Tentamensamenvatting | Rekenkundige analyse 2 | Vastgoedkunde

Rekenkundige analyse 2 – College 1 t/m 4
Het vastgoedrekenproces bestaat uit drie onderdelen:
- Vastgoedexploitatie: Dit is degene die het vastgoed belegt, de belleger.
- Opstalexploitatie: Dit is degene die het vastgoed genereert, de projectontwikkelaar.
- Grondexploitatie: Dit is degene die de grond aankoopt, de grondexploitant.
Hierbij wordt residueel gerekend. Dit betekend vanaf het eindbedrag voortkomend uit de
vastgoedexploitatie, terug naar wat er voor de grond betaald kan worden.
Een belleger in het vastgoed kan de gebruiker zijn, de belleger is dan een onderneming of
een particulier. Het kan ook zijn dat ze niet de gebruikers zijn. Er zijn verschillende soorten
bellegers:
- Institutionele bellegers: Een grote organisatie die namens anderen belegt.
- Particulier bellegers: Individuen die met hun eigen geld beleggen.
- Corporaties: Bellegers in maatschappelijk vastgoed.
De bellegingswaarde is de prijs die een belleger wil betalen voor een pand, op basis van
het rendement dat hij wil maken. Dit bereken je door de toekomstige kasstromen contant te
maken. De uitkomst hiervan wordt vergeleken met de markt, is deze groter of gelijk, dan
wordt overgegaan tot investering, dit wordt de investeringsselectie genoemd. Voor het
berekenen van de bellegingswaarde zijn de volgende gegevens vereist:
1. Tijdshorizon: De periode van de investering
2. Kasstromen: De geldstromen van een investering
3. Vereiste rendement:
2. Kasstromen
Met de exploitatie wordt inzicht gegeven in de inkomende en uitgaande geldstromen,
hierdoor weet je of een bedrijf voldoende geld binnen krijgt, er zijn verschillende kasstromen:
- Huurinkomsten
- Exploitatiekosten: Dit zijn de kosten die een bedrijf maakt om de dagelijkse gang van
zaken te kunnen doen. Hieronder vallen de gemeentelijke belastingen zoals de OZB
welke gerelateerd is aan de taxatiewaarde, verontreinigingsheffingen en het
rioolrecht. Ook verzekeringen, administratiekosten en regulier onderhoud horen
hierbij.
- Groot onderhoud
- Investering: Deze wordt gegeven in V.O.N.
- Restwaarde: Deze wordt gegeven in K.K en kan op verschillende wijzen worden
berekend:
- Exit Yield: Huur in het jaar na exploitatie / Exit yield / (1 + K.K.)
- Grond opstalmethode: De grond en het opstal worden apart gewaardeerd.
- Waarde-ontwikkelingsmethode: Deze wordt veel gebruikt door coöperaties.
De verkoper betaald de V.O.N. prijs, de koper ontvangt de K.K. prijs, het verschil hiertussen
zijn de bijkomende kosten. Omrekenen gaat als volgt:
- Van V.O.N. naar K.K.: VON / (1 + Rente)
- Van K.K. naar V.O.N.: K.K. * (1 + Rente)
3. Vereiste rendement
Het rendement kan op verschillende manieren worden berekend, 1 van de manieren is de
WACC. Bij de WACC worden de gemiddelde kosten van het vermogen berekend.

, WACC = WD * (1-T) * RD) + WE * RE
WACC = Aandeel Vreemd vermogen * (1 – Belastingtarief, heft alleen over EV niet over
VV) * Rente kosten van het vreemd vermogen + Aandeel Eigen vermogen * Kosten
eigen vermogen.

Jaar A | Opbrengsten B | Kosten Saldo CW
0
1 Basisjaar Basisjaar Saldo / ( 1 + Rendement) ^1
A-B
2 Basisjaar * (1 + Rente) Basisjaar * (1 + Rente) A-B
Saldo / ( 1 + Rendement) ^2
Bellegingswaarde +
In het overzicht worden betalingen / ontvangsten aan het begin van het jaar geboekt op
tijdstip 0, zijn ze aan het einde van het jaar, dan worden ze geboekt op tijdstip 1. De
bellegingswaarde wordt als volgt berekend via de DCF methode:
Woningbouwcorporaties gebruiken in plaats van de bellegingswaarde vaak de
bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is een feit, deze is niet afhankelijk van de mening van de
bellegger. Corporaties houden vastgoed meestal rond de 50 jaar aan en hebben een
onrendabele top. Particuliere bellegers houden vastgoed vaak vast voor ongeveer 15 jaar
en vereisen hogere rendementen.
Bellegers gebruiken de term bedrijfswaarde voor vastgoed dat reeds in de portefeuille is,
voor vastgoed dat nog aangekocht moet worden, wordt de term bellegingswaarde gebruikt.
Het is mogelijk om te onderzoeken welke wijziging er moet plaats vinden in de
invoergegevens om een bepaalde verandering in de uitvoergegevens te krijgen. Dit kan
worden gedaan met de functie Gegevens – Wat als analyse – Doelzoeken.
Uit een belleging kunnen verschillende rendementen worden verkregen, waaronder
het directe en indirecte rendement:
- Direct Rendement: Dit zijn de directe opbrengsten uit de belleging zoals de
huurinkomsten.

Saldo / Investering * - 1

- Indirect Rendement: Dit is de waarde stijging van het vastgoed.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
In Excel zitten verschillende financiële functies ingebouwd, deze functies zijn te vinden via
de Fx-knop. Belangrijk is bij deze sommen dat rentes en annuïteiten worden ingevuld over
dezelfde periode. Bij annuïteiten worden bedragen die je moet betalen weergegeven als
negatieve getallen. Betalingen die aan jou worden gericht worden weergegeven als positieve
getallen. Verschillende functies worden behandeld.
TW Toekomstige waarde: Hiermee bereken je de Toekomstige waarde / Slotwaarde van een
reeks annuïteiten. De periodes zijn het aantal jaren.
Ook kan de huidige waarde worden berekent van kasstromen in de toekomst, hiervoor
zijn twee functies:
- HW Huidige Waarde: Hiermee bereken je de Huidige waarde / Contante waarde van
een reeks annuïteiten in de toekomst. De betalingen kunnen aan het begin en het
eind van de periode geschieden. Krijg je bij deze functie een negatief bedrag, dan