Deel I
CONTRACTEN INZAKE
OVERDRACHT VAN EIGENDOM
, 2
Hoofdstuk 1
Koop
§1. Kenmerken
De koop-verkoop is een wederkerig contract onder bezwarende titel van
consensuele aard. Het is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich
ertoe verbindt de eigendom van een goed over te dragen aan een andere
partij (de koper), die zich jegens hem ertoe verbindt er een geldprijs voor te
betalen (art. 1582 oud BW).
Eigendomsoverdracht en prijs zijn de twee essentiële kenmerken of
bestanddelen van het koopcontract. Zodra daarover overeenstemming
bestaat, komt het contract tot stand.
A. Eigendomsoverdracht
Als de eigendom van een goed niet wordt overgedragen, is er geen
koopcontract. Zo is deze eigendomsoverdracht niet zomaar een verbintenis
die voor de verkoper uit het contract voortvloeit, maar een wezenlijk element
van het koopcontract zelf.
1. Formaliteiten voor eigendomsoverdracht
Als eigendomsoverdracht zo essentieel is, dan rijst spontaan de vraag hoe
dat moet gebeuren. Zijn er daarvoor speciale formaliteiten? Neen. In principe
staat de eigendomsoverdracht los van elke materiële daad of formaliteit,
zoals de afgifte van het goed. Wij leven in een consensueel systeem. Dit
betekent dat de eigendom overgaat door de loutere wilsovereenstemming
van de contractanten over het goed en de prijs (art. 3.14, §2, tweede lid BW).
Bij soortgoederen ligt het anders. Dat is de zogenaamde ‘verkoop naar
gewicht, maat of getal’. Bij soortgoederen gaat de eigendom in principe over
op de koper bij de individualisering.
, 3
2. Uitstel van eigendom
Partijen kunnen de regel dat de eigendomsoverdracht van rechtswege
optreedt bij het sluiten van het koopcontract contractueel uitsluiten. Het
beginsel van de onmiddellijke eigendomsovergang is slechts van aanvullend
recht.
Bij de aankoop van een huis of een appartement komt het vaak voor dat de
eigendomsoverdracht wordt uitgesteld tot het moment van de notariële akte.
Bij de aankoop van een wasmachine of een flatscreen wordt soms een
beding van eigendomsvoorbehoud opgenomen, zodat de eigendom pas
overgaat als alle betalingsschijven en de gehele prijs zijn voldaan.
3. Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van
onroerend goed
Artikel 5.69 BW bepaalt dat een contract voor de partijen bindend is. Meer
nog, als partijen iets overeenkomen, dan geldt dat voor en tussen hen als
was het de wet. Dat is de relativiteit van het contract. Het contract doet enkel
tussen partijen verbintenissen ontstaan.
Op die relativiteit bestaan twee belangrijke uitzonderingen. Ten eerste kan
de wetgever aan derden contractuele rechten verlenen. Daarnaast kunnen
partijen contractuele rechten verschaffen aan derden via een derdenbeding.
De relativiteit van een contract staat er evenwel niet in de weg dat dit contract
tegenwerpelijk is aan derden. Wat wordt daarmee bedoeld als het contract
alleen tussen partijen verbintenissen doet ontstaan? Derden kunnen slechts
de nakoming van een contractuele verbintenis vorderen indien de wet dat
bepaalt en in het geval bedoeld is artikel 5.107 BW. Derden moeten het
bestaan van een contract wel als feit erkennen en mogen het bestaan ervan
in hun voordeel inroepen. Die tegenwerpbaarheid heeft een passieve en
actieve component.
- Vooreerst betekent de tegenwerpbaarheid dat derden het bestaan van
een dergelijke rechtshandeling passief moeten ondergaan.
- De tegenwerpbaarheid impliceert ook dat derden actief het bestaan van
een rechtshandeling in hun voordeel mogen inroepen.
Opdat de rechtshandeling tegenwerpbaar zou zijn aan derden, moeten twee
voorwaarden vervuld zijn.
- Ten eerste moet het gaan om een rechtsgeldige handeling.
, 4
- De tweede voorwaarde voor tegenwerpbaarheid is dat de derde kennis
heeft of moet hebben van de betrokken rechtshandeling.
Hier wordt het verband tussen tegenwerpbaarheid van rechtshandelingen en
publiciteitssystemen zeer duidelijk. Een publiciteitssysteem vergroot de kring
van derden die kennis hebben of behoren te hebben van de rechtshandeling.
3.1 Compromis of onderhandse koopakte
Bij de gewone koop uit de hand is de klassieke weg dat de koper via een
notaris of makelaar en na onderhandelingen met de eigenaar, of met een
tussenpersoon, tot een akkoord over de prijs en andere modaliteiten is
gekomen. Daarmee is de koop definitief tot stand gekomen. Dat contract
wordt dat schriftelijk vastgelegd in een onderhands stuk dat soms
‘compromis’ wordt genoemd. In principe gaat de eigendom op dat moment
over. Binnen vier maanden zal de nieuwe eigenaar de fiscale plicht van
betaling van overgangsrechten (registratierechten) moeten vervullen.
Zoals vermeld is het mogelijk om in het compromis overeen te komen dat de
eigendom op dat ogenblik nog niet overgaat, maar bijvoorbeeld wordt
uitgesteld tot op de datum van het verlijden van de notariële akte. Tussen
partijen is dat perfect geldig en heeft het belangrijke gevolgen, voornamelijk
inzake het risico. Voor de tegenwerpbaarheid aan derden maakt uitstel in de
praktijk weinig verschil uit.
Vaak stelt de tussenkomende makelaar een compromis op, hoewel steeds
meer notarissen dan al bij de zaak worden betrokken. Een compromis
ondertekend op een notariskantoor biedt in de regel meer juridische
zekerheid. Een bijkomend voordeel is dat het Belgische notariaat een
ongevallenverzekering heeft onderschreven, waarbij in principe elke notaris
is aangesloten.
Bij ondertekening van het compromis wordt doorgaans een voorschot
betaald. Een voorschot valt te onderscheiden van een waarborg wat soms
wordt gebruikt bij de aankoop van een onroerend goed. In tegenstelling tot
een voorschot maakt een waarborg geen deel uit van de prijs. Daardoor blijft
de waarborg eigendom van de koper tot op het moment van het verlijden van
de notariële akte, terwijl een voorschot bij betaling meteen eigendom wordt
van de verkoper.
CONTRACTEN INZAKE
OVERDRACHT VAN EIGENDOM
, 2
Hoofdstuk 1
Koop
§1. Kenmerken
De koop-verkoop is een wederkerig contract onder bezwarende titel van
consensuele aard. Het is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich
ertoe verbindt de eigendom van een goed over te dragen aan een andere
partij (de koper), die zich jegens hem ertoe verbindt er een geldprijs voor te
betalen (art. 1582 oud BW).
Eigendomsoverdracht en prijs zijn de twee essentiële kenmerken of
bestanddelen van het koopcontract. Zodra daarover overeenstemming
bestaat, komt het contract tot stand.
A. Eigendomsoverdracht
Als de eigendom van een goed niet wordt overgedragen, is er geen
koopcontract. Zo is deze eigendomsoverdracht niet zomaar een verbintenis
die voor de verkoper uit het contract voortvloeit, maar een wezenlijk element
van het koopcontract zelf.
1. Formaliteiten voor eigendomsoverdracht
Als eigendomsoverdracht zo essentieel is, dan rijst spontaan de vraag hoe
dat moet gebeuren. Zijn er daarvoor speciale formaliteiten? Neen. In principe
staat de eigendomsoverdracht los van elke materiële daad of formaliteit,
zoals de afgifte van het goed. Wij leven in een consensueel systeem. Dit
betekent dat de eigendom overgaat door de loutere wilsovereenstemming
van de contractanten over het goed en de prijs (art. 3.14, §2, tweede lid BW).
Bij soortgoederen ligt het anders. Dat is de zogenaamde ‘verkoop naar
gewicht, maat of getal’. Bij soortgoederen gaat de eigendom in principe over
op de koper bij de individualisering.
, 3
2. Uitstel van eigendom
Partijen kunnen de regel dat de eigendomsoverdracht van rechtswege
optreedt bij het sluiten van het koopcontract contractueel uitsluiten. Het
beginsel van de onmiddellijke eigendomsovergang is slechts van aanvullend
recht.
Bij de aankoop van een huis of een appartement komt het vaak voor dat de
eigendomsoverdracht wordt uitgesteld tot het moment van de notariële akte.
Bij de aankoop van een wasmachine of een flatscreen wordt soms een
beding van eigendomsvoorbehoud opgenomen, zodat de eigendom pas
overgaat als alle betalingsschijven en de gehele prijs zijn voldaan.
3. Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van
onroerend goed
Artikel 5.69 BW bepaalt dat een contract voor de partijen bindend is. Meer
nog, als partijen iets overeenkomen, dan geldt dat voor en tussen hen als
was het de wet. Dat is de relativiteit van het contract. Het contract doet enkel
tussen partijen verbintenissen ontstaan.
Op die relativiteit bestaan twee belangrijke uitzonderingen. Ten eerste kan
de wetgever aan derden contractuele rechten verlenen. Daarnaast kunnen
partijen contractuele rechten verschaffen aan derden via een derdenbeding.
De relativiteit van een contract staat er evenwel niet in de weg dat dit contract
tegenwerpelijk is aan derden. Wat wordt daarmee bedoeld als het contract
alleen tussen partijen verbintenissen doet ontstaan? Derden kunnen slechts
de nakoming van een contractuele verbintenis vorderen indien de wet dat
bepaalt en in het geval bedoeld is artikel 5.107 BW. Derden moeten het
bestaan van een contract wel als feit erkennen en mogen het bestaan ervan
in hun voordeel inroepen. Die tegenwerpbaarheid heeft een passieve en
actieve component.
- Vooreerst betekent de tegenwerpbaarheid dat derden het bestaan van
een dergelijke rechtshandeling passief moeten ondergaan.
- De tegenwerpbaarheid impliceert ook dat derden actief het bestaan van
een rechtshandeling in hun voordeel mogen inroepen.
Opdat de rechtshandeling tegenwerpbaar zou zijn aan derden, moeten twee
voorwaarden vervuld zijn.
- Ten eerste moet het gaan om een rechtsgeldige handeling.
, 4
- De tweede voorwaarde voor tegenwerpbaarheid is dat de derde kennis
heeft of moet hebben van de betrokken rechtshandeling.
Hier wordt het verband tussen tegenwerpbaarheid van rechtshandelingen en
publiciteitssystemen zeer duidelijk. Een publiciteitssysteem vergroot de kring
van derden die kennis hebben of behoren te hebben van de rechtshandeling.
3.1 Compromis of onderhandse koopakte
Bij de gewone koop uit de hand is de klassieke weg dat de koper via een
notaris of makelaar en na onderhandelingen met de eigenaar, of met een
tussenpersoon, tot een akkoord over de prijs en andere modaliteiten is
gekomen. Daarmee is de koop definitief tot stand gekomen. Dat contract
wordt dat schriftelijk vastgelegd in een onderhands stuk dat soms
‘compromis’ wordt genoemd. In principe gaat de eigendom op dat moment
over. Binnen vier maanden zal de nieuwe eigenaar de fiscale plicht van
betaling van overgangsrechten (registratierechten) moeten vervullen.
Zoals vermeld is het mogelijk om in het compromis overeen te komen dat de
eigendom op dat ogenblik nog niet overgaat, maar bijvoorbeeld wordt
uitgesteld tot op de datum van het verlijden van de notariële akte. Tussen
partijen is dat perfect geldig en heeft het belangrijke gevolgen, voornamelijk
inzake het risico. Voor de tegenwerpbaarheid aan derden maakt uitstel in de
praktijk weinig verschil uit.
Vaak stelt de tussenkomende makelaar een compromis op, hoewel steeds
meer notarissen dan al bij de zaak worden betrokken. Een compromis
ondertekend op een notariskantoor biedt in de regel meer juridische
zekerheid. Een bijkomend voordeel is dat het Belgische notariaat een
ongevallenverzekering heeft onderschreven, waarbij in principe elke notaris
is aangesloten.
Bij ondertekening van het compromis wordt doorgaans een voorschot
betaald. Een voorschot valt te onderscheiden van een waarborg wat soms
wordt gebruikt bij de aankoop van een onroerend goed. In tegenstelling tot
een voorschot maakt een waarborg geen deel uit van de prijs. Daardoor blijft
de waarborg eigendom van de koper tot op het moment van het verlijden van
de notariële akte, terwijl een voorschot bij betaling meteen eigendom wordt
van de verkoper.
