WAARDEREN: RENDEMENTSANALYSE
INLEIDING
DE VASTGOEDMARKT
VASTGOED DEELMARKTEN
Deelmarkten op basis van bestemming:
- Functioneel
- Economisch
- Representatief
1. Residentieel vastgoed
2. Kantoren
3. Winkelvastgoed
4. Industrieel/logistiek/agrarisch vastgoed
5. Exploitatievastgoed
Deelmarkten op basis van fiscaal regime
- Nieuwbouwmarkt (primair)
- Secundaire markt
Deelmarkten op basis van gebruik
- Koopmarkt
- Huurmarkt
- Zakelijke rechten
ONDERLINGE RELATIE TUSSEN DE DEELMARTKEN
Vierkwadrantenmodel: huur versus koop
1
,Highest and best use (HBU)
SCHATTINGMETHODES
1. Marktvergelijking: direct sales (DSC)/direct market comparison (DMC) hedonische methode
(enkelvoudige/multiple-regressie.
2. Kostenbenadering: analystische methode, depreciated replacement cost (DRC).
3. Inkomstenbenadering: kapitalisatiemethodes (term & reversion/hardcore),
kasstroommethode (DCF), gross operating profit (GOP).
Marktvergelijking Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig vastgoedobject aan te schaffen
op de vastgoedmarkt.
Kostenbenadering Waarde = kostprijs om het vastgoedobject te vervangen door een
gelijkwaardig object.
inkomstenbenadering Investeringswaarde = omvang van de inkomstenstroom die door de
exploitatie van het vastgoedobject gerealiseerd kan worden.
WELKE SCHATTINGSMETHODE GEBRUIKEN?
Þ RICS red book
- De keuze + motivering van de schattingsmethode maakt deel uit van de schattingsopdracht.
- Soms is de schattingsmethode wettelijk bepaald, doorgaans ligt de voorkeur bij de
vergelijkende methode.
Afweging van de schattingsmethoden:
- In functie van het type vastgoed.
- In functie van omstandigheden
1. Beschikbaarheid van market evidence
2. Betrouwbaarheid van market evidence
3. Doel van de schatting?
2
,Wat is het doel van de schatting?
• Prijszetting?
• Marktwaarde?
• Fair value?
• Investeringswaarde?
BEOORDELING
DE REGELS VAN DE KUNST
REFERENTIEKADER THEORIE
- IVSC (International Valuation Standards Council)
- EVS (European Valuation Standards)
3
, WIE MAG WAARDEBEPALING UITVOEREN?
Þ Vastgoedtaxateur: is geen gereglementeerd of beschermd beroep dus de schattingsprocedure
is niet wettelijk vastgelegd.
Modaliteiten:
- B2C: wet handelspraktijken
- Algemene informatie- en zorgvuldigheidsplicht.
- Regels van de kunst
- Art. 46 + art. 47 deontologische code BIV.
Behoudens uitzonderingen:
- Voorafgaande schatting bij de nalatenschap
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven (IFRS).
- Hypothecair krediet (CRR)
WELKE VAKGEBIEDEN KOMEN IN AANMERKING?
- Architect, bouwkundig ingenieur
- Landmeter-expert, notariaat
- Vastgoedmakelaar-bemiddelaar
- Economen, accountants
VLAAMSE CODEC FISCALITEIT – VOORAFGAANDE SCHATTINGEN
Aanvraag bindende schatting bij VLABEL: alle erfgenamen, algemene legatarissen en begiftigden en al
wie gehouden is tot het indienen van een aangifte van nalatenschap kunnen voor aangifte aan een
bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie een schatting vragen.
Wanneer is deze voorafgaande schatting bindend?
- Het schattingsverslag moet gemotiveerd zijn.
- Het schattingsverslag moet toegevoegd worden bij de aangifte van de nalatenschap.
- Het schattingsverslag is opgesteld door een erkend schatter-expert.
Wanneer wordt een schatter ‘erkend’?
- Relevante beroepservaring aantonen.
- Beroepskwalificatie aantonen.
- Kwaliteitscharter ondertekenen.
Kwaliteitseisen van schattingsverslagen van de aangifte nalatenschap:
- Inleidend gedeelte: datum, identificatie, doel van de schatting.
- Beschrijving onroerend goed:
1. Algemene beschrijving
4
INLEIDING
DE VASTGOEDMARKT
VASTGOED DEELMARKTEN
Deelmarkten op basis van bestemming:
- Functioneel
- Economisch
- Representatief
1. Residentieel vastgoed
2. Kantoren
3. Winkelvastgoed
4. Industrieel/logistiek/agrarisch vastgoed
5. Exploitatievastgoed
Deelmarkten op basis van fiscaal regime
- Nieuwbouwmarkt (primair)
- Secundaire markt
Deelmarkten op basis van gebruik
- Koopmarkt
- Huurmarkt
- Zakelijke rechten
ONDERLINGE RELATIE TUSSEN DE DEELMARTKEN
Vierkwadrantenmodel: huur versus koop
1
,Highest and best use (HBU)
SCHATTINGMETHODES
1. Marktvergelijking: direct sales (DSC)/direct market comparison (DMC) hedonische methode
(enkelvoudige/multiple-regressie.
2. Kostenbenadering: analystische methode, depreciated replacement cost (DRC).
3. Inkomstenbenadering: kapitalisatiemethodes (term & reversion/hardcore),
kasstroommethode (DCF), gross operating profit (GOP).
Marktvergelijking Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig vastgoedobject aan te schaffen
op de vastgoedmarkt.
Kostenbenadering Waarde = kostprijs om het vastgoedobject te vervangen door een
gelijkwaardig object.
inkomstenbenadering Investeringswaarde = omvang van de inkomstenstroom die door de
exploitatie van het vastgoedobject gerealiseerd kan worden.
WELKE SCHATTINGSMETHODE GEBRUIKEN?
Þ RICS red book
- De keuze + motivering van de schattingsmethode maakt deel uit van de schattingsopdracht.
- Soms is de schattingsmethode wettelijk bepaald, doorgaans ligt de voorkeur bij de
vergelijkende methode.
Afweging van de schattingsmethoden:
- In functie van het type vastgoed.
- In functie van omstandigheden
1. Beschikbaarheid van market evidence
2. Betrouwbaarheid van market evidence
3. Doel van de schatting?
2
,Wat is het doel van de schatting?
• Prijszetting?
• Marktwaarde?
• Fair value?
• Investeringswaarde?
BEOORDELING
DE REGELS VAN DE KUNST
REFERENTIEKADER THEORIE
- IVSC (International Valuation Standards Council)
- EVS (European Valuation Standards)
3
, WIE MAG WAARDEBEPALING UITVOEREN?
Þ Vastgoedtaxateur: is geen gereglementeerd of beschermd beroep dus de schattingsprocedure
is niet wettelijk vastgelegd.
Modaliteiten:
- B2C: wet handelspraktijken
- Algemene informatie- en zorgvuldigheidsplicht.
- Regels van de kunst
- Art. 46 + art. 47 deontologische code BIV.
Behoudens uitzonderingen:
- Voorafgaande schatting bij de nalatenschap
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven (IFRS).
- Hypothecair krediet (CRR)
WELKE VAKGEBIEDEN KOMEN IN AANMERKING?
- Architect, bouwkundig ingenieur
- Landmeter-expert, notariaat
- Vastgoedmakelaar-bemiddelaar
- Economen, accountants
VLAAMSE CODEC FISCALITEIT – VOORAFGAANDE SCHATTINGEN
Aanvraag bindende schatting bij VLABEL: alle erfgenamen, algemene legatarissen en begiftigden en al
wie gehouden is tot het indienen van een aangifte van nalatenschap kunnen voor aangifte aan een
bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie een schatting vragen.
Wanneer is deze voorafgaande schatting bindend?
- Het schattingsverslag moet gemotiveerd zijn.
- Het schattingsverslag moet toegevoegd worden bij de aangifte van de nalatenschap.
- Het schattingsverslag is opgesteld door een erkend schatter-expert.
Wanneer wordt een schatter ‘erkend’?
- Relevante beroepservaring aantonen.
- Beroepskwalificatie aantonen.
- Kwaliteitscharter ondertekenen.
Kwaliteitseisen van schattingsverslagen van de aangifte nalatenschap:
- Inleidend gedeelte: datum, identificatie, doel van de schatting.
- Beschrijving onroerend goed:
1. Algemene beschrijving
4
