Huurrecht College 6

Huurrecht – College 6

ZELFSTANDIGE WONING (7:234 BW)

 Twee eisen:
1) Eigen toegang (‘voordeur’). Dit hoeft niet een voordeur aan de straat te
zijn (denk bijvoorbeeld aan een flatgebouw of appartementencomplex).
2) Wezenlijke voorzieningen in gehuurde (keuken, badkamer, toilet). De
huurder moet bij uitsluiting een eigen gebruik kunnen maken van een
keuken, badkamer en toilet.

Belang onderscheid

 Relevantie onderscheid zelfstandige t.o.v. onzelfstandige woonruimte:
o Huurprijzenrecht: er wordt naar een andere lijst gekeken voor zover het
gaat om het toekennen van punten voor de betreffende woonruimte in
het kader van de bepaling van de huurprijs.
o Onderhuur (7:269 BW): ziet uitsluitend op de onderhuurder van een
zelfstandige woonruimte.
o Art. 7:271 lid 1 BW (per 01-07-2016), tijdelijke huurovereenkomst

EINDE HUUR WOONRUIMTE

 Wederzijds goedvinden: het is niet mogelijk om reeds bij het sluiten van de
huurovereenkomst een beëindigingsovereenkomst aan te gaan, waarin de
huurder ermee instemt dat de huur op een bepaald moment met wederzijds
goedvinden zal eindigen (zie art. 7:271 lid 8). Zou dat wel mogelijk zijn, dan
zou daarmee de door de wetgever beoogde huurbescherming al bij voorbaat
onderuit worden gehaald.
 Ontbinding: tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Wanneer
de verhuurder wil ontbinden op grond van een tekortkoming van de huurder,
dan moet dit via de rechter geschieden.
 ‘Opzegging’: een opzegging door de verhuurder doet de huurovereenkomst
niet eindigen. In zoverre doet een opzegging door de verhuurder de huur niet
eindigen, maar dit is wel het geval indien de huurder tot opzegging overgaat.
 Overlijden huurder (7:286 lid 6 BW). Het hangt ervan af of de huurder met een
ander in de gehuurde woning samenwoonde. Als dat zo is, dan zou het zo
kunnen zijn dat de achterblijver de huur voortzet. Enkel wanneer er geen
achterblijver is die de huur voortzet, eindigt de huurovereenkomst.
 Van rechtswege (7:271 lid 1 tweede zin BW). Een huurovereenkomst
aangaande bepaalde tijd kan van rechtswege eindigen

‘KERN’ HUURBESCHERMING

, De huurder wordt beschermd tegen een eenzijdige beëindiging van de huur op
initiatief van de verhuurder. Wanneer de verhuurder de huur wil opzeggen, dan
wordt de huurder daartegen beschermd.

 Opzegging door verhuurder doet huurovereenkomst niet eindigen (7:272 lid 1
BW): artikel 7:228 BW geldt niet bij de huur van woonruimte
 Verhuurder moet in opzegging grond vermelden (7:271 lid 4 BW)
 Huur kan uitsluitend op in 7:274 lid 1 BW vermelde grond door rechter worden
beëindigd (de verhuurder moet na de opzegging dus naar de rechter stappen
en aan de rechter de grond voor beëindiging voorleggen)

ONTBINDING

 Art. 7:231 lid 1 BW:
Huur gebouwde onroerende zaak: uitsluitend ontbinding door rechter
(bij tekortkoming huurder)

 Art. 7:280 BW:
Rechter kan huurder nog maand geven om alsnog na te komen (‘terme
de grâce). Het moet gaan om een tekortkoming van de huurder die nog
ongedaan kan worden gemaakt. Een ‘terme de grâce’ kan dus wel
worden verleend bij een huurachterstand, maar niet als een huurder
zich schuldig heeft gemaakt aan ernstige overlast. Daarnaast is van
belang dat het gaat om een discretionaire bevoegdheid van de rechter.

N.B. samenhang met artikel 6:265 BW

Huur voor bepaalde tijd

 In het algemeen geldt:
o Geen tussentijdse opzegging, tenzij beding
(Nb: ontbinding wel mogelijk)
o Einde van rechtswege na verstrijken bepaalde tijd (7:228 lid 1 BW)
 Bij huur woonruimte geldt echter art. 7:271 lid 1 BW. Dit artikel is per 1 juli
2016 drastisch gewijzigd.

Voorheen kon een contract voor bepaalde tijd niet tussentijds worden opgezegd. Dit
gold zowel voor een opzegging door de verhuurder als voor een opzegging door de
huurder. Als gevolg van een wetswijziging is daarin verandering gekomen.

Casus 13

Kees Koonen is eigenaar van een pand aan de Hatertseweg 16 te Nijmegen.
In de benedenwoning (nr. 16a) woont hij zelf; tevens oefent hij in het benedenpand
zijn bedrijf (een vertaalbureau) uit.

De bovenwoning (nr. 16b) heeft Koonen sinds 1 juni 2012 verhuurd aan Paul
Pothuizen. De bovenwoning heeft een eigen voordeur en eigen voorzieningen (bad,
keuken en toilet).