Cas pratique II
Vous êtes consulté par un commerçant, M. X, qui loue un magasin de vêtements qu’il
exploite. La Région de Bruxelles-Capitale, maître de l’ouvrage, entreprend d’importants
travaux de voirie à côté dudit magasin, dans le cadre de la construction du métro. La firme
P. est chargée de travaux de terrassement et d’élargissement du métro. Au cours de ceux-ci,
la firme P. creuse près du magasin, ce qui cause un glissement de terrain. D’importantes
fissures apparaissent dans l’immeuble loué par M. X. Les travaux devraient durer au moins
six mois.
M. X. vous consulte. Il vous demande :
1) Peut-il agir, en sa qualité de simple locataire, sur le fondement de la théorie des troubles
de voisinage. Dans l’affirmative, quel est le critère juridique applicable ?
La théorie des troubles du voisinage n’a pas été identifiée par les auteurs du code civil.
Par ailleurs, ils se sont concrétisés au 19ème siècle où la doctrine et la jurisprudence ont joué un
rôle majeur dans le développement et l’affirmation de la théorie des troubles du voisinage. Ainsi,
on se basait sur les articles 544 et 1382 du code civil. Ces deux articles évoquaient la notion de
« faute extracontractuelle ».
Actuellement en revanche, le nouveau livre 3 du code civil lui consacre désormais deux
articles. D’une part, un sur les troubles du voisinage (article 3.101 du nouveau livre 3 code civil)
et d’autre part, un sur la prévention des troubles du voisinage (article 3.102 du nouveau livre 3
code civil).
=> Il y a troubles du voisinage lorsqu’un des propriétaires rompt l’équilibre entre les 2 fonds
voisins
=>Définition selon l’article 3.101 du livre 3 du nouveau code civil : troubles anormaux du
voisinage : Les propriétaires voisins ont chacun droit à l'usage et à la jouissance de leurs biens
immeubles. Dans l'exercice de l'usage et de la jouissance, chacun de respecter l'équilibre établi on
ne causant pas à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du
voisinage et qui lui est imputable.
De plus, le premier paragraphe de l’article 3.116 du nouveau code civil exprime le
principal principe de la théorie du trouble de voisinage. En effet, « § 1. Les propriétaires voisins
ont chacun droit à l’usage et à la jouissance de leur bien immeuble. Dans l’exercice de l’usage et
de la jouissance, chacun d’eux respecte l’équilibre établi en ne causant pas à son voisin un trouble
qui excède la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage et qui lui est imputable.
Pour apprécier le caractère excessif de l’inconvénient, il est tenu compte de toutes les
circonstances de l’espèce, tels le moment, la fréquence et l’intensité́ du trouble, la préoccupation
ou la destination publique du bien immeuble d’où le trouble causé provient ».
Ainsi, le simple locataire peut agir à l’encontre du maître de l’ouvrage, c’est-à-dire à
l’encontre de la Région de Bruxelles-Capitale, sur le fondement de la théorie des troubles du
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Vous êtes consulté par un commerçant, M. X, qui loue un magasin de vêtements qu’il
exploite. La Région de Bruxelles-Capitale, maître de l’ouvrage, entreprend d’importants
travaux de voirie à côté dudit magasin, dans le cadre de la construction du métro. La firme
P. est chargée de travaux de terrassement et d’élargissement du métro. Au cours de ceux-ci,
la firme P. creuse près du magasin, ce qui cause un glissement de terrain. D’importantes
fissures apparaissent dans l’immeuble loué par M. X. Les travaux devraient durer au moins
six mois.
M. X. vous consulte. Il vous demande :
1) Peut-il agir, en sa qualité de simple locataire, sur le fondement de la théorie des troubles
de voisinage. Dans l’affirmative, quel est le critère juridique applicable ?
La théorie des troubles du voisinage n’a pas été identifiée par les auteurs du code civil.
Par ailleurs, ils se sont concrétisés au 19ème siècle où la doctrine et la jurisprudence ont joué un
rôle majeur dans le développement et l’affirmation de la théorie des troubles du voisinage. Ainsi,
on se basait sur les articles 544 et 1382 du code civil. Ces deux articles évoquaient la notion de
« faute extracontractuelle ».
Actuellement en revanche, le nouveau livre 3 du code civil lui consacre désormais deux
articles. D’une part, un sur les troubles du voisinage (article 3.101 du nouveau livre 3 code civil)
et d’autre part, un sur la prévention des troubles du voisinage (article 3.102 du nouveau livre 3
code civil).
=> Il y a troubles du voisinage lorsqu’un des propriétaires rompt l’équilibre entre les 2 fonds
voisins
=>Définition selon l’article 3.101 du livre 3 du nouveau code civil : troubles anormaux du
voisinage : Les propriétaires voisins ont chacun droit à l'usage et à la jouissance de leurs biens
immeubles. Dans l'exercice de l'usage et de la jouissance, chacun de respecter l'équilibre établi on
ne causant pas à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du
voisinage et qui lui est imputable.
De plus, le premier paragraphe de l’article 3.116 du nouveau code civil exprime le
principal principe de la théorie du trouble de voisinage. En effet, « § 1. Les propriétaires voisins
ont chacun droit à l’usage et à la jouissance de leur bien immeuble. Dans l’exercice de l’usage et
de la jouissance, chacun d’eux respecte l’équilibre établi en ne causant pas à son voisin un trouble
qui excède la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage et qui lui est imputable.
Pour apprécier le caractère excessif de l’inconvénient, il est tenu compte de toutes les
circonstances de l’espèce, tels le moment, la fréquence et l’intensité́ du trouble, la préoccupation
ou la destination publique du bien immeuble d’où le trouble causé provient ».
Ainsi, le simple locataire peut agir à l’encontre du maître de l’ouvrage, c’est-à-dire à
l’encontre de la Région de Bruxelles-Capitale, sur le fondement de la théorie des troubles du
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