Les 1: Algemene indeling
Voorwaarden huurovereenkomst
Huurovereenkomst:
- Wat: tegen betaling goed/zaak gebruiken
- Gevolg: akkoord tot betalen voor gebruik
Voorwaarden:
- Goed = geoorloofd voorwerp (vb: huis, appartement, handelspand, garage…)
- Betaling: huurprijs
o Geen huur: bezetting ter bede, conciërgewoning
Kwalificatie huurovereenkomst
Gebruik gehuurde goed:
- Hoofdverblijfplaats
- Studentenkamer
- Handelshuur
- Kantoor, garage, opslagplaats, tweede verblijf
- Pacht
Bevoegdheden
6de staatshervorming – 2014:
- Overdracht bevoegdheid woninghuur van federaal naar Vlaams niveau
- Specifieke regels huur voor bewoning gewestelijke bevoegdheid
o Ieder gewest eigen regels
Federaal:
- Grondwet (GW)
o Art. 23 Grondwet: ‘Recht op behoorlijke huisvesting’
▪ Sociaaleconomisch grondrecht
▪ Geen afdwingbaar maar subjectief recht (aan het veranderen)
• Meer dan ‘een dak boven je hoofd’ → rechtspraak
▪ Intentieverklaring, inspiratiebron woonbeleid → Standstill-beginsel
- Burgerlijk Wetboek: algemene regels huur – handelshuur
o Gemeen huurrecht: art. 1708-1762bis
▪ Huurcontracten die niet tot specifieke regeling behoren (vb: garages,
kantoor, magazijn)
▪ Aanvullend recht tenzij uitdrukkelijk in artikel (vb: indexering, regeling kosten
en lasten)
▪ Van toepassing op bijzondere huurcontracten wanneer wetgeving niets
anders bepaalt (vb: art. 1721 inzake verborgen gebreken)
, o Woninghuurwet: huurovereenkomsten afgesloten voor 01/01/2019
▪ Huurcontracten tot hoofdverblijfplaats huurder
▪ Dwingend recht
▪ Burgerlijk Wetboek: art. over herstellingen, kosten, plaatsbeschrijvingen…
▪ Van toepassing op huurovereenkomsten afgesloten voor 01/01/2019
- Gerechtelijk Wetboek: regels inzake gerechtelijke procedures
Vlaams Gewest:
- Vlaamse Codex Wonen: Vlaamse woonbeleid
o ‘Recht op wonen’: regelgeving Vlaamse woonbeleid
▪ Art. 1.5: ‘Iedereen heeft recht op menswaardig wonen’
• Beschikken over aangepaste woning, van goede kwaliteit, in
behoorlijke woonomgeving, tegen betaalbare prijs en met
woonzekerheid worden bevorderd
▪ Woonbeleid:
• Kwaliteitsbewaking
• Organisatie woonbeleid: strategische adviesraad
• Sociale huisvesting
• Wetenschappelijk onderzoek
• Sociale woonorganisaties
• Tegemoetkomingen en premies
▪ Woonkwaliteit:
• Internationaal: BE scoort zwak qua woningkwaliteit
o 3/10 huurders: woning van slechte kwaliteit
o Geleid tot invoering Vlaamse Wooncode → ondertussen
Vlaamse Codex Wonen
• Minimum kwaliteitsnormen:
o Grootte, verlichting, verluchting
o Sanitaire voorzieningen
o Veilige voorzieningen verwarming en elektriciteit
o Stabiliteit
o Minimale energetische prestaties
o Drinkbaar water
o Toegankelijkheid
• Kwaliteitsbewaking: samenwerking Vlaamse overheid en lokale
besturen
o Via ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring
▪ Technisch onderzoek door gemeente of Wonen
Vlaanderen
▪ Burgemeester beslist
o Technisch verslag:
▪ Nagaan of woning beantwoordt aan elementaire
veiligheids-, gezondheids- en/of
woonkwaliteitsnormen
▪ 3 categorieën gebreken
▪ Waarschuwingsprocedure
, o Publiekrechtelijke insteek:
▪ Administratiefrechtelijke procedures
▪ Iedere belanghebbende kan richten tot
burgemeester
o Conformiteitsattest:
▪ Attest dat aangeeft dat woning voldoet aan
minimumnormen
▪ Voor woningen verhuurd als hoofdverblijfplaats of
studentenhuisvesting
▪ Afgeleverd door gemeente (kan verplicht worden)
▪ Niet geschikt: ongeschikt- of
onbewoonbaarverklaring
- Vlaams Woninghuurdecreet: regels inzake verhuur woningen / studentenkamers
o Huur woningen als hoofdverblijfplaats afgesloten vanaf 01/01/2019
o Studentenhuisvesting
- Specifieke regels inzake gerechtelijke procedures in Woninghuurdecreet
Definities
Handelspand:
- Zaken die als winkel worden beschouwd of waar ambachtslieden in contact staan met
publiek (vb: naaister met atelier)
- Dienstverlenende bedrijven zoals banken, reisbureaus, verzekeringsmakelaars
- Horecazaken
Hoofdverblijfplaats:
- Feitelijk begrip: men kijkt naar reële situatie
- Plaats waar men gewoontelijk woont of verblijft en er zowel affectieve als zakelijke belangen
behartigt
- Niet noodzakelijk domicilie
- Aantonen via facturen nutsvoorzieningen, belangrijke briefwisseling
Huurovereenkomst:
- ‘Overeenkomst waarbij partij zich ertoe verbindt tijdelijk aan andere partij tegen betaling
genot te verschaffen van een zaak’
o Zekere tijd
o Wederkerige overeenkomst
o Overeenkomst ten bezwarende titel:
▪ Betaling
▪ Genot te verschaffen van een zaak
o Zaak:
▪ Roerende: vb: auto
▪ Onroerende: vb: appartement
- Essentiële elementen huurcontract:
o Vermelding contractspartijen
o Adres gehuurde goed
o Aanvangsdatum
, o Huurprijs
o Handtekening
- Ondertekende huurovereenkomst = bindend, geen herroepingsrecht
Conclusie
Woninghuur
Woninghuurwet of woninghuurdecreet:
- Woninghuurwet (WHW): contracten afgesloten voor 01/01/2019
- Woninghuurdecreet (WHD): contracten afgesloten vanaf 01/01/2019
Zoektocht naar een woning
Makelaar
Commerciële verhuurkantoren:
- Kantoor = zaakgelastigde van eigenaar
- Gevolg: geldig contract sluiten in naam van eigenaar
- Maar: kantoor kan niet optreden in naam van eigenaar in procedure
Plichten vastgoedmakelaar:
- Verplichte vorming en voorwaarden: erkenningsnummer BIV
o Vb: herkenbaar lokaal, ereloon schriftelijk vastgelegd
Discriminatie
Keuzevrijheid verhuurder:
- Verhuurder mag kiezen met wij hij contract afsluit
- Keuzevrijheid moet gebaseerd zijn op relevante criteria → discriminatie verboden
Wat is discriminatie:
- Persoon wordt in gelijkaardige situatie minder gunstig behandeld dan andere persoon,
zonder sprake van objectieve verantwoording
Voorwaarden huurovereenkomst
Huurovereenkomst:
- Wat: tegen betaling goed/zaak gebruiken
- Gevolg: akkoord tot betalen voor gebruik
Voorwaarden:
- Goed = geoorloofd voorwerp (vb: huis, appartement, handelspand, garage…)
- Betaling: huurprijs
o Geen huur: bezetting ter bede, conciërgewoning
Kwalificatie huurovereenkomst
Gebruik gehuurde goed:
- Hoofdverblijfplaats
- Studentenkamer
- Handelshuur
- Kantoor, garage, opslagplaats, tweede verblijf
- Pacht
Bevoegdheden
6de staatshervorming – 2014:
- Overdracht bevoegdheid woninghuur van federaal naar Vlaams niveau
- Specifieke regels huur voor bewoning gewestelijke bevoegdheid
o Ieder gewest eigen regels
Federaal:
- Grondwet (GW)
o Art. 23 Grondwet: ‘Recht op behoorlijke huisvesting’
▪ Sociaaleconomisch grondrecht
▪ Geen afdwingbaar maar subjectief recht (aan het veranderen)
• Meer dan ‘een dak boven je hoofd’ → rechtspraak
▪ Intentieverklaring, inspiratiebron woonbeleid → Standstill-beginsel
- Burgerlijk Wetboek: algemene regels huur – handelshuur
o Gemeen huurrecht: art. 1708-1762bis
▪ Huurcontracten die niet tot specifieke regeling behoren (vb: garages,
kantoor, magazijn)
▪ Aanvullend recht tenzij uitdrukkelijk in artikel (vb: indexering, regeling kosten
en lasten)
▪ Van toepassing op bijzondere huurcontracten wanneer wetgeving niets
anders bepaalt (vb: art. 1721 inzake verborgen gebreken)
, o Woninghuurwet: huurovereenkomsten afgesloten voor 01/01/2019
▪ Huurcontracten tot hoofdverblijfplaats huurder
▪ Dwingend recht
▪ Burgerlijk Wetboek: art. over herstellingen, kosten, plaatsbeschrijvingen…
▪ Van toepassing op huurovereenkomsten afgesloten voor 01/01/2019
- Gerechtelijk Wetboek: regels inzake gerechtelijke procedures
Vlaams Gewest:
- Vlaamse Codex Wonen: Vlaamse woonbeleid
o ‘Recht op wonen’: regelgeving Vlaamse woonbeleid
▪ Art. 1.5: ‘Iedereen heeft recht op menswaardig wonen’
• Beschikken over aangepaste woning, van goede kwaliteit, in
behoorlijke woonomgeving, tegen betaalbare prijs en met
woonzekerheid worden bevorderd
▪ Woonbeleid:
• Kwaliteitsbewaking
• Organisatie woonbeleid: strategische adviesraad
• Sociale huisvesting
• Wetenschappelijk onderzoek
• Sociale woonorganisaties
• Tegemoetkomingen en premies
▪ Woonkwaliteit:
• Internationaal: BE scoort zwak qua woningkwaliteit
o 3/10 huurders: woning van slechte kwaliteit
o Geleid tot invoering Vlaamse Wooncode → ondertussen
Vlaamse Codex Wonen
• Minimum kwaliteitsnormen:
o Grootte, verlichting, verluchting
o Sanitaire voorzieningen
o Veilige voorzieningen verwarming en elektriciteit
o Stabiliteit
o Minimale energetische prestaties
o Drinkbaar water
o Toegankelijkheid
• Kwaliteitsbewaking: samenwerking Vlaamse overheid en lokale
besturen
o Via ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring
▪ Technisch onderzoek door gemeente of Wonen
Vlaanderen
▪ Burgemeester beslist
o Technisch verslag:
▪ Nagaan of woning beantwoordt aan elementaire
veiligheids-, gezondheids- en/of
woonkwaliteitsnormen
▪ 3 categorieën gebreken
▪ Waarschuwingsprocedure
, o Publiekrechtelijke insteek:
▪ Administratiefrechtelijke procedures
▪ Iedere belanghebbende kan richten tot
burgemeester
o Conformiteitsattest:
▪ Attest dat aangeeft dat woning voldoet aan
minimumnormen
▪ Voor woningen verhuurd als hoofdverblijfplaats of
studentenhuisvesting
▪ Afgeleverd door gemeente (kan verplicht worden)
▪ Niet geschikt: ongeschikt- of
onbewoonbaarverklaring
- Vlaams Woninghuurdecreet: regels inzake verhuur woningen / studentenkamers
o Huur woningen als hoofdverblijfplaats afgesloten vanaf 01/01/2019
o Studentenhuisvesting
- Specifieke regels inzake gerechtelijke procedures in Woninghuurdecreet
Definities
Handelspand:
- Zaken die als winkel worden beschouwd of waar ambachtslieden in contact staan met
publiek (vb: naaister met atelier)
- Dienstverlenende bedrijven zoals banken, reisbureaus, verzekeringsmakelaars
- Horecazaken
Hoofdverblijfplaats:
- Feitelijk begrip: men kijkt naar reële situatie
- Plaats waar men gewoontelijk woont of verblijft en er zowel affectieve als zakelijke belangen
behartigt
- Niet noodzakelijk domicilie
- Aantonen via facturen nutsvoorzieningen, belangrijke briefwisseling
Huurovereenkomst:
- ‘Overeenkomst waarbij partij zich ertoe verbindt tijdelijk aan andere partij tegen betaling
genot te verschaffen van een zaak’
o Zekere tijd
o Wederkerige overeenkomst
o Overeenkomst ten bezwarende titel:
▪ Betaling
▪ Genot te verschaffen van een zaak
o Zaak:
▪ Roerende: vb: auto
▪ Onroerende: vb: appartement
- Essentiële elementen huurcontract:
o Vermelding contractspartijen
o Adres gehuurde goed
o Aanvangsdatum
, o Huurprijs
o Handtekening
- Ondertekende huurovereenkomst = bindend, geen herroepingsrecht
Conclusie
Woninghuur
Woninghuurwet of woninghuurdecreet:
- Woninghuurwet (WHW): contracten afgesloten voor 01/01/2019
- Woninghuurdecreet (WHD): contracten afgesloten vanaf 01/01/2019
Zoektocht naar een woning
Makelaar
Commerciële verhuurkantoren:
- Kantoor = zaakgelastigde van eigenaar
- Gevolg: geldig contract sluiten in naam van eigenaar
- Maar: kantoor kan niet optreden in naam van eigenaar in procedure
Plichten vastgoedmakelaar:
- Verplichte vorming en voorwaarden: erkenningsnummer BIV
o Vb: herkenbaar lokaal, ereloon schriftelijk vastgelegd
Discriminatie
Keuzevrijheid verhuurder:
- Verhuurder mag kiezen met wij hij contract afsluit
- Keuzevrijheid moet gebaseerd zijn op relevante criteria → discriminatie verboden
Wat is discriminatie:
- Persoon wordt in gelijkaardige situatie minder gunstig behandeld dan andere persoon,
zonder sprake van objectieve verantwoording
