Samenvatting Patrimoniumdocumentatie 2 (deel dossieropbouw)

PATRIMONIUMDOCUMENTA AP Hogeschool 2023-2024



TIE 2 - DOSSIEROPBOUW

,Hoofdstuk 1: inleiding
Examen! Het is belangrijk om kennis te hebben van de prijzen. Bovendien moet je weten van elk stuk
hoelang de stukken geldig zijn – de termijnen. Er is een zoekertje gegeven, zoek de drie fouten.

Wat is het eerste dat je zal doen om bekend te maken dat iets te koop staat? Publiceren, dit is een
belangrijke fase die vaak wordt vergeten. Sommige stukken moeten al worden meegedeeld vanaf dat
de publiciteit start. Soms bepaald de wetgeving op welke manier deze stukken moeten worden
gepubliceerd.

Er moet essentiële info staan in een zoekertje, als je deze info niet geeft kan je hiervoor aansprakelijk
gesteld worden (sanctie). Soms kunnen ze zelfs de nietigheid (= ongeldig) inroepen en los daarvan
eventueel een schadevergoeding.

Hoofdstuk 2: dossieropbouw en informatieplicht
Informatieverplichting
Waarom moet je bepaalde stukken gaan opvragen? Je hebt als vastgoedmakelaar een
bepaalde informatieverplichting.

Deze informatieverplichting kan je op verschillende plaatsen terugvinden:


 Art. 12 plichtenleer: algemeen
 Wetboek Economisch Recht: algemeen aansprakelijkheid
(consumentenbescherming)
 Bijzondere wetgeving: Bijzondere informatieplichten: tijdig


Hoe grondiger je onderzoek doet, hoe juister en vollediger je informatie gaat kunnen geven.



Hier zie je een overzicht van
stukken die we gaan bekijken. Er
zijn er veel verschillende, waarvan
enkele belangrijk zijn voor de
waardebepaling die je moet gaan
doen.




* Boek 6 Burgerlijk Wetboek houdende
“Buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht”



1

, in tweede lezing aangenomen! RIP art. 1382
BW



Als je vastgoed gaat verkopen heb je een informatieverplichting tegenover de verkoper
(opdrachtgever), dit hoort bij het goed uitvoeren van het contract (= contractueel). Ten opzichte van
de kandidaat-koper heb je geen contract, maar je hebt hier wel een informatieplicht aan ( =
buitencontractueel).

Hoofdstuk 3: informatie over de partijen – juridische
bekwaamheid
Algemene regel
Wanneer je gelast wordt met een verkoop, dan moet je gaan onderzoeken of die verkoper
weldegelijk eigenaar is en ook de handelingsbekwaamheid heeft. Soms kan het zijn dat je een
machtiging nodig hebt om te gaan verkopen.

 Natuurlijke personen: mensen van vlees en bloed
 Rechtspersonen: bestaan niet uit vlees en bloed, maar vb. vennootschappen. Kan ook aankopen
en verkopen.

Voorbeeld rechtspersoon: vennootschappen, VZW, beroepsvereniging (makelaars (CIB), landmeters
(BOLE)), stichtingen

Let op! Je moet altijd handelen met een fysieke persoon en dus met de vertegenwoordiger van een
rechtspersoon.

REGEL: Fysieke personen zijn
handelingsbekwaam

Uitzonderingen: minderjarigen
(machtiging nodig van vrederechter) 
openbare verkoop, gehandicapten




Vennootschappen
Wat zijn de bekendste vennootschapsvormen? Een nv (= naamloze vennootschap), dit is vaak voor
grotere bedrijven. Daarnaast heb je een bv (= een besloten vennootschap).

 Vraag 1 (intern): Gaan we de vennootschap verkopen?
 Vraag 2: Wie is er bevoegd om te tekenen? Deze persoon kan veranderen!

INTERN EXTERN
= wie beslist = wie tekent
Bestuursorgaan – raad van bestuur, zaakvoerder = vertegenwoordiging t.a.v. derden

Waar kan je vinden wie er mag tekenen? Je kan dit vinden in de (gecoördineerde)
statuten (= oprichtingsakte). Deze statuten worden gepubliceerd in het Staatsblad, dus
je kan dit terugvinden in de KBO (= Kruispunt Bank van Ondernemingen).


2

, Het is belangrijk dat je de gecoördineerde statuten gaat opvragen, want soms kunnen de statuten van
een vennootschap wijzigen. Als er wijzigingen zijn, dan zal de notaris deze statuten coördineren. Dan
weet je dat dit hetgeen is waar alle juiste gegevens instaan.

Statuten en benoemingsbesluiten (wie is bestuurder)  lezen, want er zijn beperkingen mogelijk:
 Duur benoeming – bepaalde/ onbepaalde duur
 Meerhandtekeningclausule – soms moeten er twee/ meerdere personen tekenen indien het gaat
over de verkoop van vastgoed.
 Beperkingen qua bedragen
 Inhoud beperkingen, …

Voorbeeld van een omschrijving van een vennootschap




De vennootschap wordt volledig omschreven. Ook zie je dat de statuten meerdere keren werden
gewijzigd. Als laatste zie je de vertegenwoordiger en al zijn contactgegevens. Evert Lottegiers is niet
de verkoper, maar de vertegenwoordiger van de vennootschap.

Oefening
De NV Desmet Gebroeders met zetel te 8790 Dentergem, Markegemstraat, 59,
ondernemingsnummer 0419.099.287, wil een pand verkopen in Gent. Ze stellen jou aan als
vastgoedmakelaar. Welke personen kunnen de compromis rechtsgeldig ondertekenen?

Welke tool is er om het ons makkelijk te maken als het om vennootschappen gaat? KBO

Hoe kan je de public search best doen? Via het ondernemingsnummer. Het is belangrijk om te weten
wie de vennootschap mag vertegenwoordigen, dit vind je terug in de statuten (= oprichtingsakte).

Waar vind je deze statuten? In het Belgisch staatsblad.

Wie (namen) mag de statuten tekenen? Je gaat naar het Belgisch Staatsblad > benoemingen: er zijn
twee bestuurders, waaronder 1 gedelegeerde bestuurt. In dit geval is het Patrick Desmet.

Je hebt aansprakelijkheid als je erkend makelaar bent. Als je bepaalde positie hebt, dan heb je
bepaalde verantwoordelijkheid.
− Je moet personen goed inlichten en aantonen dat je je best hebt gedaan. Niet enkel mondeling
meedelen, maar ook digitale spoor (ook voor jezelf).



3