IMMOBILIENWIRTSCHAFT
1. Einleitung Immobilien
Physischer Immobilienbegriff/ Umgangssprachlich
Die Immobilie ist ein dreidimensionales Gebilde, das Flächen und Räume schafft, indem es „innen“
und „außen“ durch künstliche materielle Barrieren trennt.
➔ Keine ausreichende Definition – wieso?:
• Stellt nur auf die Gebäudestrukturen ab (lässt daher Grund und Boden unberücksichtigt)
• Gebäude werden vom Menschen nicht um ihrer selbst Willen errichtet, sind vielmehr dazu
da um einen Nutzen zu erfüllen (bezieht also nicht die Nutzenstiftung nicht mit ein)
Juristischer Immobilienbegriff:
Keine einheitliche und sogar fehlende (siehe BGB) Definition von Immobilien in Gesetzen.
Im Sinne des BGB ist ein Grundstück ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Zum
Grundstück gehören auch die Räume über und unter der Erde (mit hinzunehmenden „Einwirkungen“
in großen Höhen und Tiefen).
Wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind die mit dem fest verbundenen Gebäude, sowie
bestehende Rechte.
Liegenschaftskataster:
• Amtliche Sammlung von Liegenschaftskarten (ehemals Flurkarten)
• Umfasst Lage, Bebauung und Nummerierung (z.B. 110/2) einzelner Grundstücke
Grundbuch: (Historie eines Grundstücks)
• Amtliches Bestandsverzeichnis der historischen Vorgänge eines Grundstücks
• Rechtsvorlage für Käufe, Schenkungen, etc.
• Umfasst Lage und Größe, Eigentumsverhältnisse, Rechte, Kredite und Hypotheken (belastete
Grundstücke)
o Abteilung I: Eigentümer (Gebäude sind dem Eigentümer zugeordnet)
o Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z.B. Wegerechte, wie komme ich zum
Grundstück hin/weg oder z.B. Eigentumsübertragungsvormerkung – damit der
Eigentümer nichts mehr ändern kann und alles schriftlich festgehalten ist)
o Abteilung III: Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden
• Durchgestrichene Eintragungen sind gelöschte Angaben
Grundbuch-Eigentumswohnung:
• Der Juristische Immobilienbegriff beschränkt sich nur auf Grundstücke
• Die aufgehenden Gebäude sind Teil des Grundstücks, werden im Grundbuch aber nicht
separat erfasst
Wie finden Eigentumswohnungen Eingang ins Grundbuch ?
▪ Zu jeder Wohneinheit gehört ein Anteil des Grundstücks mit dem das Sondereigentum
(Nr. 65) an einem bestimmten Gebäudeteil (➔ Wohnungen) verbunden ist
▪ Die Aufteilung des Grundstücks und Gebäudes erfolgt in einer separaten
Teilungserklärung
▪ Für jeden Grundstücksteil, und dem damit verbundenen Sondereigentum an der
Wohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt
, Für den Kauf eines Grundstückes ist wichtig:
- Liegenschaftskataster
- Grundbuch
- Teilungserklärung
Ökonomischer Immobilienbegriff:
➔ Investitionstheoretisch sind Immobilien Kapitalanalagen oder Sachvermögen.
➔ Produktionstheoretisch sind Immobilien Betriebsmittel.
Der wirtschaftliche Charakter der Immobilie ergibt sich aus ihrer Nutzungsmöglichkeit.
Wertbestimmt ist die Honorierung der Nutzung durch den Markt.
Raum-Zeit-Einheiten können in Geld-Zeit-Einheiten umgewandelt werden („Real Estate is space and
money over time“) z.B. durch Vermietung/ Nutzungsüberlassung
Umfassende Definition: Immobilie
Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die aus bebauten oder unbebauten Grundstücken mit den
dazugehörigen Gebäuden und Außenanlagen bestehen. Sie werden von Menschen im Rahmen
physischer-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitlicher Grenzen für Produktions-;
Handels-; Dienstleistungs-, und Konsumzwecke genutzt.
Zeit
Immob
ilie
Kapital Raum
2. Besonderheiten von Immobilien
Wirtschaftsgüter:
• Keine einheitliche gesetzliche Definition
• Handelsrechtlich: „Vermögensgegenstand“
• Einkommenssteuerrechtlich: Sachen, Rechte oder tatsächliche Zustände, konkrete
Möglichkeiten oder Vorteile für den Betrieb, deren Erlangung sich der Kaufmann etwas
kosten lässt
• Bsp.: Tiere, Sachanlagen, Maschinen, Kraftfahrzeuge, Betriebsvorrichtungen,
Geschäftsausstattungen, Rohstoffe, Liefer- und Verkaufsrechte, Urheber- und Lizenzrechte,
Patente, Softwarte/Hardware, Grundstücke/Immobilien
Welche besonderen Merkmale machen Immobilien anders als andere Wirtschaftsgüter:
Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
1) Immobilität
• Lateinischer im-mobilis= unbeweglich (daher werden Immobilien auch häufig als
Liegenschaft bezeichnet)
• Standortgebundenheit der Immobilie (bzw. Mobilität nur mit hohen Kosten)
• Bestimmte Nutzungsmöglichkeit z.B. Bauleitplanung (Wann darf gebaut werden und
wie?)
• Wichtige Determinante des ökonomischen Wertes (LAGE !!!)
• Schlechte Standortentscheidung i.d.R. nicht mehr heilbar
• Mikrostandort/Mikrolage: nähere Umgebung einer Immobilie, direkte Nachbarschaft
(z.B. Fresenius ➔ Moritzstraße und Wiesbaden Mitte)
• Makrostandort/Makrolage: regionale Umgebung der Immobilie (z.B. Fresenius ➔ Stadt
Wiesbaden und Rhein-Main-Region)
, 2) Heterogenität
• Heterogenität ➔ Uneinheitlichkeit/Verschiedenartigkeit/Andersartigkeit (einzigartig)
• Bereits bedingt durch Standortgebundenheit (jede Immobilie nimmt einen
einzigartigen/limitierten Raum ein)
• Unterschiedliche Gebäudegestaltung (Architektur, Nutzungsart, bauliche und
technische Anforderungen
MERKEN: Ceteris Paribus = man hält alle anderen Aspekte als gleich
3) Dauer des Entwicklungsprozesses
• Langer Entwicklungsprozess (2 Jahre +)
o Verschiedene Phasen z.B. Idee, Grundstückssuche/-kauf, Planung,
Bauerlebnis, Bau, Übergabe, evtl. Vermarktung und Verkauf)
o Träge Reaktionsfähigkeit auf
Nachfrageschwankungen (z.B.
Baubeginn während Nachfrageüberhang Projektphasen
und Fertigstellung während
Angebotsüberhang, siehe Hotels Projektinitiierung Projektkonzeption Projektmanagement
Projektvermakrtung
während Corona)
4) Höhe des Investitionsvolumens
• Hoher Kapitaleinsatz nötig ( entscheidende Zugangsbarriere)
• Langfristig gebundenes Kapital
• Illiquidität (Verkaufsprozess in der Regel längerfristig)
• Mögliche Lösung: Teileigentum oder indirekte Immobilienanlagen (z.B. REITs,
Immobilienfonds oder AGs)
o Beispiel: 1-Zimmerowhnung in Wbn. ➔ 255.000€
o Um individuelles Risiko zu minimieren, benötigt man ein Portfolio mit mind.
20 Assets ➔ 255.000 * 20 = 5.1 Mio. €
o zusätzlich fallen hohe Transaktionskosten an
5) Höhe der Transaktionskosten
• Hohe Nebenkosten bei Ankauf (und Verkauf)
o Notarkosten und Grundbuch ➔ gesetzlich geregelt ca. 1,5%
o Grunderwerbssteuer ➔ abhängig vom Bundesland 3,5%-6,5%
o Makler ➔ keine Höchstgrenze (Kauf), aber hälftige Teilung 0,0%-3,57%-
7,14% (Mehrwertsteuer wird draufgeschlagen, Bsp.: 3% 3x19% = 3,57%)
• Aber auch weitere sog. Such- und Informationskosten (Transparenz des
Immobilienmarktes)
Beispiel:
1 Zimmerwohnung in Wiesbaden ➔ 255.00€
Notar 1,50% 3,825€
Grunderwerbssteuer 6,00% 15,300€
Makler 3,57% 9,104€
Total 11,07% 28,229€
6) Länge des Lebenszyklus
• Langer Lebenszyklus:
o Land ➔ unendlich
o Gebäude ➔ abhängig vom technischen und wirtschaftlichen Nutzen
• Historisches vs. Wirtschaftliches Baualter
, 7) Begrenzte Substituierbarkeit
• Substitution: das Ersetzen von Gütern oder Produktionsfaktoren, die gleiche
Aufgaben bzw. denselben Zweck erfüllen (z.B. Butter und Margarine, Bleistift und
Kuli)
• Bedürfnis nach Raum ( Wohn oder Gewerbe) lässt sich häufig lediglich aufschieben,
aber nicht ersetzen (substituieren)
• Daher besondere Interesse der Politik auf Wohnimmobilien
MERKEN: Share Deal, Asset Deal
Exkurs Amortisieren:
Bedeutet:
1. Schuld nach einem vorgegeben Plan tilgen
2. (Investitions-) Kosten durch Erträge wieder einbringen
➔ Ceteris Paribus: Höhere Transaktionskosten führen zu längeren Amortisationsdauern
und längeren Haltedauern
3. Immobilienmarkt
Definition Immobilienwirtschaft/Immobilienökonomie:
Als Immobilienwirtschaft bezeichnet man den funktional oder
institutionell abgegrenzten Teilbereich einer Volkswirtschaft
der sich mit den Immobilienbeständen beschäftigt und deren
Veränderungen, sowie mit der Bewirtschaftung und Nutzung
von Immobilien.
Besonderheiten des Immobilienmarktes
1. Räumliche Teilmärkte
2. Sachliche Teilmärkte
3. Geringe Markttransparenz
4. Abhängigkeit von anderen Märkten
5. Geringe Anpassungselastizität an
Marktveränderungen
6. Zykliztät
1) Räumliche Teilmärkte
• Räumlich unterschiedliche Verteilung der Bevölkerung und daraus resultierendes
unterschiedliches Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien
• Signifikante Unterschiede zwischen Städten/Regionen (Makrostandort) sowie
innerhalb von Städten (Mikrostandort)
1. Einleitung Immobilien
Physischer Immobilienbegriff/ Umgangssprachlich
Die Immobilie ist ein dreidimensionales Gebilde, das Flächen und Räume schafft, indem es „innen“
und „außen“ durch künstliche materielle Barrieren trennt.
➔ Keine ausreichende Definition – wieso?:
• Stellt nur auf die Gebäudestrukturen ab (lässt daher Grund und Boden unberücksichtigt)
• Gebäude werden vom Menschen nicht um ihrer selbst Willen errichtet, sind vielmehr dazu
da um einen Nutzen zu erfüllen (bezieht also nicht die Nutzenstiftung nicht mit ein)
Juristischer Immobilienbegriff:
Keine einheitliche und sogar fehlende (siehe BGB) Definition von Immobilien in Gesetzen.
Im Sinne des BGB ist ein Grundstück ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Zum
Grundstück gehören auch die Räume über und unter der Erde (mit hinzunehmenden „Einwirkungen“
in großen Höhen und Tiefen).
Wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind die mit dem fest verbundenen Gebäude, sowie
bestehende Rechte.
Liegenschaftskataster:
• Amtliche Sammlung von Liegenschaftskarten (ehemals Flurkarten)
• Umfasst Lage, Bebauung und Nummerierung (z.B. 110/2) einzelner Grundstücke
Grundbuch: (Historie eines Grundstücks)
• Amtliches Bestandsverzeichnis der historischen Vorgänge eines Grundstücks
• Rechtsvorlage für Käufe, Schenkungen, etc.
• Umfasst Lage und Größe, Eigentumsverhältnisse, Rechte, Kredite und Hypotheken (belastete
Grundstücke)
o Abteilung I: Eigentümer (Gebäude sind dem Eigentümer zugeordnet)
o Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z.B. Wegerechte, wie komme ich zum
Grundstück hin/weg oder z.B. Eigentumsübertragungsvormerkung – damit der
Eigentümer nichts mehr ändern kann und alles schriftlich festgehalten ist)
o Abteilung III: Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden
• Durchgestrichene Eintragungen sind gelöschte Angaben
Grundbuch-Eigentumswohnung:
• Der Juristische Immobilienbegriff beschränkt sich nur auf Grundstücke
• Die aufgehenden Gebäude sind Teil des Grundstücks, werden im Grundbuch aber nicht
separat erfasst
Wie finden Eigentumswohnungen Eingang ins Grundbuch ?
▪ Zu jeder Wohneinheit gehört ein Anteil des Grundstücks mit dem das Sondereigentum
(Nr. 65) an einem bestimmten Gebäudeteil (➔ Wohnungen) verbunden ist
▪ Die Aufteilung des Grundstücks und Gebäudes erfolgt in einer separaten
Teilungserklärung
▪ Für jeden Grundstücksteil, und dem damit verbundenen Sondereigentum an der
Wohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt
, Für den Kauf eines Grundstückes ist wichtig:
- Liegenschaftskataster
- Grundbuch
- Teilungserklärung
Ökonomischer Immobilienbegriff:
➔ Investitionstheoretisch sind Immobilien Kapitalanalagen oder Sachvermögen.
➔ Produktionstheoretisch sind Immobilien Betriebsmittel.
Der wirtschaftliche Charakter der Immobilie ergibt sich aus ihrer Nutzungsmöglichkeit.
Wertbestimmt ist die Honorierung der Nutzung durch den Markt.
Raum-Zeit-Einheiten können in Geld-Zeit-Einheiten umgewandelt werden („Real Estate is space and
money over time“) z.B. durch Vermietung/ Nutzungsüberlassung
Umfassende Definition: Immobilie
Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die aus bebauten oder unbebauten Grundstücken mit den
dazugehörigen Gebäuden und Außenanlagen bestehen. Sie werden von Menschen im Rahmen
physischer-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitlicher Grenzen für Produktions-;
Handels-; Dienstleistungs-, und Konsumzwecke genutzt.
Zeit
Immob
ilie
Kapital Raum
2. Besonderheiten von Immobilien
Wirtschaftsgüter:
• Keine einheitliche gesetzliche Definition
• Handelsrechtlich: „Vermögensgegenstand“
• Einkommenssteuerrechtlich: Sachen, Rechte oder tatsächliche Zustände, konkrete
Möglichkeiten oder Vorteile für den Betrieb, deren Erlangung sich der Kaufmann etwas
kosten lässt
• Bsp.: Tiere, Sachanlagen, Maschinen, Kraftfahrzeuge, Betriebsvorrichtungen,
Geschäftsausstattungen, Rohstoffe, Liefer- und Verkaufsrechte, Urheber- und Lizenzrechte,
Patente, Softwarte/Hardware, Grundstücke/Immobilien
Welche besonderen Merkmale machen Immobilien anders als andere Wirtschaftsgüter:
Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
1) Immobilität
• Lateinischer im-mobilis= unbeweglich (daher werden Immobilien auch häufig als
Liegenschaft bezeichnet)
• Standortgebundenheit der Immobilie (bzw. Mobilität nur mit hohen Kosten)
• Bestimmte Nutzungsmöglichkeit z.B. Bauleitplanung (Wann darf gebaut werden und
wie?)
• Wichtige Determinante des ökonomischen Wertes (LAGE !!!)
• Schlechte Standortentscheidung i.d.R. nicht mehr heilbar
• Mikrostandort/Mikrolage: nähere Umgebung einer Immobilie, direkte Nachbarschaft
(z.B. Fresenius ➔ Moritzstraße und Wiesbaden Mitte)
• Makrostandort/Makrolage: regionale Umgebung der Immobilie (z.B. Fresenius ➔ Stadt
Wiesbaden und Rhein-Main-Region)
, 2) Heterogenität
• Heterogenität ➔ Uneinheitlichkeit/Verschiedenartigkeit/Andersartigkeit (einzigartig)
• Bereits bedingt durch Standortgebundenheit (jede Immobilie nimmt einen
einzigartigen/limitierten Raum ein)
• Unterschiedliche Gebäudegestaltung (Architektur, Nutzungsart, bauliche und
technische Anforderungen
MERKEN: Ceteris Paribus = man hält alle anderen Aspekte als gleich
3) Dauer des Entwicklungsprozesses
• Langer Entwicklungsprozess (2 Jahre +)
o Verschiedene Phasen z.B. Idee, Grundstückssuche/-kauf, Planung,
Bauerlebnis, Bau, Übergabe, evtl. Vermarktung und Verkauf)
o Träge Reaktionsfähigkeit auf
Nachfrageschwankungen (z.B.
Baubeginn während Nachfrageüberhang Projektphasen
und Fertigstellung während
Angebotsüberhang, siehe Hotels Projektinitiierung Projektkonzeption Projektmanagement
Projektvermakrtung
während Corona)
4) Höhe des Investitionsvolumens
• Hoher Kapitaleinsatz nötig ( entscheidende Zugangsbarriere)
• Langfristig gebundenes Kapital
• Illiquidität (Verkaufsprozess in der Regel längerfristig)
• Mögliche Lösung: Teileigentum oder indirekte Immobilienanlagen (z.B. REITs,
Immobilienfonds oder AGs)
o Beispiel: 1-Zimmerowhnung in Wbn. ➔ 255.000€
o Um individuelles Risiko zu minimieren, benötigt man ein Portfolio mit mind.
20 Assets ➔ 255.000 * 20 = 5.1 Mio. €
o zusätzlich fallen hohe Transaktionskosten an
5) Höhe der Transaktionskosten
• Hohe Nebenkosten bei Ankauf (und Verkauf)
o Notarkosten und Grundbuch ➔ gesetzlich geregelt ca. 1,5%
o Grunderwerbssteuer ➔ abhängig vom Bundesland 3,5%-6,5%
o Makler ➔ keine Höchstgrenze (Kauf), aber hälftige Teilung 0,0%-3,57%-
7,14% (Mehrwertsteuer wird draufgeschlagen, Bsp.: 3% 3x19% = 3,57%)
• Aber auch weitere sog. Such- und Informationskosten (Transparenz des
Immobilienmarktes)
Beispiel:
1 Zimmerwohnung in Wiesbaden ➔ 255.00€
Notar 1,50% 3,825€
Grunderwerbssteuer 6,00% 15,300€
Makler 3,57% 9,104€
Total 11,07% 28,229€
6) Länge des Lebenszyklus
• Langer Lebenszyklus:
o Land ➔ unendlich
o Gebäude ➔ abhängig vom technischen und wirtschaftlichen Nutzen
• Historisches vs. Wirtschaftliches Baualter
, 7) Begrenzte Substituierbarkeit
• Substitution: das Ersetzen von Gütern oder Produktionsfaktoren, die gleiche
Aufgaben bzw. denselben Zweck erfüllen (z.B. Butter und Margarine, Bleistift und
Kuli)
• Bedürfnis nach Raum ( Wohn oder Gewerbe) lässt sich häufig lediglich aufschieben,
aber nicht ersetzen (substituieren)
• Daher besondere Interesse der Politik auf Wohnimmobilien
MERKEN: Share Deal, Asset Deal
Exkurs Amortisieren:
Bedeutet:
1. Schuld nach einem vorgegeben Plan tilgen
2. (Investitions-) Kosten durch Erträge wieder einbringen
➔ Ceteris Paribus: Höhere Transaktionskosten führen zu längeren Amortisationsdauern
und längeren Haltedauern
3. Immobilienmarkt
Definition Immobilienwirtschaft/Immobilienökonomie:
Als Immobilienwirtschaft bezeichnet man den funktional oder
institutionell abgegrenzten Teilbereich einer Volkswirtschaft
der sich mit den Immobilienbeständen beschäftigt und deren
Veränderungen, sowie mit der Bewirtschaftung und Nutzung
von Immobilien.
Besonderheiten des Immobilienmarktes
1. Räumliche Teilmärkte
2. Sachliche Teilmärkte
3. Geringe Markttransparenz
4. Abhängigkeit von anderen Märkten
5. Geringe Anpassungselastizität an
Marktveränderungen
6. Zykliztät
1) Räumliche Teilmärkte
• Räumlich unterschiedliche Verteilung der Bevölkerung und daraus resultierendes
unterschiedliches Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien
• Signifikante Unterschiede zwischen Städten/Regionen (Makrostandort) sowie
innerhalb von Städten (Mikrostandort)
