samenvatting syndicschap

SYNDICSCHAP
DEEL 1: MEDE-EIGENDOM 2023
3 SOORTEN MEERVOUDIGE EIGENDOM

Vb. tijdelijke maatschap


Vb. timesharing



Mede-eigendom: het eigendomsrecht op 1 zaak
hoort toe aan verschillende personen
 mede-eigenaars hebben een aandeel




1. GEWONE OF TOEVALLIGE MEDE-EIGENDOM
 Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in deze
situatie verzeild zijn geraakt
cfr. mede-eigendom n.a.v. erfrecht
 Een tijdelijke situatie: art. 3.75 BW
 ten allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
 men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
 Onderlinge verhouding tussen partijen wordt geregeld door art. 3.69-3.75 BW

2. VRIJWILLIGE MEDE-EIGENDOM
 op basis van een overeenkomst
bijv. ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in
koopovereenkomst bijv. beleggingsfonds
 in de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten partijen,
verdeling kosten, ...
 einde

,  art. 3.75 BW in principe niet van toepassing (te allen tijde uit
onverdeeldheid treden)
contract van bepaalde duur: termijn respecteren
 contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)


3. GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
 Door de natuur of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
typevoorbeeld appartementenrecht: traphal, gevel, dak kan onmogelijk
toebehoren aan 1 enkele eigenaar
 Is eeuwigdurend, geen toepassing van art. 3.75 BW


IN NBW ONDERSCHEID:

ALGEMENE BEPALINGEN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
 van toepassing bijv. bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
 indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.76 t.e.m. 3.83 BW van toepassing
(suppletief recht)




A. OMVANG VAN DE AANDELEN (ART. 3.80 BW)
 het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde van het privatieve deel waar het
bij hoort
B. VERDELING VAN DE LASTEN (ART. 3.81 BW)
 = kosten van onderhoud, herstelling
 verdeeld volgens waarde van elk privatief deel (= aandelen) (groot huis = groter
aandeel)
 afwijken kan via overeenkomst (volgens nut voor privatief deel, of volgens combinatie
nut én waarde privatief deel)

GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN
GEBOUWEN
 = appartementenrecht
 art. 3.84 t.e.m. 3.100 BW van toepassing
 volledig dwingend recht
Wat met appartementen die niet meer onder appartementenrecht vallen?
→ vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
(Bij kleine appartementen (bv 3 app.) kan men beslissen om te vallen onder (1) de algemene
bepalingen, waar aandelen volgens privatieve waarde zijn.)


WETGEVENDE BRONNEN

,Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen:
1. (nieuw) Burgerlijk Wetboek
2. Makelaarswet: opsplitsen van tableau

INGEKORTE HISTORIEK BURGERLIJK WETBOEK
 30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
→ art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
→ invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
 hervorming 2010
→ veel inhoudelijke aanpassingen
→ maakt appartementenrecht dwingend recht
 hervorming 2019
→ weerom inhoudelijke aanpassingen
 vanaf 1/9/2021 artikelen uit oud BW overgenomen in BW
→ Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom

Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, BS
22 augustus 2013, inwerkingtreding 1/9/2013
Vastgoedmakelaar is iemand die een of meer van volgende activiteiten uitoefent:
a. bemiddelaar: wie voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog
op het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring of
overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen
b. syndicus: wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene
delen van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
in de zin van de artikelen 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek
c. rentmeester: wie voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het beheer
van onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de activiteit van
syndicus

 De tableau van vastgoedmakelaars enerzijds en stagiairs anderzijds wordt opgedeeld
in in 2 kolommen:
1. vastgoedmakelaar-bemiddelaars
2. vastgoedmakelaar-syndici.
→ wie als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet
ingeschreven zijn in de kolom vastgoedmakelaar-syndici.
 Voor elke activiteit zullen er specifieke opleidingsverplichtingen en controles zijn.
 VME moet in KBO de syndicus te vermelden

DEEL 2: TOEPASSINGS VAN HET APPARTEMENTENRECHT
3 VOORWAARDEN VOOR TOEPASSING APPARTEMENTENRECHT
Wet op mede-eigendom is van toepassing indien 3 voorwaarden cumulatief zijn voldaan:
1. een onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan
worden opgericht
2. het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels (lees:
meerdere eigenaars)
3. elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke
delen.

, VOORWAARDE 1: GEBOUW OF GROEP VAN GEBOUWEN
 kan 1 appartementsblok zijn of een groep van gebouwen
 bestemming is niet relevant (residentie, kantoor, winkel, ...)




Gebouwen in oprichting? Ja
 "ORG waarop gebouw kan worden opgericht"
 graad van afwerking is niet bepalend, wel of er meer dan 1 eigenaar is
 Wet Breyne: bij verkoop op plan moeten de statuten opgemaakt worden vóór er 1
appartement kan verkocht worden
→ appartement op plan bestaat nog niet, maar wel juridisch via omschrijving
instatuten (= bepaalbaar voorwerp)
→ bij compromis moet een kopie van de overgeschreven statuten gevoegd
→ vanaf 1ste verkoop is appartementenrechtvan toepassing

VOORWAARDE 2: GESPLITST EIGENDOMSRECHT

 splitsing kan horizontaal zijn of verticaal
 opdeling VG-NE is niet voldoende
 geen toepassing indien er 1 eigenaar is die
alle appartementen verhuurt




VOORWAARDE 3 : ELKE ME HEEFT EEN PRIVATE KAVEL ÉN EEN
AANDEEL IN DE GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN
 = dualistische visie
 ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn dan
private delen (bijv. cohousing)
  unitaire visie in Nederland, Zwitserland of Oostenrijk: heel het gebouw is in mede-
eigendom en elke ME heeft een exclusief gebruiksrecht van een deel (= appartement)

Toepassing van de wet weigeren? art. 3.84, eerste lid BW
 3 voorwaarden voldaan →automatisch appartementenrechtvan toepassing
 wet voorziet uitzondering mits 3 cumulatieve voorwaarden (examenvraag)
1) gerechtvaardigd door de aard van de gemene delen→bijv. verschillende huizen
met enkel een gemeenschappelijke binnenplaats of parkeerplaatsen
2) alle mede-eigenaars zijn akkoord→= beslissing bij eenparigheid (alle
ME'saanwezig en stemmen allemaal ja)→in notariële akte laten vaststellen en
in hypotheekregisters laten overschrijven
3) een vereenvoudigde basisakte opstellen.
 Gevolg