College 1
Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk)
Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF)
Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF)
De GHF is opgesteld door de CHF in samenwerking met de Nederlandse Vereniging van Banken
en bevat afspraken over hypotheekoffertes, voorwaarden en berekeningen.
-----------------------------------------------------------------------
De maximale leencapaciteit is afhankelijk van de:
loan-to-income ratio (LTI)
loan-to-value ratio (LTV)
laagste norm geldt!
-----------------------------------------------------------------------
Het berekenen van de maximale leencapaciteit op basis van het inkomen (LTI)
Stap 1) het berekenen van het toetsinkomen
Eventueel 3% van spaargeld o.i.d. meenemen
Stap 2) de bepaling van de toetsrente
Langer dan 10 jaar meestal gegeven
Korter dan 10 jaar AFM-rente (minimaal 5%) tenzij de werkelijke rente hoger is
Stap 3) het bepalen van het financieringslastpercentage
Stap 4) het bepalen van de jaarlijkse financieringslast in geld
Niet de 80% regeling maar het totale inkomen, lasten ervan aftrekken
Stap 5) het bepalen van de maandelijkse financieringslast in geld
Stap 6) het toepassen van de annuïteitentabel
Bewust maximaal lenen laatste kolom (360 maanden) gebruiken
-----------------------------------------------------------------------
Stap 1) het berekenen van het toetsinkomen
Het toetsinkomen bestaat uit (art. 2, lid 1 en 2 Trhk):
Huidige vaste en bestendige inkomsten
Niet aanwezig er kan rekening worden gehouden met het gemiddelde inkomen van de
laatste 3 jaren
Het toetsinkomen kan daarnaast bestaan uit (art. 2, lid 3 Trhk):
Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen (spaargeld, beleggingen, huurinkomsten)
Een te verwachten structurele inkomensstijging binnen een redelijke termijn
Bij een vaste baan:
Alle vaste salarisbestanddelen, bijvoorbeeld: maandloon, vakantietoeslag, vaste dertiende
maand, vaste eindejaars- of winstuitkering
Niet vaste maar wel bestendige salarisbestanddelen, bijvoorbeeld: provisie en overwerk
Onkostenvergoedingen zijn geen inkomsten uit werk!
Bij een tijdelijke baan is een intentieverklaring nodig.
-----------------------------------------------------------------------
Is de lener 57 jaar oud dan is het toetsinkomen gebaseerd op het pensioeninkomen. Wanneer het
huidige inkomen hoger is dan het pensioeninkomen wordt tot aan de pensioendatum gerekend
met dit hogere inkomen. Een veilige berekening houdt altijd rekening met het pensioeninkomen
(ook jonger dan 57 jaar).
,Bijzondere inkomsten uit werk:
Flexinkomen (gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaren) perspectiefverklaring nodig
Socialezekerheidsuitkeringen (alleen voor de periode waarop recht op de uitkering bestaat)
Inkomsten van een zelfstandige (gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaren)
-----------------------------------------------------------------------
Inkomsten uit vermogen:
3% van het vermogen bij spaargeld of beleggingen
Een percentage van huurinkomsten uit een ander dan het te financieren pand (tweede huis)
-----------------------------------------------------------------------
Vaste lasten
Rente over schulden (met of zonder BKR-registratie):
Vaste rente: werkelijke maandlasten
Variabele rente (doorlopend krediet): 2% van de kredietlimiet, per maand
Alimentatieverplichting voor de ex-partner:
Betaler van alimentatie aftrekpost inkomensbelasting
Ontvanger van alimentatie optelpost inkomensbelasting
-----------------------------------------------------------------------
Studieschuld
Vermelden studieschuld bij hypotheekaanvraag:
Verplicht te vermelden indien de bank ernaar vraagt
Niet vermeld bij betalingsproblemen neemt NHG de restschuld niet over
De bank gaat uit van de oorspronkelijke studieschuld, bij extra aflossing van de werkelijke schuld.
-----------------------------------------------------------------------
Landelijke Studenten Vakbond (LSVb)
Vóór ingang van het sociaal leenstelsel:
Gemiddelde studieschuld van €15.000,-
0,75% van de schuld telt mee per maand, oftewel €112,50 per maand aan vaste lasten
Na ingang van het sociaal leenstelsel:
Gemiddelde studieschuld van €20.000,-
0,45% van de schuld telt mee per maand, oftewel €90,- per maand aan vaste lasten
-----------------------------------------------------------------------
Energiebesparende voorzieningen
Energiebesparende voorzieningen kunnen de maximale leencapaciteit verhogen, er zijn immers
maandelijks minder energiekosten waardoor je hogere maandlaten kunt betalen.
Maximale leencapaciteit kan verhoogd worden met:
€9000 indien de woning voldoet aan art. 4, lid 3 Trhk
€25.000 indien de woning voldoet aan art. 4, lid 4 Trhk
€15.000 indien de woning voldoet aan art. 4, lid 5 Trhk
-----------------------------------------------------------------------
Comply-hypotheek: een hypothecaire lening die is berekend a.d.h.v. de Trhk
Explain-hypotheek: volgens art. 4, lid 1 Trhk kan een hoger bedrag worden geleend
, Wanneer een explain-hypotheek mogelijk is:
Een onvoorwaardelijke, door de werkgever, schriftelijk toegezegde inkomensstijging binnen
6 maanden
Bij freelancers en zelfstandigen: maximaal op basis van het gemiddelde inkomen van de
laatste 3 kalenderjaren waarbij het laatste kalenderjaar het maximum is
Bij ‘vrij beschikbaar vermogen’: 3% van spaargeld of beleggingen, 75% van huurinkomsten
Bij energiebesparende maatregelen mag het maximum met €9000 tot €25.000 verhoogd
worden, mits het toetsinkomen minimaal €33.000 bedraagt
-----------------------------------------------------------------------
Maximaal te lenen op basis van de waarde van het onderpand (LTV)
De waarde van het onderpand is de marktwaarde (na eventuele verbouwingen):
100% van de marktwaarde (art. 5, lid 1 Trhk)
Bij een bestaande woning: de koopprijs
Bij nieuwbouw: de koopaanneemsom
Afwijkingsmogelijkheden:
Een restschuld telt niet mee, het bedrag verhoogt de LTV (art. 5., lid 2 Trhk)
Na het treffen van energiebesparende voorzieningen geldt 106% (art. 5., lid 3 Trhk)
Tophypotheek: de financiering bedraagt meer dan 100% van de marktwaarde.
Bij bestaande bouw is altijd een taxatierapport verplicht dat – op de offertedatum – niet ouder dan
6 maanden is, gerekend vanaf de waardepeildatum.
-----------------------------------------------------------------------
Starterslening
De maximale leencapaciteit kan verhoogd worden wanneer een starter op basis van zijn inkomen
onvoldoende kan lenen volgens de Trhk. Iedere gemeente gaat hier anders mee om.
-----------------------------------------------------------------------
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Bij het afsluiten van een lening voor aankoop en/of kwaliteitsverbetering van een eigen woning
(het hoofdverblijf) kan men gebruik maken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
NHG is sinds 01-01-2013 uitsluitend mogelijk voor nieuwe leningen, indien deze volledig worden
afgelost middels een annuïteiten- of lineair-aflossingsschema.
De kosten voor het afsluiten van NHG – oftewel de borgtochtprovisie – zijn 0,7% in 2020.
Met NHG is de te betalen rente 0,2 tot 0,7% lager.
-----------------------------------------------------------------------
Kostengrens NHG
Zonder energiebesparende maatregelen bedraagt de kostengrens €310.000, de kostengrens is:
De koopprijs (inclusief kosten) of
De marktwaarde (taxatierapport)
Laagste norm wordt gehanteerd
Met energiebesparende maatregelen bedraagt de kostengrens 106% van €310.000 = €328.600:
Kosten van energiebesparende maatregelen moeten blijken uit het taxatierapport
Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk)
Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF)
Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF)
De GHF is opgesteld door de CHF in samenwerking met de Nederlandse Vereniging van Banken
en bevat afspraken over hypotheekoffertes, voorwaarden en berekeningen.
-----------------------------------------------------------------------
De maximale leencapaciteit is afhankelijk van de:
loan-to-income ratio (LTI)
loan-to-value ratio (LTV)
laagste norm geldt!
-----------------------------------------------------------------------
Het berekenen van de maximale leencapaciteit op basis van het inkomen (LTI)
Stap 1) het berekenen van het toetsinkomen
Eventueel 3% van spaargeld o.i.d. meenemen
Stap 2) de bepaling van de toetsrente
Langer dan 10 jaar meestal gegeven
Korter dan 10 jaar AFM-rente (minimaal 5%) tenzij de werkelijke rente hoger is
Stap 3) het bepalen van het financieringslastpercentage
Stap 4) het bepalen van de jaarlijkse financieringslast in geld
Niet de 80% regeling maar het totale inkomen, lasten ervan aftrekken
Stap 5) het bepalen van de maandelijkse financieringslast in geld
Stap 6) het toepassen van de annuïteitentabel
Bewust maximaal lenen laatste kolom (360 maanden) gebruiken
-----------------------------------------------------------------------
Stap 1) het berekenen van het toetsinkomen
Het toetsinkomen bestaat uit (art. 2, lid 1 en 2 Trhk):
Huidige vaste en bestendige inkomsten
Niet aanwezig er kan rekening worden gehouden met het gemiddelde inkomen van de
laatste 3 jaren
Het toetsinkomen kan daarnaast bestaan uit (art. 2, lid 3 Trhk):
Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen (spaargeld, beleggingen, huurinkomsten)
Een te verwachten structurele inkomensstijging binnen een redelijke termijn
Bij een vaste baan:
Alle vaste salarisbestanddelen, bijvoorbeeld: maandloon, vakantietoeslag, vaste dertiende
maand, vaste eindejaars- of winstuitkering
Niet vaste maar wel bestendige salarisbestanddelen, bijvoorbeeld: provisie en overwerk
Onkostenvergoedingen zijn geen inkomsten uit werk!
Bij een tijdelijke baan is een intentieverklaring nodig.
-----------------------------------------------------------------------
Is de lener 57 jaar oud dan is het toetsinkomen gebaseerd op het pensioeninkomen. Wanneer het
huidige inkomen hoger is dan het pensioeninkomen wordt tot aan de pensioendatum gerekend
met dit hogere inkomen. Een veilige berekening houdt altijd rekening met het pensioeninkomen
(ook jonger dan 57 jaar).
,Bijzondere inkomsten uit werk:
Flexinkomen (gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaren) perspectiefverklaring nodig
Socialezekerheidsuitkeringen (alleen voor de periode waarop recht op de uitkering bestaat)
Inkomsten van een zelfstandige (gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaren)
-----------------------------------------------------------------------
Inkomsten uit vermogen:
3% van het vermogen bij spaargeld of beleggingen
Een percentage van huurinkomsten uit een ander dan het te financieren pand (tweede huis)
-----------------------------------------------------------------------
Vaste lasten
Rente over schulden (met of zonder BKR-registratie):
Vaste rente: werkelijke maandlasten
Variabele rente (doorlopend krediet): 2% van de kredietlimiet, per maand
Alimentatieverplichting voor de ex-partner:
Betaler van alimentatie aftrekpost inkomensbelasting
Ontvanger van alimentatie optelpost inkomensbelasting
-----------------------------------------------------------------------
Studieschuld
Vermelden studieschuld bij hypotheekaanvraag:
Verplicht te vermelden indien de bank ernaar vraagt
Niet vermeld bij betalingsproblemen neemt NHG de restschuld niet over
De bank gaat uit van de oorspronkelijke studieschuld, bij extra aflossing van de werkelijke schuld.
-----------------------------------------------------------------------
Landelijke Studenten Vakbond (LSVb)
Vóór ingang van het sociaal leenstelsel:
Gemiddelde studieschuld van €15.000,-
0,75% van de schuld telt mee per maand, oftewel €112,50 per maand aan vaste lasten
Na ingang van het sociaal leenstelsel:
Gemiddelde studieschuld van €20.000,-
0,45% van de schuld telt mee per maand, oftewel €90,- per maand aan vaste lasten
-----------------------------------------------------------------------
Energiebesparende voorzieningen
Energiebesparende voorzieningen kunnen de maximale leencapaciteit verhogen, er zijn immers
maandelijks minder energiekosten waardoor je hogere maandlaten kunt betalen.
Maximale leencapaciteit kan verhoogd worden met:
€9000 indien de woning voldoet aan art. 4, lid 3 Trhk
€25.000 indien de woning voldoet aan art. 4, lid 4 Trhk
€15.000 indien de woning voldoet aan art. 4, lid 5 Trhk
-----------------------------------------------------------------------
Comply-hypotheek: een hypothecaire lening die is berekend a.d.h.v. de Trhk
Explain-hypotheek: volgens art. 4, lid 1 Trhk kan een hoger bedrag worden geleend
, Wanneer een explain-hypotheek mogelijk is:
Een onvoorwaardelijke, door de werkgever, schriftelijk toegezegde inkomensstijging binnen
6 maanden
Bij freelancers en zelfstandigen: maximaal op basis van het gemiddelde inkomen van de
laatste 3 kalenderjaren waarbij het laatste kalenderjaar het maximum is
Bij ‘vrij beschikbaar vermogen’: 3% van spaargeld of beleggingen, 75% van huurinkomsten
Bij energiebesparende maatregelen mag het maximum met €9000 tot €25.000 verhoogd
worden, mits het toetsinkomen minimaal €33.000 bedraagt
-----------------------------------------------------------------------
Maximaal te lenen op basis van de waarde van het onderpand (LTV)
De waarde van het onderpand is de marktwaarde (na eventuele verbouwingen):
100% van de marktwaarde (art. 5, lid 1 Trhk)
Bij een bestaande woning: de koopprijs
Bij nieuwbouw: de koopaanneemsom
Afwijkingsmogelijkheden:
Een restschuld telt niet mee, het bedrag verhoogt de LTV (art. 5., lid 2 Trhk)
Na het treffen van energiebesparende voorzieningen geldt 106% (art. 5., lid 3 Trhk)
Tophypotheek: de financiering bedraagt meer dan 100% van de marktwaarde.
Bij bestaande bouw is altijd een taxatierapport verplicht dat – op de offertedatum – niet ouder dan
6 maanden is, gerekend vanaf de waardepeildatum.
-----------------------------------------------------------------------
Starterslening
De maximale leencapaciteit kan verhoogd worden wanneer een starter op basis van zijn inkomen
onvoldoende kan lenen volgens de Trhk. Iedere gemeente gaat hier anders mee om.
-----------------------------------------------------------------------
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Bij het afsluiten van een lening voor aankoop en/of kwaliteitsverbetering van een eigen woning
(het hoofdverblijf) kan men gebruik maken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
NHG is sinds 01-01-2013 uitsluitend mogelijk voor nieuwe leningen, indien deze volledig worden
afgelost middels een annuïteiten- of lineair-aflossingsschema.
De kosten voor het afsluiten van NHG – oftewel de borgtochtprovisie – zijn 0,7% in 2020.
Met NHG is de te betalen rente 0,2 tot 0,7% lager.
-----------------------------------------------------------------------
Kostengrens NHG
Zonder energiebesparende maatregelen bedraagt de kostengrens €310.000, de kostengrens is:
De koopprijs (inclusief kosten) of
De marktwaarde (taxatierapport)
Laagste norm wordt gehanteerd
Met energiebesparende maatregelen bedraagt de kostengrens 106% van €310.000 = €328.600:
Kosten van energiebesparende maatregelen moeten blijken uit het taxatierapport
