Samenvatting Alle notities van Meulemans vastgoedrecht - geslaagd met 17/20

Vastgoedrecht
(D. MEULEMANS)

, LES 1 ( 13/02 )

INLEIDING
Koop is een burgerlijk recht  federale materie, contractenrecht

- Registratierecht wel gewest-materies

Fundamenteel verschilpunt tussen koop & huur 

- Koop  50/50 dwingend recht en aanvullend recht ( ruimte voor onderhandeling )
o Regeling uitwerken op maat van klanten, rekening houden met verlangens
- Huur  +90% is dwingend recht




DEEL 1: DE VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED

WETTELIJKE REGIMES



1

,2 wettelijke regimes die de verkoop van onroerend goed regelen  federale materie

- Het gemeen recht inzake koop en verkoop
o Oud burgerlijk wetboek ( niet gemoderniseerd )  onze materie
o Wettelijke regeling van verkoop en koop is van dwingend recht én
aanvullend recht
 Dwingend recht  niet van afwijken
 Aanvullend recht  hier wel van afwijken
o Belangrijk om koopovereenkomst zorgvuldig op te stellen
o Geld voor heel wat contracten waarvoor een eigendom wordt
overgedragen als er geen eigen regeling bestaat
- De woningbouwwet / de wet Breyne
o 95% is dwingend recht  dit is om de koper te beschermen
o Verkoop op plan wordt hier geregeld van een te bouwen of in een bouw
zijnde woning
o Het is een bijzondere wet met een bijzonder toepassingsgebied
o Moet voldaan zijn aan 5 VW zodat een verkoopovereenkomst onder de Wet
Breyne valt
 1 van de 5 VW  huisvesting ( hoofverblijfplaats of tweede verblijf )
 Als 1 van die 5 VW niet voldaan is dan valt het niet onder de Wet
Breyne maar onder het gemeen recht inzake koop & verkoop
 Voorbeeld: een gebouw die gebruikt wordt voor landbouwdoelen is
niet bestemd voor Wet Breyne  ook al is het op plan en zijn alle
voorwaarden voldaan. Vanaf 1 VW niet meer voldaan is  dan niet
onder de Wet Breyne

DUS: bij verkoop altijd eerst kijken of het onder de Wet Breyne valt!

- Er is maar 1 artikel waar je van kan afwijken in de verkoopovereenkomst onder de
Wet Breyne

MAAR: woningbouwwet Breyne regelt niet alle aspecten van de verkoopovereenkomst 
maar 2/3. Alles wat niet te maken heeft met de andere 1/3, daarvoor moet je terugvallen
op het gemeen recht

WAT IS EEN KOOPOVEREENKOMST?

Art 1582 BW  wettelijke definitie

Er zijn 2 basiselementen die aanwezig moeten zijn  zodat het een koopovereenkomst is.
Ontbreekt 1 van die elementen kan je wel nog een overeenkomst hebben maar dan is het
geen koopovereenkomst meer

2 basiselementen:

- Er moet eigendom overgedragen worden over het ORG
o Dit kan gaan om volle eigendom of om blote eigendom
o Blote eigendom = volle eigendom min vruchtgebruik
- Er moet een prijs betaalt worden in geld
o Er moet dus een tegenprestatie zijn  GEEN tegenprestatie in natura

Contract waarbij er een tegenprestatie is  contract onder bezwarende titel
Contract waarbij er geen tegenprestatie is, geen gelijke tegenprestatie tussen de 2



2

, partijen  ten kosteloze titel, contract om niet
Contract zonder tegenprestatie  een schenking

LET OP: in ons recht is schenking een plechtig contract. Hiervoor is er een notariële akte
nodig  geen ORG schenken in onderhandse akte

Examen: koopcontract met huurcontract vergelijken. Zowel bij koop als huur moet
er een tegenprestatie zijn  koop = koopprijs, huur = huurprijs. Toch belangrijk verschil:

- Koop
o Prijs in geld
o Niet noodzakelijk €, kan ook andere munteenheden
- Huur
o Tegenprestatie kan in geld of in natura zijn
o Voorbeeld:
 Je verhuurt een landeigendom aan een landbouwer / boer, het is
perfect geldig dat de huurprijs niet in geld betaalt wordt, maar in
landbouwproducten
 Als beide partijen akkoord zijn  zowel huurder als verhuurder
 Dat is geldig huurcontract, het is geen vereiste bij huur dat de prijs
in geld is

Als je eigendom/ ORG overdraagt aan een vntschap, dan kan je dit op 3 manieren
vergoeden 

- Betalen van een prijs in geld  koopovereenkomst
o Geld = koopovereenkomst
- Vergoeden in aandelen, of andere effecten die het eigen vermogen van de
vntschap vertegenwoordigen  contract inbreng in vntschap
o Voorbeeld: winstbewijzen
o Inbreng in vntschap
o Niet geregeld in het BW, maar staat in WVV
o Aandelen of effecten van eigen vermogen = contract inbreng in vntschap
- Vergoed de eigenaar in obligaties of andere effecten van de vntschap die het
vreemd vermogen van de vntschap vertegenwoordigen  ruilovereenkomst
o Schuldbewijs = testoriebewijs
o Ruilovereenkomst
o Obligaties of andere effecten vreemd vermogen = ruilovereenkomst

Bij 2 & 3  de wetgever zal niet alles regelen  voor alles die niet geregeld is, moet je
terugvallen op het gemeen recht koop / verkoop

- Juristen verwoorden het als: de regels inzake koop verkoop gelden niet alleen voor
geldige koopovereenkomsten waar de tegenprestatie in geld is, maar gelden dus
ook voor alle andere eigendomsoverdragende overeenkomsten = met de koop
gelijkstelde koopovereenkomsten

Voorbeeld: vrijwaring voor uitwinning  als er zich een probleem van uitwinning
voordoet, dan moet deze terugvallen op het gemeen recht

4 voorschriften / regels bij koop die ENKEL gelden bij zuivere koopovereenkomsten  de
tegenprestatie is dan in geld, al de rest dat we zien kan dus ook van toepassing zijn bij
ruil/ schenking/ inbreng in de vntschap


3