Geslaagde samenvatting kwaliteitsvol wonen - Academiejaar 23_24

KWALITEITSVOL WONEN
THEMA 1: BETAALBAAR WONEN

1. VASTSTELLINGEN

- Grondwet artikel 23  RECHT OP WONEN
- VCW art. 1.5
o Aangepaste woning
o Goede kwaliteit
o Behoorlijke woonomgeving
o Betaalbare prijs
o Woonzekerheid
- Wat is betaalbaar?
o  welk van de volgende huisvesting is betaalbaar?
o Betaalbaarheid afhankelijk van:
 Inkomen
 Woonkost
 = woonquote


Vaststellingen:

- private huurders  woonquote >35!!! + kwaliteit???
- 30% betaalbaarheidsprobleem richting eigenaarstatuut (tot
40% HL)
- onderste groep eigenaars Q1 & Q2  woonquote >30
- betaalbaarheidsproblematiek bij overheid ifv sociaal wonen
- Sociaal wonen is een oplossing!


- Betaalbaarheid hangt af van  INKOMEN / WOONKOST
- Wonen is een marktinstrument ipv basisbehoefte
o Vastgoed is meer een investeringsvastgoed geworden
- Vraag – aanbod (sellersmarkt?)
o Fluctueert, momenteel rente zwaar gestegen nu heel drastisch gedaald
o Rente als die daalt  goedkoper om te lenen dus besteedbaar inkomen
groter
o Rente stijgt  duurder om te lenen dus besteedbaar inkomen minder
- Beleid:
o Gericht op eigendom!
o Onderwaardering private huurmarkt! (bv 12%)
o Gericht op verprivatisering betaalbaarheid  werkt onvoldoende!
o Te beperkt efficiënt systeem van betaalbaar wonen = SHv
- Woonwensen  stereotiep denken
- GEDRAG  maatschappelijke verschuivingen 
o Nu-gedrag
  directe afwerking woning
o Bestedingsgedrag
  meer nieuwe behoeften (comm, reizen, ontspanning …)
  basisbehoeften onder druk bij gelijk inkomen (eten, wonen …)


1

, o Verschuiving basiswoonbehoefte naar luxe-woonbehoefte
o Onmiddellijke invulling behoeften
  eerder lenen (nu) dan sparen (later)

2. ANALYSE

Enkele belangrijke analyses:

- Inkomen
- Woonkost
o Verkoopprijzen
o Huurprijzen
- Financiering
- Gedrag
- Voorraad – vraag
- Woonlocatie
- Woonwensen

Betaalbaarheidsprobleem qua wonen  alle andere kosten vallen best mee.

- Huurprijs of lening is te duur


BETAALBAARHEID HANGT AF VAN: ABILITY & WILLINGNESS
- Ability WOONQUOTE
o Inkomen
o Prijs (vraag & aanbod!!!)
o Niet meer dan 30%
 Spilindex  koopkracht beschermen
 Mechanismen die bestaan hiervoor, dus om de koopkracht te
beschermen
o Premies, …
- Willingness
o Kwaliteit
o Thuis
- Huidig probleem:
o Sellersmarkt
o Te weinig aanbod huurmarkt
- Wat is betaalbaar voor welke prijs?


INKOMEN
- Gemiddeld in 2023  €2015 per maand
- Op 5 jaar gemiddeld €2500 omhoog door indexering


WOONKOST ( KOSTPRIJS-HUURPRIJS)
- Wat met alleenstaanden?
- Wat met gezinnen in Q1 en Q2?
o Inkomens zijn verdeeld in schijven en Q1 en Q2 zijn de laagste 20% en
40%. Per 20% een nieuwe schijf dus Q3 zal 60% zijn
- Tendens gronden
o kleinere percelen (meerderheid van 200 – 400m²)


2

, o prijs/m² stijgt
o grondprijzen sinds 1973  x23!!!
- netto-woonkosten = verkoopprijzen/huurprijzen
- bruto-woonkosten = netto woonkosten + extra zoals:
o bewoningskosten !!!!
o kosten bij aankoop (registratiekosten, aktekosten …)
- netto-woonkost  grootste deel van de woonkost?
- Woningkost = aankoopprijs + gerelateerd | huurprijs
- Woonkost = woningkost + BEwoningskost


WOONKOST ( SOCIALE HUUR )
- Sociale huur
o gemiddeld 325€/md
o gekoppeld aan inkomen!
o gecorrigeerd naar woningkenmerken
o circa 172.000 sociale huuwoningen
- Woningkost lager dan privaat door overheidstussenkomsten:
o Lagere verhuur-/ verkoopprijs
o Geen renovatiekost bij huur
- Bewoningskost gelijkaardig dan privaat


WOONKOST ( FINANCIERING )
- Intrestvoet
- Looptijd
- Leningscapaciteit
- Aard van de lening
- Beleningsgraad


WOONKOST ( GEDRAG EN WOONWENSEN )
Gedrag bepaalt in grote mate welke prijs we hiervoor moeten betalen

Maatschappelijke verschuivingen 

- Nu-gedrag 
o directe afwerking woning
- Bestedingsgedrag
o  meer nieuwe behoeften (comm, reizen, ontspanning …)
o  basisbehoeften onder druk bij gelijk inkomen (eten, wonen …)
- Verschuiving basiswoonbehoefte naar luxe-woonbehoefte
- Onmiddellijke invulling behoeften  eerder lenen (nu) dan sparen (later)
- Stereotiepe woonwens (huisje-tuintje) blijft, maar tendens naar:
o Andere typologie
o Kleinere percelen
o Betaalbare alternatieven
- Wooncarrière ipv woonstek?
- Woning = einddoel  woning = instrument
- Financiële stabiliteit  momentum & flexibiliteit ifv
o Werkmobiliteit
o Aangepast wonen


3

, o Tijdsdimensie
- Andere invulling van kwaliteit ifv
o Betaalbaarheid
o Nieuwe wensen


WOONKOST ( WOONLOCATIE )
- Suburbanisatie  Jaren 60 stadsvlucht tot circa 2010:
o Start welvaartstaat
o Algemene mobiliteit
o Grotere gezinnen
o Golden sixies  inkomen vergroot
o Stad = lagere inkomensprofielen
 GENTRIFICATIE =
 (sociologie) opwaardering van een buurt of stadsdeel op
sociaal, cultureel en economisch gebied door het aantrekken
van kapitaalkrachtige nieuwe bewoners/gebruikers en de
daarmee gepaard gaande verdrijving van de minder
kapitaalkrachtige bewoners uit het stadsdeel
- Stad Periferie Buitengebied
- Sinds circa 2010  kwaliteiten van de stad maar door underdogpositie voor wonen

o Aanbod bouwgronden
o Aanbod woonproducten
o Betaalbaarheid aanbod
o Mobiliteit
- Daardoor success randstad (Periferie) + buurgemeenten met verkavelingen


VRAAG – AANBOD  SELLERSMARKET ( VOORRAADPROBLEEM? )
- Meer vraag naar gediversifieerd wonen
- Gezinsverdunning + vergrijzing (met blijven wonen)
- Grondvoorraad daalt  nog te weinig verdichte projecten in buitengebied
- Meer vraag naar dezelfde type woningen:
o Huizen 3 of 4 gevels
o Appartementen met private buitenruimte
o Appartementen met minstens 2 slpks
- Meer vraag naar aangepaste woningen:
o Energetisch  ong 50% woningpatrimonium voldoet niet meer aan onze
wensen
o Vergrijzing  aangepaste woningen
- Meer vraag naar woningen met hoge kwaliteitseisen
- Meer vraag naar woningen met een huurprijs lager dan 700€/md
- Meer vraag naar aankoop  stijgen op de sociale woonladder!
- Aanbod volgt steeds later  inlasticiteit vd woningmarkt


BETAALBAARHEIDSPROBLEMATIEK
- Woonkost te hoog voor bijna 50% bewoners
- Woonbudgetverhoging bijna niet meer mogelijk
- Sellersmarkt!!!
- Idem op de huurmarkt! Pano-reportage 2021


4