WAARDEREN
Taxatieproces
INSTITUTIONELE CONTEXT
1. DOEL VAN DE TAXATIEOPDRACHT
- Waarom?
- Basis voor latere beslissing – schakel in het besluitvormingsproces v/d
opdrachtgever
- Second opinion
- Als verplichting
- Wanneer?
o Aankoop en verkoop
o Toekennen krediet door bank
o Ruiling
o Aangifte in nalatenschap
1
, o Onteigening
o Planschade bepalen
AANKOOP EN VERKOOP
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
- Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
- Beperkte schattingsmethodes
- Uitgebreid schattingsverslag
- Deontologie
Schattingsverslagen i.k.v transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke
en provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale
woonorganisaties:
- < 2 jaar
- Min.- en maxwaarde, apply or explain
TOEKENNEN VAN KREDIET DOOR DE BANK
Bepalen van de waarde met het oog op toekennen van lening
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
- Gedwongen verkoopwaarde
RUILING
- Verschil in waarde (opleg/aftrek)
- Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
- Ruilrecht shm’s
- Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Enkel registratierecht op hoogste waarde!
AANGIFTE IN NALATENSCHAP
- Grondslag voor erfbelasting
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
o → schatter-expert (kwaliteitscharter))
- Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep
mogelijk
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
2
,ONTEIGENING
Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
- Grondwettelijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding)
- In der minne
- Gerechtelijke onteigeningsprocedure
PLANSCHADE BEPALEN
- ≠ onteigeningen tot algemeen nut
o Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
o “betonstop” of “bouwshift”
- Schadevergoeding door bestemmingswijziging
o Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
o Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde
oorspronkelijke verwervingsprijs)
o Nu: voorstel goedgekeurd om 100% te vergoeden
Doel van de taxatieopdracht
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
o Waarde kennen als er iets te kort zou gaan
- Bij vennootschappen
o In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
o Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV: 4 keer per jaar
- Controletaxatie
o Prijsbewimpeling
o Bv compromis wordt ondertekend en die prijs zal betaald worden in
een akte. Overheid zal controleren of de waarde van dat goed wel
goed betaald is en er niet aan prijsbewimpeling wordt gedaan.
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe
omstandigheden
3
, 2. BEROEP VAN DE TAXATEUR
VASTGOEDMAKELAAR
- Beschermde titel
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
o Prijszetting (appraisal)
o Gratis?
o Informatieplicht
Tuchtprocedures BIV → contractueel verantwoordelijk
“De vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout
wanneer hij een verkoopopdracht aanvaardt waarvan de
vraagprijs niet realistisch is en hij hiervan de opdrachtgevers
niet informeert.”
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
- Valuation taxeren
- Appraisals prijszetting
LANDMETER-EXPERT
- Terreinen afpalen, grenserkenning, …
- Beschermde titel
- Vroeger: nalatenschappen, openbare besturen
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting nooit gratis.
DE VASTGOEDEXPERT EN SCHATTER-EXPERT
- Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
o Beroepsvereniging
o Geen titelbescherming
o = belangenorganisatie die kwaliteit van taxatie willen gaan
opschalen
- Schatter-expert: decreet Vlabel
o Het schattingsverslag moet opgesteld zijn door een Vlabel erkende
schatter-expert
4
Taxatieproces
INSTITUTIONELE CONTEXT
1. DOEL VAN DE TAXATIEOPDRACHT
- Waarom?
- Basis voor latere beslissing – schakel in het besluitvormingsproces v/d
opdrachtgever
- Second opinion
- Als verplichting
- Wanneer?
o Aankoop en verkoop
o Toekennen krediet door bank
o Ruiling
o Aangifte in nalatenschap
1
, o Onteigening
o Planschade bepalen
AANKOOP EN VERKOOP
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
- Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
- Beperkte schattingsmethodes
- Uitgebreid schattingsverslag
- Deontologie
Schattingsverslagen i.k.v transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke
en provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale
woonorganisaties:
- < 2 jaar
- Min.- en maxwaarde, apply or explain
TOEKENNEN VAN KREDIET DOOR DE BANK
Bepalen van de waarde met het oog op toekennen van lening
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
- Gedwongen verkoopwaarde
RUILING
- Verschil in waarde (opleg/aftrek)
- Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
- Ruilrecht shm’s
- Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Enkel registratierecht op hoogste waarde!
AANGIFTE IN NALATENSCHAP
- Grondslag voor erfbelasting
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
o → schatter-expert (kwaliteitscharter))
- Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep
mogelijk
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
2
,ONTEIGENING
Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
- Grondwettelijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding)
- In der minne
- Gerechtelijke onteigeningsprocedure
PLANSCHADE BEPALEN
- ≠ onteigeningen tot algemeen nut
o Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
o “betonstop” of “bouwshift”
- Schadevergoeding door bestemmingswijziging
o Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
o Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde
oorspronkelijke verwervingsprijs)
o Nu: voorstel goedgekeurd om 100% te vergoeden
Doel van de taxatieopdracht
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
o Waarde kennen als er iets te kort zou gaan
- Bij vennootschappen
o In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
o Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV: 4 keer per jaar
- Controletaxatie
o Prijsbewimpeling
o Bv compromis wordt ondertekend en die prijs zal betaald worden in
een akte. Overheid zal controleren of de waarde van dat goed wel
goed betaald is en er niet aan prijsbewimpeling wordt gedaan.
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe
omstandigheden
3
, 2. BEROEP VAN DE TAXATEUR
VASTGOEDMAKELAAR
- Beschermde titel
- Waardevolle marktkennis
- Concurrentie
o Prijszetting (appraisal)
o Gratis?
o Informatieplicht
Tuchtprocedures BIV → contractueel verantwoordelijk
“De vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout
wanneer hij een verkoopopdracht aanvaardt waarvan de
vraagprijs niet realistisch is en hij hiervan de opdrachtgevers
niet informeert.”
- Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
- Valuation taxeren
- Appraisals prijszetting
LANDMETER-EXPERT
- Terreinen afpalen, grenserkenning, …
- Beschermde titel
- Vroeger: nalatenschappen, openbare besturen
- Ook makelaarsactiviteiten. Schatting nooit gratis.
DE VASTGOEDEXPERT EN SCHATTER-EXPERT
- Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
o Beroepsvereniging
o Geen titelbescherming
o = belangenorganisatie die kwaliteit van taxatie willen gaan
opschalen
- Schatter-expert: decreet Vlabel
o Het schattingsverslag moet opgesteld zijn door een Vlabel erkende
schatter-expert
4
