Bewertungen in der Immobilienwirtschaft
1. Grundlagen der Immobilienbewertung
2. Bodenwertermittlung
3. Vergleichswertverfahren
4. Sachwertverfahren
5. Ertragswertverfahren
6. Wertbeeinflussende Merkmale Beleihungswertermittlung
7. Einzelthemen der Immobilienbewertung
Standortkriterium: (Lage) Stadt, Land, Dorf einer der wichtigsten Kriterien
Wie gut ist die Anbindung?, Wie weit ist die Industrie weg? , Arbeitslosenquote, Mirko- und Makrolage
1. Grundlagen der Immobilienbewertung
Bewertungsanlässe:
Verkehrsermittlung:
Verkaufsverhandlungen
Vermögensauseinandersetzungen (Erbfall, Scheidung)
Strategische Vermögensplanung (z.B. im gewerblichen Bereich Grundlage Baugesetzbuch)
BauGB
Beleihungswertermittlung: (immer unter dem Verkehrswert)
Finanzierungsentscheidung
Sicherheitsbewertung
Laufende Überwachung
Umfinanzierungen
PfandBG
BelWertV
Ermittlung der Besteuerungsgrundlage:
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Grundsteuer
BewG
Wertermittlungsverfahren und Objektzuordnung
Wann nimmt man welches Verfahren (gute Prüfungsfrage für Bereich C)
Allgemeine Verfahrenskritik
Betongold Sachwerte ist zu einer der wenigen attraktiven Anlageformen geworden
Der Verkehrswert ist nur so gut wie die Qualität des Gutachtens
Am Immobilienmarkt wird für absolut Gleiches Verschiedenes gezahlt
Wertbegriffe von Grundstücken
§ 194 BauGB Verkehrswert:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt ,auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des
Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu
erzielen wäre.
Zeitlicher Bezug (Wertermittlungsstichtag)
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Es handelt sich um einen Wettbewerbspreis auf einem freien Markt; in spezifischen Fällen
(Verkauf eines nicht markgängigen Objekts) muss für die Bewertung ein Markt fiktiv unterstellt werden
Rechtliche Gegebenheiten:
, o Öffentlich-rechtliche Gegebenheiten, z.B. bauplanungs- und bauordnungsrechtlich zulässige Nutzung,
abgabenrechtlicher Zustand, Baulasten, Denkmalschutz, Naturschutz, Erhaltungssatzung und
o Privatrechtliche Gegebenheiten, z.B. Miet- und Pachtverträge, Wohnungsrechte, Dienstbarkeiten sind zu
berücksichtigen
Tagsächliche Eigenschaften: Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt, Bodenbeschaffenheit, bauliche und sonstige Anlagen
Sonstige Beschaffenheit
Alle Eigenschaften die nicht unter die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und die Lage (s.u.) subsumiert
werden, z.B. auch ein „merkantiler Minderwert“
Lage des Grundstücks
Großräumige Lage, regionale Lage, örtliche Lage, landschaftliche/topgrafische Lage, Lage im Erschließungssystem, Infrastruktur,
Nachbarschaftslage
Sonstiger Gegenstand der Wertermittlung
Ohne Rücksicht auf ungewöhnliche Verhältnisse. Sachliche Präferenzen sind auszuschalten. Damit ist das außergewöhnliche
Interesse eines Vertragspartners gemeint z.B. beim Notverkauf (Zwangsversteigerung) oder wenn jemand bereit ist, einen so
genannten Liebhaberpreis (z.B. Erwerb eines Nachbargrundstücks) zu zahlen.
Ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse. Persönliche Präferenzen sind auszuschalten. Damit sind besondere Bindungen der
Vertragspartner gemeint. Dies können verwandtschaftliche (z.B. Kauf von Schwiegereltern) oder wirtschaftliche Bedingungen
(z.B. Verkauf an Tochtergesellschaft) sein. die Persönlichen Präferenzen sind
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter Beachtung aller
wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks am Wertermittlungsstichtag durchschnittlich zu zahlen bereit sind (Wert für
jedermann)
Verkehrswertermittlung ist eine Kaufpreisschätzung, d.h. die Schätzung des beim nächsten Verkauf am wahrscheinlichsten zu erzielenden
Preises, unter der Maßgabe, dass eine hinreichende Zeitspanne zur Vermarktung zur Verfügung stand.
ImmoWertV 2021 mal runterladen
Ziele der bundeseinheitlichen Gesetzgebung
Transparenz des Grundstücksmarktes
Immobilienbewertung auf eine sichere gesetzliche Grundlage zu stellen
Die zur marktkonformen Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit flächendeckend und in überzeugender Qualität und
mit hinreichender Aktualität zur Verfügung zu stellen
Baugesetzbuch BauGB:
Gutachterausschussverordnung
2 Stufen: örtlich/regional und Landesebene
Aufgaben: Führen der Kaufpreissammlung, Markttransparenz durch Bodenrichtwerte, grundstücksmarktberichte, Ableitungen
sonstiger zur Wertermittlung erforderlichen Daten, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
Sachverständigenwesen
Räumliche, regionales Betätigungsgebiet
Honorar, Vergütung
Haftung: bis zu 30 Jahre, bei Vorsatz: grobe und leichte Fahrlässigkeit
Vermögensschadenshaftpflicht
Der Sachverständige: freie Sachverständige, zertifizierte Sachverständige, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
Grund und Boden:
Mehr oder weniger großes Stück der Erdoberfläche (ein Stück Land); mit Grund kommt insbesondere die Festigkeit der
Erdoberfläche (z.B. Baugrund), mit Boden insbesondere die Nutzungsmöglichkeit (z.B. Bodennutzung) zum Ausdruck
Ein Stück Grund und Boden bezeichnet man in rechtlicher Beziehung als Grundstück
Begriff des Grundstücks:
Im privatrechtlichen Sinne (BGB, GBO) ein (räumlich) abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eine besondere
Stelle hat
Erstreckt sich grundsätzlich auch auf den Raum über und unter der Erdoberfläche
(Kleinste) Buchungseinheit des Grundbuchs Buchungsfreie Grundstücke (Parkhäuser, Gemeinde und Kirchen)
Erfasst außer dem Grund und Boden auch die auf ihm errichteten Anlagen, insbesondere Gebäude, sowie seine Bepflanzung
(wesentliche Bestandteile)
Wertermittlungsverfahren: Alle Verfahren sind Hilfsinstrumente zur Schätzung des Verkehrswerts/Marktwerts. Alle Verfahren müssen zu
nahezu identischen Ergebnissen führen.
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Ähnliches, vergleichbares Objekt
Lage, Baujahr, Zustand/ Ausstattung, Art, zeitlicher Bezug, gewöhnlicher Geschäftsverkehr
Grundlagen der Immobilienbewertung
, 2. Vergleichswertverfahren
Geeignete Kaufpreise: Ähnliches, vergleichbares Objekt
Lage, Baujahr, Zustand/ Ausstattung, Art, zeitlicher Bezug, gewöhnlicher Geschäftsverkehr
Geeignete Kaufpreise sind Kaufpreise, die im gewöhnliches Geschäftsverkehr für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke entrichtet
wurden und nach ihrer Grundstücksart, Lage und Beschaffenheit für das Grundstück repräsentativ sind (Norm- und Referenzgrundstück).
Die Kaufpreise müssen hinsichtlich der allgemeinen Wertverhältnisse und das jeweiligen Grundstückzustands hinreichend übereinstimmen.
Eine hinreichende Übereinstimmung liegt vor, wenn sich etwaige Abweichungen bei Vorliegen einer hinreichend großen Anzahl von
Kaufpreisen in ihren Auswirkungen auf die Preise ausgleichen oder sie sich sachgerecht berücksichtigen lassen.
Geeignete Kaufpreise sind solche, die hinsichtlich der Aktualität in Bezug auf den maßgeblichen Stichtag und der Repräsentativität den für
die jeweilige Grundstücksart einschlägigen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden.
Vergleichsfaktoren sind durchschnittlicher, auf eine geeignete Einheit bezogene Werte für die Grundstücke mit bestimmten
wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (Normobjekte). Geeignet Bezugseinheiten können z.B. der marktüblich erzielbare jährliche
Ertrag (Ertragsfaktor) oder eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlagen (Gebäudefaktor) sein.
Vergleichsfaktoren werden für einzelne Grundstücksarten und gegebenenfalls Grundstücksteilmärkte aus einer ausreichenden Anzahl von
Vergleichspreisen abgeleitet. Zur Ableitung vin Vergleichsfaktoren sind geeignete statistische Verfahren heranzuziehen.
Marktwerte werden bezogen auf die im Wertermittlungsstichtag herrschenden allg. Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt des
Wertermittlungsstichtags ermittelt.
Zur Marktwertermittlung müssen regelmäßig Vergleichsdaten, insbesondere Vergleichspreise von Grundstücken, herangezogen werden,
die in der Vergangenheit veräußert worden sind und die bei Marktverhältnisse den allg. Wertverhältnissen des Wertermittlungsstichtags
angepasst werden.
Damit zwischenzeitlich eingetretene Änderungen der allg. Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in marktkonformer Weise
Berücksichtig finden können, sollen nach §11 i.V.m. §9 ImmoWertV auf der Grundlage der Kaufpreissammlung Indexreihen abgeleitet
werden.
Umrechnungskoeffizienten diesen der Berücksichtigung von Wertunterschieden ansonsten gleichartiger Grundstücke, die sich aus
Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der
Grundstücksgröße und -tiefe, ergeben.
Umrechnungskoeffizienten geben das Verhältnis des Werts eines Grundstücks mit einer bestimmten Ausprägung eines
Grundstücksmerkmals zu dem Wert eines Grundstücks mit einer bestimmten Basisausprägung dieses Grundstücksmerkmals
(Normgrundstück) an.
Merke: Bewertungsobjekt /Normgrundstück
o ist eine Methode, die sehr engen Marktbezug hat
o Ein gut nachvollziehbares Verfahren (v.a. für Laien)
o Durch Ausschluss der Ausreißer, ist der Grundsatz des
geeigneten Vergleichswert gewährleistet
o Datengrundlage ist für Teilmärkte sehr gut zu
beschaffen
1. Grundlagen der Immobilienbewertung
2. Bodenwertermittlung
3. Vergleichswertverfahren
4. Sachwertverfahren
5. Ertragswertverfahren
6. Wertbeeinflussende Merkmale Beleihungswertermittlung
7. Einzelthemen der Immobilienbewertung
Standortkriterium: (Lage) Stadt, Land, Dorf einer der wichtigsten Kriterien
Wie gut ist die Anbindung?, Wie weit ist die Industrie weg? , Arbeitslosenquote, Mirko- und Makrolage
1. Grundlagen der Immobilienbewertung
Bewertungsanlässe:
Verkehrsermittlung:
Verkaufsverhandlungen
Vermögensauseinandersetzungen (Erbfall, Scheidung)
Strategische Vermögensplanung (z.B. im gewerblichen Bereich Grundlage Baugesetzbuch)
BauGB
Beleihungswertermittlung: (immer unter dem Verkehrswert)
Finanzierungsentscheidung
Sicherheitsbewertung
Laufende Überwachung
Umfinanzierungen
PfandBG
BelWertV
Ermittlung der Besteuerungsgrundlage:
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Grundsteuer
BewG
Wertermittlungsverfahren und Objektzuordnung
Wann nimmt man welches Verfahren (gute Prüfungsfrage für Bereich C)
Allgemeine Verfahrenskritik
Betongold Sachwerte ist zu einer der wenigen attraktiven Anlageformen geworden
Der Verkehrswert ist nur so gut wie die Qualität des Gutachtens
Am Immobilienmarkt wird für absolut Gleiches Verschiedenes gezahlt
Wertbegriffe von Grundstücken
§ 194 BauGB Verkehrswert:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt ,auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des
Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu
erzielen wäre.
Zeitlicher Bezug (Wertermittlungsstichtag)
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Es handelt sich um einen Wettbewerbspreis auf einem freien Markt; in spezifischen Fällen
(Verkauf eines nicht markgängigen Objekts) muss für die Bewertung ein Markt fiktiv unterstellt werden
Rechtliche Gegebenheiten:
, o Öffentlich-rechtliche Gegebenheiten, z.B. bauplanungs- und bauordnungsrechtlich zulässige Nutzung,
abgabenrechtlicher Zustand, Baulasten, Denkmalschutz, Naturschutz, Erhaltungssatzung und
o Privatrechtliche Gegebenheiten, z.B. Miet- und Pachtverträge, Wohnungsrechte, Dienstbarkeiten sind zu
berücksichtigen
Tagsächliche Eigenschaften: Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt, Bodenbeschaffenheit, bauliche und sonstige Anlagen
Sonstige Beschaffenheit
Alle Eigenschaften die nicht unter die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und die Lage (s.u.) subsumiert
werden, z.B. auch ein „merkantiler Minderwert“
Lage des Grundstücks
Großräumige Lage, regionale Lage, örtliche Lage, landschaftliche/topgrafische Lage, Lage im Erschließungssystem, Infrastruktur,
Nachbarschaftslage
Sonstiger Gegenstand der Wertermittlung
Ohne Rücksicht auf ungewöhnliche Verhältnisse. Sachliche Präferenzen sind auszuschalten. Damit ist das außergewöhnliche
Interesse eines Vertragspartners gemeint z.B. beim Notverkauf (Zwangsversteigerung) oder wenn jemand bereit ist, einen so
genannten Liebhaberpreis (z.B. Erwerb eines Nachbargrundstücks) zu zahlen.
Ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse. Persönliche Präferenzen sind auszuschalten. Damit sind besondere Bindungen der
Vertragspartner gemeint. Dies können verwandtschaftliche (z.B. Kauf von Schwiegereltern) oder wirtschaftliche Bedingungen
(z.B. Verkauf an Tochtergesellschaft) sein. die Persönlichen Präferenzen sind
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter Beachtung aller
wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks am Wertermittlungsstichtag durchschnittlich zu zahlen bereit sind (Wert für
jedermann)
Verkehrswertermittlung ist eine Kaufpreisschätzung, d.h. die Schätzung des beim nächsten Verkauf am wahrscheinlichsten zu erzielenden
Preises, unter der Maßgabe, dass eine hinreichende Zeitspanne zur Vermarktung zur Verfügung stand.
ImmoWertV 2021 mal runterladen
Ziele der bundeseinheitlichen Gesetzgebung
Transparenz des Grundstücksmarktes
Immobilienbewertung auf eine sichere gesetzliche Grundlage zu stellen
Die zur marktkonformen Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit flächendeckend und in überzeugender Qualität und
mit hinreichender Aktualität zur Verfügung zu stellen
Baugesetzbuch BauGB:
Gutachterausschussverordnung
2 Stufen: örtlich/regional und Landesebene
Aufgaben: Führen der Kaufpreissammlung, Markttransparenz durch Bodenrichtwerte, grundstücksmarktberichte, Ableitungen
sonstiger zur Wertermittlung erforderlichen Daten, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
Sachverständigenwesen
Räumliche, regionales Betätigungsgebiet
Honorar, Vergütung
Haftung: bis zu 30 Jahre, bei Vorsatz: grobe und leichte Fahrlässigkeit
Vermögensschadenshaftpflicht
Der Sachverständige: freie Sachverständige, zertifizierte Sachverständige, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
Grund und Boden:
Mehr oder weniger großes Stück der Erdoberfläche (ein Stück Land); mit Grund kommt insbesondere die Festigkeit der
Erdoberfläche (z.B. Baugrund), mit Boden insbesondere die Nutzungsmöglichkeit (z.B. Bodennutzung) zum Ausdruck
Ein Stück Grund und Boden bezeichnet man in rechtlicher Beziehung als Grundstück
Begriff des Grundstücks:
Im privatrechtlichen Sinne (BGB, GBO) ein (räumlich) abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eine besondere
Stelle hat
Erstreckt sich grundsätzlich auch auf den Raum über und unter der Erdoberfläche
(Kleinste) Buchungseinheit des Grundbuchs Buchungsfreie Grundstücke (Parkhäuser, Gemeinde und Kirchen)
Erfasst außer dem Grund und Boden auch die auf ihm errichteten Anlagen, insbesondere Gebäude, sowie seine Bepflanzung
(wesentliche Bestandteile)
Wertermittlungsverfahren: Alle Verfahren sind Hilfsinstrumente zur Schätzung des Verkehrswerts/Marktwerts. Alle Verfahren müssen zu
nahezu identischen Ergebnissen führen.
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Ähnliches, vergleichbares Objekt
Lage, Baujahr, Zustand/ Ausstattung, Art, zeitlicher Bezug, gewöhnlicher Geschäftsverkehr
Grundlagen der Immobilienbewertung
, 2. Vergleichswertverfahren
Geeignete Kaufpreise: Ähnliches, vergleichbares Objekt
Lage, Baujahr, Zustand/ Ausstattung, Art, zeitlicher Bezug, gewöhnlicher Geschäftsverkehr
Geeignete Kaufpreise sind Kaufpreise, die im gewöhnliches Geschäftsverkehr für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke entrichtet
wurden und nach ihrer Grundstücksart, Lage und Beschaffenheit für das Grundstück repräsentativ sind (Norm- und Referenzgrundstück).
Die Kaufpreise müssen hinsichtlich der allgemeinen Wertverhältnisse und das jeweiligen Grundstückzustands hinreichend übereinstimmen.
Eine hinreichende Übereinstimmung liegt vor, wenn sich etwaige Abweichungen bei Vorliegen einer hinreichend großen Anzahl von
Kaufpreisen in ihren Auswirkungen auf die Preise ausgleichen oder sie sich sachgerecht berücksichtigen lassen.
Geeignete Kaufpreise sind solche, die hinsichtlich der Aktualität in Bezug auf den maßgeblichen Stichtag und der Repräsentativität den für
die jeweilige Grundstücksart einschlägigen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden.
Vergleichsfaktoren sind durchschnittlicher, auf eine geeignete Einheit bezogene Werte für die Grundstücke mit bestimmten
wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (Normobjekte). Geeignet Bezugseinheiten können z.B. der marktüblich erzielbare jährliche
Ertrag (Ertragsfaktor) oder eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlagen (Gebäudefaktor) sein.
Vergleichsfaktoren werden für einzelne Grundstücksarten und gegebenenfalls Grundstücksteilmärkte aus einer ausreichenden Anzahl von
Vergleichspreisen abgeleitet. Zur Ableitung vin Vergleichsfaktoren sind geeignete statistische Verfahren heranzuziehen.
Marktwerte werden bezogen auf die im Wertermittlungsstichtag herrschenden allg. Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt des
Wertermittlungsstichtags ermittelt.
Zur Marktwertermittlung müssen regelmäßig Vergleichsdaten, insbesondere Vergleichspreise von Grundstücken, herangezogen werden,
die in der Vergangenheit veräußert worden sind und die bei Marktverhältnisse den allg. Wertverhältnissen des Wertermittlungsstichtags
angepasst werden.
Damit zwischenzeitlich eingetretene Änderungen der allg. Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in marktkonformer Weise
Berücksichtig finden können, sollen nach §11 i.V.m. §9 ImmoWertV auf der Grundlage der Kaufpreissammlung Indexreihen abgeleitet
werden.
Umrechnungskoeffizienten diesen der Berücksichtigung von Wertunterschieden ansonsten gleichartiger Grundstücke, die sich aus
Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der
Grundstücksgröße und -tiefe, ergeben.
Umrechnungskoeffizienten geben das Verhältnis des Werts eines Grundstücks mit einer bestimmten Ausprägung eines
Grundstücksmerkmals zu dem Wert eines Grundstücks mit einer bestimmten Basisausprägung dieses Grundstücksmerkmals
(Normgrundstück) an.
Merke: Bewertungsobjekt /Normgrundstück
o ist eine Methode, die sehr engen Marktbezug hat
o Ein gut nachvollziehbares Verfahren (v.a. für Laien)
o Durch Ausschluss der Ausreißer, ist der Grundsatz des
geeigneten Vergleichswert gewährleistet
o Datengrundlage ist für Teilmärkte sehr gut zu
beschaffen
