WAARDEREN: RESIDENTIËLE MARKT
INLEIDING
Waarderen kan je leren:
- Eigenaars zijn optimistisch en overschatten de waarde van hun woning met gemiddelde van 6%. De gemiddelde
absolute fout bedroeg echter 14%
- Doen taxateurs het dan beter?
o De pre-verkoop schattingen van taxateurs
§ Vertonen geen systematische onder- of overwaardering
§ Wijken gemiddelde niet veel af van de verkoopprijs
- De afwijkingen tss de waardering en de daaropvolgende verkoopprijs significant groter bij niet-erkende schatters
in vergelijking met erkende schatters
Prijs = dynamisch
Waarde ≠ prijs à waarde = multidisciplinair & actualiteit volgen
Waarderen “geen beroep voor eenzaten”
,DEEL 1: INSTITUTIONELE CONTEXT
1. DOEL VAN TAXATIEOPDRACHT
→ doel van taxatie duidelijk omschrijven in de opdracht
Waarom?
- Basis voor latere beslissing – schakel in het besluitvormingsproces v/d opdrachtgever
- Second opinion
- Als verplichting
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
- Bij vennootschappen
o In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
o Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV: 4 keer per jaar à ieder kwartaal getaxateerd worden
o Beursgenoteerde bedrijven: bv vastgoedfondsen
- Controletaxatie
o = tweede taxatie die wordt uitgevoerd om de juistheid en objectiviteit van een eerdere taxatie te
controleren
o Prijsbewimpeling tegengaan
o Was de prijs te gaan à bijbetalen
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
o Bv opwaardering van de buurt
AANKOOP & VERKOOP
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
à Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
- Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
- Beperkte schattingsmethodes
- Uitgebreid schattingsverslag
- Deontologie
Schattingsverslagen ikv transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke & provinciale verzelfstandige
agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties:
- < 2jaar
- Min.- en maxwaarde, apply or explain
TOEKENNEN VAN KREDIET DOOR DE BANK
Bepalen v/d waarde met het oog op toekennen van lening
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
- Gedwongen verkoopwaarde
RUILING
- Verschil in waarde (opleg/aftrek)
o Vaak in praktijk moet een bedrag betaald worden van de ene naar de andere
o Bv iemand met een te groot huis voor zijn gezin wisselt zijn huis met een gezin met een te kleine woning
- Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
o Wisseling in grond tussen projectontwikkelaars à verschil in prijs moet wel betaald worden
(complementair)
- Ruilrecht shm’s
o Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Enkel registratierecht op hoogste waarde
,AANGIFTE IN NALATENSCHAP
- Taxatie verplicht‼
- Grondslag voor erfbelasting
o Belasting op onroerend goed dat je krijgt via erfenis
o Grondslag → bepalen hoeveel belastingen bepaald moeten worden → adhv schatting(sverslag)
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
à schatter-expert (kwaliteitscharter) à zei mogen dit enkel doen‼
o Kan je kiezen uit een lijst online
- Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
ONTEIGENING
à ontzet uit u eigendomsrechten
Gedwongen eigendomsintzettingen genomen vanuit algemeen belang
- Grondwetterlijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak (wederbeleggingsvergoeding)
- In der minne
- Gerechtelijke onteigeningsprocedure
o Wanneer je niet akkoord bent
PLANSCHADE BEPALEN
Planbaten = financiële voordelen die ontstaan doordat een bestemmingsplan wordt gewijzigd à waardestijging van
onroerend goed
Planschade = financiële schade die iemand lijdt doordat de overheid een bestemmingsplan à waarde vermindering van
onroerend goed
- ≠ onteigeningen tot algemeen nut
o Bilijke en voorafgaandelijke vergoeding
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
o “betonstop” of “bouwshift”
- Schadevergoeding door bestemmingswijziging
o Schade moet onstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging
o Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs)
o Nu: voorstel goedgekeurd om de eigenaars 100% te vergoeden à wel een serieuze kostprijs voor
overheid
2. BEROEP VAN DE TAXATEUR
WIE MAG TAXEREN
In principe iedereen
- Beroep is niet beschermd
- Schatter/taxateur is diegene die door opleiding, kennis en ervaring bekwaam is de vermoedelijke waarde te
bepalen v/e vastgoedobject
Via decreten wel een aantal beperkingen:
- Vb 1: in kader van de erfbelasting kan enkel de schatter-expert overgaan tot een schatting
- Vb2: enkel de landmeter-expert kan een schatting opmaken voor een openbaar bestuur (gemeente, provincie,
OCMW, SHM,...)
, VASTGOEDMAKELAAR
- Beschermde titel
o Enige beroep die kan bemiddelen in aan en verkoop van onroerende goederen
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
o Prijszetting (appraisal)
§ = beknopte taxatie
o Gratis?
o Informatieplicht
§ Tuchtprocedures BIV: contractueel verantwoordelijk
“de vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een verkoopopdracht
aanvaard waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij hiervan de opdrachtgevers niet
informeert”
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
Waardebepaling en prijszettingen: het verschil
Vastgoedprofessionals krijgen vaak de vraag of er een verschil tss een waardebepaling en een prijszetting. Er is een
verschil, en het is belangrijk om te weten wanneer een formele waardebepaling vereist is in plaats van een prijszetting.
Een formele waardebepaling kan alleen worden uitgevoerd door een gekwalificeerde taxateur die de voorgeschreven
opleiding en training in dit vakgebied heeft gevolgd. Dit zorgt ervoor dat alle kenmerken en kwesties met betrekking tot een
specifieke woning in overweging worden genomen. Waardebepaling is een complexe taak en kan enige tijd duren om af te
ronden. … Na een waardebepaling ontvangt de klant een schriftelijk rapport met de waarde van de woning, en hiervoor
wordt een vergoeding in rekening gebracht.
Prijszetting zijn alleen bedoeld als richtlijn voor prijsbepaling en kunnen worden aangevraagd bij makelaars.
Prijszettingen worden geschat op basis van kennis van de lokale markt en recente verkoopprijzen en mogen alleen als een
ruwe schatting van de prijs worden gebruikt. Ze zijn niet definitief en hebben geen juridische waarde. Het is zeldzaam dat
er kosten in rekening worden gebracht voor prijszettingen, en ze worden meestal alleen aangevraagd door potentiële
verkopers om een gevoel te krijgen voor de lokale markt.
LANDMETER-EXPERT
- Terreinen afpalen, grenserkenning, ...
- Beschermde titel
- Vroeger: nalatenschappen, openbare besturen
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting nooit gratis
SCHATTER-EXPERT
Schatter-expert: decreet Vlabel
- Het schattingsverslag moet opgesteld zijn door een Vlabel erkende schatter-expert
- De schatting wordt degelijk gemotiveerd in een deskundig verslag dat voldoet aan de wettelijke voorwaarden qua
opbouw en inhoud (zie charter VlaBel)
- Dat verslag wordt toegevoegd aan de aangifte nalatenschap
INLEIDING
Waarderen kan je leren:
- Eigenaars zijn optimistisch en overschatten de waarde van hun woning met gemiddelde van 6%. De gemiddelde
absolute fout bedroeg echter 14%
- Doen taxateurs het dan beter?
o De pre-verkoop schattingen van taxateurs
§ Vertonen geen systematische onder- of overwaardering
§ Wijken gemiddelde niet veel af van de verkoopprijs
- De afwijkingen tss de waardering en de daaropvolgende verkoopprijs significant groter bij niet-erkende schatters
in vergelijking met erkende schatters
Prijs = dynamisch
Waarde ≠ prijs à waarde = multidisciplinair & actualiteit volgen
Waarderen “geen beroep voor eenzaten”
,DEEL 1: INSTITUTIONELE CONTEXT
1. DOEL VAN TAXATIEOPDRACHT
→ doel van taxatie duidelijk omschrijven in de opdracht
Waarom?
- Basis voor latere beslissing – schakel in het besluitvormingsproces v/d opdrachtgever
- Second opinion
- Als verplichting
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
- Bij vennootschappen
o In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
o Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV: 4 keer per jaar à ieder kwartaal getaxateerd worden
o Beursgenoteerde bedrijven: bv vastgoedfondsen
- Controletaxatie
o = tweede taxatie die wordt uitgevoerd om de juistheid en objectiviteit van een eerdere taxatie te
controleren
o Prijsbewimpeling tegengaan
o Was de prijs te gaan à bijbetalen
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
o Bv opwaardering van de buurt
AANKOOP & VERKOOP
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
à Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
- Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
- Beperkte schattingsmethodes
- Uitgebreid schattingsverslag
- Deontologie
Schattingsverslagen ikv transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke & provinciale verzelfstandige
agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties:
- < 2jaar
- Min.- en maxwaarde, apply or explain
TOEKENNEN VAN KREDIET DOOR DE BANK
Bepalen v/d waarde met het oog op toekennen van lening
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
- Gedwongen verkoopwaarde
RUILING
- Verschil in waarde (opleg/aftrek)
o Vaak in praktijk moet een bedrag betaald worden van de ene naar de andere
o Bv iemand met een te groot huis voor zijn gezin wisselt zijn huis met een gezin met een te kleine woning
- Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
o Wisseling in grond tussen projectontwikkelaars à verschil in prijs moet wel betaald worden
(complementair)
- Ruilrecht shm’s
o Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Enkel registratierecht op hoogste waarde
,AANGIFTE IN NALATENSCHAP
- Taxatie verplicht‼
- Grondslag voor erfbelasting
o Belasting op onroerend goed dat je krijgt via erfenis
o Grondslag → bepalen hoeveel belastingen bepaald moeten worden → adhv schatting(sverslag)
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
à schatter-expert (kwaliteitscharter) à zei mogen dit enkel doen‼
o Kan je kiezen uit een lijst online
- Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
ONTEIGENING
à ontzet uit u eigendomsrechten
Gedwongen eigendomsintzettingen genomen vanuit algemeen belang
- Grondwetterlijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak (wederbeleggingsvergoeding)
- In der minne
- Gerechtelijke onteigeningsprocedure
o Wanneer je niet akkoord bent
PLANSCHADE BEPALEN
Planbaten = financiële voordelen die ontstaan doordat een bestemmingsplan wordt gewijzigd à waardestijging van
onroerend goed
Planschade = financiële schade die iemand lijdt doordat de overheid een bestemmingsplan à waarde vermindering van
onroerend goed
- ≠ onteigeningen tot algemeen nut
o Bilijke en voorafgaandelijke vergoeding
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
o “betonstop” of “bouwshift”
- Schadevergoeding door bestemmingswijziging
o Schade moet onstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging
o Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs)
o Nu: voorstel goedgekeurd om de eigenaars 100% te vergoeden à wel een serieuze kostprijs voor
overheid
2. BEROEP VAN DE TAXATEUR
WIE MAG TAXEREN
In principe iedereen
- Beroep is niet beschermd
- Schatter/taxateur is diegene die door opleiding, kennis en ervaring bekwaam is de vermoedelijke waarde te
bepalen v/e vastgoedobject
Via decreten wel een aantal beperkingen:
- Vb 1: in kader van de erfbelasting kan enkel de schatter-expert overgaan tot een schatting
- Vb2: enkel de landmeter-expert kan een schatting opmaken voor een openbaar bestuur (gemeente, provincie,
OCMW, SHM,...)
, VASTGOEDMAKELAAR
- Beschermde titel
o Enige beroep die kan bemiddelen in aan en verkoop van onroerende goederen
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
o Prijszetting (appraisal)
§ = beknopte taxatie
o Gratis?
o Informatieplicht
§ Tuchtprocedures BIV: contractueel verantwoordelijk
“de vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een verkoopopdracht
aanvaard waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij hiervan de opdrachtgevers niet
informeert”
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
Waardebepaling en prijszettingen: het verschil
Vastgoedprofessionals krijgen vaak de vraag of er een verschil tss een waardebepaling en een prijszetting. Er is een
verschil, en het is belangrijk om te weten wanneer een formele waardebepaling vereist is in plaats van een prijszetting.
Een formele waardebepaling kan alleen worden uitgevoerd door een gekwalificeerde taxateur die de voorgeschreven
opleiding en training in dit vakgebied heeft gevolgd. Dit zorgt ervoor dat alle kenmerken en kwesties met betrekking tot een
specifieke woning in overweging worden genomen. Waardebepaling is een complexe taak en kan enige tijd duren om af te
ronden. … Na een waardebepaling ontvangt de klant een schriftelijk rapport met de waarde van de woning, en hiervoor
wordt een vergoeding in rekening gebracht.
Prijszetting zijn alleen bedoeld als richtlijn voor prijsbepaling en kunnen worden aangevraagd bij makelaars.
Prijszettingen worden geschat op basis van kennis van de lokale markt en recente verkoopprijzen en mogen alleen als een
ruwe schatting van de prijs worden gebruikt. Ze zijn niet definitief en hebben geen juridische waarde. Het is zeldzaam dat
er kosten in rekening worden gebracht voor prijszettingen, en ze worden meestal alleen aangevraagd door potentiële
verkopers om een gevoel te krijgen voor de lokale markt.
LANDMETER-EXPERT
- Terreinen afpalen, grenserkenning, ...
- Beschermde titel
- Vroeger: nalatenschappen, openbare besturen
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting nooit gratis
SCHATTER-EXPERT
Schatter-expert: decreet Vlabel
- Het schattingsverslag moet opgesteld zijn door een Vlabel erkende schatter-expert
- De schatting wordt degelijk gemotiveerd in een deskundig verslag dat voldoet aan de wettelijke voorwaarden qua
opbouw en inhoud (zie charter VlaBel)
- Dat verslag wordt toegevoegd aan de aangifte nalatenschap
