Taxatieleer
College 1
THEORETISCHE ACHTERGRONDEN
Taxateur -> het verschil tussen iemand die de waarde bepaald en een taxateur is het rapport dat
de taxateur opstelt. Die moet namelijk voldoen aan allemaal normen.
Taxeren gaat in dit geval over het taxeren van onroerend goed.
3 typen taxateurs:
- niet-professionele taxateur
- Afhankelijke professionele taxateur
- Bv: in loondienst van zijn opdrachtgever
- Onafhankelijke professionele taxateur
- Onafhankelijk van de opdrachtgever
Ethiek is bij taxatie een lastige kwestie omdat het voor de opdrachtgever gaat om veel geld en
soms emotionele waarde.
- Discretie
- Naar beste kennis en wetenschap
- Te goeder trouw -> onafhankelijkheid van de taxateur
- Onderbouwing van de taxatie
Waarom laat je een taxatie uitvoeren?
- Doel -> aan- en verkoop of verhuur, nanciering (hypotheek), onteigening, verzekering, scale
aangelegenheden en voor het vestiging van beperkte rechten.
Hierbij is een taxatie rapport verplicht:
- Splitsing in appartementsrechten
- Nationale hypotheek garantie
- Onteigening
- OZB
- Successie -> bij minderjarigen verplicht
- Bijstandswet
Het doel van de taxatie staat altijd in directe relatie tot het gebruik van waardebegrippen. Het
rapport zal zoveel mogelijk antwoordt moeten geven op de speci eke vragen die uit het doel
voortkomen. Het doel kan in relatie staan tot de peil-datum van de taxatie of de geldigheidsduur.
De taxateur maakt de markt door zijn deskundigheid hanteerbaar. Hij zorgt ervoor dat er binnen
de markt rationele beslissingen genomen kunnen worden door de door hem gehanteerde
overwegingen die hebben geleid tot zijn waarde bepaling.
Kenmerken van de vastgoedmarkt !belangrijk!
- vastgoed is een heterogeen goed
- Soms een vragersmarkt, soms een aanbiedersmarkt
- De markt is ondoorzichtig
- Emotionele binding (vooral bij woningen)
- Vertraging in de prijsreactie
- Ontbreken van consumentensoevereiniteit.
- Varkenscyclus
- Vastgoedcyclus
- Immobiliteit -> een onroerende zaak is niet verplaatsbaar dus een immobiel goed
Consumentensoevereiniteit -> de consument bepaald niet de aanbod
Vastgoed is een imperfecte markt
Pagina 1 van 12
fi fi fi
, Verstorende invloeden op de markt:
- geen/onvoldoende kennis van de markt
- Irrationeel of onvoorzichtig gedrag. (Bv: veelte veel overbieden)
- Financieringswijze en de nancierbaarheid bepalen de bestedingsruimte
- Invloed van de overheid
- Hoe lang staat het te koop
Imperfecte markt -> de wetten van een normale markt worden verstoord.
Prijs of waarde?
Prijs -> de som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een onroerende zaak,
welke tot stand is gekomen onder de principes van onvolkomen marktverhoudingen en
concurrentie. De markt imperfecties zijn mee genomen in de prijs.
De marktprijs -> een evenwichtsprijs. De transactie is een juridisch moment maar de markt blijft
altijd in beweging. De som die een individuele transactie wordt betaald voor een goed.
Waarde -> zo objectief mogelijk met zo min mogelijk imperfecties. De gewaardeerde verkoopprijs
welke tot stand is gekomen in de ctie waarbij verkoper en koper, als gelijkwaardige en rationele
partijen, volledig in de gelegenheid zijn gesteld om op basis van alle relevante gegevens en
omstandigheden, een zorgvuldige afweging te maken in een transparante markt.
-> basis uitgangspunt
Worth -> de waardering die de (toekomstige) eigenaar zelf toekent aan het vastgoed object op
basis van zijn eigen uitgangspunten.
in Nederlands vermogenswaarde
Invloedssferen op het worthconcept:
- Beleid
- Markt
- Scenarios
- Extern
- Ervaring
- Economie.
Principes uit de taxatie leer: (soort basis regels waar je vanuit mag gaan dat het klopt)
- optimale aanwending -> meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak. Je gaat
uit van het meest gunstige gebruik. Die optimale aanwending moet wel juridisch gezien kunnen.
- Bijv: een kantorencomplex wordt verbouwd tot appartementencomplex. Dat leidt, na aftrek
van de kosten tot een hogere opbrengst.
- Onverbrekelijkheid van grond en opstallen -> je kan de waarde van de grondprijs niet los zien
van de opstal. De waarde die toegekend word aan de grond moet rekening houden met het
opstal en andersom
- Substitutie mogelijkheid -> altijd er van uitgaan dat er een alternatief beschikbaar is, alternatief
is vaak nieuwbouw
- Anticipatie -> je moet niet alleen achteruit kijken maar je moet ook kunnen inschatten wat er in
de toekomst gebeurd. Bv met de rente. Bij de zakelijke markt moet er rekening gehouden
worden met de afschrijving. Slijt het snel of niet.
- Vraag en aanbod
- Marginaal grensnut -> ook wel de eerste wet van Gossen. De eerste eenheid van consumptie
van een goed of dienst meer nut oplevert dan de tweede en volgende eenheden.
- Toevoeging van een 2e badkamer voegt niet meer zo veel toe als de 1e badkamer
- balans in de voorraad -> je kijkt naar hoe iets verdeeld is en of dit logisch is.
- Wettelijke belastingen -> als je extra of minder belasting heft heeft dit invloed op de waarde van
vastgoed
- Negatieve waarde en positieve waarde.
- Bijv: sterke vervuilde grond
Pagina 2 van 12
fi fi
College 1
THEORETISCHE ACHTERGRONDEN
Taxateur -> het verschil tussen iemand die de waarde bepaald en een taxateur is het rapport dat
de taxateur opstelt. Die moet namelijk voldoen aan allemaal normen.
Taxeren gaat in dit geval over het taxeren van onroerend goed.
3 typen taxateurs:
- niet-professionele taxateur
- Afhankelijke professionele taxateur
- Bv: in loondienst van zijn opdrachtgever
- Onafhankelijke professionele taxateur
- Onafhankelijk van de opdrachtgever
Ethiek is bij taxatie een lastige kwestie omdat het voor de opdrachtgever gaat om veel geld en
soms emotionele waarde.
- Discretie
- Naar beste kennis en wetenschap
- Te goeder trouw -> onafhankelijkheid van de taxateur
- Onderbouwing van de taxatie
Waarom laat je een taxatie uitvoeren?
- Doel -> aan- en verkoop of verhuur, nanciering (hypotheek), onteigening, verzekering, scale
aangelegenheden en voor het vestiging van beperkte rechten.
Hierbij is een taxatie rapport verplicht:
- Splitsing in appartementsrechten
- Nationale hypotheek garantie
- Onteigening
- OZB
- Successie -> bij minderjarigen verplicht
- Bijstandswet
Het doel van de taxatie staat altijd in directe relatie tot het gebruik van waardebegrippen. Het
rapport zal zoveel mogelijk antwoordt moeten geven op de speci eke vragen die uit het doel
voortkomen. Het doel kan in relatie staan tot de peil-datum van de taxatie of de geldigheidsduur.
De taxateur maakt de markt door zijn deskundigheid hanteerbaar. Hij zorgt ervoor dat er binnen
de markt rationele beslissingen genomen kunnen worden door de door hem gehanteerde
overwegingen die hebben geleid tot zijn waarde bepaling.
Kenmerken van de vastgoedmarkt !belangrijk!
- vastgoed is een heterogeen goed
- Soms een vragersmarkt, soms een aanbiedersmarkt
- De markt is ondoorzichtig
- Emotionele binding (vooral bij woningen)
- Vertraging in de prijsreactie
- Ontbreken van consumentensoevereiniteit.
- Varkenscyclus
- Vastgoedcyclus
- Immobiliteit -> een onroerende zaak is niet verplaatsbaar dus een immobiel goed
Consumentensoevereiniteit -> de consument bepaald niet de aanbod
Vastgoed is een imperfecte markt
Pagina 1 van 12
fi fi fi
, Verstorende invloeden op de markt:
- geen/onvoldoende kennis van de markt
- Irrationeel of onvoorzichtig gedrag. (Bv: veelte veel overbieden)
- Financieringswijze en de nancierbaarheid bepalen de bestedingsruimte
- Invloed van de overheid
- Hoe lang staat het te koop
Imperfecte markt -> de wetten van een normale markt worden verstoord.
Prijs of waarde?
Prijs -> de som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een onroerende zaak,
welke tot stand is gekomen onder de principes van onvolkomen marktverhoudingen en
concurrentie. De markt imperfecties zijn mee genomen in de prijs.
De marktprijs -> een evenwichtsprijs. De transactie is een juridisch moment maar de markt blijft
altijd in beweging. De som die een individuele transactie wordt betaald voor een goed.
Waarde -> zo objectief mogelijk met zo min mogelijk imperfecties. De gewaardeerde verkoopprijs
welke tot stand is gekomen in de ctie waarbij verkoper en koper, als gelijkwaardige en rationele
partijen, volledig in de gelegenheid zijn gesteld om op basis van alle relevante gegevens en
omstandigheden, een zorgvuldige afweging te maken in een transparante markt.
-> basis uitgangspunt
Worth -> de waardering die de (toekomstige) eigenaar zelf toekent aan het vastgoed object op
basis van zijn eigen uitgangspunten.
in Nederlands vermogenswaarde
Invloedssferen op het worthconcept:
- Beleid
- Markt
- Scenarios
- Extern
- Ervaring
- Economie.
Principes uit de taxatie leer: (soort basis regels waar je vanuit mag gaan dat het klopt)
- optimale aanwending -> meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak. Je gaat
uit van het meest gunstige gebruik. Die optimale aanwending moet wel juridisch gezien kunnen.
- Bijv: een kantorencomplex wordt verbouwd tot appartementencomplex. Dat leidt, na aftrek
van de kosten tot een hogere opbrengst.
- Onverbrekelijkheid van grond en opstallen -> je kan de waarde van de grondprijs niet los zien
van de opstal. De waarde die toegekend word aan de grond moet rekening houden met het
opstal en andersom
- Substitutie mogelijkheid -> altijd er van uitgaan dat er een alternatief beschikbaar is, alternatief
is vaak nieuwbouw
- Anticipatie -> je moet niet alleen achteruit kijken maar je moet ook kunnen inschatten wat er in
de toekomst gebeurd. Bv met de rente. Bij de zakelijke markt moet er rekening gehouden
worden met de afschrijving. Slijt het snel of niet.
- Vraag en aanbod
- Marginaal grensnut -> ook wel de eerste wet van Gossen. De eerste eenheid van consumptie
van een goed of dienst meer nut oplevert dan de tweede en volgende eenheden.
- Toevoeging van een 2e badkamer voegt niet meer zo veel toe als de 1e badkamer
- balans in de voorraad -> je kijkt naar hoe iets verdeeld is en of dit logisch is.
- Wettelijke belastingen -> als je extra of minder belasting heft heeft dit invloed op de waarde van
vastgoed
- Negatieve waarde en positieve waarde.
- Bijv: sterke vervuilde grond
Pagina 2 van 12
fi fi
