TOOLBOX MARKTKENNIS
1 RESIDENTIEEL VASTGOED
1.1 WOONLANDSCHAP
Domeinen:
o Kopen
o Privaat
o Sociaal
o Huren
o Privaat
o Sociaal
o Investeren
o Beleggen
Rond de 70% eigenaar
Rond de 20% privaat huurder
Rond 7% sociale huurder
,KOPEN
o Eindgebruiker-eigenaar
o Eigenaar-verkoper -> projectontwikkelaar CREM
o Vastgoedbemiddelaar
o Vastgoedbeheerder
o Notaris
o Projectactoren
o Immoweb, …
o Financiële instellingen
o Eigenaar-verhuurder
o Publieke partij – PREM
1.1.1 EINDGEBRUIKER-EIGENAAR
VRAAGPERSPECTIEF -> CYCLUS
Cyclus -> initiatief (waarom beslissen tot kopen)
o Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
o Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen,
imago-Oxfam)
o Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
o Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
Daardoor een vraag -> een aanbod volgt
Dynamische vraag – statisch aanbod
Dat wil zeggen dat als er meer vraag is naar vb. een huis met tuin dat wilt dan niet zeggen dat er automatisch
meer aanbod is, aanbod blijft gelijk.
WONINGPRIJS
Wat bepaalt de woningprijs?
o Besteedbaar budget = ability
o Wil om te kopen = willingness
o Vraag en aanbod
Niet de kostprijs!
Woningprijzen -> evolutie en enkele vaststellingen:
o Regionale verschillen – Vlaanderen/ Brussel/ Wallonië
o Prijsevolutie binnen de gewesten gelijklopend
o Woonquote -> vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
o Rechtstreek verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
o Nederland
,Woningprijzen -> basisprincipe:
o Vraag en aanbod
o Ability kunnen (koopkracht -> eigen middelen + ontleningscapaciteiten)
o Willingness willen (bereidheid, vertrouwen)
Ability (kunnen) – waar haal je je budget om te kopen?
o Eigen middelen
o Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
o Andere
Ability -> Eigen Middelen & Hypothecaire Lening
Verhouding afhankelijk van:
o Leeftijd
o Gezinstoestand
o Ingeschatte inkomensevolutie
o Spaarsnelheid
o Toevalligheden (erfenis, slimme investering, …)
Woningprijzen -> ability -> determinerende factoren lenen:
Ontleningscapaciteit
o Inkomen
o Inkomen (besteedbaar inkomen -> woonquote)
o Fiscaliteit (woonbonus)
o Premies?
o Uitgaven
o Interestvoet
o Fiscaliteit (BTW, registratie)
o Hypotheektype
Laatste 40 jaar -> inkomen x10 (let wel -> inflatie)
De laatste jaren -> tot 1 jaar gelden historisch lage intrestvoeten hypothecaire jaren (opnieuw sterk aan het
stijgen)
VB hypothecaire lening en beleningsbedrag (1300 euro/maand – 20 jaar):
1% -> 300.000 euro
2,5% -> 243.000 euro
Wat is aan de hand?
Inflatie
Rentes
Woningprijzen
, Basisbegrip: afbetalingsratio vs. woonquote
o Afbetlaingsratio
o Initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
§ Verschilt niet substantieel doorheen de recente tijd = stabiel tot licht stijgend
(belangrijk! Ifv de invloed van de determinerende factoren
o Woonquote
o Verhouding afbetaling/ huur + woonkosten tussen en inkomen
§ Vuistregel -> max 30% van inkomen
§ Vlaanderen -> gemiddeld eigenaars 25%
§ Europa 25%
Ontleningslast daalt
-> relatieve ontleningslast dalend
o Inflatie
o Lookstijging
o Herfinancieringen
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert? Welke
mechanismen?
o Inkomensevolutie
o Evolutie hypothecaire interestvoeten
o Looptijd hypothecaire lening
o Gestart met de invoering van Woonbonus -> langere fiscale aftrek
o Langere looptijd -> lagere maandelijks afbetaling
o Zelfde afbetaling -> hoger beleenbaar bedrag
-> verhoging van de woonprijzen (door om huishoudenscompetitie
o Beleningsgraad
o 90% vd starters lenen en lenen hoog met 80%-100%
o Doorstromers lenen minder en meer eigen inbreng (dus vaak naar een duurder segment)
o Fiscaliteit -> bouwsparen en woonbonus
o Sterke toename ontleningscapaciteit
o Tot 2005 -> bouwsparen ongeveer 100 euro per woning
o Vanaf 2005 -> woonbonus -> rentevoordeel 2490 euro per koppel
o Kortstondig effect
o Fixed/absoluut voordeel – niet relatief! Grootste effectief bij de kleinere woningen
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert? Welke mechanisme?
o Inkomensevolutie
o Afbetalingslast
o Evolutie hypothecaire interestvoeten
o Fiscaliteit -> bouwsparen en woonbonus
o Looptijd hypothecaire lening
o Beleningsgraad
https://www.tijd.be/netto/news/vastgoed/aantal-nieuwe-woonleningen-op-historisch-
dieptepunt/10453875.html#:~:text=Het%20aantal%20nieuwe%20hypothecaire%20leningen
%20in%20ons%20land%20is%20fors,Kredieten%20aan%20Particulieren%20ge
gevens%20verzamelde. -> kennen
1 RESIDENTIEEL VASTGOED
1.1 WOONLANDSCHAP
Domeinen:
o Kopen
o Privaat
o Sociaal
o Huren
o Privaat
o Sociaal
o Investeren
o Beleggen
Rond de 70% eigenaar
Rond de 20% privaat huurder
Rond 7% sociale huurder
,KOPEN
o Eindgebruiker-eigenaar
o Eigenaar-verkoper -> projectontwikkelaar CREM
o Vastgoedbemiddelaar
o Vastgoedbeheerder
o Notaris
o Projectactoren
o Immoweb, …
o Financiële instellingen
o Eigenaar-verhuurder
o Publieke partij – PREM
1.1.1 EINDGEBRUIKER-EIGENAAR
VRAAGPERSPECTIEF -> CYCLUS
Cyclus -> initiatief (waarom beslissen tot kopen)
o Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
o Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen,
imago-Oxfam)
o Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
o Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
Daardoor een vraag -> een aanbod volgt
Dynamische vraag – statisch aanbod
Dat wil zeggen dat als er meer vraag is naar vb. een huis met tuin dat wilt dan niet zeggen dat er automatisch
meer aanbod is, aanbod blijft gelijk.
WONINGPRIJS
Wat bepaalt de woningprijs?
o Besteedbaar budget = ability
o Wil om te kopen = willingness
o Vraag en aanbod
Niet de kostprijs!
Woningprijzen -> evolutie en enkele vaststellingen:
o Regionale verschillen – Vlaanderen/ Brussel/ Wallonië
o Prijsevolutie binnen de gewesten gelijklopend
o Woonquote -> vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
o Rechtstreek verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
o Nederland
,Woningprijzen -> basisprincipe:
o Vraag en aanbod
o Ability kunnen (koopkracht -> eigen middelen + ontleningscapaciteiten)
o Willingness willen (bereidheid, vertrouwen)
Ability (kunnen) – waar haal je je budget om te kopen?
o Eigen middelen
o Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
o Andere
Ability -> Eigen Middelen & Hypothecaire Lening
Verhouding afhankelijk van:
o Leeftijd
o Gezinstoestand
o Ingeschatte inkomensevolutie
o Spaarsnelheid
o Toevalligheden (erfenis, slimme investering, …)
Woningprijzen -> ability -> determinerende factoren lenen:
Ontleningscapaciteit
o Inkomen
o Inkomen (besteedbaar inkomen -> woonquote)
o Fiscaliteit (woonbonus)
o Premies?
o Uitgaven
o Interestvoet
o Fiscaliteit (BTW, registratie)
o Hypotheektype
Laatste 40 jaar -> inkomen x10 (let wel -> inflatie)
De laatste jaren -> tot 1 jaar gelden historisch lage intrestvoeten hypothecaire jaren (opnieuw sterk aan het
stijgen)
VB hypothecaire lening en beleningsbedrag (1300 euro/maand – 20 jaar):
1% -> 300.000 euro
2,5% -> 243.000 euro
Wat is aan de hand?
Inflatie
Rentes
Woningprijzen
, Basisbegrip: afbetalingsratio vs. woonquote
o Afbetlaingsratio
o Initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
§ Verschilt niet substantieel doorheen de recente tijd = stabiel tot licht stijgend
(belangrijk! Ifv de invloed van de determinerende factoren
o Woonquote
o Verhouding afbetaling/ huur + woonkosten tussen en inkomen
§ Vuistregel -> max 30% van inkomen
§ Vlaanderen -> gemiddeld eigenaars 25%
§ Europa 25%
Ontleningslast daalt
-> relatieve ontleningslast dalend
o Inflatie
o Lookstijging
o Herfinancieringen
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert? Welke
mechanismen?
o Inkomensevolutie
o Evolutie hypothecaire interestvoeten
o Looptijd hypothecaire lening
o Gestart met de invoering van Woonbonus -> langere fiscale aftrek
o Langere looptijd -> lagere maandelijks afbetaling
o Zelfde afbetaling -> hoger beleenbaar bedrag
-> verhoging van de woonprijzen (door om huishoudenscompetitie
o Beleningsgraad
o 90% vd starters lenen en lenen hoog met 80%-100%
o Doorstromers lenen minder en meer eigen inbreng (dus vaak naar een duurder segment)
o Fiscaliteit -> bouwsparen en woonbonus
o Sterke toename ontleningscapaciteit
o Tot 2005 -> bouwsparen ongeveer 100 euro per woning
o Vanaf 2005 -> woonbonus -> rentevoordeel 2490 euro per koppel
o Kortstondig effect
o Fixed/absoluut voordeel – niet relatief! Grootste effectief bij de kleinere woningen
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert? Welke mechanisme?
o Inkomensevolutie
o Afbetalingslast
o Evolutie hypothecaire interestvoeten
o Fiscaliteit -> bouwsparen en woonbonus
o Looptijd hypothecaire lening
o Beleningsgraad
https://www.tijd.be/netto/news/vastgoed/aantal-nieuwe-woonleningen-op-historisch-
dieptepunt/10453875.html#:~:text=Het%20aantal%20nieuwe%20hypothecaire%20leningen
%20in%20ons%20land%20is%20fors,Kredieten%20aan%20Particulieren%20ge
gevens%20verzamelde. -> kennen
