Kredietanalyse 5 2025-2026
1. Inleiding tot het krediet
1.1 Krediet en maatschappij
Welke 3 tips zou je klanten meegeven bij hypothecaire lening?
- verzekering gewaarborgd wonen nemen (gratis)
- Indien mogelijk: mandaat nemen ipv een hypotheek
- kijk niet alleen naar rente, maar naar het JKP
- Langere termijn is niet per se beter (lagere aflossing, maar in totaal meer) =>
best niet langer dan 30j lenen
- Vergelijken met andere banken
- Variabele rentes kunnen interessant zijn bij korte duur
-…
Rentevoet is niet het belangrijkste, kijken naar JKP (jaarlijks kostenpercentage)
JKP is vaak hoger dan rente
Hypothecaire kredieten: JKP bijna altijd hoger dan rente
Consumentenkredieten: JKP kan hetzelfde zijn als de rente
Euribor: KT rentes
OLO’s: LT rentes
Woning => hypothecaire lening => altijd hypothecaire wetgeving
Andere producten => kan hypothecaire of consumenten lening zijn
Vb. Men kan een hypothecaire lening nemen op zijn woning, voor de aankoop van
een auto. Indien deze lening niet betaald wordt, wordt de auto niet in beslag
genomen, maar de woning
Kredietcrisis
Banken gaven te veel leningen uit (krediet geven aan mensen die niet
solvabiliteit waren)
Crisis: mensen verliezen job
Kan lening niet afbetalen
Bank verkoopt woningen
=> te veel aanbod en te weinig vraag
=> Verkochte woningen leverde niet meer genoeg op voor de banken (komen in
de problemen)
Voorkomen van kredietcrisis:
1 Solvabiliteitscheck: bank moet checken of klant solvabel is om de lening terug
te betalen (nu).
2. Kredietanalyse: wat waren de risico’s voor de bank indien klant zijn lening niet
terug kan betalen (vroeger) -> weinig want kon woning verkopen
Herfinanciering
Intern: Zelfde bank herziet zijn rente (vaak wel nog hogere rente dan bij een
nieuwe bank => want kosten van overstappen moet je dan niet doen)
Extern: : Lening stopzetten bij bank x , om opnieuw te lenen bij bank y (Enkel bij
grote rente verschillen, want overstap kosten)
=> Wederbeleggingsvergoeding: Kost omdat je lening vroeger afsluit
Nieuwe rente + resterende looptijd lening zijn belangrijk
,Woonbonus: bij herfinanciering blijft woonbonus bestaan (enkel op openstaand
bedrag)
Mogelijkheden tot herfinanciering
1. Bulletkrediet
= Tijdens looptijd wordt enkel rente betaald, op het einde het geleende kapitaal
=> Rente wordt berekend op openstaand saldo, dus is rente blijft zelfde (duur)
Overbruggingskrediet is een soort bulletkrediet
2. Vaste kapitaalaflossingen
= in begin, meer betalen (goedkoper over geheel, veel kunnen dit niet betalen)
Meeste leningen
Mensualiteit: eerst veel rente betalen, en klein deel kapitaal (kapitaalsaldo daalt
traag, duur)
3. Wederopname
- Enkel mogelijk bij hypothecaire kredietopeningen
CKP = centrale voor kredieten aan particulieren
=> Hier staan alle kredieten geregistreerd
Positief bestand: Iedereen die een krediet afsluit, wordt hierin geregistreerd
Negatief bestand: Hierin word je geregistreerd wanneer je je lening niet betaald
Banken moeten VERPLICHT solvabiliteit van klant checken bij CKP,
wanneer ze krediet willen aangaan
Wat houdt solvabiliteitcheck in:
- inkomen
- geschiedenis van leningen (leningen altijd op tijd betaalt, aantal
kredieten, …)
-…
3 mogelijkheden onder consumentenkrediet
Kredietopening (consumenten of hypothecaire wetgeving)
=> recht om onder nul te gaan
=> Nulstelling: bewijs leveren dat men alle schulden tot nul kan brengen (vb. om
de 3maanden, moet klant minstens tot 0 komen. Daarna mag deze terug onder
nul)
Lening op afbetalen: er wordt geen hypotheek genomen. Makkelijker te krijgen
dan hypothecaire krediet
Verkopen op afbetaling: vb. koopt auto en garage geeft de lening
2 mogelijkheden onder hypothecaire wetgeving
Hypothecaire kredietopening (HKO): Kan afgelost deel, terug opnemen
Vb. 100k op 20j lenen aan 3%. Na 5j is 25k afbetaald. Wil dan 25k terug opnemen
voor renovatie. Kan 25k opnemen tegen huidige rentevoet op vb. 10j
Hypothecaire krediet: afgelost deel kan je niet meer opnemen
Hypothecair mandaat/volmacht
=bank heeft volmacht om hypotheek te vestigen op de woning (vestigen dit
wanneer je in wanbetalen komt)
Nadeel voor bank: hypotheek in 2de rang (meer risico) + moeten 100% reserve
,hebben
Voordeel voor klant: moet hypotheekkosten niet betalen (wel indien gevestigd)
Hypotheek = vestigen op de woning
Eigen inbreng
- is verbonden aan quotiteit (verhouding tussen geleend bedrag, en de geschatte
waarde van de woningn, door de bank)
vb. Lening = 400k Geschatte waarde = 500k
Quotiteit = 400k/500k = 80%
Eigen inbreng = 20%
Banken laten quotiteit van 80% (soms 90%) toe
=> toeslag bestalen indien boven 80%
Lage schatting = hogere quotiteit
Corona
Veel mensen waren (tijdelijk) werkloos => overheid hielp => Men moest enkel
rente betalen, niet het kapitaal (Kapitaal wel later afbetalen => looptijd van
lening verlengt)
=> Charter betalingsuitstel
1.2 Het ontstaan van krediet
Toezichthoudend orgaan: NBB (Nationale Bank van België)
- Kwetsbare hypotheekmarkt: enkel krediet geven aan mensen die het kunnen
betalen
- Buy-to-let: Lenen om investeringspand te kopen
- Risicovolle segmenten: Mensen die niet solvabel genoeg zijn
- Verstrengen van Loan To Value: Quotiteit verstrengen
Fractioneel bankieren: Bank gaat ervan uit dat niet iedereen op hetzelfde
moment zijn geld wilt
Hypothecaire rentes, volgen de beleidsrente
Vb. ECB (Europese centrale bank) laat beleidsrente zakken, dan zakken
hypothecaire rentes
=> ECB bepaald beleidsrente => beleidsrente bepaald hypothecaire rente
Hoge inflatie => ECB verhoogt rentebeleid
Voordeel van pandjeshuizen: Geen onderzoek naar solvabiliteit aangezien ze al
onderpand hebben
Krediet halen bij:
- Rechtstreeks bij bank
of
- Kredietbemiddelaars
- Kredietagent: biedt producten aan van 1 specifieke bank
- Kredietmakelaar: vergelijkt producten bij verschillende banken
(finotheker)
, Actieve hypotheek: er is nog een hypotheek lopende
Slapende hypotheek: indien hypotheek al afbetaald is, maar staat altijd op
woning voor 30j (schrapping nodig)
1.3 De rol van krediet
Populairste kredietvorm: kredietopening onder consumentenkrediet
Schuldsaldoverzekering: dekking tegen overlijden (bij elke bank zelfde dekking,
maar toch andere prijzen)
Reserveringsprovicie: bank kan geld voor jou reserveren, maar indien het te lang
duurt, moet je deze kost betalen
De sociale rol
1. Overbruggingskrediet
- vorm van bulletkrediet
Voordelen:
-Geen nieuwe hypotheek nodig
- minder kosten
- minder tijdsdruk, om woning te verkopen
Nadelen:
- Duurder
- Beperkte termijn
- max overbruggingskrediet: (geleende bedrag woning1 – Open hypotheek) =>
Meestal 70-80% van verkoopwaarde van woning1
2. Herfinancieringslening = overnamekrediet
= krediet waarbij ontleende kapitaal gebruikt wordt om in één keer het kapitaal
van bestaande krediet terug te betalen
Voordeel:
Het lopende woonkrediet wordt vervangen door een nieuwe lening met een
lagere rentevoet
Interne herfinanciering: wederbeleggingsvergoeding en een dossierkost
Externe herfinanciering: wederbeleggingsvergoeding, kosten van de kredietakte
bij de notaris, de kosten van een hypotheekvestiging of hypothecair mandaat en
de kosten van doorhaling van de eerdere hypotheek
Nieuwe rentevoet zal hoger liggen bij interne dan bij externe
herfinanciering
Resterende schuldensaldo en resterende looptijd zijn hierbij belangrijk
Woonbonus bij herfinanciering: blijft (niet op extra lenen bij herfinanciering)
vb. 400k geleend op 25j, met woonbonus (2280 per persoon)
Na 7j herfinancieren: 329k staat nog open (van 4,5% naar 3,8%) => 18j staat
nog open
50k extra lenen voor een renovatie (geen woonbonus op 50K, enkel op 329k wel
woonbonus)
1. Inleiding tot het krediet
1.1 Krediet en maatschappij
Welke 3 tips zou je klanten meegeven bij hypothecaire lening?
- verzekering gewaarborgd wonen nemen (gratis)
- Indien mogelijk: mandaat nemen ipv een hypotheek
- kijk niet alleen naar rente, maar naar het JKP
- Langere termijn is niet per se beter (lagere aflossing, maar in totaal meer) =>
best niet langer dan 30j lenen
- Vergelijken met andere banken
- Variabele rentes kunnen interessant zijn bij korte duur
-…
Rentevoet is niet het belangrijkste, kijken naar JKP (jaarlijks kostenpercentage)
JKP is vaak hoger dan rente
Hypothecaire kredieten: JKP bijna altijd hoger dan rente
Consumentenkredieten: JKP kan hetzelfde zijn als de rente
Euribor: KT rentes
OLO’s: LT rentes
Woning => hypothecaire lening => altijd hypothecaire wetgeving
Andere producten => kan hypothecaire of consumenten lening zijn
Vb. Men kan een hypothecaire lening nemen op zijn woning, voor de aankoop van
een auto. Indien deze lening niet betaald wordt, wordt de auto niet in beslag
genomen, maar de woning
Kredietcrisis
Banken gaven te veel leningen uit (krediet geven aan mensen die niet
solvabiliteit waren)
Crisis: mensen verliezen job
Kan lening niet afbetalen
Bank verkoopt woningen
=> te veel aanbod en te weinig vraag
=> Verkochte woningen leverde niet meer genoeg op voor de banken (komen in
de problemen)
Voorkomen van kredietcrisis:
1 Solvabiliteitscheck: bank moet checken of klant solvabel is om de lening terug
te betalen (nu).
2. Kredietanalyse: wat waren de risico’s voor de bank indien klant zijn lening niet
terug kan betalen (vroeger) -> weinig want kon woning verkopen
Herfinanciering
Intern: Zelfde bank herziet zijn rente (vaak wel nog hogere rente dan bij een
nieuwe bank => want kosten van overstappen moet je dan niet doen)
Extern: : Lening stopzetten bij bank x , om opnieuw te lenen bij bank y (Enkel bij
grote rente verschillen, want overstap kosten)
=> Wederbeleggingsvergoeding: Kost omdat je lening vroeger afsluit
Nieuwe rente + resterende looptijd lening zijn belangrijk
,Woonbonus: bij herfinanciering blijft woonbonus bestaan (enkel op openstaand
bedrag)
Mogelijkheden tot herfinanciering
1. Bulletkrediet
= Tijdens looptijd wordt enkel rente betaald, op het einde het geleende kapitaal
=> Rente wordt berekend op openstaand saldo, dus is rente blijft zelfde (duur)
Overbruggingskrediet is een soort bulletkrediet
2. Vaste kapitaalaflossingen
= in begin, meer betalen (goedkoper over geheel, veel kunnen dit niet betalen)
Meeste leningen
Mensualiteit: eerst veel rente betalen, en klein deel kapitaal (kapitaalsaldo daalt
traag, duur)
3. Wederopname
- Enkel mogelijk bij hypothecaire kredietopeningen
CKP = centrale voor kredieten aan particulieren
=> Hier staan alle kredieten geregistreerd
Positief bestand: Iedereen die een krediet afsluit, wordt hierin geregistreerd
Negatief bestand: Hierin word je geregistreerd wanneer je je lening niet betaald
Banken moeten VERPLICHT solvabiliteit van klant checken bij CKP,
wanneer ze krediet willen aangaan
Wat houdt solvabiliteitcheck in:
- inkomen
- geschiedenis van leningen (leningen altijd op tijd betaalt, aantal
kredieten, …)
-…
3 mogelijkheden onder consumentenkrediet
Kredietopening (consumenten of hypothecaire wetgeving)
=> recht om onder nul te gaan
=> Nulstelling: bewijs leveren dat men alle schulden tot nul kan brengen (vb. om
de 3maanden, moet klant minstens tot 0 komen. Daarna mag deze terug onder
nul)
Lening op afbetalen: er wordt geen hypotheek genomen. Makkelijker te krijgen
dan hypothecaire krediet
Verkopen op afbetaling: vb. koopt auto en garage geeft de lening
2 mogelijkheden onder hypothecaire wetgeving
Hypothecaire kredietopening (HKO): Kan afgelost deel, terug opnemen
Vb. 100k op 20j lenen aan 3%. Na 5j is 25k afbetaald. Wil dan 25k terug opnemen
voor renovatie. Kan 25k opnemen tegen huidige rentevoet op vb. 10j
Hypothecaire krediet: afgelost deel kan je niet meer opnemen
Hypothecair mandaat/volmacht
=bank heeft volmacht om hypotheek te vestigen op de woning (vestigen dit
wanneer je in wanbetalen komt)
Nadeel voor bank: hypotheek in 2de rang (meer risico) + moeten 100% reserve
,hebben
Voordeel voor klant: moet hypotheekkosten niet betalen (wel indien gevestigd)
Hypotheek = vestigen op de woning
Eigen inbreng
- is verbonden aan quotiteit (verhouding tussen geleend bedrag, en de geschatte
waarde van de woningn, door de bank)
vb. Lening = 400k Geschatte waarde = 500k
Quotiteit = 400k/500k = 80%
Eigen inbreng = 20%
Banken laten quotiteit van 80% (soms 90%) toe
=> toeslag bestalen indien boven 80%
Lage schatting = hogere quotiteit
Corona
Veel mensen waren (tijdelijk) werkloos => overheid hielp => Men moest enkel
rente betalen, niet het kapitaal (Kapitaal wel later afbetalen => looptijd van
lening verlengt)
=> Charter betalingsuitstel
1.2 Het ontstaan van krediet
Toezichthoudend orgaan: NBB (Nationale Bank van België)
- Kwetsbare hypotheekmarkt: enkel krediet geven aan mensen die het kunnen
betalen
- Buy-to-let: Lenen om investeringspand te kopen
- Risicovolle segmenten: Mensen die niet solvabel genoeg zijn
- Verstrengen van Loan To Value: Quotiteit verstrengen
Fractioneel bankieren: Bank gaat ervan uit dat niet iedereen op hetzelfde
moment zijn geld wilt
Hypothecaire rentes, volgen de beleidsrente
Vb. ECB (Europese centrale bank) laat beleidsrente zakken, dan zakken
hypothecaire rentes
=> ECB bepaald beleidsrente => beleidsrente bepaald hypothecaire rente
Hoge inflatie => ECB verhoogt rentebeleid
Voordeel van pandjeshuizen: Geen onderzoek naar solvabiliteit aangezien ze al
onderpand hebben
Krediet halen bij:
- Rechtstreeks bij bank
of
- Kredietbemiddelaars
- Kredietagent: biedt producten aan van 1 specifieke bank
- Kredietmakelaar: vergelijkt producten bij verschillende banken
(finotheker)
, Actieve hypotheek: er is nog een hypotheek lopende
Slapende hypotheek: indien hypotheek al afbetaald is, maar staat altijd op
woning voor 30j (schrapping nodig)
1.3 De rol van krediet
Populairste kredietvorm: kredietopening onder consumentenkrediet
Schuldsaldoverzekering: dekking tegen overlijden (bij elke bank zelfde dekking,
maar toch andere prijzen)
Reserveringsprovicie: bank kan geld voor jou reserveren, maar indien het te lang
duurt, moet je deze kost betalen
De sociale rol
1. Overbruggingskrediet
- vorm van bulletkrediet
Voordelen:
-Geen nieuwe hypotheek nodig
- minder kosten
- minder tijdsdruk, om woning te verkopen
Nadelen:
- Duurder
- Beperkte termijn
- max overbruggingskrediet: (geleende bedrag woning1 – Open hypotheek) =>
Meestal 70-80% van verkoopwaarde van woning1
2. Herfinancieringslening = overnamekrediet
= krediet waarbij ontleende kapitaal gebruikt wordt om in één keer het kapitaal
van bestaande krediet terug te betalen
Voordeel:
Het lopende woonkrediet wordt vervangen door een nieuwe lening met een
lagere rentevoet
Interne herfinanciering: wederbeleggingsvergoeding en een dossierkost
Externe herfinanciering: wederbeleggingsvergoeding, kosten van de kredietakte
bij de notaris, de kosten van een hypotheekvestiging of hypothecair mandaat en
de kosten van doorhaling van de eerdere hypotheek
Nieuwe rentevoet zal hoger liggen bij interne dan bij externe
herfinanciering
Resterende schuldensaldo en resterende looptijd zijn hierbij belangrijk
Woonbonus bij herfinanciering: blijft (niet op extra lenen bij herfinanciering)
vb. 400k geleend op 25j, met woonbonus (2280 per persoon)
Na 7j herfinancieren: 329k staat nog open (van 4,5% naar 3,8%) => 18j staat
nog open
50k extra lenen voor een renovatie (geen woonbonus op 50K, enkel op 329k wel
woonbonus)
