Waardebepaling 1
Leerinhoud:
Deel 1. Institutioneel kader
Deel 2. Analyse van het vastgoedobject
Deel 3. Prijsvorming op de vastgoedmarkt
Deel 4. Waarderingsmethode
Inleiding
Waarde = subjectief karakter (afhankelijk van het doel)
Waarde en prijs: een prijs is wanneer er effectief een transactie plaatsvindt en is een feit. Een waarde is
een verwachting. Er zijn 104 waarde begrippen.
Waarderen = multidisciplinair (strekt over meerdere vakken: materialenkennis, plaats, soort grond…)
Vastgoedprijzen zijn dynamisch en hebben een lichte stijging ondernomen doorheen de geschiedenis.
Taxeren is een proces: (schattingsverslag vandaag gemiddeld 20 à 30 pagina’s, 15 jaar geleden was dit een
half A4’tje)
1. Opdracht en identificatie (voor wie doen we het, waarom doen we het, op welk tijdstip?)
2. Gegevensverzameling en analyse (het pand gaan ontleden, gegevens over opzoeken, data
analyseren)
3. Analyse optimale aanwending (wat is het beste gebruik van het pand?)
4. Taxatiemethode
5. Eindwaarde en rapportage
3 waarderingsmethodes:
• Vergelijkende methode: op basis van verkoopprijzen van gelijksoortige panden de waarde bepalen.
• Kostenmethode: berekenen hoeveel de kost is om te renoveren en op basis daarvan taxeren.
• Inkomsten: kijken naar de toekomstige opbrengsten
4 delen: institutioneel kader, analyse van het vastgoed object, prijsvorming op de vastgoedmarkt,
waarderingsmethode
TELEFACTS: Makelaar en notaris schatten gratis en stellen geen verslag op. Onafhankelijke vastgoedexpert
vraagt hier wel geld voor (250 euro aanvaardbare prijs) en stelt grondig verslag op.
(Bollen: dit zijn de verschillende delen)
1
,Deel 1 Institutioneel kader
De taxateur
= definities en spelregels
Waarom waardebepaling?
• Om de prijs te gaan bepalen om te: verkopen, verzekeren, erfenis, KI, onteigening, bank,
jaarrekening (bedrijfswaarde en boekwaarde)
• Voor aan- en verkopen (marktwaarde en emotionele waarde; wat ik ervoor wil krijgen)
3 verschillende soorten waarden/ stromingen?
• Marktwaarde: wat is de markt bereid om te geven?
• Investeringswaarde: wat betekent het voor mij om een pand in bezit te hebben?
• Reële waarde: specifiek, zakelijk verband
Wie kan het beroep taxateur gaan uitoefenen?
• Landmeter-expert, makelaar, notaris, architect & schatter-expert
Wat waarderen we?
Tandwieleffect: Als eerst moet het doel van de taxatie vastgesteld worden, vervolgens kan de juiste
standaard worden gekozen. Uit die standaard kan het juiste waarde begrip gehaald worden. Een standaard
is een waarderingsvoorschrift met beroepsregels zoals bijvoorbeeld het RICS = rode bijbel (RED BOOK). (Bv:
erfenis zegt dat we moeten waarderen op waarde begrip en marktwaarde, die standaard is verfijnd in het
kwaliteitscharter opgemaakt door de VLABEL). Het doel is eenduidigheid. We willen dezelfde waarde
begrippen gaan hanteren als zakenpartners in andere landen.
EXTRA: Hoofdstuk Beroep Taxateur
Taxateur
• Woordenboek uitleg: schatter, prijs waard bepaler
• Door opleiding, kennis en ervaring bekwaam om (rekening houdend met alle prijsdeterminanten en
mits inachtname van beroepsethiek) de vermoedelijke waarde te bepalen van een vastgoedobject
• Beroep en de titel is niet beschermd, iedereen mag het beroep uitvoeren en de titel aanwerven
2
,Opdrachtgever
• Belangrijke rol bij de gehele taxatieprocedure
• Hij formuleert (geholpen door de taxateur) de opdracht tot een taxatie
• Hij is een belangrijke informatiebron, hij kent de onroerende zaak als eigenaar of gebruiker en kan
hier veel over vertellen →taxateur heeft deze informatie nodig om tot een goede interpretatie te
komen en om mogelijke verbanden te kunnen leggen
• De taxatie is een onderdeel van het besluitvormingsproces van de opdrachtgever
• Motieven van de opdrachtgever om een taxateur een taxatieopdracht te geven:
o Opdrachtgever zelf onvoldoende deskundig
o Hij wenst een 2de mening
o De wet verplicht hem om een taxatieopdracht uit te besteden aan een taxateur
• Verschillende opdrachtgevers: direct en indirecte opdrachtgevers & professionelen en niet
professionelen
Taxaties voor professionelen
Financiële instelling Waarde bepalen van vastgoedobject met het oog op het toestaan
van een lening, bank kan marge nemen op de getaxeerde waarde of
de waarde gebruiken in een gedwongen openbare verkoop.
Advocaten of curatoren Waarde bepalen van een onroerend goed, bij echtscheiding of
gronden, bedrijfsgebouwen of bij onderhandse verkoop.
Bedrijfsrevisoren, accountants en Oprichten van een vennootschap, nood aan de waarde van een
boekhouders vastgoedobject om deze in te vennootschap te brengen. Meestal
gaat het om patrimoniumvennootschappen.
Verzekeringsmaatschappijen Verzekeringspolis aanvragen → nood aan herbouwwaarde of
dagwaarde van een opstal
Rechtbanken Uitspreken over materie waarvan de rechter niet bekwaam is
Doel van de taxatieopdracht
Taxatierapport wordt opgesteld om de opdrachtgever te informeren over de waarde van de getaxeerde
onroerende zaak.
Taxaties worden uitgevoerd met oog op:
• Aankoop en verkoop
• Verdeling
• Ruiling
• Aangifte van nalatenschap
• Voorafgaandelijke schatting
• Een lening
• Controleschatting
• Herziening huurprijs
3
, De internationale en nationale standaarden
Beleggingswaarde (investment value)
• De waarde van een object voor een eigenaar of een toekomstige eigenaar voor individuele of
operationele doeleinden
Reële waarde (fair value)
• Het geschatte bedrag voor overdracht van een object tussen bekende, geïnformeerde en
bereidwillige partijen die de respectievelijke interesses van die partijen weergeeft
Geschat bedrag:
• Koper en verkoper hebben elk hun eigen mening over de waarde van het onroerende goed maar
zoeken een evenwicht, de taxateur zal de waarde gaan beïnvloeden om op een objectieve manier
een correcte waarde te bepalen.
Waardepeildatum:
• Er zijn 3 belangrijke data ’s die vermeld moeten worden nl.: de taxatiedatum (dag dat we tot een
bepaalde waarde komen, datum van bezichtiging en datum van verslag)
Bereidwillige koper/ verkoper:
• Er is geen specifiek belang/ geen bijzondere koper, de koper is eigenlijk niet gekend.
Handelen onder normale omstandigheden:
• Vrijheid van handelen, voldoende publiciteit, voldoende aantal liefhebbers, rekening houdend met
objectieve factoren die de waarde kunnen beïnvloeden.
Artikel ‘ken uw klassieken’
• “Taxateurs hechten ten onrechte veel belang aan eerder tot stand gekomen prijzen. Indien de
gehele prijshistorie van alle vastgoedtransacties verloren zou gaan, is dat weliswaar lastig en
vervelend maar niet onoverkomelijk zolang de mens kan waarderen. Het is zinloos over prijzen te
praten als je geen idee van de waarde hebt.”
4
Leerinhoud:
Deel 1. Institutioneel kader
Deel 2. Analyse van het vastgoedobject
Deel 3. Prijsvorming op de vastgoedmarkt
Deel 4. Waarderingsmethode
Inleiding
Waarde = subjectief karakter (afhankelijk van het doel)
Waarde en prijs: een prijs is wanneer er effectief een transactie plaatsvindt en is een feit. Een waarde is
een verwachting. Er zijn 104 waarde begrippen.
Waarderen = multidisciplinair (strekt over meerdere vakken: materialenkennis, plaats, soort grond…)
Vastgoedprijzen zijn dynamisch en hebben een lichte stijging ondernomen doorheen de geschiedenis.
Taxeren is een proces: (schattingsverslag vandaag gemiddeld 20 à 30 pagina’s, 15 jaar geleden was dit een
half A4’tje)
1. Opdracht en identificatie (voor wie doen we het, waarom doen we het, op welk tijdstip?)
2. Gegevensverzameling en analyse (het pand gaan ontleden, gegevens over opzoeken, data
analyseren)
3. Analyse optimale aanwending (wat is het beste gebruik van het pand?)
4. Taxatiemethode
5. Eindwaarde en rapportage
3 waarderingsmethodes:
• Vergelijkende methode: op basis van verkoopprijzen van gelijksoortige panden de waarde bepalen.
• Kostenmethode: berekenen hoeveel de kost is om te renoveren en op basis daarvan taxeren.
• Inkomsten: kijken naar de toekomstige opbrengsten
4 delen: institutioneel kader, analyse van het vastgoed object, prijsvorming op de vastgoedmarkt,
waarderingsmethode
TELEFACTS: Makelaar en notaris schatten gratis en stellen geen verslag op. Onafhankelijke vastgoedexpert
vraagt hier wel geld voor (250 euro aanvaardbare prijs) en stelt grondig verslag op.
(Bollen: dit zijn de verschillende delen)
1
,Deel 1 Institutioneel kader
De taxateur
= definities en spelregels
Waarom waardebepaling?
• Om de prijs te gaan bepalen om te: verkopen, verzekeren, erfenis, KI, onteigening, bank,
jaarrekening (bedrijfswaarde en boekwaarde)
• Voor aan- en verkopen (marktwaarde en emotionele waarde; wat ik ervoor wil krijgen)
3 verschillende soorten waarden/ stromingen?
• Marktwaarde: wat is de markt bereid om te geven?
• Investeringswaarde: wat betekent het voor mij om een pand in bezit te hebben?
• Reële waarde: specifiek, zakelijk verband
Wie kan het beroep taxateur gaan uitoefenen?
• Landmeter-expert, makelaar, notaris, architect & schatter-expert
Wat waarderen we?
Tandwieleffect: Als eerst moet het doel van de taxatie vastgesteld worden, vervolgens kan de juiste
standaard worden gekozen. Uit die standaard kan het juiste waarde begrip gehaald worden. Een standaard
is een waarderingsvoorschrift met beroepsregels zoals bijvoorbeeld het RICS = rode bijbel (RED BOOK). (Bv:
erfenis zegt dat we moeten waarderen op waarde begrip en marktwaarde, die standaard is verfijnd in het
kwaliteitscharter opgemaakt door de VLABEL). Het doel is eenduidigheid. We willen dezelfde waarde
begrippen gaan hanteren als zakenpartners in andere landen.
EXTRA: Hoofdstuk Beroep Taxateur
Taxateur
• Woordenboek uitleg: schatter, prijs waard bepaler
• Door opleiding, kennis en ervaring bekwaam om (rekening houdend met alle prijsdeterminanten en
mits inachtname van beroepsethiek) de vermoedelijke waarde te bepalen van een vastgoedobject
• Beroep en de titel is niet beschermd, iedereen mag het beroep uitvoeren en de titel aanwerven
2
,Opdrachtgever
• Belangrijke rol bij de gehele taxatieprocedure
• Hij formuleert (geholpen door de taxateur) de opdracht tot een taxatie
• Hij is een belangrijke informatiebron, hij kent de onroerende zaak als eigenaar of gebruiker en kan
hier veel over vertellen →taxateur heeft deze informatie nodig om tot een goede interpretatie te
komen en om mogelijke verbanden te kunnen leggen
• De taxatie is een onderdeel van het besluitvormingsproces van de opdrachtgever
• Motieven van de opdrachtgever om een taxateur een taxatieopdracht te geven:
o Opdrachtgever zelf onvoldoende deskundig
o Hij wenst een 2de mening
o De wet verplicht hem om een taxatieopdracht uit te besteden aan een taxateur
• Verschillende opdrachtgevers: direct en indirecte opdrachtgevers & professionelen en niet
professionelen
Taxaties voor professionelen
Financiële instelling Waarde bepalen van vastgoedobject met het oog op het toestaan
van een lening, bank kan marge nemen op de getaxeerde waarde of
de waarde gebruiken in een gedwongen openbare verkoop.
Advocaten of curatoren Waarde bepalen van een onroerend goed, bij echtscheiding of
gronden, bedrijfsgebouwen of bij onderhandse verkoop.
Bedrijfsrevisoren, accountants en Oprichten van een vennootschap, nood aan de waarde van een
boekhouders vastgoedobject om deze in te vennootschap te brengen. Meestal
gaat het om patrimoniumvennootschappen.
Verzekeringsmaatschappijen Verzekeringspolis aanvragen → nood aan herbouwwaarde of
dagwaarde van een opstal
Rechtbanken Uitspreken over materie waarvan de rechter niet bekwaam is
Doel van de taxatieopdracht
Taxatierapport wordt opgesteld om de opdrachtgever te informeren over de waarde van de getaxeerde
onroerende zaak.
Taxaties worden uitgevoerd met oog op:
• Aankoop en verkoop
• Verdeling
• Ruiling
• Aangifte van nalatenschap
• Voorafgaandelijke schatting
• Een lening
• Controleschatting
• Herziening huurprijs
3
, De internationale en nationale standaarden
Beleggingswaarde (investment value)
• De waarde van een object voor een eigenaar of een toekomstige eigenaar voor individuele of
operationele doeleinden
Reële waarde (fair value)
• Het geschatte bedrag voor overdracht van een object tussen bekende, geïnformeerde en
bereidwillige partijen die de respectievelijke interesses van die partijen weergeeft
Geschat bedrag:
• Koper en verkoper hebben elk hun eigen mening over de waarde van het onroerende goed maar
zoeken een evenwicht, de taxateur zal de waarde gaan beïnvloeden om op een objectieve manier
een correcte waarde te bepalen.
Waardepeildatum:
• Er zijn 3 belangrijke data ’s die vermeld moeten worden nl.: de taxatiedatum (dag dat we tot een
bepaalde waarde komen, datum van bezichtiging en datum van verslag)
Bereidwillige koper/ verkoper:
• Er is geen specifiek belang/ geen bijzondere koper, de koper is eigenlijk niet gekend.
Handelen onder normale omstandigheden:
• Vrijheid van handelen, voldoende publiciteit, voldoende aantal liefhebbers, rekening houdend met
objectieve factoren die de waarde kunnen beïnvloeden.
Artikel ‘ken uw klassieken’
• “Taxateurs hechten ten onrechte veel belang aan eerder tot stand gekomen prijzen. Indien de
gehele prijshistorie van alle vastgoedtransacties verloren zou gaan, is dat weliswaar lastig en
vervelend maar niet onoverkomelijk zolang de mens kan waarderen. Het is zinloos over prijzen te
praten als je geen idee van de waarde hebt.”
4
