Belastingrecht les 1
Les 1: Overdrachtsbelasting
- aangeven wat de vereisten zijn voor het, namens de koper, doen van de aangifte voor de
overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning;
- aan de cliënt advies geven over het doen van een beroep op vrijstelling voor de voldoening van
overdrachtsbelasting.
Hoofdstuk 2: Belastbaar feit (algemeen) art. 2 t/m 8 WBR.
Overdrachtsbelasting is verschuldigd als sprake is van de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak
of van een recht waaraan een onroerende zaak is onderworpen, art. 2, lid 1, WBR.
Vrijstellingen → art. 15 WBR. Als een vrijstelling van toepassing is, is er dus wel sprake van een belastbaar feit, maar
is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Hoofdstuk 3: Het begrip ‘’verkrijging’’ art. 2 t/m 8 WBR
Het begrip heeft in beginsel dezelfde betekenis als het begrip ‘verkrijging’ in het BW, art. 3:80, behoudens het
volgende:
• Recht van pand en recht van hypotheek zijn uitgezonderd (art. 5 WBR)
• Fictieve onroerende zaak: bepaalde goederen die niet onroerend zijn, toch als onroerend aanmerken.
denk aan aandelen bv waarvan die bv vastgoed bezit. (art.4 WBR)
• Uitgezonderde verkrijgingen (art. 3 WBR)
• Fictieve verkrijgingen
- Economische eigendom, art. 2 lid 2 WBR
- Opzegging van een beperkt recht, art. 6 lid 1 WBR
- Wijziging van een beperkt recht, art. 6 lid 2 WBR
- Einde beperkt recht tot gebruik, art. 6 lid 3 WBR
- Verdeling, art. 7 jo 12 WBR
Hoofdstuk 4: Het voorwerp van de verkrijging
Onroerende zaken:
a) De echte onroerende zaken, zoals bedoeld in art. 3:3 lid 1 BW;
b) De fictieve onroerende zaken, zoals bedoeld in art. 4 WBR, te weten de aandelen, en lidmaatschapsrechten, die
‘geacht worden’ onroerende zaken te zijn.
Economische eigendom is geen fictieve onroerende zaak. Bij verkrijging van economische eigendom wordt de
verkrijger geacht de onroerende zaak te verkrijgen waarop zijn of haar economische eigendom betrekking heeft.
Bestanddeel, art. 3:4 BW - Natrekking bij eigendom, art. 5:3 BW - Grond bij onroerende zaak, art. 5:20 BW
Gebouwen en werken
Gebouwen zijn bouwwerken, geschikt voor gebruik als afgesloten ruimte, zoals: huizen, schuren, kantoren, kerken,
winkels, restaurants, hotels, theaters, parkeergarages, molens en dergelijke.
Alle andere bouwwerken zijn ‘werken’, zoals: viaducten, tunnels, verkeerslichten, vluchtheuvels,
hoogspanningsmasten, torens, zeepieren, aanlegsteigers, openluchtzwembaden, parkeerterreinen, wegen,
straatmeubilair en dergelijke.
Duurzame vereniging
Of sprake is van vereniging met de grond en of die vereniging als duurzaam moet worden aangemerkt, dient te
worden beoordeeld aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval (Portacabin-arrest).
Elementen:
− Vereniging
Voldoende is of een werk zich (direct of indirect) op de grond bevindt. Een mechanische verbinding met de
grond is niet noodzakelijk.
, − Duurzaamheid
Als het bouwwerk bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven is het onroerend. Niet noodzakelijk is dat een
zaak bestemd is voor altijd, voor zijn gehele levensduur, verenigd te zijn met de grond.
− Bestemming, aard en inrichting
− Kenbaarheid naar buiten
− Fundering – mechanische verbinding met de grond
− Verplaatsbaarheid en onverplaatsbaarheid
Hoofdstuk 6: Maatstaf van heffing, art. 9 t/m 13 en art. 52 WBR
Als hoofdregel geldt dat de overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak, of het
recht waaraan deze is onderworpen, waarop de verkrijging betrekking heeft, art. 9 lid 1 WBR. De waarde wordt
afgerond naar beneden op € 50-, of en veelvoud daarvan. Over bedragen van minder dan € 50,- wordt geen
overdrachtsbelasting geheven.
Over waarde dient te worden verstaan waarde in het economische verkeer (art. 52 WBR).
Tijdstip van waardering
De waarde van het verkregene dient te worden bepaald naar het tijdstip van de verkrijging, aangezien dat ingevolge
art. 2 lid 1 WBR het moment is waarop van een belastbaar feit sprake is. Het tijdstip is niet beslissend.
Wat gewaardeerd moet worden
Eerst moet worden vastgesteld wat precies het voorwerp is van de ingevolge art. 2 lid 1 WBR belastbare verkrijging.
Betreft het de verkrijging van volle eigendom, bloot eigendom, erfpacht, opstal, appartementsrecht, etc? Wat behoort
wel en wat behoort niet tot de onroerende zaak? Pas als is afgebakend wat precies het voorwerp van de verkrijging is,
komt men toe aan de vraag wat de waarde is van dat voorwerp.
Doorverkoop voor een hogere prijs vóór de verkrijging (A-B, B-C)
Als de koper van een onroerende zaak ten tijde van de levering (A-B) die zaak reeds heeft doorverkocht aan een
derde voor een hogere prijs dan hij zelf is verschuldigd, is die hogere prijs ten tijde van de levering A-B de waarde in
het economische verkeer.
Hoofdstuk 7: Tarief en vrijstellingen, art. 14 en 15 WBR
- Algemeen tarief 6% (art. 14, lid 1 WBR) → voor alle andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden.
- Bijzonder tarief 2% (art. 14, lid 2 WBR) → geldt alleen, indien en voor zover een verkrijging betrekking heeft op een
woning en op daarbij (gaan) behorende aanhorigheden.
Vrijgestelde verkrijgingen, art. 15 WBR
− Samenloop met omzetbelasting (sub a);
− Bedrijfsopvolging in de familiesfeer (sub b);
− Verdeling samenwoners (sub g)
Aantekeningen les
De registratie
Art. 1 lid 2 Rw: registratie is het opnemen van een elektronisch afschrift van een notariële akte in een register van de
KNB.
Art 3 lid 1 Rw: notariële akte moeten binnen 10 dagen nadat ze zijn opgemaakt, ter registratie worden aangeboden
Lid 2: digitaal aanbieden.
Art. 7 Rw: Repertorium elektronisch aanbieden.
Art. 8 Rw: de notaris is gehouden aan de inspecteur of een door Onze Minister van Financiën aangewezen andere
ambtenaar van de Rijksbelastingdienst:
a. Desgevorderd gegevens en inlichtingen te verstrekken;
b. Desgevorderd akten en registers ter inzage te verstrekken;
c. Toe te staan afschriften of uittreksels daarvan te maken of die akten en registers gedurende drie dagen onder zich
te nemen voor nader onderzoek.
Lid 2 uitzondering bij testamenten
Lid 4 ‘de sterke arm’
, Deze inlichtingen- en inzageplicht staat op gespannen voet met de geheimhoudingsplicht van de notaris!
Het is belangrijk dat cliënten erop worden gewezen, dat de inhoud van iedere notariële akte bekend wordt bij de
belastingdienst.
Een van de functies van de registratie = de overdrachtsbelasting.
Art. 21a Uitvoeringsregeling AWR: De notaris doet namens de verkrijger aangifte door het aanbieden ter registratie
van de akte. ‘’In de akte worden alle gegevens opgenomen waarvan kennisneming van belang is of kan zijn voor de
heffing van overdrachtsbelasting.’’
- Beroep op vrijstelling.
- Uitleggen dat iets een fictieve verkrijging is.
Wijze van heffing
- Aangifte, art. 17 WBR
- Notariële akte, art. 18 WBR
- Termijn aangifte, art. 10 lid 2 AWR en art. 3 registerwet
Zie ook art. 21a Uitvoeringsregeling AWR
Zie ook art. 4 Uitvoeringsregeling Registratiewet
- Termijn betaling, art. 19 WBR
- Aansprakelijkheid notaris, art. 42 Invorderingswet
● Tot het bedrag dat op grond van de inhoud van de akte is verschuldigd
● Hoofdelijk aansprakelijk voor overdrachtsbelasting (zelfstandig).
- Naheffing, art. 20 AWR
Uitgangspunten
Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR)
Belastbaar feit, art. 2 jo 5 WBR
Bij roerend betaal je geen woz- en overdrachtsbelasting.
Belastingplichtige, art. 16 WBR
Tijdstip van de verkrijging, art. 8 WBR → tijdstip opmaken akte.
Art. 13 WBR Strekking = beperking van opstapeling van overdrachtsbelasting in de tijd. In sommige gevallen is het
onredelijk om continu overdrachtsbelasting te heffen. Wanneer? Bij snelle doorverkoop > als een zelfde onroerende
zaak wordt verkregen binnen 6 maanden na een voorgaande verkrijging. (A-B > B-C).
A > B 100.000 belasting 2% - B > C 110.000 je betaalt alleen over de waardevermeerdering.
Dit neem je op in kovk + akte van levering. B adviseren om met C afspraken te maken over het voordeel. B heeft volle
mep betaald, en C betaald alleen over de waardevermeerdering. Ik wil dat met jou gaan verrekenen.
Verschil kosten koper & vrij op naam
Vrij op naam houdt in dat je als koper geen extra kosten boven op de koopsom betaalt voor het overdragen van de
woning. Daarom betaal je onderstaande bijkomende kosten in het geval van vrij op naam níet (en bij kosten koper
wel):
Aankoopkosten
• Overdrachtsbelasting.
• Makelaarscourtage.
• Bouwkundig rapport.
• Notariskosten (koopakte)
Financieringskosten
• Notariskosten (hypotheekakte)
• Kosten hypotheekadvies
• Taxatiekosten
• Waarborg NHG (soms)
Betaal je dan geen belasting als je een woning vrij op naam koopt? Helaas, ook hierover betaal je belasting. En wel in
de vorm van 21% btw. Dit bedrag is al verrekend in de verkoopprijs, dus in de prijs die je op funda ziet staan. Dat
Les 1: Overdrachtsbelasting
- aangeven wat de vereisten zijn voor het, namens de koper, doen van de aangifte voor de
overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning;
- aan de cliënt advies geven over het doen van een beroep op vrijstelling voor de voldoening van
overdrachtsbelasting.
Hoofdstuk 2: Belastbaar feit (algemeen) art. 2 t/m 8 WBR.
Overdrachtsbelasting is verschuldigd als sprake is van de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak
of van een recht waaraan een onroerende zaak is onderworpen, art. 2, lid 1, WBR.
Vrijstellingen → art. 15 WBR. Als een vrijstelling van toepassing is, is er dus wel sprake van een belastbaar feit, maar
is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Hoofdstuk 3: Het begrip ‘’verkrijging’’ art. 2 t/m 8 WBR
Het begrip heeft in beginsel dezelfde betekenis als het begrip ‘verkrijging’ in het BW, art. 3:80, behoudens het
volgende:
• Recht van pand en recht van hypotheek zijn uitgezonderd (art. 5 WBR)
• Fictieve onroerende zaak: bepaalde goederen die niet onroerend zijn, toch als onroerend aanmerken.
denk aan aandelen bv waarvan die bv vastgoed bezit. (art.4 WBR)
• Uitgezonderde verkrijgingen (art. 3 WBR)
• Fictieve verkrijgingen
- Economische eigendom, art. 2 lid 2 WBR
- Opzegging van een beperkt recht, art. 6 lid 1 WBR
- Wijziging van een beperkt recht, art. 6 lid 2 WBR
- Einde beperkt recht tot gebruik, art. 6 lid 3 WBR
- Verdeling, art. 7 jo 12 WBR
Hoofdstuk 4: Het voorwerp van de verkrijging
Onroerende zaken:
a) De echte onroerende zaken, zoals bedoeld in art. 3:3 lid 1 BW;
b) De fictieve onroerende zaken, zoals bedoeld in art. 4 WBR, te weten de aandelen, en lidmaatschapsrechten, die
‘geacht worden’ onroerende zaken te zijn.
Economische eigendom is geen fictieve onroerende zaak. Bij verkrijging van economische eigendom wordt de
verkrijger geacht de onroerende zaak te verkrijgen waarop zijn of haar economische eigendom betrekking heeft.
Bestanddeel, art. 3:4 BW - Natrekking bij eigendom, art. 5:3 BW - Grond bij onroerende zaak, art. 5:20 BW
Gebouwen en werken
Gebouwen zijn bouwwerken, geschikt voor gebruik als afgesloten ruimte, zoals: huizen, schuren, kantoren, kerken,
winkels, restaurants, hotels, theaters, parkeergarages, molens en dergelijke.
Alle andere bouwwerken zijn ‘werken’, zoals: viaducten, tunnels, verkeerslichten, vluchtheuvels,
hoogspanningsmasten, torens, zeepieren, aanlegsteigers, openluchtzwembaden, parkeerterreinen, wegen,
straatmeubilair en dergelijke.
Duurzame vereniging
Of sprake is van vereniging met de grond en of die vereniging als duurzaam moet worden aangemerkt, dient te
worden beoordeeld aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval (Portacabin-arrest).
Elementen:
− Vereniging
Voldoende is of een werk zich (direct of indirect) op de grond bevindt. Een mechanische verbinding met de
grond is niet noodzakelijk.
, − Duurzaamheid
Als het bouwwerk bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven is het onroerend. Niet noodzakelijk is dat een
zaak bestemd is voor altijd, voor zijn gehele levensduur, verenigd te zijn met de grond.
− Bestemming, aard en inrichting
− Kenbaarheid naar buiten
− Fundering – mechanische verbinding met de grond
− Verplaatsbaarheid en onverplaatsbaarheid
Hoofdstuk 6: Maatstaf van heffing, art. 9 t/m 13 en art. 52 WBR
Als hoofdregel geldt dat de overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak, of het
recht waaraan deze is onderworpen, waarop de verkrijging betrekking heeft, art. 9 lid 1 WBR. De waarde wordt
afgerond naar beneden op € 50-, of en veelvoud daarvan. Over bedragen van minder dan € 50,- wordt geen
overdrachtsbelasting geheven.
Over waarde dient te worden verstaan waarde in het economische verkeer (art. 52 WBR).
Tijdstip van waardering
De waarde van het verkregene dient te worden bepaald naar het tijdstip van de verkrijging, aangezien dat ingevolge
art. 2 lid 1 WBR het moment is waarop van een belastbaar feit sprake is. Het tijdstip is niet beslissend.
Wat gewaardeerd moet worden
Eerst moet worden vastgesteld wat precies het voorwerp is van de ingevolge art. 2 lid 1 WBR belastbare verkrijging.
Betreft het de verkrijging van volle eigendom, bloot eigendom, erfpacht, opstal, appartementsrecht, etc? Wat behoort
wel en wat behoort niet tot de onroerende zaak? Pas als is afgebakend wat precies het voorwerp van de verkrijging is,
komt men toe aan de vraag wat de waarde is van dat voorwerp.
Doorverkoop voor een hogere prijs vóór de verkrijging (A-B, B-C)
Als de koper van een onroerende zaak ten tijde van de levering (A-B) die zaak reeds heeft doorverkocht aan een
derde voor een hogere prijs dan hij zelf is verschuldigd, is die hogere prijs ten tijde van de levering A-B de waarde in
het economische verkeer.
Hoofdstuk 7: Tarief en vrijstellingen, art. 14 en 15 WBR
- Algemeen tarief 6% (art. 14, lid 1 WBR) → voor alle andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden.
- Bijzonder tarief 2% (art. 14, lid 2 WBR) → geldt alleen, indien en voor zover een verkrijging betrekking heeft op een
woning en op daarbij (gaan) behorende aanhorigheden.
Vrijgestelde verkrijgingen, art. 15 WBR
− Samenloop met omzetbelasting (sub a);
− Bedrijfsopvolging in de familiesfeer (sub b);
− Verdeling samenwoners (sub g)
Aantekeningen les
De registratie
Art. 1 lid 2 Rw: registratie is het opnemen van een elektronisch afschrift van een notariële akte in een register van de
KNB.
Art 3 lid 1 Rw: notariële akte moeten binnen 10 dagen nadat ze zijn opgemaakt, ter registratie worden aangeboden
Lid 2: digitaal aanbieden.
Art. 7 Rw: Repertorium elektronisch aanbieden.
Art. 8 Rw: de notaris is gehouden aan de inspecteur of een door Onze Minister van Financiën aangewezen andere
ambtenaar van de Rijksbelastingdienst:
a. Desgevorderd gegevens en inlichtingen te verstrekken;
b. Desgevorderd akten en registers ter inzage te verstrekken;
c. Toe te staan afschriften of uittreksels daarvan te maken of die akten en registers gedurende drie dagen onder zich
te nemen voor nader onderzoek.
Lid 2 uitzondering bij testamenten
Lid 4 ‘de sterke arm’
, Deze inlichtingen- en inzageplicht staat op gespannen voet met de geheimhoudingsplicht van de notaris!
Het is belangrijk dat cliënten erop worden gewezen, dat de inhoud van iedere notariële akte bekend wordt bij de
belastingdienst.
Een van de functies van de registratie = de overdrachtsbelasting.
Art. 21a Uitvoeringsregeling AWR: De notaris doet namens de verkrijger aangifte door het aanbieden ter registratie
van de akte. ‘’In de akte worden alle gegevens opgenomen waarvan kennisneming van belang is of kan zijn voor de
heffing van overdrachtsbelasting.’’
- Beroep op vrijstelling.
- Uitleggen dat iets een fictieve verkrijging is.
Wijze van heffing
- Aangifte, art. 17 WBR
- Notariële akte, art. 18 WBR
- Termijn aangifte, art. 10 lid 2 AWR en art. 3 registerwet
Zie ook art. 21a Uitvoeringsregeling AWR
Zie ook art. 4 Uitvoeringsregeling Registratiewet
- Termijn betaling, art. 19 WBR
- Aansprakelijkheid notaris, art. 42 Invorderingswet
● Tot het bedrag dat op grond van de inhoud van de akte is verschuldigd
● Hoofdelijk aansprakelijk voor overdrachtsbelasting (zelfstandig).
- Naheffing, art. 20 AWR
Uitgangspunten
Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR)
Belastbaar feit, art. 2 jo 5 WBR
Bij roerend betaal je geen woz- en overdrachtsbelasting.
Belastingplichtige, art. 16 WBR
Tijdstip van de verkrijging, art. 8 WBR → tijdstip opmaken akte.
Art. 13 WBR Strekking = beperking van opstapeling van overdrachtsbelasting in de tijd. In sommige gevallen is het
onredelijk om continu overdrachtsbelasting te heffen. Wanneer? Bij snelle doorverkoop > als een zelfde onroerende
zaak wordt verkregen binnen 6 maanden na een voorgaande verkrijging. (A-B > B-C).
A > B 100.000 belasting 2% - B > C 110.000 je betaalt alleen over de waardevermeerdering.
Dit neem je op in kovk + akte van levering. B adviseren om met C afspraken te maken over het voordeel. B heeft volle
mep betaald, en C betaald alleen over de waardevermeerdering. Ik wil dat met jou gaan verrekenen.
Verschil kosten koper & vrij op naam
Vrij op naam houdt in dat je als koper geen extra kosten boven op de koopsom betaalt voor het overdragen van de
woning. Daarom betaal je onderstaande bijkomende kosten in het geval van vrij op naam níet (en bij kosten koper
wel):
Aankoopkosten
• Overdrachtsbelasting.
• Makelaarscourtage.
• Bouwkundig rapport.
• Notariskosten (koopakte)
Financieringskosten
• Notariskosten (hypotheekakte)
• Kosten hypotheekadvies
• Taxatiekosten
• Waarborg NHG (soms)
Betaal je dan geen belasting als je een woning vrij op naam koopt? Helaas, ook hierover betaal je belasting. En wel in
de vorm van 21% btw. Dit bedrag is al verrekend in de verkoopprijs, dus in de prijs die je op funda ziet staan. Dat
