijkheden niet alleen worden
bepaald door de omvang van de productekosten, maar ook afankelijk zijn van de afzetmogelijkheden
binnen de lokale en regionale markt. Dit kan ertoe leiden dat gronden te duur worden en
kostendekkende uitgife niet langer mogelijk is.
