Samenvatting Vastgoed BEM FV

Vastgoed
Inleiding
1. Welke organisatie begeleid vastgoedmakelaars en wat zijn hun taken?
 Confederatie voor immobiliëngroepen
 Ondersteund vastgoedmakelaars en – beheerders
 Voorzien opleidingen (stage), modeldocumenten, info, cijfers, …
2. Wat zijn twee organisaties voor vastgoedmakelaars en -beheerders en wat is hun verschil?
 CIB (= confederatie voor immobiliënberoepen en BIV (= Beroepsinstituut voor
vastgoedmakelaars)
 Verschil  BIV is specifiek voor vastgoedmakelaars, stage en oefent controle uit op
deze makelaars. CIB is voor iedereen werkzaam binnen de sector
3. Leg de renovatieplicht uit.
 Vanaf 2023 is een renovatieplicht voor aangekocht woningen vanaf dit jaar met een
lage energiescore (lager dan C)
 Overheid rekt een premie uit van 20.000 euro per woning
 Verplicht om binnen 5 jaar te renoveren

De koopovereenkomst
4. Wanneer vindt de eigendomsoverdracht plaats?
 Bij tekenen overeenkomst. (verlijden notariële akte)
5. Hoe kan je die eigendomsoverdracht uitstellen?
 Ja, door een beding van eigendomsvoorbehoud in de overeenkomst te vermelden
 Hierdoor kan je de eigendomsoverdracht uitstellen tot bv. de aflevering van de
sleutels of betaling
 Is meestal standaard voorzien in overeenkomst
 Op die manier ben je niet verantwoordelijk, tussen het afsluiten van de
overeenkomst en de aflevering van het goed, voor schade van het goed.
6. Welke documenten zijn noodzakelijk voor de koop te bewijzen en te laten doorgaan?
 Bewijs nodig vanaf €3.500
 EPC, bodemattest, keuringsverslag elektriciteit, stedenbouwkundig uittreksel, …
 Authentieke akte voor tegenstelbaarheid aan derden
o Derden moeten rekening houden met overeenkomst en accepteren dat er
een nieuwe eigenaar is
7. Is een e-mail een geschrift?
 In principe neen, het heeft geen handtekening, geen bewijs
 Het is wel een begin van bewijs door geschrift, je kan het aanvullen met andere
middelen  samen heeft het de waarde van een geschrift (minder rechtszeker)
 Een e-mail is een volwaardig geschrift indien het digitaal ondertekend is  nieuwe
wetgeving
 Via e-mail is een koopovereenkomst geldig, geen vormvereisten nodig en is
consensueel
8. Wat zijn de geldigheidsvereisten en sancties?
 Bekwaamheid
o Meerderjarig



1

, o Minderjarigen en onbekwaamverklaarden  mogelijk mits machtiging
vrederechter (en akkoord ouders)
 Toestemming
o Wilsgebreken : dwaling (vergissing), bedrog, geweld en benadeling (meer
dan 7/12)
o Vernietiging door rechter indien sprake van wilsgebreken
 Voorwerp
o Goed moet bestaan en bepaald zijn (kopen op plan wel mogelijk)
o Goed moet verkoopbaar zijn (geen publiekelijk goed)
o Goed moet eigendom van verkoper zijn
 Oorzaak
 Sanctie  nietigheid en/of schadevergoeding
9. Wat zijn de verplichtingen van de verkoper?
 Levering  overdracht aan koper
o Verschil eigendomsoverdracht  gebeurt direct, levering komt later
o Sleutelovereenkomst
o Conform zijn en zoals op verkoop
o Ook roerende goederen die onroerend geworden zijn
o Indien niet voldaan  ontbinding of inbezitstelling vorderen bij rechtbank
met ev. schadevergoeding (eisen dat goed geleverd wordt)
 Vrijwaring voor uitwinning
o Koper ongestoord en vreedzaam bezit garanderen
o Voor eigen daad
 Feitelijke- en rechtsstoornissen van verkoper waardoor
eigendomsrecht of bezit koper wordt verminderd
o Voor daad van derde
 Verkoper moet vrijwaren tegen rechtsstoornis door een derde
o Kan beperkt of uitgebreid worden, geen beperking voor eigen daad
o Vrijwaring in natura
 Verkoper moet koper bijstaan in procedure tegen derde
o Volledige uitwinning  teruggave prijs, vruchten en kosten aan koper door
verkoper
o Gedeeltelijke uitwinning  ontbinding en/of schadevergoeding (bv. als er
een huurder bij is)
o Exoneratiebeding, uitgezonderd kwade trouw (verkoper kan zich vrijwaren
voor verborgen gebreken in contract, )
 Vrijwaring tegen verborgen gebreken
o Voorwaarden:
 Verborgen
 Ernstig
 Bestaan op ogenblik van verkoop
 Ingeroepen binnen KT
o Actiemiddelen koper na vaststelling:
 Eis tot ontbinding OF
 Eis tot prijsvermindering
 Indien kwade trouw  extra schadevergoeding
10. Wat zijn de verplichtingen van de koper?

2

,  In ontvangst nemen
 Prijs betalen
o Bij verlijden notariële akte, via overschrijving
o Voorschot 10%, te betalen op moment notaris of ervoor
11. Wanneer ontstaat er een einde aan de koopovereenkomst?
 Nietigverklaring (rechtbank)
 Bij contractuele wanprestatie:
o Ontbinding
 Uitdrukkelijk ontbindend beding = clausule in ok bij een bepaalde
situatie en bepaalde wanprestatie wordt contract automatisch
ontbonden zonder tussenkomst rechtbank bv. niet tijdige betaling
o Uitvoering in natura
 rechtbank eist van iemand dat hij een bepaalde prestatie moet
uitvoeren bv. betalen
o Retentierecht
 Indien u als verkoper niet betaald wordt, mag u uw goed bij u
houden
12. Wat is het verschil tussen nietigverklaring en ontbinding?
 Nietigverklaring bij ongeldige ok  bij rechtbank vragen
 Ontbinding bij wanprestatie tegenpartij (contractueel)

De zakelijke rechten
13. Wat is het anterioriteitsbeginsel?
 Geldt voor zakelijke rechten
 Wie als eerste zakelijk recht uitoefent, mag als eerste schuld vorderen
 Niet van toepassing op vorderingsrechten (huurder)
14. Wat valt er onder zakelijke rechten?
 Eigendomsrecht
 Mede-eigendom
 Vruchtgebruik
 Erfdienstbaarheden
15. Beschrijf kort het eigendomsrecht
 De huurder gebruikt het goed, heeft hiervan genot en beschikt erover
 Beschikkingsrecht  meest essentieel
 Publiekrechtelijke (bv. eigendomsrecht verliezen) als privaatrechtelijke beperkingen
16. Wat betekent recht van natrekking?
 Wie eigenaar is van een goed is ook eigenaar van alle ‘inherente bestanddelen’ van
dat goed
 Onroerende natrekking: wie eigenaar is van een grond is automatisch ook eigenaar
van alle gebouwen en beplantingen op die grond
 Afstand van doen  recht van opstal
17. Hoe kan je afstand nemen van het recht van natrekking?
 Door recht van opstal
o Bv. koppel bouwt samen een woning op de grond van één van de partners
o Voor gehuwden: grond inbrengen in gemeenschappelijk vermogen en
(eventueel) een vergoeding voorzien voor de eigenaar (huwelijkscontract,
relatief goedkoop aangezien ze geen evenredige )


3