2024
2025
Vastgoedrecht: verkoop/ verhuur
HOGENT
MONA DE SY
,INHOUDSOPGAVE
Huur ............................................................................................................................................................... 3
Juridisch kader en praktische toepassing ............................................................................................................ 3
Geldigheidsvereisten van de huurovereenkomst ........................................................................................... 3
soorten contracten .......................................................................................................................................... 3
Huur vs. andere rechtsvormen ........................................................................................................................ 4
Bijzondere vormen van huur ........................................................................................................................... 4
Evolutie van de woninghuurwetgeving ........................................................................................................... 5
Woninghuur ........................................................................................................................................................ 5
Dwingend karakter .......................................................................................................................................... 5
Vorm en bewijs................................................................................................................................................ 5
Huurprijs en indexatie ..................................................................................................................................... 6
Kosten en lasten .............................................................................................................................................. 6
Duur van de huurovereenkomst ..................................................................................................................... 7
Opzegging door verhuurder ............................................................................................................................ 7
Opzegging door huurder ................................................................................................................................. 7
Verlenging ....................................................................................................................................................... 8
Verbintenissen van de verhuurder .................................................................................................................. 9
Kwaliteitsnormen voor woningen ................................................................................................................. 10
Verbintenissen van de huurder ..................................................................................................................... 11
Huurwaarborg ............................................................................................................................................... 12
Plaatsbeschrijving .......................................................................................................................................... 12
Aansprakelijkheid en verzekeringen ............................................................................................................. 13
Overdracht van huur en onderhuur .............................................................................................................. 14
Renovatiehuurovereenkomst........................................................................................................................ 15
Huwelijk, wettelijk en feitelijk samenwonen ................................................................................................ 16
Sociale huur ................................................................................................................................................... 17
Studentenhuur .............................................................................................................................................. 19
Beëindigingsgronden van de huur................................................................................................................. 20
Handelshuur ...................................................................................................................................................... 21
wat is handelshuur? ...................................................................................................................................... 21
wat valt buiten de handelshuurwet? ............................................................................................................ 22
dwingend karakter van de handelshuurwet ................................................................................................. 22
de handelszaak: begrip en elementen .......................................................................................................... 23
pand op de handelszaak ................................................................................................................................ 23
bescherming van de handelszaak.................................................................................................................. 24
Geschrift vereist of niet? ............................................................................................................................... 25
Registratie van de handelshuur..................................................................................................................... 25
Plaatsbeschrijving bij handelshuur ................................................................................................................ 26
De handelshuurprijs ...................................................................................................................................... 26
Herziening van de handelshuurprijs .............................................................................................................. 27
Duur van de handelshuur .............................................................................................................................. 27
Bijzondere beëindigingsmogelijkheden ........................................................................................................ 28
Stilzwijgende verlenging van handelshuur .................................................................................................... 29
Huurhernieuwing: algemene principes ......................................................................................................... 30
Vergoeding wegens uitzetting ....................................................................................................................... 31
1
, huuroverdracht en onderhuur ...................................................................................................................... 31
Overdracht van het gehuurde goed .............................................................................................................. 32
Pop-up handelshuur ...................................................................................................................................... 33
Koop ............................................................................................................................................................. 35
de verkoop van een onroerend goed ................................................................................................................. 35
Twee wettelijke regimes ............................................................................................................................... 35
Begrip en definitie ......................................................................................................................................... 35
Het sluiten van de koopovereenkomst ......................................................................................................... 39
De verkochte zaak ......................................................................................................................................... 45
De prijs .......................................................................................................................................................... 45
Eigendomsoverdracht en overgang van het risico ........................................................................................ 47
De levering van het goed............................................................................................................................... 47
De betaling van de prijs ................................................................................................................................. 50
Vrijwaring voor uitwinning ............................................................................................................................ 51
Het recht van wederinkoop........................................................................................................................... 54
De vrijwaring voor verborgen gebreken en de aansprakelijkheid voor gebreken ............................................. 56
Vrijwaring voor verborgen gebreken ............................................................................................................ 56
De weerslag van de wetgeving inzake de marktprijzen op de vrijwaring voor verborgen gebreken............ 60
Productaansprakelijkheid .............................................................................................................................. 64
De verkoop aan de consument ..................................................................................................................... 69
De verkoop van het verhuurde goed ................................................................................................................. 78
Inleiding ......................................................................................................................................................... 78
De verkoop van het verhuurde goed: conventioneel recht van voorkoop en wettelijk recht van voorkoop79
Het wettelijk recht van voorkoop bij pacht ................................................................................................... 80
De verkoop van het gehuurde goed: tegenwerpelijkheid van de huur aan de koper ................................... 85
Vlaamse woninghuur ........................................................................................................................................ 89
Toepassingsgebied van de regeling inzake tegenwerpelijkheid aan derden ................................................ 89
Het ogenblik van de vervreemding ............................................................................................................... 90
De criteria voor tegenwerpelijkheid van de lopende huurovereenkomst .................................................... 90
De tegenwerpelijkheid van de lopende woninghuurovereenkomst ............................................................. 91
De informatieplicht in de overeenkomst tot overdracht .............................................................................. 93
De Vlaamse handelshuur van korte duur .......................................................................................................... 94
Toepassingsgebied ........................................................................................................................................ 94
Het ogenblik van vervreemding .................................................................................................................... 94
Criterium voor tegenwerpelijkheid van de huur ........................................................................................... 94
Tegenwerpelijkheid van de huur aan de verkrijger ....................................................................................... 95
2
, HUUR
JURIDISCH KADER EN PRAKTISCHE TOEPASSING
Definitie volgens artikel 1709 oud BW:
“Een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te
doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs, die laatstgenoemde
partij zich verbindt te betalen."
Essentiële elementen:
• Tijdelijke ter beschikking stelling
• Genot van het goed (gebruiksrecht)
• Huurprijs als tegenprestatie
• Principe consensueel, soms vormelijk
• Wederkerig
• Voortdurend
• In principe niet persoonsgebonden
GELDIGHEIDSVEREISTEN VAN DE HUUROVEREENKOMST
1. Toestemming van partijen
Vrije en bewuste toestemming of “vrij en bewust zonder wilsgebrek”
2. Bekwaamheid van partijen
Handelings-en rechtsbekwaamheid van contractpartijen
3. Bepaalden geoorloofd voorwerp
Duidelijk omschreven voorwerp
De verbintenissen of de andere rechtsgevolgen die partijen beogen.
4. Geoorloofde oorzaak
Determinerende beweegredenen voor het sluiten van de overeenkomst
SOORTEN CONTRACTEN
Naar vorm en inhoud:
• Consensuele vs. vormelijke vs. zakelijke contracten
• Wederkerige vs. eenzijdige contracten
3
2025
Vastgoedrecht: verkoop/ verhuur
HOGENT
MONA DE SY
,INHOUDSOPGAVE
Huur ............................................................................................................................................................... 3
Juridisch kader en praktische toepassing ............................................................................................................ 3
Geldigheidsvereisten van de huurovereenkomst ........................................................................................... 3
soorten contracten .......................................................................................................................................... 3
Huur vs. andere rechtsvormen ........................................................................................................................ 4
Bijzondere vormen van huur ........................................................................................................................... 4
Evolutie van de woninghuurwetgeving ........................................................................................................... 5
Woninghuur ........................................................................................................................................................ 5
Dwingend karakter .......................................................................................................................................... 5
Vorm en bewijs................................................................................................................................................ 5
Huurprijs en indexatie ..................................................................................................................................... 6
Kosten en lasten .............................................................................................................................................. 6
Duur van de huurovereenkomst ..................................................................................................................... 7
Opzegging door verhuurder ............................................................................................................................ 7
Opzegging door huurder ................................................................................................................................. 7
Verlenging ....................................................................................................................................................... 8
Verbintenissen van de verhuurder .................................................................................................................. 9
Kwaliteitsnormen voor woningen ................................................................................................................. 10
Verbintenissen van de huurder ..................................................................................................................... 11
Huurwaarborg ............................................................................................................................................... 12
Plaatsbeschrijving .......................................................................................................................................... 12
Aansprakelijkheid en verzekeringen ............................................................................................................. 13
Overdracht van huur en onderhuur .............................................................................................................. 14
Renovatiehuurovereenkomst........................................................................................................................ 15
Huwelijk, wettelijk en feitelijk samenwonen ................................................................................................ 16
Sociale huur ................................................................................................................................................... 17
Studentenhuur .............................................................................................................................................. 19
Beëindigingsgronden van de huur................................................................................................................. 20
Handelshuur ...................................................................................................................................................... 21
wat is handelshuur? ...................................................................................................................................... 21
wat valt buiten de handelshuurwet? ............................................................................................................ 22
dwingend karakter van de handelshuurwet ................................................................................................. 22
de handelszaak: begrip en elementen .......................................................................................................... 23
pand op de handelszaak ................................................................................................................................ 23
bescherming van de handelszaak.................................................................................................................. 24
Geschrift vereist of niet? ............................................................................................................................... 25
Registratie van de handelshuur..................................................................................................................... 25
Plaatsbeschrijving bij handelshuur ................................................................................................................ 26
De handelshuurprijs ...................................................................................................................................... 26
Herziening van de handelshuurprijs .............................................................................................................. 27
Duur van de handelshuur .............................................................................................................................. 27
Bijzondere beëindigingsmogelijkheden ........................................................................................................ 28
Stilzwijgende verlenging van handelshuur .................................................................................................... 29
Huurhernieuwing: algemene principes ......................................................................................................... 30
Vergoeding wegens uitzetting ....................................................................................................................... 31
1
, huuroverdracht en onderhuur ...................................................................................................................... 31
Overdracht van het gehuurde goed .............................................................................................................. 32
Pop-up handelshuur ...................................................................................................................................... 33
Koop ............................................................................................................................................................. 35
de verkoop van een onroerend goed ................................................................................................................. 35
Twee wettelijke regimes ............................................................................................................................... 35
Begrip en definitie ......................................................................................................................................... 35
Het sluiten van de koopovereenkomst ......................................................................................................... 39
De verkochte zaak ......................................................................................................................................... 45
De prijs .......................................................................................................................................................... 45
Eigendomsoverdracht en overgang van het risico ........................................................................................ 47
De levering van het goed............................................................................................................................... 47
De betaling van de prijs ................................................................................................................................. 50
Vrijwaring voor uitwinning ............................................................................................................................ 51
Het recht van wederinkoop........................................................................................................................... 54
De vrijwaring voor verborgen gebreken en de aansprakelijkheid voor gebreken ............................................. 56
Vrijwaring voor verborgen gebreken ............................................................................................................ 56
De weerslag van de wetgeving inzake de marktprijzen op de vrijwaring voor verborgen gebreken............ 60
Productaansprakelijkheid .............................................................................................................................. 64
De verkoop aan de consument ..................................................................................................................... 69
De verkoop van het verhuurde goed ................................................................................................................. 78
Inleiding ......................................................................................................................................................... 78
De verkoop van het verhuurde goed: conventioneel recht van voorkoop en wettelijk recht van voorkoop79
Het wettelijk recht van voorkoop bij pacht ................................................................................................... 80
De verkoop van het gehuurde goed: tegenwerpelijkheid van de huur aan de koper ................................... 85
Vlaamse woninghuur ........................................................................................................................................ 89
Toepassingsgebied van de regeling inzake tegenwerpelijkheid aan derden ................................................ 89
Het ogenblik van de vervreemding ............................................................................................................... 90
De criteria voor tegenwerpelijkheid van de lopende huurovereenkomst .................................................... 90
De tegenwerpelijkheid van de lopende woninghuurovereenkomst ............................................................. 91
De informatieplicht in de overeenkomst tot overdracht .............................................................................. 93
De Vlaamse handelshuur van korte duur .......................................................................................................... 94
Toepassingsgebied ........................................................................................................................................ 94
Het ogenblik van vervreemding .................................................................................................................... 94
Criterium voor tegenwerpelijkheid van de huur ........................................................................................... 94
Tegenwerpelijkheid van de huur aan de verkrijger ....................................................................................... 95
2
, HUUR
JURIDISCH KADER EN PRAKTISCHE TOEPASSING
Definitie volgens artikel 1709 oud BW:
“Een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te
doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs, die laatstgenoemde
partij zich verbindt te betalen."
Essentiële elementen:
• Tijdelijke ter beschikking stelling
• Genot van het goed (gebruiksrecht)
• Huurprijs als tegenprestatie
• Principe consensueel, soms vormelijk
• Wederkerig
• Voortdurend
• In principe niet persoonsgebonden
GELDIGHEIDSVEREISTEN VAN DE HUUROVEREENKOMST
1. Toestemming van partijen
Vrije en bewuste toestemming of “vrij en bewust zonder wilsgebrek”
2. Bekwaamheid van partijen
Handelings-en rechtsbekwaamheid van contractpartijen
3. Bepaalden geoorloofd voorwerp
Duidelijk omschreven voorwerp
De verbintenissen of de andere rechtsgevolgen die partijen beogen.
4. Geoorloofde oorzaak
Determinerende beweegredenen voor het sluiten van de overeenkomst
SOORTEN CONTRACTEN
Naar vorm en inhoud:
• Consensuele vs. vormelijke vs. zakelijke contracten
• Wederkerige vs. eenzijdige contracten
3
