Vastgoedrecht Vastgoed 2024 – 2025
Verkoop (Dirk Meulemans)
Deel 1: De verkoop van een onroerend goed
1. Twee wettelijke regimes
Gemeen recht (= algemene regels uit het burgerlijk wetboek)
• Dit regime geldt voor alle koopovereenkomsten die niet onder een bijzondere wet
vallen
• Voorwaarde: de overeenkomst moet een koopovereenkomst zijn
Woningbouwwet of Wet Breyne
Dit is een bijzondere bescherming voor de koper wanneer je een woning koopt op plan (dus
nog te bouwen of in aanbouw). Het is een bijzondere wet met eigen spelregels, en geldt
boven het gemeen recht, tenzij anders bepaald.
• Het moet gaan om de verkoop van een woning
• Wet Breyne is voor 95% van dwigend recht
• De verkoop moet betrekking hebben op een woning die nog gebouwd moet worden
of in aanbouw is
• De verkoper verbindt zich er toe het gebouw zelf op te richten of te laten oprichten
• De prijs moet vooraf vastliggen
• Er wordt betaald in schijven, naarmate de werken vorderen
• Ongeveer 2/3 van de bepalingen in zo’n verkoop worden specifiek gergeld in de Wet
Breyne
• Voor de overige 1/3 moet je terugvallen op de algemene regels van het gemeen recht
2. Begrip en situering
2.1. Definitie
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een parVj (de verkoper) zich ertoe
verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere parVj (de koper), die zich
jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen (art. 1582 BW).
• Twee basiselementen
• Overdracht van eigendomsrecht = kan gaan om VE of de BE
• Betaling van een prijs in geld = de tegenprestaVe moet bestaan uit gelden waardoor
het een contract onder bezwarende Vtel is
• Geen andere wezenlijke bestanddelen
• Ontbreekt één van deze bestanddelen, dan is het contract geen koopovereenkomst
Overdracht van een onroerend goed aan een vennootschap
Een vennootschap kan je op drie manieren vergoeden:
• Prijs in geld
• Vergoeding in aandelen of andere effecten van het eigen vermogen
• Dan is er sprake van inbreng in een vennootschap
• Geregeld in het wetboek van vennootschappen en verenigingen
• Vergoeding in obligaVes of effecten van het vreemd vermogen
• Dan is er sprake van een ruilovereenkomst, geregeld in het BW
Elias Laurent 1
,Vastgoedrecht Vastgoed 2024 – 2025
Vier regels die gelden bij koopovereenkomsten (= verkoop tegen geld)
• VernieVging wegens benadeling van de verkoper: indien de verkoopprijs te laag is
• Voorrecht van de niet-betaalde verkoper op het verkochte gped
• We[elijke en convenVonele verkooprechten
• Recht van wederinkoop: de verkoper behoudt het recht om de koop binnen vijf jaar
ongedaan te maken
2.2. De kenmerken van de koopovereenkomst
• Overeenkomst onder bezwarende Vtel
• Wederkerige overeenkomst
• Consensuele overeenkomst = loutere wilsovereenstemming
• Ogenblikkelijke overeenkomst
• Een koop is een overeenkomst die eenmalig wordt uitgevoerd
• Het goed wordt geleverd en de prijs wordt betaald
• Huurcontract = voortdurende overeenkomst
• Vergeldend contract
• ParVjen weten van begin af aan wat zij aan elkaar verschuldigd zijn
• Uitzondering: verkoop tegen lijfrente is een kanscontract
Belangrijke rechtsgevolgen bij niet-naleving (wanprestaVe):
• Bij koop (ogenblikkelijke overeenkomst)
• Je kan naar de rechter stappen en vragen om ontbinding van de overeenkomst
• Je ontbinding gebeurt met terugwerkende kracht, parVejen worden in de toestand
geplaatst van voor de verkoop
• Bij huur (voortdurende overeenkomst)
• Ontbinding gebeurt voor de toekomst, het contract stopt maar hee` gee invloed op
het verleden
Vrijwaring voor verborgen gebreken:
• Bij koop
o De verkoper is alleen verantwoordelijk voor gebreken die al bestonden op het
moment van de verkoop (zelfs als ze pas later zichtbaar worden)
o Anterioriteitsvereiste = een rechtshandeling (zoals een verkoop) slechts
tegenwerpelijk is aan derden vanaf het moment dat ze wordt overgeschreven
in de registers van het hypotheekkantoor
• Bij huur
o Verhuurder moet instaan voor gebreken die bestonden op het moment van
het sluiten van het contract en zijn ontstaan Vjdens de duur van de
overeenkomst
3. Het sluiten van de koopovereenkomst
3.1. Geldigheidsvereisten
Vier algemene vereisten (art. 1108 BW)
• Een geldige toestemming van de parVjen
• Bekwaamheid van parVjen
Elias Laurent 2
,Vastgoedrecht Vastgoed 2024 – 2025
• Een bepaald voorwerp
• Een geoorloofde oorzaak
Toestemming van de partijen
• De koop is tussen parVjen voltrokken zodra ze akkoord gaan over de zaak en de prijs
(art. 1583 BW)
• De toestemming moet volledig zijn
o Wanneer parVjen een beslissende betekenis hebben gehecht aan andere
punten, dan moeten zij het daarover ook eens zijn
• De toestemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek
• PrakVsch verloop:
o Onderhandelingen
o Aanbod
o Aanvaarding van het aanbod
§ Overeenkomst komt tot stand
• Eenzijdige verkoopbelo`e
o Verkoper beloo` te verkopen tegen bepaalde prijs als de koper zulks binnen
een vastgestelde termijn wenst
• Eenzijdige aankoopbelo`e
o Koper beloo` te kopen tegen bepaalde prijs als de verkoper zulks binnen een
vastgestelde termijn wenst
• ConvenVoneel voorkeurbeding
o De eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een bepaalde persoon (Vb. de
huurder) de verbintenis aan om, ingeval hij zou besluiten zijn goed te
verkopen, dit bij voorkeur (boven ieder ander) aan hem te verkopen
o De pachter hee` een we[elijk recht van voorkoop
Bekwaamheid
• In beginsel mogen kopen of verkopen, al degenen aan wie de wet het niet verbiedt
(art. 1594 BW)
o Bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid de uitzondering (art. 1123 BW)
• Er gelden beschermende maatregelen voor handelingsonbekwamen
• Handelingsonbekwamen moeten worden vertegenwoordigd
• Verkoop moet openbaar gebeuren (art. 1 193 Ger W)
o Uitzondering: verkoop uit de hand is mogelijk als dit in het belang is van de
minderjarige (art.1193 bis Ger W)
• Bijzondere onbekwaamheid: gevallen van tegenstrijdige belangen (art. 1596 BW):
o Met de verkoop belaste personen mogen de goederen niet zelf kopen
o Voogd mag de goederen van zijn pupil niet zelf kopen
o Lasthebber mag de goederen niet kopen die hij gelast is te verkopen
3.2. Lastgeving – sterkmaking – commandverklaring
Lastgeving
Lastgeving: een persoon (de lasthebber) sluit de koopovereenkomst in naam en voor
rekening van de afwezige parVj (de lastgever).
• De rechten en plichten uit de overeenkomst vallen rechtstreeks in het vermogen van
de lastgever
Elias Laurent 3
, Vastgoedrecht Vastgoed 2024 – 2025
• Je mag slechts één lasthebber zijn van één parVj (dus niet tegelijk van koper en
verkoper)
• De lastgeving moet duidelijk omschreven zijn
• Bij een compromis volstaat een onderhandse volmacht
• Bij een notariële verkoopakte en een openbare verkoop hebt u een notariële
volmacht nodig
Sterkmaking
Sterkmaking: een derde (de sterkmaker) beloo` dat een andere persoon later de
overeenkomst zal bekrachVgen.
• De sterkmaker beloo` dat een ander persoon de overeenkomst zal aangaan
(bekrachVgen) (art. 1120 BW)
• De derde is vrij al dan niet toe te stemmen
• Als de derde zijn toestemming niet gee`, dan is de sterkmaker enkel
schadevergoeding verschuldigd.
o Hij is er niet persoonlijk toe gehouden de koopovereenkomst uit te voeren
Commandverklaring
Commandverklaring: de ogenschijnlijke koper koopt het goed, maar behoudt zich het recht
voor om later een andere, werkelijke koper aan te duiden die zijn plaats zal inhouden
• De ogenschijnlijke koper houdt zich het recht voor om de werkelijke koper aan te
duiden die zijn plaats zal innemen
• Geen verplichVng om command aan te duiden: hij kan zelf koper blijven
• Het recht op commandverklaring moet uitdrukkelijk in de koopovereenkomst worden
bedongen
o Uitzondering: van rechtswege mogelijk bij verkoop na uitvoerend beslag op
een onroerend goed (art. 1590 Ger W)
• De aanwijzing van de werkelijke koper moet binnen de overeengekomen termijn
gebeuren
• Om fiscale redenen moet de ogenschijnlijke koper binnen de we[elijk
voorgeschreven de werkelijke koper aanduiden.
o De duur van deze termijn wordt door de gewesten vastgelegd
o Voor het Vlaamse gewest uiterlijk op de vijfde werkdag volgend op de koop
o Bij een verkoop uit de hand wordt het sluiten van de onderhandse
koopovereenkomst (de compromis) in aanmerking genomen
3.3. Vorm van de koopovereenkomst
Geldoge totstandkoming van de koop
• De koop is een consensuele overeenkomst
• Geen vormvereisten
• Koop komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen parVjen
• Mondeling of bij geschri`
Bewijs tussen partijen
In burgerlijke zaken
• Een geschri` is vereist voor rechtshandelingen boven 3500 EUR
• Onderhandse akte is voldoende
Elias Laurent 4
Verkoop (Dirk Meulemans)
Deel 1: De verkoop van een onroerend goed
1. Twee wettelijke regimes
Gemeen recht (= algemene regels uit het burgerlijk wetboek)
• Dit regime geldt voor alle koopovereenkomsten die niet onder een bijzondere wet
vallen
• Voorwaarde: de overeenkomst moet een koopovereenkomst zijn
Woningbouwwet of Wet Breyne
Dit is een bijzondere bescherming voor de koper wanneer je een woning koopt op plan (dus
nog te bouwen of in aanbouw). Het is een bijzondere wet met eigen spelregels, en geldt
boven het gemeen recht, tenzij anders bepaald.
• Het moet gaan om de verkoop van een woning
• Wet Breyne is voor 95% van dwigend recht
• De verkoop moet betrekking hebben op een woning die nog gebouwd moet worden
of in aanbouw is
• De verkoper verbindt zich er toe het gebouw zelf op te richten of te laten oprichten
• De prijs moet vooraf vastliggen
• Er wordt betaald in schijven, naarmate de werken vorderen
• Ongeveer 2/3 van de bepalingen in zo’n verkoop worden specifiek gergeld in de Wet
Breyne
• Voor de overige 1/3 moet je terugvallen op de algemene regels van het gemeen recht
2. Begrip en situering
2.1. Definitie
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een parVj (de verkoper) zich ertoe
verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere parVj (de koper), die zich
jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen (art. 1582 BW).
• Twee basiselementen
• Overdracht van eigendomsrecht = kan gaan om VE of de BE
• Betaling van een prijs in geld = de tegenprestaVe moet bestaan uit gelden waardoor
het een contract onder bezwarende Vtel is
• Geen andere wezenlijke bestanddelen
• Ontbreekt één van deze bestanddelen, dan is het contract geen koopovereenkomst
Overdracht van een onroerend goed aan een vennootschap
Een vennootschap kan je op drie manieren vergoeden:
• Prijs in geld
• Vergoeding in aandelen of andere effecten van het eigen vermogen
• Dan is er sprake van inbreng in een vennootschap
• Geregeld in het wetboek van vennootschappen en verenigingen
• Vergoeding in obligaVes of effecten van het vreemd vermogen
• Dan is er sprake van een ruilovereenkomst, geregeld in het BW
Elias Laurent 1
,Vastgoedrecht Vastgoed 2024 – 2025
Vier regels die gelden bij koopovereenkomsten (= verkoop tegen geld)
• VernieVging wegens benadeling van de verkoper: indien de verkoopprijs te laag is
• Voorrecht van de niet-betaalde verkoper op het verkochte gped
• We[elijke en convenVonele verkooprechten
• Recht van wederinkoop: de verkoper behoudt het recht om de koop binnen vijf jaar
ongedaan te maken
2.2. De kenmerken van de koopovereenkomst
• Overeenkomst onder bezwarende Vtel
• Wederkerige overeenkomst
• Consensuele overeenkomst = loutere wilsovereenstemming
• Ogenblikkelijke overeenkomst
• Een koop is een overeenkomst die eenmalig wordt uitgevoerd
• Het goed wordt geleverd en de prijs wordt betaald
• Huurcontract = voortdurende overeenkomst
• Vergeldend contract
• ParVjen weten van begin af aan wat zij aan elkaar verschuldigd zijn
• Uitzondering: verkoop tegen lijfrente is een kanscontract
Belangrijke rechtsgevolgen bij niet-naleving (wanprestaVe):
• Bij koop (ogenblikkelijke overeenkomst)
• Je kan naar de rechter stappen en vragen om ontbinding van de overeenkomst
• Je ontbinding gebeurt met terugwerkende kracht, parVejen worden in de toestand
geplaatst van voor de verkoop
• Bij huur (voortdurende overeenkomst)
• Ontbinding gebeurt voor de toekomst, het contract stopt maar hee` gee invloed op
het verleden
Vrijwaring voor verborgen gebreken:
• Bij koop
o De verkoper is alleen verantwoordelijk voor gebreken die al bestonden op het
moment van de verkoop (zelfs als ze pas later zichtbaar worden)
o Anterioriteitsvereiste = een rechtshandeling (zoals een verkoop) slechts
tegenwerpelijk is aan derden vanaf het moment dat ze wordt overgeschreven
in de registers van het hypotheekkantoor
• Bij huur
o Verhuurder moet instaan voor gebreken die bestonden op het moment van
het sluiten van het contract en zijn ontstaan Vjdens de duur van de
overeenkomst
3. Het sluiten van de koopovereenkomst
3.1. Geldigheidsvereisten
Vier algemene vereisten (art. 1108 BW)
• Een geldige toestemming van de parVjen
• Bekwaamheid van parVjen
Elias Laurent 2
,Vastgoedrecht Vastgoed 2024 – 2025
• Een bepaald voorwerp
• Een geoorloofde oorzaak
Toestemming van de partijen
• De koop is tussen parVjen voltrokken zodra ze akkoord gaan over de zaak en de prijs
(art. 1583 BW)
• De toestemming moet volledig zijn
o Wanneer parVjen een beslissende betekenis hebben gehecht aan andere
punten, dan moeten zij het daarover ook eens zijn
• De toestemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek
• PrakVsch verloop:
o Onderhandelingen
o Aanbod
o Aanvaarding van het aanbod
§ Overeenkomst komt tot stand
• Eenzijdige verkoopbelo`e
o Verkoper beloo` te verkopen tegen bepaalde prijs als de koper zulks binnen
een vastgestelde termijn wenst
• Eenzijdige aankoopbelo`e
o Koper beloo` te kopen tegen bepaalde prijs als de verkoper zulks binnen een
vastgestelde termijn wenst
• ConvenVoneel voorkeurbeding
o De eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een bepaalde persoon (Vb. de
huurder) de verbintenis aan om, ingeval hij zou besluiten zijn goed te
verkopen, dit bij voorkeur (boven ieder ander) aan hem te verkopen
o De pachter hee` een we[elijk recht van voorkoop
Bekwaamheid
• In beginsel mogen kopen of verkopen, al degenen aan wie de wet het niet verbiedt
(art. 1594 BW)
o Bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid de uitzondering (art. 1123 BW)
• Er gelden beschermende maatregelen voor handelingsonbekwamen
• Handelingsonbekwamen moeten worden vertegenwoordigd
• Verkoop moet openbaar gebeuren (art. 1 193 Ger W)
o Uitzondering: verkoop uit de hand is mogelijk als dit in het belang is van de
minderjarige (art.1193 bis Ger W)
• Bijzondere onbekwaamheid: gevallen van tegenstrijdige belangen (art. 1596 BW):
o Met de verkoop belaste personen mogen de goederen niet zelf kopen
o Voogd mag de goederen van zijn pupil niet zelf kopen
o Lasthebber mag de goederen niet kopen die hij gelast is te verkopen
3.2. Lastgeving – sterkmaking – commandverklaring
Lastgeving
Lastgeving: een persoon (de lasthebber) sluit de koopovereenkomst in naam en voor
rekening van de afwezige parVj (de lastgever).
• De rechten en plichten uit de overeenkomst vallen rechtstreeks in het vermogen van
de lastgever
Elias Laurent 3
, Vastgoedrecht Vastgoed 2024 – 2025
• Je mag slechts één lasthebber zijn van één parVj (dus niet tegelijk van koper en
verkoper)
• De lastgeving moet duidelijk omschreven zijn
• Bij een compromis volstaat een onderhandse volmacht
• Bij een notariële verkoopakte en een openbare verkoop hebt u een notariële
volmacht nodig
Sterkmaking
Sterkmaking: een derde (de sterkmaker) beloo` dat een andere persoon later de
overeenkomst zal bekrachVgen.
• De sterkmaker beloo` dat een ander persoon de overeenkomst zal aangaan
(bekrachVgen) (art. 1120 BW)
• De derde is vrij al dan niet toe te stemmen
• Als de derde zijn toestemming niet gee`, dan is de sterkmaker enkel
schadevergoeding verschuldigd.
o Hij is er niet persoonlijk toe gehouden de koopovereenkomst uit te voeren
Commandverklaring
Commandverklaring: de ogenschijnlijke koper koopt het goed, maar behoudt zich het recht
voor om later een andere, werkelijke koper aan te duiden die zijn plaats zal inhouden
• De ogenschijnlijke koper houdt zich het recht voor om de werkelijke koper aan te
duiden die zijn plaats zal innemen
• Geen verplichVng om command aan te duiden: hij kan zelf koper blijven
• Het recht op commandverklaring moet uitdrukkelijk in de koopovereenkomst worden
bedongen
o Uitzondering: van rechtswege mogelijk bij verkoop na uitvoerend beslag op
een onroerend goed (art. 1590 Ger W)
• De aanwijzing van de werkelijke koper moet binnen de overeengekomen termijn
gebeuren
• Om fiscale redenen moet de ogenschijnlijke koper binnen de we[elijk
voorgeschreven de werkelijke koper aanduiden.
o De duur van deze termijn wordt door de gewesten vastgelegd
o Voor het Vlaamse gewest uiterlijk op de vijfde werkdag volgend op de koop
o Bij een verkoop uit de hand wordt het sluiten van de onderhandse
koopovereenkomst (de compromis) in aanmerking genomen
3.3. Vorm van de koopovereenkomst
Geldoge totstandkoming van de koop
• De koop is een consensuele overeenkomst
• Geen vormvereisten
• Koop komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen parVjen
• Mondeling of bij geschri`
Bewijs tussen partijen
In burgerlijke zaken
• Een geschri` is vereist voor rechtshandelingen boven 3500 EUR
• Onderhandse akte is voldoende
Elias Laurent 4
