Schattingen
1)Begrippen
1. Algemeen
Schatten/de waarde ramen/taxeren/begroten
Schatten: Vermoedelijke waarde bepalen uitgaande van een bepaalde kennis
-> Op basis van de gebruikelijke schattingstechnieken
-> Op basis van kennis van de vastgoedmarkt
Zowel het onderwerp en het doel van de schatting is veelzijdig.
Schatten kan een minnelijke (= op aanvraag van één persoon) of een gerechtelijke (= op
aanvraag van de vrederechter) expertise zijn.
2. Profiel van de schatter
In het vastgoedmilieu lopen twijfelachtige figuren rond. Voor hen volstaat een oppervlakkige
bezichtiging die niet onderbouwd zijn en met verschillende beoordelingen en verschillende
resultaten.
Bv: Kredietcrisis van de Amerikaanse hypotheekbanken in 2008 -> Deels door het toestaan
van overkredieten op basis van onvoorzichtige en twijfelachtige waardebepalingen.
Ook in België was dit zo. Vooral als het over een overbruggingskrediet gaat. Schattingen
worden veel te lichtzinnig uitgevoerd met een standaardformulier die voor 99% beschrijving
betreffen met een weinig onderbouwde en gemotiveerde waardering.
Het probleem is ook dat in België het beroep niet beschermd/gereglementeerd is. In
principe kan iedereen schatten en mag iedereen zich een schatter noemen.
Schatter:
Expert: Algemene benaming
Deskundige: Meestal fiscale teksten
Gerechtsexpert: Enkel in het kader van een specifieke gerechtelijke opdracht
Taxateur: Nederlandse term voor schatter
De schatter mag geen enkel belang hebben als eigenaar, als potentiële koper of als mogelijke
tussenpersoon om de verkoping te begeleiden. Dit kan de objectiviteit van de
waardebepaling alleen maar in de weg staan.
,De schatter moet ook een functioneel iemand zijn:
Economisch: Op de hoogte zijn van de evoluties op de vastgoedmarkt
Juridisch: Wettelijke en stedenbouwkundige beperkingen kennen
Bouwtechnisch: Voldoende kennis hebben van de materialen
Meetkundig: De grootte en vorm van bepalen van gronden en gebouwen
Wiskundig en statisch: Kunnen vergelijken en berekeningen maken
Psychologisch: Inzicht in de voorkeuren van kopers en verkopers
Diplomatisch: Neutraal werken tussen soms ver uiteenlopende visies
Menselijk: Klant optimaal informeren
Inventief: Alle nodige gegevens kunnen achterhalen
Eerlijk
Beroepsbekwaam: Genoeg bezig zijn met schattingen
3. Opdrachtgevers voor schattingen
Particulieren:
o Verkoop: Op het moment dat een eigenaar overweegt om zijn eigendom te
verkopen. Veel vastgoedkantoren doen de schatting ook “gratis”. Zij doen dit om zo
potentiële klanten-verkopers te lokken n de verwachting van een exclusief
verkoopcontract.
o Aankoop: Als een koper niet weet of de vraagprijs redelijk is kan hij dit aanvragen.
o Bij verdeling als gevolg van nalatenschap: Als bijvoorbeeld 3 kinderen een huis erven
en 1 iemand wil het houden en de andere 2 willen het verkopen.
o Bij verdeling als gevolg van echtscheiding: Hierbij wordt het huis door 1 iemand van
de 2 gekocht.
o (Handels)huur
Financiële instellingen:
o Bankschatting: Het is één van de meest voorkomende soort schattingen. Het is de
schatting bij aanvraag van een hypotheeklening.
Advocaten: Advocaten worden in juridische procedures geconfronteerd met het
probleem wat de waarde is van een onroerend goed. Het is ook meestal te technisch. Ze
kunnen ook beroep doen op een schatter teneinde de waarde van gronden, woningen,
fabrieksgebouwen of andere industriële goederen.
Bedrijfsrevisoren: Bij het oprichten van een vennootschat dient de bedrijfsrevisor veelal
te beschikken over de waarde van de onroerende goederen.
Openbare sector: Wanneer gemeenten, provincies, gewesten,
huisvestigingsmaatschappijen en intercommunales transacties uitvoeren met
onroerende goederen zal het Aankoopcomité of de Ontvanger van de Registratie (nu
Rechtszekerheid) een schatting uitvoeren.
, o Aankoopcomité/Kantoor van Rechtszekerheid: Ze zijn fiscale ambtenaren waardoor
het schatten van onroerende goederen niet toegelaten is op vraag van particulieren.
o De controleur van het kadaster: Mag een schatter aanduiden (in overleg of met
tussenkomst van de Vrederechter) bij onenigheid over het toe te kennen van het
kadastrale inkomen.
o Administratie van BTW: De nieuwbouwwaarde is van belang bij betwistingen rond
de btw-heffing op vastgoed in (ver)nieuwbouw.
o De rechtbanken: Zullen het advies inwinnen van onpartijdige deskundige, collega
experten… inzake waardebepalingen in het kader van een uit te spreken vonnis.
De schatting geldt meestal als advies voor de rechter die soeverein beslist maar
gebruikelijk wordt het oordeel van de schatter gevolgd.
o De gouverneur: Expert bij schade natuurrampen
Verzekeringen: Een verzekeringsmaatschappij of een particulier kan een deskundige
aanstellen met de opdracht de nieuwbouwwaarde van een pand te bepalen. Deze
waarde zal dienen om het bedrag van de te verzekeren waarde in de brandpolis vast te
leggen.
Gemene muren: (behoort tot het domein van de schatter, maar wordt behandeld in
cursus Plaatsbeschrijving en Expertise)
4. Soorten waarden
De waarde is een eigenschap van een verhandelbaar voorwerp om te beantwoorden aan
een menselijke noodwendigheid of verlangen.
Veel zaken zijn niet verhandelaar en hebben toch een grote waarde zoals lucht,
gezondheid… Dit wordt ook wel de gebruikswaarde genoemd.
Andere zaken kunnen gekocht worden. Hier spreekt men van ruilwaarde van een zaak. De
ruilwaarde is de belangrijkste waarde en wordt uitgedrukt in een munteenheid. Men kan
slechts spreken over een ruilwaarde van een voorwerp als er voldaan wordt aan
4 voorwaarden:
Het voorwerp moet verhandelbaar zijn: Auto, gsm, brood…
Het voorwerp moet voldoen aan een verlangen: Er moet vraag naar zijn
De moeilijkheid om het voorwerp aan te schaffen want indien de natuur iets in grote
mate voortbrengt is het waardeloos
Het voorwerp mag niet strijdig zijn met de openbare orde
-> Goederen zijn onroerend, of uit hun aard, of door hun bestemming, of door het voorwerp
waarop zij betrekking hebben.
, Verschillende waarden:
1. Intrinsieke (innerlijke) waarde
-> Objectief
-> Bepaald door innerlijke eigenschappen van de zaak zoals volume, vorm, afmetingen
Bv:
2. Uiterlijke (extrinsieke) waarde
-> Subjectief
-> Hangt af van de persoon die de zaak aanschouwt
Bv:
3. Werkelijke waarde
De waarde die het voorwerp bezit voor gelijk wie op een bepaald moment in het geval er
een normaal evenwicht is tussen vraag en aanbod.
Bv:
4. Gelegenheidswaarde
De waarde die het voorwerp heeft voor een afzonderlijke persoon en die ten opzichte
van dit voorwerp in bijzondere omstandigheden verkeert.
-> Gebeurt op subjectieve wijze aangezien er geen vaste regels bestaan
Bv:
5. Gemoedswaarde of gevoelswaarde
-> Gesteund op subjectieve gevoelskwestie
-> Komt voort uit een speciale gehechtheid aan een zaak
Bv:
6. Verbruikswaarde
-> Betreffen voorwerpen die onmiddellijk kunnen verbruikt worden
Bv: Cola, brood…
7. Voortbrengstwaarde/opbrengstwaarde
-> Betreffen de zaken die op zichzelf niet kunnen verbruikt worden maar de eigenschap
bezitten verbruikbare dingen te kunnen leveren of voortbrengen.
Bv:
8. Nieuwbouwwaarde
= De totale bouwwaarde van een nieuw gebouwde eigendom.
Het omvat alle kosten die nodig zijn tot de wederoprichting (Bv: schilderwerken, ereloon
architect, kosten veiligheidscoördinator, btw, ...). Er wordt geen rekening gehouden met
de veroudering van het goed.
Bv:
1)Begrippen
1. Algemeen
Schatten/de waarde ramen/taxeren/begroten
Schatten: Vermoedelijke waarde bepalen uitgaande van een bepaalde kennis
-> Op basis van de gebruikelijke schattingstechnieken
-> Op basis van kennis van de vastgoedmarkt
Zowel het onderwerp en het doel van de schatting is veelzijdig.
Schatten kan een minnelijke (= op aanvraag van één persoon) of een gerechtelijke (= op
aanvraag van de vrederechter) expertise zijn.
2. Profiel van de schatter
In het vastgoedmilieu lopen twijfelachtige figuren rond. Voor hen volstaat een oppervlakkige
bezichtiging die niet onderbouwd zijn en met verschillende beoordelingen en verschillende
resultaten.
Bv: Kredietcrisis van de Amerikaanse hypotheekbanken in 2008 -> Deels door het toestaan
van overkredieten op basis van onvoorzichtige en twijfelachtige waardebepalingen.
Ook in België was dit zo. Vooral als het over een overbruggingskrediet gaat. Schattingen
worden veel te lichtzinnig uitgevoerd met een standaardformulier die voor 99% beschrijving
betreffen met een weinig onderbouwde en gemotiveerde waardering.
Het probleem is ook dat in België het beroep niet beschermd/gereglementeerd is. In
principe kan iedereen schatten en mag iedereen zich een schatter noemen.
Schatter:
Expert: Algemene benaming
Deskundige: Meestal fiscale teksten
Gerechtsexpert: Enkel in het kader van een specifieke gerechtelijke opdracht
Taxateur: Nederlandse term voor schatter
De schatter mag geen enkel belang hebben als eigenaar, als potentiële koper of als mogelijke
tussenpersoon om de verkoping te begeleiden. Dit kan de objectiviteit van de
waardebepaling alleen maar in de weg staan.
,De schatter moet ook een functioneel iemand zijn:
Economisch: Op de hoogte zijn van de evoluties op de vastgoedmarkt
Juridisch: Wettelijke en stedenbouwkundige beperkingen kennen
Bouwtechnisch: Voldoende kennis hebben van de materialen
Meetkundig: De grootte en vorm van bepalen van gronden en gebouwen
Wiskundig en statisch: Kunnen vergelijken en berekeningen maken
Psychologisch: Inzicht in de voorkeuren van kopers en verkopers
Diplomatisch: Neutraal werken tussen soms ver uiteenlopende visies
Menselijk: Klant optimaal informeren
Inventief: Alle nodige gegevens kunnen achterhalen
Eerlijk
Beroepsbekwaam: Genoeg bezig zijn met schattingen
3. Opdrachtgevers voor schattingen
Particulieren:
o Verkoop: Op het moment dat een eigenaar overweegt om zijn eigendom te
verkopen. Veel vastgoedkantoren doen de schatting ook “gratis”. Zij doen dit om zo
potentiële klanten-verkopers te lokken n de verwachting van een exclusief
verkoopcontract.
o Aankoop: Als een koper niet weet of de vraagprijs redelijk is kan hij dit aanvragen.
o Bij verdeling als gevolg van nalatenschap: Als bijvoorbeeld 3 kinderen een huis erven
en 1 iemand wil het houden en de andere 2 willen het verkopen.
o Bij verdeling als gevolg van echtscheiding: Hierbij wordt het huis door 1 iemand van
de 2 gekocht.
o (Handels)huur
Financiële instellingen:
o Bankschatting: Het is één van de meest voorkomende soort schattingen. Het is de
schatting bij aanvraag van een hypotheeklening.
Advocaten: Advocaten worden in juridische procedures geconfronteerd met het
probleem wat de waarde is van een onroerend goed. Het is ook meestal te technisch. Ze
kunnen ook beroep doen op een schatter teneinde de waarde van gronden, woningen,
fabrieksgebouwen of andere industriële goederen.
Bedrijfsrevisoren: Bij het oprichten van een vennootschat dient de bedrijfsrevisor veelal
te beschikken over de waarde van de onroerende goederen.
Openbare sector: Wanneer gemeenten, provincies, gewesten,
huisvestigingsmaatschappijen en intercommunales transacties uitvoeren met
onroerende goederen zal het Aankoopcomité of de Ontvanger van de Registratie (nu
Rechtszekerheid) een schatting uitvoeren.
, o Aankoopcomité/Kantoor van Rechtszekerheid: Ze zijn fiscale ambtenaren waardoor
het schatten van onroerende goederen niet toegelaten is op vraag van particulieren.
o De controleur van het kadaster: Mag een schatter aanduiden (in overleg of met
tussenkomst van de Vrederechter) bij onenigheid over het toe te kennen van het
kadastrale inkomen.
o Administratie van BTW: De nieuwbouwwaarde is van belang bij betwistingen rond
de btw-heffing op vastgoed in (ver)nieuwbouw.
o De rechtbanken: Zullen het advies inwinnen van onpartijdige deskundige, collega
experten… inzake waardebepalingen in het kader van een uit te spreken vonnis.
De schatting geldt meestal als advies voor de rechter die soeverein beslist maar
gebruikelijk wordt het oordeel van de schatter gevolgd.
o De gouverneur: Expert bij schade natuurrampen
Verzekeringen: Een verzekeringsmaatschappij of een particulier kan een deskundige
aanstellen met de opdracht de nieuwbouwwaarde van een pand te bepalen. Deze
waarde zal dienen om het bedrag van de te verzekeren waarde in de brandpolis vast te
leggen.
Gemene muren: (behoort tot het domein van de schatter, maar wordt behandeld in
cursus Plaatsbeschrijving en Expertise)
4. Soorten waarden
De waarde is een eigenschap van een verhandelbaar voorwerp om te beantwoorden aan
een menselijke noodwendigheid of verlangen.
Veel zaken zijn niet verhandelaar en hebben toch een grote waarde zoals lucht,
gezondheid… Dit wordt ook wel de gebruikswaarde genoemd.
Andere zaken kunnen gekocht worden. Hier spreekt men van ruilwaarde van een zaak. De
ruilwaarde is de belangrijkste waarde en wordt uitgedrukt in een munteenheid. Men kan
slechts spreken over een ruilwaarde van een voorwerp als er voldaan wordt aan
4 voorwaarden:
Het voorwerp moet verhandelbaar zijn: Auto, gsm, brood…
Het voorwerp moet voldoen aan een verlangen: Er moet vraag naar zijn
De moeilijkheid om het voorwerp aan te schaffen want indien de natuur iets in grote
mate voortbrengt is het waardeloos
Het voorwerp mag niet strijdig zijn met de openbare orde
-> Goederen zijn onroerend, of uit hun aard, of door hun bestemming, of door het voorwerp
waarop zij betrekking hebben.
, Verschillende waarden:
1. Intrinsieke (innerlijke) waarde
-> Objectief
-> Bepaald door innerlijke eigenschappen van de zaak zoals volume, vorm, afmetingen
Bv:
2. Uiterlijke (extrinsieke) waarde
-> Subjectief
-> Hangt af van de persoon die de zaak aanschouwt
Bv:
3. Werkelijke waarde
De waarde die het voorwerp bezit voor gelijk wie op een bepaald moment in het geval er
een normaal evenwicht is tussen vraag en aanbod.
Bv:
4. Gelegenheidswaarde
De waarde die het voorwerp heeft voor een afzonderlijke persoon en die ten opzichte
van dit voorwerp in bijzondere omstandigheden verkeert.
-> Gebeurt op subjectieve wijze aangezien er geen vaste regels bestaan
Bv:
5. Gemoedswaarde of gevoelswaarde
-> Gesteund op subjectieve gevoelskwestie
-> Komt voort uit een speciale gehechtheid aan een zaak
Bv:
6. Verbruikswaarde
-> Betreffen voorwerpen die onmiddellijk kunnen verbruikt worden
Bv: Cola, brood…
7. Voortbrengstwaarde/opbrengstwaarde
-> Betreffen de zaken die op zichzelf niet kunnen verbruikt worden maar de eigenschap
bezitten verbruikbare dingen te kunnen leveren of voortbrengen.
Bv:
8. Nieuwbouwwaarde
= De totale bouwwaarde van een nieuw gebouwde eigendom.
Het omvat alle kosten die nodig zijn tot de wederoprichting (Bv: schilderwerken, ereloon
architect, kosten veiligheidscoördinator, btw, ...). Er wordt geen rekening gehouden met
de veroudering van het goed.
Bv:
