Oefeningen commercieel en
bedrijfsmatig vastgoed 4
Quiz: Retail key terms & waardering
Het is het gemiddelde
van de top 3-5%
hoogste huurprijzen op
een toplocatie.
In de binnenstad
hebben verhuurders
er weinig baat bij
omdat ze er geen
invloed op kunnen
uitoefenen.
Het is een
waardbepalende factor.
Het is perceelsgebonden
en gaat niet mee met de
huurder.
Omgevingsvergunning
enkel indien je meer dan
400 m² heeft. Een
horecavergunning moet
je niet aanvragen indien
je enkel take-away doet.
Het vergemakkelijkt de
huur van zo een pand.
1
,Een horecavergunning is niet evident dus is niet eenvoudig om dit zomaar om te
vormen.
Op een
toplocatie is dit
wel realistisch.
Retail waardering – oefeningen
Oefening 1:
Wat is de huurwaarde van een winkel gelegen op de Meir in Antwerpen met een
oppervlakte van 242 m² en een gevelbreedte van 14 meter?
De prime rent op de Meir bedraagt 1.900 euro per m² per jaar. Bereken de
huurprijs aan de hand van de gereduceerde oppervlakte.
Zone A 140 m² 100% = 140 m²
Zone B 102 m² 50% = 51 m²
Gereduceerde oppervlakte 191 m²
191 m² x 1.900 euro/m²/jaar = 362.900 euro per jaar
Bereken ook de huurwaarde en gereduceerde oppervlakte in het geval
de gevel 9 meter breed is.
Zone A 90 m² 100% = 90 m²
Zone B 90 m² 50% = 45 m²
Zone C 62 m² 25% = 15,5 m²
Gereduceerde oppervlakte 150,50 m²
150,50 x 1.900 euro/m²/jaar: 285.950 euro per jaar
Het draait allemaal om visibiliteit, je kan zo meer klanten aantrekken en
meer omzet genereren, het kan ook helpen om je deuren open te zetten.
Een winkel met een letterlijke drempel is minder waard omdat dit
moeilijker kan zijn om te betreden door mensen die niet mobiel zijn.
Oefening 2:
Een winkel heeft een gelijkvloerse oppervlakte van 318 m², een 1 e verdieping van
155 m² (25% - naargelang in hoeverre de verdieping gebruikt wordt) en een
kelderverdieping van 136 m² (10%). De gevelbreedte bedraagt 15 meter.
A. Bereken de marktconforme jaarlijkse huurwaarde (1500 €/m²/jaar
= prime rent)
2
, Zone A 15 m x 10 m = 150 m² 100%
Zone B 15 m x 10 m = 150 m² 50% = 75
m²
Zone C 18 m² 25% = 4,5 m²
Eerste verdieping in zijn totaliteit (niet 25% = 155 m² x 25% = 38,75 m²
in zones verdelen)
Kelderverdieping 10% = 136 m² x 10% = 13,6 m²
Gereduceerde oppervlakte 281,85 m²
1.500 euro x 281,85 m² = 422.775 euro/jaar (marktconforme huurwaarde)
B. Hoeveel bedraagt het huurverschil als de gevelbreedte 8,5 m zou
bedragen?
Zone A 8,5 m x 10 m = 85 m² 100%
Zone B 8,5 m x 10 m = 85 m² 50% = 42,5
m²
Zone C 148 m² 25 % = 37 m²
Eerste verdieping 25% = 38,75 m²
Kelderverdieping 10% = 13,6 m²
Gereduceerde oppervlakte 216,85 m²
Huurprijs: 1.500 euro/m²/jaar x 216,85 m² = 325.275 euro per jaar
Huurverschil: 422.775 euro/jaar – 325.275 euro per jaar = 97.500 euro
per jaar! Oftwel 8.125 euro per maand!
Het verschil hiertussen is heel groot en dit enkel en alleen door het verschil
in gevelbreedte.
Oefening 3:
Een handelsgelijkvloers heeft een gelijkvloerse oppervlakte van 120 m² en een
kelder van 130 m² (waarderen aan 10%).
De winkel is verhuurd aan 200.000 €/jaar en heeft een gevelbreedte van 10
meter.
A. Hoeveel bedraagt de gereduceerde oppervlakte?
Zone A 10 m x 10 m = 100 m² 100%
Zone B 20 m² die overblijft 50% = 10 m²
Kelder (10%) 130 m² x 10% = 13 m²
Gereduceerde oppervlakte 123 m²
B. Als we ervanuit gaan dat de markthuurwaarde 2.000 €/m²/jaar bedraagt.
Hoeveel overname kan de actuele huurder dan in theorie vragen
voor de handelshuurovereenkomst (zelfde bestemming)?
De handelshuurovereenkomst met standaard duurtijd van 9 jaar is
ingegaan op 1/10/2021. De huurovereenkomst wordt overgedragen op
1/12/2023.
- Je gaat het huurverschil berekenen.
- Dan dit omzetten in maanden of jaren.
- Dit dan vermenigvuldigen met de periode.
3
bedrijfsmatig vastgoed 4
Quiz: Retail key terms & waardering
Het is het gemiddelde
van de top 3-5%
hoogste huurprijzen op
een toplocatie.
In de binnenstad
hebben verhuurders
er weinig baat bij
omdat ze er geen
invloed op kunnen
uitoefenen.
Het is een
waardbepalende factor.
Het is perceelsgebonden
en gaat niet mee met de
huurder.
Omgevingsvergunning
enkel indien je meer dan
400 m² heeft. Een
horecavergunning moet
je niet aanvragen indien
je enkel take-away doet.
Het vergemakkelijkt de
huur van zo een pand.
1
,Een horecavergunning is niet evident dus is niet eenvoudig om dit zomaar om te
vormen.
Op een
toplocatie is dit
wel realistisch.
Retail waardering – oefeningen
Oefening 1:
Wat is de huurwaarde van een winkel gelegen op de Meir in Antwerpen met een
oppervlakte van 242 m² en een gevelbreedte van 14 meter?
De prime rent op de Meir bedraagt 1.900 euro per m² per jaar. Bereken de
huurprijs aan de hand van de gereduceerde oppervlakte.
Zone A 140 m² 100% = 140 m²
Zone B 102 m² 50% = 51 m²
Gereduceerde oppervlakte 191 m²
191 m² x 1.900 euro/m²/jaar = 362.900 euro per jaar
Bereken ook de huurwaarde en gereduceerde oppervlakte in het geval
de gevel 9 meter breed is.
Zone A 90 m² 100% = 90 m²
Zone B 90 m² 50% = 45 m²
Zone C 62 m² 25% = 15,5 m²
Gereduceerde oppervlakte 150,50 m²
150,50 x 1.900 euro/m²/jaar: 285.950 euro per jaar
Het draait allemaal om visibiliteit, je kan zo meer klanten aantrekken en
meer omzet genereren, het kan ook helpen om je deuren open te zetten.
Een winkel met een letterlijke drempel is minder waard omdat dit
moeilijker kan zijn om te betreden door mensen die niet mobiel zijn.
Oefening 2:
Een winkel heeft een gelijkvloerse oppervlakte van 318 m², een 1 e verdieping van
155 m² (25% - naargelang in hoeverre de verdieping gebruikt wordt) en een
kelderverdieping van 136 m² (10%). De gevelbreedte bedraagt 15 meter.
A. Bereken de marktconforme jaarlijkse huurwaarde (1500 €/m²/jaar
= prime rent)
2
, Zone A 15 m x 10 m = 150 m² 100%
Zone B 15 m x 10 m = 150 m² 50% = 75
m²
Zone C 18 m² 25% = 4,5 m²
Eerste verdieping in zijn totaliteit (niet 25% = 155 m² x 25% = 38,75 m²
in zones verdelen)
Kelderverdieping 10% = 136 m² x 10% = 13,6 m²
Gereduceerde oppervlakte 281,85 m²
1.500 euro x 281,85 m² = 422.775 euro/jaar (marktconforme huurwaarde)
B. Hoeveel bedraagt het huurverschil als de gevelbreedte 8,5 m zou
bedragen?
Zone A 8,5 m x 10 m = 85 m² 100%
Zone B 8,5 m x 10 m = 85 m² 50% = 42,5
m²
Zone C 148 m² 25 % = 37 m²
Eerste verdieping 25% = 38,75 m²
Kelderverdieping 10% = 13,6 m²
Gereduceerde oppervlakte 216,85 m²
Huurprijs: 1.500 euro/m²/jaar x 216,85 m² = 325.275 euro per jaar
Huurverschil: 422.775 euro/jaar – 325.275 euro per jaar = 97.500 euro
per jaar! Oftwel 8.125 euro per maand!
Het verschil hiertussen is heel groot en dit enkel en alleen door het verschil
in gevelbreedte.
Oefening 3:
Een handelsgelijkvloers heeft een gelijkvloerse oppervlakte van 120 m² en een
kelder van 130 m² (waarderen aan 10%).
De winkel is verhuurd aan 200.000 €/jaar en heeft een gevelbreedte van 10
meter.
A. Hoeveel bedraagt de gereduceerde oppervlakte?
Zone A 10 m x 10 m = 100 m² 100%
Zone B 20 m² die overblijft 50% = 10 m²
Kelder (10%) 130 m² x 10% = 13 m²
Gereduceerde oppervlakte 123 m²
B. Als we ervanuit gaan dat de markthuurwaarde 2.000 €/m²/jaar bedraagt.
Hoeveel overname kan de actuele huurder dan in theorie vragen
voor de handelshuurovereenkomst (zelfde bestemming)?
De handelshuurovereenkomst met standaard duurtijd van 9 jaar is
ingegaan op 1/10/2021. De huurovereenkomst wordt overgedragen op
1/12/2023.
- Je gaat het huurverschil berekenen.
- Dan dit omzetten in maanden of jaren.
- Dit dan vermenigvuldigen met de periode.
3
