Week 1 appartementsrecht
Definitie appartementsrecht
(titel 9 boek 5; art 5:106 lid 4 BW en 5)
Appartementsrecht is een zakelijk recht dat betrekking heeft op een aandeel in goederen die in een
splitsing zijn betrokken.
De appartementseigenaar, heeft:
• een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken,
• dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het
gebouw,
• die blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Juridische aspecten
(5:106 lid 4 BW en 5)
- Zelfstandig, zakelijk recht van eigen aard, dat omvat:
- Het exclusieve gebruiksrecht (privé gedeelte)
- Het gemeenschappelijk eigendom van het gebouw.
- Verplicht lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars
Eigenaar = de gerechtigde tot een appartementsrecht
Splitsing
• Juridische handeling,
• die het mogelijk maakt dat in een gebouw gesitueerde woningen, bedrijfsruimten of
parkeerplaatsen
• individueel kunnen worden overgedragen aan derden.
Splitsing doorbreekt de goederenrechtelijke eenheid van een gebouw.
Bij appartementsrechten is nooit sprake van vermenging (3:81 BW)
Ontstaan appartementsrechten
(5:106 juncto 5:107 BW)
Wat kan gesplits worden?
• bestaande gebouwen
• gebouwen in aanbouw
• nog niet bestaande gebouwen
• een stuk grond
, • een water(plas) of jachthaven
Hoe wordt gesplitst?
Door het opmaken van een notariële splitsingsakte
Onstaan: op tijdstip van de inschrijving van de akte van splitsing.
Splitsingsakte
(art 5:109 juncto 5:111 BW)
Omschrijft nauwkeurig het gebouw en de afzonderlijke appartementen.
Inhoud van de splitsingsakte :
- plaatselijke ligging van gebouw of grond
- Nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van gebouw of grond, die
bedoeld zijn om afzonderlijk te worden gebruikt (…..)
- Kadastrale anduideling van de appartementsrechten en hun eigenaar.
- Een reglement (op basis van het modelreglement)
In de splitsingsakte is opgenomen:
- de splitsingstekening (5:109 BW)
- het splitsingsreglement (5:112 BW)
- mogelijkheid tot ondersplitsing (5:106 lid 3)
- breukdelen
- statuten van de VvE
Wijziging splitsingsakte
(art 5:139 lid 1 BW)
Lid 1:
Wijziging kan alleen met medewerking van alle appartementseigenaren
Lid 2:
Wijziging kan wanneer 4/5 van de stemmen vóór wijziging stemt.
Splitsingsreglement
(art. 5:112 BW) (www.notaris.nl)
Reglement met bepalingen en voorschriften met betrekking tot de rechten en plichten van de
eigenaren van het gebouw.
Verplicht:
• Modelreglement van KNB hanteren.
• Aanvullen mag, schrappen niet
• Geschillenregeling
,Inhoud splitsingsreglement
(art. 5:112 BW)
• Welke schulden en kosten zijn gezamelijk?
• Regeling over de jaarlijkse exploitatierekening
• De bijdragen die de eigenaren betalen
• Regels over gebruik, beheer, onderhoud van gemeenschappelijke ruimten.
• Hoe, wie, wat verzekert het gebouw?
• Oprichting VvE en bijbehorende statuten.
Breukdelen
(5:113 BW)
De aandelen van de appartementsrechten in de gemeenschap van het te splitsen object.
Uitgangspunt:
- Alle breukdelen zijn gelijk, tenzij splitsingsakte anders bepaalt;
- Alle eigenaren dragen gelijkelijk bij in de schulden en kosten, tenzij splitsingsakte anders
bepaalt
- Breukdelen bepalen de stemverhouding in de vergadering van eigenaars.
Huishoudelijk reglement
Geeft specifieke regels aan eigenaren en bewoners ten aanzien van onderhoud en overlast;
• Niet verplicht, maar optioneel
• Nadere invulling van huishoudelijke regels
• Geen notariële akte vereist
• VvE vergadering mag het reglement wijzigen.
INHOUD: (voorbeeld)
- Wanneer vuilnis en oud papier buitenzetten
- Gebruik van de gallerijen. (fietsenstalling?)
- Toegestane bedekking van de vloeren
- Het houden van huisdieren
Wie mag splitsen?
(5:106 lid 7 BW)
• Eigenaar
• Opstaller
• Erfpachter
• Appartementseigenaar
, Hoofd- en ondersplitsing
art 5:106 lid 3 BW
Ieder appartementsrecht kan op zijn beurt weer worden gesplitst.
• Van belang bij multifunctionele gebouwen.
• Scheiden van functies en belangen om tot een redelijke verdeling te komen van gebruik en
kosten
• Per ondersplitsing (soort) een VvE
• Per ondersplitsing een eigen reglement
• Per ondersplitsing een eigen tekening
Splitsingsvergunning
Afhankelijk van gemeentelijk beleid is splitsen alleen mogelijk indien daarvoor een gemeentelijke
vergunning is afgegeven:
• regulering woningmarkt
• Voorkomen dat bepaalde woningen door splitsing aan de woningvoorraad worden
onttrokken.
• Problematiek met studenten.
Week 2 verenging van eigenaars art 5:124 -135 BW
Wat is een VvE?
• Een bijzondere vereniging (boek 5)
- geregeld in boek 5 BW
- onstaat door passeren akte van splitsing bij notaris
- met lidmaatschap van rechtswege
• Een gewone vereniging (boek 2)
- een VvE is een rechtspersoon
- kan zelfstandig rechtshandelingen verrichten (verkrijging, vervreemding, bezwaren)
- inschrijving VvE in het Handelsregister is verplicht
Wat maakt de VvE bijzonder?
• Lidmaatschap is verplicht.
• Opzeggen kan niet, behalve als het appartementsrecht wordt verkocht.
• Akte van splitsing wordt gepasseerd en de Vve ontstaat.
• Kan al ontstaan, zonder dat er leden zijn
Doel van de VvE
• “Het behartigen van belangen van de gezamenlijke eigenaars”
• Taken VvE
- Beheer over de gemeenschap
Definitie appartementsrecht
(titel 9 boek 5; art 5:106 lid 4 BW en 5)
Appartementsrecht is een zakelijk recht dat betrekking heeft op een aandeel in goederen die in een
splitsing zijn betrokken.
De appartementseigenaar, heeft:
• een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken,
• dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het
gebouw,
• die blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Juridische aspecten
(5:106 lid 4 BW en 5)
- Zelfstandig, zakelijk recht van eigen aard, dat omvat:
- Het exclusieve gebruiksrecht (privé gedeelte)
- Het gemeenschappelijk eigendom van het gebouw.
- Verplicht lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars
Eigenaar = de gerechtigde tot een appartementsrecht
Splitsing
• Juridische handeling,
• die het mogelijk maakt dat in een gebouw gesitueerde woningen, bedrijfsruimten of
parkeerplaatsen
• individueel kunnen worden overgedragen aan derden.
Splitsing doorbreekt de goederenrechtelijke eenheid van een gebouw.
Bij appartementsrechten is nooit sprake van vermenging (3:81 BW)
Ontstaan appartementsrechten
(5:106 juncto 5:107 BW)
Wat kan gesplits worden?
• bestaande gebouwen
• gebouwen in aanbouw
• nog niet bestaande gebouwen
• een stuk grond
, • een water(plas) of jachthaven
Hoe wordt gesplitst?
Door het opmaken van een notariële splitsingsakte
Onstaan: op tijdstip van de inschrijving van de akte van splitsing.
Splitsingsakte
(art 5:109 juncto 5:111 BW)
Omschrijft nauwkeurig het gebouw en de afzonderlijke appartementen.
Inhoud van de splitsingsakte :
- plaatselijke ligging van gebouw of grond
- Nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van gebouw of grond, die
bedoeld zijn om afzonderlijk te worden gebruikt (…..)
- Kadastrale anduideling van de appartementsrechten en hun eigenaar.
- Een reglement (op basis van het modelreglement)
In de splitsingsakte is opgenomen:
- de splitsingstekening (5:109 BW)
- het splitsingsreglement (5:112 BW)
- mogelijkheid tot ondersplitsing (5:106 lid 3)
- breukdelen
- statuten van de VvE
Wijziging splitsingsakte
(art 5:139 lid 1 BW)
Lid 1:
Wijziging kan alleen met medewerking van alle appartementseigenaren
Lid 2:
Wijziging kan wanneer 4/5 van de stemmen vóór wijziging stemt.
Splitsingsreglement
(art. 5:112 BW) (www.notaris.nl)
Reglement met bepalingen en voorschriften met betrekking tot de rechten en plichten van de
eigenaren van het gebouw.
Verplicht:
• Modelreglement van KNB hanteren.
• Aanvullen mag, schrappen niet
• Geschillenregeling
,Inhoud splitsingsreglement
(art. 5:112 BW)
• Welke schulden en kosten zijn gezamelijk?
• Regeling over de jaarlijkse exploitatierekening
• De bijdragen die de eigenaren betalen
• Regels over gebruik, beheer, onderhoud van gemeenschappelijke ruimten.
• Hoe, wie, wat verzekert het gebouw?
• Oprichting VvE en bijbehorende statuten.
Breukdelen
(5:113 BW)
De aandelen van de appartementsrechten in de gemeenschap van het te splitsen object.
Uitgangspunt:
- Alle breukdelen zijn gelijk, tenzij splitsingsakte anders bepaalt;
- Alle eigenaren dragen gelijkelijk bij in de schulden en kosten, tenzij splitsingsakte anders
bepaalt
- Breukdelen bepalen de stemverhouding in de vergadering van eigenaars.
Huishoudelijk reglement
Geeft specifieke regels aan eigenaren en bewoners ten aanzien van onderhoud en overlast;
• Niet verplicht, maar optioneel
• Nadere invulling van huishoudelijke regels
• Geen notariële akte vereist
• VvE vergadering mag het reglement wijzigen.
INHOUD: (voorbeeld)
- Wanneer vuilnis en oud papier buitenzetten
- Gebruik van de gallerijen. (fietsenstalling?)
- Toegestane bedekking van de vloeren
- Het houden van huisdieren
Wie mag splitsen?
(5:106 lid 7 BW)
• Eigenaar
• Opstaller
• Erfpachter
• Appartementseigenaar
, Hoofd- en ondersplitsing
art 5:106 lid 3 BW
Ieder appartementsrecht kan op zijn beurt weer worden gesplitst.
• Van belang bij multifunctionele gebouwen.
• Scheiden van functies en belangen om tot een redelijke verdeling te komen van gebruik en
kosten
• Per ondersplitsing (soort) een VvE
• Per ondersplitsing een eigen reglement
• Per ondersplitsing een eigen tekening
Splitsingsvergunning
Afhankelijk van gemeentelijk beleid is splitsen alleen mogelijk indien daarvoor een gemeentelijke
vergunning is afgegeven:
• regulering woningmarkt
• Voorkomen dat bepaalde woningen door splitsing aan de woningvoorraad worden
onttrokken.
• Problematiek met studenten.
Week 2 verenging van eigenaars art 5:124 -135 BW
Wat is een VvE?
• Een bijzondere vereniging (boek 5)
- geregeld in boek 5 BW
- onstaat door passeren akte van splitsing bij notaris
- met lidmaatschap van rechtswege
• Een gewone vereniging (boek 2)
- een VvE is een rechtspersoon
- kan zelfstandig rechtshandelingen verrichten (verkrijging, vervreemding, bezwaren)
- inschrijving VvE in het Handelsregister is verplicht
Wat maakt de VvE bijzonder?
• Lidmaatschap is verplicht.
• Opzeggen kan niet, behalve als het appartementsrecht wordt verkocht.
• Akte van splitsing wordt gepasseerd en de Vve ontstaat.
• Kan al ontstaan, zonder dat er leden zijn
Doel van de VvE
• “Het behartigen van belangen van de gezamenlijke eigenaars”
• Taken VvE
- Beheer over de gemeenschap
