Samenvatting Vastgoedrecht Koop-
Huur
,DEEL KOOP
ONDERDEEL 1: DE VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED
ER ZIJN TWEE WETTELIJKE REGIMES INZAKE DE VERKOOP VAN ONROERENDE
GOEDEREN:
1) Het gemeen recht inzake koop, wettelijke regeling is gedeeltelijk van dwingend
recht en aanvullend recht. Een zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst is
belangrijk. Vb vrijwaring van uitlening.
Belangrijke vraag als professional die altijd moet gesteld worden bij de verkoop van
ORG:
Valt de verkoop onder gemeen recht inzake koop/verkoop of onder wet Breyne
etc.?
kijken bij welke regimes dit verkoop valt. De enige toepassingsvoorwaarde om
onder gemeen recht te vallen is dat contract een koopovereenkomst moet zijn.
→ Belangrijk onderscheid te maken voor op het examen!
2) De woningbouwwet (Wet Breyne), dit is een bijzondere regeling voor de verkoop van een
te bouwen of in aanbouw zijnde woning. Wet is van dwingend recht, alles wat niet in de
Woningbouwwet is geregeld valt de koopovereenkomst onder de bepalingen van het BW
inzake koop.
5 toepassingsvoorwaarden:
o Een overeenkomst voor eigendomsovergang;
o Een verbintenis voor een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of een
appartement te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen;
o gelegen in België
o bestemd voor huisvesting;
o De koper verplicht is om vóór de voltooiing één of meer stortingen te doen.
BEGRIP EN SITUERING
DEFINITIE
De koop-verkoopovereenkomst = een contract waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe
verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper), die zich
jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen (art. 1582 BW).
Twee basiselementen:
, 1) Overdracht van eigendomsrecht
2) Betaling van een prijs in geld
→ Ontbreekt 1 van deze bestanddelen, dan is het contract geen koopovereenkomst.
KENMERKEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
Betaling niet in geld? dan is dat een geldig contract =/ koopovereenkomst (bv. Eigendom
overdragen aan een vennootschap. )
3 mogelijkheden:
1. De vennootschap vergoed de eigenaar in geld = Koopovereenkomst.
2. De vennootschap vergoed de eigenaar (de overdrager) in aandelen of andere
effecten die eigen vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen (= geen
koopovereenkomst, maar de rechtsfiguur van inbreng in vennootschap. )
3. De vennootschap vergoed de eigenaar in obligaties of andere effecten die het
vreemd vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen = geen
koopovereenkomsten, maar de rechtsfiguur van ruil (ruilovereenkomst).
o Ruilovereenkomsten komt vaker voor in agrarische gebieden, gronden met
oud gebouw erop overdraagt aan bouwpromotor en in ruil 1-2
appartementen.
Hierbij extra duiding: Zijn het effecten die het eigen vermogen van de vennootschap
vertegenwoordigen (= aandelen) , dan zijn het inbrengen in een vennootschap. zijn
het effect die vreemd vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen (=
obligaties) dan zijn het ruilovereenkomsten.
Overdracht van ORG wil niet altijd zeggen dat het een koopovereenkomst is.
Kenmerken van de koopovereenkomst :
Onder bezwarende titel
Wederkerig is (2 partijen).
Consensuele overeenkomst (door loutere wilsovereenstemming tussen de partijen)
Een vergeldend contract, partijen weten van begin af aan wat zij aan elkaar
verschuldigd zijn (behalve bij verkoopt tegen lijfrente → Kanscontract).
MAAR:
Er wordt teruggevallen op het gemeen recht (complementair in tweede orde) voor al wat
niet specifiek geregeld is bij schenking, ruil of inbreng in vennootschap (koop gelijkgestelde
overeenkomsten) inzake koop-verkoop.
Dus altijd:
1. ste orde: de regels van vb. Ruil, inbreng etc. gebruiken als het dat soort tegenprestatie
is en in
2. de orde: gemeen recht inzake koop/verkoop als er geen eigen regeling is.
Op die regels zijn 4 uitzonderingen:
1. De vernietiging van de koop wegens behandeling van de verkoper.
Verkoper kan de koop doen vernietigen als hij aan een veel te lage prijs heeft
verkocht. ( =/ benadeling)
, 2. Voorrecht van de niet betaalde verkoper van een ORG. U kan wel
schuldvordering hebben op de vennootschap, maar niet genieten van dat
voorrecht van niet betaalde verkoper.
3. Wettelijke en conventionele voorkooprechten. Enkel geldig bij zuivere
koopovereenkomsten.
Een pachter heeft een wettelijk voorkoop (Als het verpachte goed
verkocht wordt en als hij evenveel bereid is te betalen bij openbaar
verkoop) Als u een landeigendom ruilt of inbrengt in vennootschap,
dan heeft de pachter geen voorkooprecht. (Als u niet wilt dat het
eigendom bij de pachter terechtkomt, dan gaat u het als verkoper dus
schenken, ruilen of inbrengen in vennootschap.
conventioneel voorkooprecht: Bij handelshuur wordt er een
voorkooprecht in overeenkomst gezet zodat handelshuurder voorrecht
heeft als de handelszaak te koop komt te staan.
4. Het bedongen recht van wederinkomen. (= Een verkoper kan bedingen dat hij
gedurende 5 jaar de koop kan ongedaan maken en het goed terug kan nemen).
Een mogelijkheid die enkel geldig is bij een zuivere koopovereenkomst.
Onderhandse akte is meer dan genoeg om koop/verkoop geldig tot stand te laten komen.
Enige reden dat u bij koopovereenkomst naar notaris moet, is om die verkoop
tegenstelbaar en tegenwerpelijk te maken aan derden.
Een koopovereenkomst = consensuele koopovereenkomst is:
1. plechtige overeenkomst => Voor geldige overeenkomst tussen partijen is er een
notariële akte nodig om contract geldig tussen partijen tot stand te doen komen.
Vb Schenking ORG (Je hebt daar een notariële akte voor nodig om de
schenking van ORG geldig tot stand te laten komen).
Vb. Vestiging hypotheek op ORG (je kan niet mondeling of via onderhandse
akte een hypotheek vestigen op een ORG).
Vb. De statuten van mede-eigendom (moeten opgemaakt worden) De
statuten van een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid moeten bij
notariële akte worden vastgesteld als een plechtige overeenkomst.
Sanctie plechtige overeenkomst die bij onderhandse akte of mondeling
afgesloten worden is absolute nietigheid.
2. Vormelijke overeenkomst => Overeenkomsten waarvoor geldigheid tussen
partijen een onderhandse akte vereist is. Dit kan dus niet mondeling gesloten
worden maar wel bij notariële akte.
Vb. Verkoop ORG onder woningbouwwet (verkoop onder gemeen recht is
consensueel contract, verkoop onder woningbouwwet is een vormelijk
contract dus voor geldigheid tussen partijen is er een onderhandse akte nodig.
Vb. Overeenkomst van consumentenkrediet.
Vb. RIO en opdrachtenovereenkomst van syndicus die gesloten worden tussen
VME en syndicus.
Sanctie bij sluiten vormelijke overeenkomst op mondeling manier ➔ Relatieve
nietigheid van de overeenkomt. De door de wet beschermde partij ingeropen)
Huur
,DEEL KOOP
ONDERDEEL 1: DE VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED
ER ZIJN TWEE WETTELIJKE REGIMES INZAKE DE VERKOOP VAN ONROERENDE
GOEDEREN:
1) Het gemeen recht inzake koop, wettelijke regeling is gedeeltelijk van dwingend
recht en aanvullend recht. Een zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst is
belangrijk. Vb vrijwaring van uitlening.
Belangrijke vraag als professional die altijd moet gesteld worden bij de verkoop van
ORG:
Valt de verkoop onder gemeen recht inzake koop/verkoop of onder wet Breyne
etc.?
kijken bij welke regimes dit verkoop valt. De enige toepassingsvoorwaarde om
onder gemeen recht te vallen is dat contract een koopovereenkomst moet zijn.
→ Belangrijk onderscheid te maken voor op het examen!
2) De woningbouwwet (Wet Breyne), dit is een bijzondere regeling voor de verkoop van een
te bouwen of in aanbouw zijnde woning. Wet is van dwingend recht, alles wat niet in de
Woningbouwwet is geregeld valt de koopovereenkomst onder de bepalingen van het BW
inzake koop.
5 toepassingsvoorwaarden:
o Een overeenkomst voor eigendomsovergang;
o Een verbintenis voor een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of een
appartement te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen;
o gelegen in België
o bestemd voor huisvesting;
o De koper verplicht is om vóór de voltooiing één of meer stortingen te doen.
BEGRIP EN SITUERING
DEFINITIE
De koop-verkoopovereenkomst = een contract waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe
verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper), die zich
jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen (art. 1582 BW).
Twee basiselementen:
, 1) Overdracht van eigendomsrecht
2) Betaling van een prijs in geld
→ Ontbreekt 1 van deze bestanddelen, dan is het contract geen koopovereenkomst.
KENMERKEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
Betaling niet in geld? dan is dat een geldig contract =/ koopovereenkomst (bv. Eigendom
overdragen aan een vennootschap. )
3 mogelijkheden:
1. De vennootschap vergoed de eigenaar in geld = Koopovereenkomst.
2. De vennootschap vergoed de eigenaar (de overdrager) in aandelen of andere
effecten die eigen vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen (= geen
koopovereenkomst, maar de rechtsfiguur van inbreng in vennootschap. )
3. De vennootschap vergoed de eigenaar in obligaties of andere effecten die het
vreemd vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen = geen
koopovereenkomsten, maar de rechtsfiguur van ruil (ruilovereenkomst).
o Ruilovereenkomsten komt vaker voor in agrarische gebieden, gronden met
oud gebouw erop overdraagt aan bouwpromotor en in ruil 1-2
appartementen.
Hierbij extra duiding: Zijn het effecten die het eigen vermogen van de vennootschap
vertegenwoordigen (= aandelen) , dan zijn het inbrengen in een vennootschap. zijn
het effect die vreemd vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen (=
obligaties) dan zijn het ruilovereenkomsten.
Overdracht van ORG wil niet altijd zeggen dat het een koopovereenkomst is.
Kenmerken van de koopovereenkomst :
Onder bezwarende titel
Wederkerig is (2 partijen).
Consensuele overeenkomst (door loutere wilsovereenstemming tussen de partijen)
Een vergeldend contract, partijen weten van begin af aan wat zij aan elkaar
verschuldigd zijn (behalve bij verkoopt tegen lijfrente → Kanscontract).
MAAR:
Er wordt teruggevallen op het gemeen recht (complementair in tweede orde) voor al wat
niet specifiek geregeld is bij schenking, ruil of inbreng in vennootschap (koop gelijkgestelde
overeenkomsten) inzake koop-verkoop.
Dus altijd:
1. ste orde: de regels van vb. Ruil, inbreng etc. gebruiken als het dat soort tegenprestatie
is en in
2. de orde: gemeen recht inzake koop/verkoop als er geen eigen regeling is.
Op die regels zijn 4 uitzonderingen:
1. De vernietiging van de koop wegens behandeling van de verkoper.
Verkoper kan de koop doen vernietigen als hij aan een veel te lage prijs heeft
verkocht. ( =/ benadeling)
, 2. Voorrecht van de niet betaalde verkoper van een ORG. U kan wel
schuldvordering hebben op de vennootschap, maar niet genieten van dat
voorrecht van niet betaalde verkoper.
3. Wettelijke en conventionele voorkooprechten. Enkel geldig bij zuivere
koopovereenkomsten.
Een pachter heeft een wettelijk voorkoop (Als het verpachte goed
verkocht wordt en als hij evenveel bereid is te betalen bij openbaar
verkoop) Als u een landeigendom ruilt of inbrengt in vennootschap,
dan heeft de pachter geen voorkooprecht. (Als u niet wilt dat het
eigendom bij de pachter terechtkomt, dan gaat u het als verkoper dus
schenken, ruilen of inbrengen in vennootschap.
conventioneel voorkooprecht: Bij handelshuur wordt er een
voorkooprecht in overeenkomst gezet zodat handelshuurder voorrecht
heeft als de handelszaak te koop komt te staan.
4. Het bedongen recht van wederinkomen. (= Een verkoper kan bedingen dat hij
gedurende 5 jaar de koop kan ongedaan maken en het goed terug kan nemen).
Een mogelijkheid die enkel geldig is bij een zuivere koopovereenkomst.
Onderhandse akte is meer dan genoeg om koop/verkoop geldig tot stand te laten komen.
Enige reden dat u bij koopovereenkomst naar notaris moet, is om die verkoop
tegenstelbaar en tegenwerpelijk te maken aan derden.
Een koopovereenkomst = consensuele koopovereenkomst is:
1. plechtige overeenkomst => Voor geldige overeenkomst tussen partijen is er een
notariële akte nodig om contract geldig tussen partijen tot stand te doen komen.
Vb Schenking ORG (Je hebt daar een notariële akte voor nodig om de
schenking van ORG geldig tot stand te laten komen).
Vb. Vestiging hypotheek op ORG (je kan niet mondeling of via onderhandse
akte een hypotheek vestigen op een ORG).
Vb. De statuten van mede-eigendom (moeten opgemaakt worden) De
statuten van een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid moeten bij
notariële akte worden vastgesteld als een plechtige overeenkomst.
Sanctie plechtige overeenkomst die bij onderhandse akte of mondeling
afgesloten worden is absolute nietigheid.
2. Vormelijke overeenkomst => Overeenkomsten waarvoor geldigheid tussen
partijen een onderhandse akte vereist is. Dit kan dus niet mondeling gesloten
worden maar wel bij notariële akte.
Vb. Verkoop ORG onder woningbouwwet (verkoop onder gemeen recht is
consensueel contract, verkoop onder woningbouwwet is een vormelijk
contract dus voor geldigheid tussen partijen is er een onderhandse akte nodig.
Vb. Overeenkomst van consumentenkrediet.
Vb. RIO en opdrachtenovereenkomst van syndicus die gesloten worden tussen
VME en syndicus.
Sanctie bij sluiten vormelijke overeenkomst op mondeling manier ➔ Relatieve
nietigheid van de overeenkomt. De door de wet beschermde partij ingeropen)
